现阶段土地储备规章制度的问题与弊端研究.docx

现阶段土地储备制度的问题与弊端研究
房地产企业的土地储备问题研究
学院：建筑与城市规划学院
专业：城市规划
班级：0811城规一班
姓名：紫云筠
日期：2012-5-30
【摘要】
土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。【关键字】
摘要：关键词：房地产公司土地储备策略
一、土地储备量的概念
土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量，它是为了加强对土地市场的宏观调控，提高土地资源的利用率，通过经济、法律等手段，经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来，以用于开发使用的土地数量。
二、土地储备和房地产
土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。
（1）土地储备是必须的。对于房地产行业来说，土地既是基础的生产资料，又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中，成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业，企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力，另一方面，还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备，企业的开发项目一旦结束，其面临的局面可想而知。而且，如果土地储备的数量不充足的话，还会导致企业内部不稳定，影响企业内部团结。
（2）土地储备量的掌握。一方面，一线企业不断加大土地储备量，房地产企业的后续力量不断增加，另一方面，由于资金紧张，大多数中小企业的开发用地缺乏，发展潜力不足。在一线企业中，有的企业的土地储备量足够七八年使用，而有的只够两三年使用。那么，土地储备的数量多少才算合适呢。土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比，是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度，现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看，土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适，即在现有销售状态不变的情况下，相对于5到9年的开发用地。（3）房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来，房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后，可以用它去发行公司债，只要其大多数项目能够赚钱，该公司就能赚钱，而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升，它继续增加发行量，获得利润后，继续收购土地，如此循环，不断获得利润。就像一位经济学家说的那样：房价上涨能推高股价，股价上涨后就去融资，融资后就去拿地，高价拿地后又推动了房价上涨，房价上涨又进一步推高股价。
三、土地储备的意义
土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。
从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义
有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点，房地产销售额就会增加1.65个百分点，这显示我国房地产业增长速度将快于gdp的增长速度。从内在因素看，支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点：
（1）城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30%以后，城市化进程便会加快。我国已进入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。
（2）房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房地产是金融的半壁河山，银行贷款余额一半左右是用于房地产行业的，而我国房地产金融仍有巨大的发展空间。特别银行对个人住房消费支持力度在日渐增大，以及房地产金融产品日渐多元化，产业投资基金、抵押贷款证券化在逐渐发展壮大，这些都会对房地产行业快速发展起重要支持作用。
（3）家庭住宅消费增长。我国城镇家庭收入的快速增长，使住宅消费支出在家庭支出中所占比例快速提高，未来几年、十几年估计仍将保持较快速的提速走向。
这些都将成为影响未来房地产行业发展的重要因素。我国住宅需求量增大，还将反映在以旧城改造为主的住宅更新需求、住房条件改善带来的住宅需求、城市化水平提高带来的住宅需求，该三需求对房地产公司来说，具有最一般的宏观指导意义。
从上述我国当前房地产发展趋势来看，一个房地产公司对土地直接、间接储备的意义就凸现了。我国的房地产行业正处于阶段性跳跃发展期，发展是长期的永恒主题，一个房地产公司要有长期发展战略，就必须在国家土地政策和法律的框架内、应在一定程度上，直接、间接地储备一定数量的土地。
四、土地储备量的影响因素
（1）地区经济发展状况。我国的经济正处于高速增长时期，大量的建设用地是经济发展的需要。对某一地区来说，在一定的经济发展水平和充足的资金的支持下，土地供应量是多少，就应该储备多少土地。经济的发展水平和发展质量直接影响土地需求量和土地市场的稳定性，这两个方面对土地储备量都存在约束作用。
（2）土地利用的总体规划和城市规划。土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状，及考虑各项建设对土地的要求，在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。土地储备制度的本质是国家通过土地处分权和土地供应权等职能，对城市土地资源进行调控的一项管理制度，是满足土地需求，调节土地市场，提高土地利用率的一项重要手段。该制度在实行过程中，必须按照土地利用总体规划规定的土地用途，城市规划确定的土地使用布局来对土地进行调整，调整的范围和速度都要由这两项法规来决定。所以，其直接决定了土地储备量的大小。
（3）资金状况。土地资源的有限和供给量少决定了土地价格居高不下，收购土地，需要大量资金，制定合理的土地储备战略并与公司的市场、资金战略保持良性互动尤为重要。
五、土地储备策略的实施
（1）土地储备策略的实施要踏准宏观经济发展的节拍
同样采取了迅速扩大土地储备规模的激进策略，碧桂园和恒大地产的遭遇却大相径庭，其中的关键差别在于开发商土地储备策略的实施是否踏准了宏观经济发展的节拍。
众所周知，土地、楼价以及整个房地产行业，都呈现出明显的经济顺周期运行规律。如恒大一般不关心宏观经济运行的趋势而急速扩张土地储备，轻则导致土地购并的价格过高而影响利润率，重则会导致公司的债务危机，从而引至破产风险。
（2）土地储备策略的实施要考虑企业财务的承受能力房地产业作为典型的资金密集型行业，其本身的特性决定了开发商资产的流动性相对较差，因而须特别注意中短期的资金压力；开发商的财务杠杆也一般较高，这就要求开发商须根据自身的财务状况，制定与之相适应的土地储备策略。
企业生存的基本法则之一便是根据自身的财务状况，合理制定发展战略，这样才能保证企业无论在怎样恶劣的宏观经济状况和外部融资环境之中，都能立于不败之地。
（3）只有特定企业、特殊时期才适宜采用激进策略
2009年的保利地产是激进的土地储备策略的实践者。虽然购地行为近似疯狂，但激进的土地储备策略对保利而言，并非失去理智之举。一方面原因在于，保利地产的激进策略选对了时间，在这一时期大举购地的成本较低，土地收储行为与宏观经济周期暗合，这也是市场较为看好保利地产后继盈利能力的原因。另一方面，激进的购地行为也与保利地产强大的融资能力相匹配。较优的融资渠道使得保利地产的财务成本相对较低，中短期的债务压力也相对可控。
总的来说，保利地产有足够的实力在特定时期实施激进的土地储备策略，因而这种策略较能得到市场的认同。而且其他企业则应充分考虑时间、市场、政策和自身因素，采取适当的策略，“以退为进”有时候也不失为一种良方。
【参考文献】
【1】
《简论房地产公司土地储备的意义》黄磊品
【2】
《土地储备量对房地产业发展的影响分析》姬志杰
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