融资部职责要求及具体方式分析.docx

融资部职责及具体方式分析
1、了解、掌握国家和地方的有关融资政策及各种优惠条件，根据公司资金需求制定筹融资方案。
2、根据公司的战略发展，制定公司年度等中长期融资计划，适时选择、提供项目融资规模方案，评价融资方式及成本。
3、做好建设项目融资的前期工作，包括项目前期策划、运作设计方案和融资洽谈等，并及时办理各类融资手续。
4、负责与金融机构接洽，向金融机构申报贷款项目，签订借款合同，确保贷款资金落实到位。
5、对融资项目进行全过程跟踪服务，做好融资档案资料的收集、整理、归档工作。
6、负责开拓融资渠道，创新融资模式，探索bt、bot、债券等多种融资方式。
7、负责配合金融机构开展贷前调查、贷中审查、贷后核查工作，配合银行对项目贷款资金的监督检查。
8、负责配合金融机构开展项目评审工作和平台（或政府）信用评审工作。
9、协助公司财务部门制定还贷计划方案。
10、根据公司建设项目的实际情况和资金使用的需要，统筹考虑，从全局上做好资金运作计划，并和其他部门具体操作资金运作。
11、定期编制相关资金使用情况表，向领导报告资金的融入及使用情况。
12、同公司其他部门进行协作统一，完成公司其他重大业务事项。
13、负责部门制度建设、人员培养等基础工作。
14、完成公司领导交办的其他工作。
bot（build—operate—transfer）意为建设—经营—转让，是指某私人投资者（国、内外）或国有企业以政府给予的特许权为基础，融资建设某基础设施项目，并在规定的时期内经营该设施，回收投资并获得利润，期满后将设施移交给政府。它是一种集筹资、建、管、还贷、开发全过程一体化的方式。其实质是将国家的基础设施建设和经营管理民营化。
bt（build一transfer，建设一移交）模式作为一种新型融资建设模式，近年来在我国一些工程建设项目中正逐步得到发展应用。bt模式是由项目发起方通过招标的方式确定投资方.然后由投资方负责项目资金筹措和工程建设，并承担项目的建设风险，项目建成竣工验收合格后，项目发起方按照签署的回购协议接管项目，并向投资方支付回购价款的一种融资建设方式。将bt模式引入工程建设领域，实现投资多元化，可以有效缓解政府财政压力，通过合理分散风险、共享利益和明确权责，可以有效提高建设效率和管理效率。
第二篇：中小企业融资方式分析中小企业成长中融资方式分析
班级：09工商管理1班
学号：0911022051
姓名：高小群
【摘要】
中小企业是市场经济体系中活跃的、发展前景良好的企业类型，对国民经济起着至关重要的作用。由于中小企业自身所具有的高成长和高经营风险的特性，缺少资金成为其发展面临的一个关键问题中小企业的经营困难尤其是融资困难已引起整个社会的广泛关注。本文主要阐述了中小企业的融资方式
【关键词】
中小企业；融资方式；融资困难；困境分析
中小企业以其经营方式灵活、组织成本低廉、转换进退便捷等优势更能适应当今瞬息万变的市场和消费者追求个性化、潮流化的要求，因而在包括发达国家在内的世界各国额经济发展中，中小企业都有着举足轻重的地位，发挥着不可替代的作用。目前，我国中小企业虽然发展较快，但他们的经营环境并不理想，尤其是企业的融资问题，已经成为制约广大中小企业生存和发展的主要瓶颈。
中小企业的主要融资方式分为内部融资和外部融资。，而内部融资包括企业自筹和向有关系人借款。同其他融资方式相比，企业内部融资最大特点，就是融资成本最低，所以在具体操作中，这一种融资方式应处于创业者的首选位置。外部融资又可以分为直接融资和间接融资。其中，直接融资主要是股权融资、债券融资、民间融资；间接融资主要是银行贷款、金融租赁、典当租赁。
传统的融资方式主要是股票融资、长短期银行借款融资、债券融资、租赁和说那个也信用融资。除了传统的融资方式外，近年来出现了一些创新性的融资方式，如利用国际金融市场融资；利用外资进行企业并购融资，达到双赢机制；利用权证、期货等金融衍生工具或金融衍生品交易融资；利用厂房、设备等固定资产按揭贷款、存货融资、商品融资、动产托管等融资方式；申请国家创新基金、项目开发贷款方式，利用无形资产质押，风险投资基金等融资新方式；利用金融机构开展房产典当、企业房产信托的呢过新方式和互助担保等
在此简介下主要的融资方式。
1、股权性融资（直接融资）。股权是公司的股东投资到公司的资本。股权在不同的财产组织形式上有着不同的体现方式。正因为其有着不同体现方式，所以产生了不同的股权融资工具。2。债权性融资（间接融资）。债权资金是在一定期限满后企业必须偿还本金并支付利息的资金，这部分资金不是股东的资本，但可利用这种资金为股东带来利益。
3、民间借贷。相对于正规借贷而言，通常指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间借贷。
4、银行贷款是企业融资渠道中最重要、比重最高的一个。对于中小企业而言，银行贷款融资的主要方式包括信用担保、综合授信、无形资产担保、买方贷款、异地联合协作、项目开发、出口创汇、自然人担保、个人委托、票据贴现等。
5、金融租赁金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体、以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。由承租人选定所需设备后，由租赁公司（出租人）负责购置，然后交付承租人使用，承租人按租约定期交纳租金。金融租赁合同通常规定任何一方不能中途毁约，租赁期满后，租赁设备可以由承租人选择退租、续租或将产权转移给承租人。
6、典当融资。典当融资是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。与银行贷款相比，典当贷款成本高、贷款规模小。
7、bot项目融资。bot（build—operate—transfer）即建设—经营—转让。企业投资公共工程时，
政府给予企业项目建设的特许权时，通常采用这种方式。这种方式比较容易得到一些财团的支持，其在融资时主要是将项目抵押给财团或金融机构，然后进行建设，建设后从经营的利润还款，或卖掉某个经营期给金融机构或财团。
