戚城文物景区管理管理规章制度 .docx

戚城文物景区管理管理制度
景城公寓物业管理方案
第一章：景城公寓物业概况；
第二章：景城公寓物业管理服务方案
第一节：小区环境管理
第二节：小区卫生绿化管理
第三节：小区的安全保卫管理
第四节：设施的维修管理
第五节：其他物业服务项目
第三章：人员配备；
第四章：金费收支预算；
第一章物业概况
景城公寓住宅部分面积约为950平方米，共3栋120套单元房；有一个值班室。与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。
第二章物业管理服务方案
根据景城公寓的实际情况，并贯彻双睿物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。
第一节环境管理
维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。
第二节卫生绿化管理
小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好景城公寓的卫生和绿化，我公司将严格按照iso9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日一清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：
1、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶
2、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生：
（一）公共卫生：
1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；
2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；
3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。
（二）室内卫生：
1、楼道净、楼梯扶手净
2、定期清扫、保洁；
（三）绿化环境：
1、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害；
2、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境；
（四）装潢垃圾：
会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。
（五）张贴警示牌，倡导文明新风。
第三节小区的安全保卫
小区住户以科大、省教院教师为主，文化层次较高，素质较好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式重点对外安全的保卫，具体做到以下几点：
（一）整体排查，清除消防安全隐患；
我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。
（二）实行封闭式管理，24小时保安值班、巡逻，保障住户安全；
我们将南北两个铁门按实际情况定时开关，以中间的大门为主出入口，保安尽快熟悉住户，对进出的外来人员，严格实行登记制度，禁止无关人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。
（三）报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。
“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序，保证突发事件的及时解决。
第四节设施的维修管理
小区的公共设施，极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点：
（一）对于公共设施进行全面检查；
在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如1号、2号楼的部分防盗门，公共的照明灯等。
（二）配备专业水电工，制定合理价格，设立保修电话，保证及时维修服务。
我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在小区管理处设立一部便民热线，在住户提出维修要求时，及时完成维修工作。
维修管理的目标达到：
1、24小时受理报修，一般情况下30分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
此外，还有其他的一些物业项目的管理，如宽带网接入、水电费的收取等，我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。
第三章人员配备
一、管理处主任（1名）针对小区实际情况制定工作计划，费用收缴工作
二、管理员（1名）绿化养护、监督各项工作的开展情况，执行主任安排的具体事务。
三、保洁人员（2名）负责小区卫生；
四、保安人员（3名）负责小区安全，24小时巡逻；
五、水电维修工（1名）公共设施维护，水电维修。
第四章费用核算
一、人员工资
1、管理处主任：1人x1300元/月＝1300元
2、管理员：1人x1200元/月＝1200元
3、保洁：2人x800元/月＝1600元
4、保安：3人x900元/月＝2700元
5、水电维修工：1人x1200元/月＝1200元
二、垃圾清运费：1车/日x50元/车x30日＝1500元
三、公共用电：500元/月
四、每月水损：500元/月
五、日常维护保养费、保洁材料费：500元/月
六、固定资产折旧（2000元按3年）：56元/月
七、税收：727元/月
合计每月共需费用：11783元/月
按小区为9500平方米计算合0.8元/每平方米
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