8、政府基金。目前政府为了支持中小企业的发展建立了许多基金，比如中小企业发展基金、创业基金、科技发展基金、扶持农业基金、技术改造基金等。这些基金的特点是利息低，甚至免利息，偿还的期限长，甚至不用偿还。但是要获得这些基金必须符合一定的政策条件。
另外在不同发展阶段的中小企业对融资有不同要求，从企业创办一直到企业因种种原因而退出，都有对融资的不同的要求。
1.创办阶段。需要产权（自有）资金，或称股金，一般来自个人投资者和风险资金也需要商业银行以举债方式筹借少量资金。
2.投入经营阶段。主要从商业银行及其它渠道获得流动资金贷款；优势仍要从个人投资者、风险资金和小企业投资公司等方面增加产权资金。
3.增长发展阶段。外部融资是关键，主要从商业银行及各种小企业投资公司、社区开发公司获得债务资金；也会从前述渠道筹借产权资金。
4.开始成熟阶段。主要以大公司参股、雇员认股、股票公开上市等以及从投资公司、商业银行筹集发展改造所需产权资金。青岛某纺织公司于2006年2月注册成立，企业注册资本50万元人民币。该公司主要经营纺织原料、棉纱、棉布、棉短线、羊毛化纤、针纺织品、纺织染料、纺织辅料、纺织机械、纺织机械配件、货物进出口、技术进出口；商务信息咨询。公司多年从事纺织品的进出口贸易，2006年随着人民币升值，公司领导层准确感知进口业务，特别是进口棉花原料巨大的市场利润空间，企业逐渐转型从事棉花的进口业务，并于美国、印度、南非等多个棉花主产国家和地区的主要供货商建立了良好的合作关系。公司为保证进口棉花的品质，于2007年3月在印度成立办事处。2008年由于全球经济危机的影响，企业棉花进口量较往年有所降低，但仍进口5100吨，累计实现购付汇750余万美元，全年实现销售收入7045万元。
2008年由于国内外棉花、纺织品市场萎靡不振，公司及时调整经营策略，主攻内地市场的棉花贸易，在稳健的经营过程中进一步巩固了公司与上下游企业的良好合作关系，仍然保持5000余吨的棉花进口量，累计购付汇750余万美元。2009年一季度，累计进口棉花600吨，实现购付汇量100万美元。
融资需求。企业融资需求贸易融资方面，主要集中在减免保证金开证。企业长年经营进口棉花，对市场有准确把握。但由于进口棉花为大宗货物交易，必然产生大额贷款、各项海关赋税，导致占压进口企业大量资金，加大企业的资金压力。
融资方案：鉴于企业的业务、财务情况及棉花进口这一大宗货物进口的交易特点，中信银行为其量身指定了贸易融资方案：对于企业直接从国外进口的货物，中信银行为其办理未来货权质押减免保证金开证业务，引入第三方物流单位，进口货物从装船、到港到入库放货全程由监管单位监管操作，中信银行在收到企业存入足额保证金并收到相应提货申请后，发
指令给监管单位指示其放货。操作过程中，如遇到货物价格波动，监管单位随时提示，要求客户补足保证金，规避风险。对于保税区交易货物，中信银行为其办理保税融通减免保证金开证业务，引入第三方物流单位，标的物入监管单位仓库后由其实施监管操作，中信银行在收到企业存入足额保证金并收到相应提货申请后，发指令给监管单位指示其放货。操作过程中，如遇到货物价格波动，监管单位随时提示，要求客户补足保证金，规避风险。未来货权质押业务确保了我行对质押物的转移占有，保税融通业务确保了中信银行对货权的转移占有，有效地控制了企业的信用风险，又为申请企业的业务发展提供了充足的资金支持。
中小企业融资难的原因
中小企业自身的因素：（1）经营不确定。（2）管理模式落后。（3）资信状况不佳。（4）融资要素不足。银行因素：（1）银行的保守风险意识。（2）办贷手续复杂。（3）信贷激励机制弱。
解决中小企业融资难的困境分析
1、提高中小企业自身实力和管理。对于中小企业本身来说，应积极推进公司治理进程;建立
完善的法人经营理念;确界定产权，理顺内部关系，建立有效的激励机制和约束机制;面向市场，生产有市场、有竞争能力的产品，提高企业自身技术含量，获得较好的盈利能力和长期发展潜力。同时，要充分提高企业经营管理水平，建立健全内部控制制度、财务管理制度、人事管理制度、加强生产、经营、销售管理;确保企业各项活动和财务收支必须在国家法律、法规及规章制度允许的范围内进行，不断完善财务制度，改善财务状况，提供真实、合法的财务报告;保护企业资金的安全完整，保证其保值和增值，合法经营管理，减少舞弊和违法行为;增强信用意识，主动还款，使中小企业管理规范、运作高效，使金融机构有充分理由相信其发展前途，有能够偿债的信用基础，从而愿意为其融资。
2、完善金融市场融资体系。（1）国有商业银行要建立起互利合作的银企关系。中小企业在
我国国民济中有十分重要的地位与作用。首先，国有商业银应把中小企业当作国民经济大家庭的一员，在服从国家宏观经济调控的前提下，构建双向、自主选择的新型银企关系;其次，国有商业银行要改革现行的贷款审批程序，形成合理的制度安排，建立适合中小企业的授信体制、政策和程序;最后，国有商业银行要加快中小企业金融服务品种的创新，开发中小企业在各个金融服务领域的要求，满足不同层次中小企业的金融服务需要。（2）加强中小企业资本市场建设。（3）银行建立激励与约束相结合的经营机制。（4）大力发展中小型银行。
3、建立中小企业信用担保体系。首先，应进一步建立健全中小企业融资的法律法规体系，为
中小企业发展提供基本的制度保障。其次，国家应设立政府专管部门和建立一些政策性和商业性的金融机构，给予其在政府机构中较高的地位，明确其职能是负责中小企业政策的制定和统筹协调。
参考资料：
中国中小企业江西网
刘百宁、王海旗、王兆琪.中小企业融资实务与技巧.第1版.中国经济出版社.2004年9月邱华炳.中小企业融资通.第1版.中国经济出版社.2001年8月
第三篇：融资部职责及岗位设置兰州能源投资集团有限公司
投融资部工作职责
1、根据公司的发展战略，制定公司中、长期投融资规划，并负责投融资项目的筹划及储备。
2、根据公司的年度计划，寻找、筛选投融资项目，对投融资项目在成本、收益和风险等方面实施评估、测算和分析，为投融资决策提供依据。
3、对公司投资项目筹措资金，进行项目预算，制定融资计划。
4、根据项目特点、企业实际及金融市场动态，制定融资方案，并负责方案的具体实施。
5、负责配合金融机构开展贷前调查、贷中审查、贷后核查工作，配合银行对项目贷款资金的监督检查。
6、负责配合金融机构（或中介机构）开展项目评审工作和平台（或政府）信用评审工作。
7、协助公司财务部门做好筹措资金科学合理地分配、使用和偿还。
8、完成公司交办的其他工作。
部长岗位职责
1、负责公司中、长期投融资规划的制定，确保与公司整体战略相一致。
2、负责公司投融资项目的筹划及储备。
3、寻找、筛选投融资项目，对投融资项目实施评估、测算和分析，确定投融资项目的成本、收益和风险，为投融资决策提供依据。
4、负责公司投资项目的资金筹措，融资计划和融资方案的制定。
5、负责融资方案的实施，配合金融机构做好融资前的各项准备工作。
6、与国内外金融机构建立广泛的合作关系。
7、完成领导交办的其他工作。
副部长岗位职责
1、协助部长完善公司的投融资管理体系，建立健全公司投融资管理制度、流程、工作规范，并组织实施。
2、协助部长筹划及储备公司投融资项目。
3、协助部长寻找、筛选投融资项目，对投融资项目实施评估、测算和分析，确定投融资项目的成本、收益和风险，为投融资决策提供依据。
4、协助部长对投资项目筹措资金，制定融资计划和融资方案。
5、协助部长实施融资方案，做好融资前的各项准备工作。
6、配合财务部门做好筹措资金科学合理地分配、使用和偿还。
7、完成领导交办的其他工作。
投融资专员岗位职责
1、参与寻找适宜的投融资项目，进行项目的筛选、评估、分析，为公司决策提供依据。
2、负责对投融资项目的风险分析预测，制定规避风险的策略。
3、编制公司年度融资计划。
4、分析研究各种融资方式和成本结构，选择融资渠道、制定融资方案。
5、具体实施公司审批的融资方案。
6、研究国内外资本市场的运作特点和成功的案例，为公司融资提出可行性方案和合理化建议。
7、完成领导交办的其他工作。
资金管理岗位职责
1、负责筹融资资金分配、调拨等管理工作。
2、负责专项资金的申报工作。
3、编制年度信贷资金贷入和偿还计划。
4、负责本部门文档资料管理等行政辅助工作。
5、协助部长收集、整理、分析国际国内各类资本、资金市场动态，研究各种现有及未来可能的金融工具。
6、负责台账登记、核实等资产管理工作。
7、完成领导交办的其他工作。
第四篇：房地产融资常见方式分析房地产融资之土地抵押贷款qa
q。什么是土地抵押贷款。
a：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。q：什么叫做土地抵押。
a：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。q：办理土地抵押长期贷款流程。
a：
1、首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率（放款额/抵押物评估值）倒推出抵押物应达到的评估总价值。
2、咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价，然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数。
3、根据以上第二步算出的抵押物的面积数，先在cad规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域。
4、带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘，出抵押测绘图。
5、根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告。
6、与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件（营业执照等）到国土局地籍科办理抵押登记，填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会（或董事会决议）等资料。
7、填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后，等待放贷即可，至此整个抵押贷款程序基本操作完毕。q：办理土地抵押短期贷款操作流程。
a：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料（有效、清晰的彩色扫描文件）：a、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；
b、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；c、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）；d、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；e、项目可行性研究报告；
f、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金；
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供：（1）产权证明；
（2）最近的产权评估证报告；
（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；（4）抵押贷款申请书
（5）最近的资产负债表，利润表。
房地产融资之短期借贷qa
q。房地产开发过程中有哪些需要短期借贷。
a：
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。q：开发商何时还款。
a：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；
3、开发商通过其他方式还款。q。项目需要符合哪些融资条件。
a：
1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；
3、融资期限：一般情况下6个月以内；
4、融资额度：1千万至2亿；
5、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；
6、融资利息。月息5~6%，展头息，利息可分期支付。
房地产融资之短期拆借qa
q。什么是房地产短期拆借。
a：房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。q：如何操作的。
a：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。q：利率情况是怎样的。a：
1、日利率日利率3‰-4‰；
2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；
3、月利率5-6%q。短拆什么特点。
a：
1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制；
2.融资期限较短：一般6个月以内；
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；
5.利率按照实际使用时间计算。q：项目方需提供哪些资料。a：
1.企业法人营业执照复印件；
2.金融机构营业许可证副本复印件；
3.公司代码证书复印件；
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；
5.公司法人、负责人、财务主管的简历；
6.经公司董事会决议授权的申请；
7.公司近两年经过审计的财务报表；
8.公司的验资报告；
9.公司章程；
10.公司的基本情况介绍（包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划）；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。q：运作流程是怎样的。
a：
1.贷款方将所需资料报资金方审核；
2.资金方现场评估；
3.双方协商费用及贷款期限；
4.成交；
5.资金划拨；
6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资qa
q。哪些产权可以抵押融资。
a：
1、非经营类物业：红本房、集资房；
2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；q：需要具备哪些基本条件。a：
1、证件齐全：土地证、房产证；
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；
3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；
4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；
5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。q：项目方需提交哪些资料。a：
1、个人：土地证、房产证；
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。q：如何操作。
a：
1、审理
2、考察
3、复审
4、签约
5、抵押登记
6、放款
7、还款q：放款时间需要多长。a：正常情况下两个月以内；q：贷款期限是怎样的。
a：
1、借款期限为1年以上，5年以下。q。融资成本是多少呢。
a：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费2.5~3%；
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。
房地产融资之民间借贷qa
q。什么是房地产民间借贷。
a：民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。q：开发商一定要慎用民间借贷。
a：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
q。怎样才能获得民间资金呢。
a：
1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
q。如何通过私募基金更合法的获得民间资金。
a：
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接。答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。
房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是xy银行等银行在操作，后者大规模被gs银行采用。
“过桥”模式的交易结构大致为。假定a企业需要融资，b企业（可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等）以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给a企业发放一笔贷款（或其它投资方式提供一笔融资）.b企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，a企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，b企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，b企业可以不用拿出真金白银。b企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给b企业划款，到账后，b企业再给信托公司，信托公司再给a企业。整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→信托公司―――（信托贷款）―→借款企业―――――――→信托受益权转让合同←―――――――――――――――→信托投资合同←――――――――――――→信托贷款合同←――若同一天签署，可一天放款
理财受让财产权信托计划受益权的原理为。假定m企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，m企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，m企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是m企业自己。然后，m企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。
此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由m企业补足。在转让信托受益权时，m企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。
这样，m企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流（此类模式下，期限一般长达6-8年），银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给m企业放一笔贷款，然后m企业分6-8年还款，效果相当。
在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。
信托受让银行信贷票据资产，风险权重由10.5%提升至150%，一般业务为1.5%
房地产融资之定向信托qa
q。什么是定向信托。
a：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。q：开发商为何要选择定向信托。a：
1、非银信合作，受法律保护；
2、能够被信托公司优先选择；
3、能快速协助客户完成融资；
4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。q。怎样操作。
a：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。q：定向信托的投资范围有哪些。a：有以下投资标的：
1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；
2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；
3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；
4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。*注意以下限制条件：
1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；
2、st类股票不属于信托计划投资标的；
3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；
4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的
5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。q：什么是增信作用。
a：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信
（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）
（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票
（3）对未上市金融类股权
二是对质押标的信用增级
（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；
（2）我们也可为客户融资进行直接担保。q：开发商需要提交哪些资料。a：以下全部资料
1、报批的项目建议书及批准材料；
2、项目提出的有关背景材料；
3、可行性研究报告及批准文件；
4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；
5、项目前期准备工作完成情况报告；
6、开户证明，商务合同、订单或意向书；
8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划；
9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；q：利率。
a：主要跟开发企业资质有关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上%
房地产融资之集合信托qa
集合信托=银信合作q。什么是银信合作。
a。银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
q：集合信托有哪些模式。a：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。q：具体操作是怎样的。
a：
1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。
2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。
3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。
4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。
*小贴士：银监发布的几个重要通知：
《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》《银监发（2010）72号》《银监发〔2010〕72号》
1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户（包括私人银行客户）和机构客户。
商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。
2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。
3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。
4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：
（1）自本通知发布之日起，对信托公司融资