江西玉山县金山地块测算.doc

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江西玉山县金山大道东侧，宏达
国际花园北侧土地基本情况及市场分析

一、基本情况（详见【附件一】使用权出让公告中规划设计条件）
1、规划总用地面积：占地面积：40653M2（60.98亩）
2、用地性质：商住用地
3、指标控制要求：建筑密度：≤38%；容积率：≤5.0；建筑限高：50m；绿地率：≥30%；住宅建筑日照间距1：1.1H以上；
4、地块的地理位置及周边情况：地块图详见【附件二】，处江西玉山县城关冰溪镇西区（玉山有关情况详见【附件三】玉山有关介绍），距离玉山新火车站仅700米，玉山至上海高速仅需4小时，衢州机场距玉山也仅80公里，到浦城车程也仅两小时。地块至新火车站的金山大桥年内即将开工，随着三清山旅游公路从金山大道往北延伸和城市重心西移的全景规划，金山大道已成为玉山的一条大动脉，中心轴的地位和价值不言而语；往南新火车站近在咫尺，三清山大道、怀玉山大道在南北两边横贯其间，城关内公交和城乡公交系统极其完善；一中、清林中学、逸夫小学、冰溪镇小学、保健院、中医院、长途汽车站、火车站均在两分种车程内，步行五分种即可进入繁华闹市，属玉山城关的核心地带。地块属净地，经现场踏勘，场地基本平整，周围路网贯通，类似苏州S半岛基地状况，施工条件和当地技术类似浦城滨江新天地。周围已建有玉山最高档的住宅小区和宾馆，生活配套完善，休闲娱乐场所众多，商铺林立，属玉山中央生活区。
二、市场情况
城西目前属于玉山人居家的新方向，升值潜力较大，地块南面已建成了豪盛明珠花苑和在建宏达国际花园，西面在建豪盛四季花城（见【附件二】）。火车站是一个城市人流、物流最重要的聚集区和分流区，在县城尤为重要。玉山县90%和外出人员和95%的外地到玉人员均以火车站为枢纽中转，使金山大道的地段一直保持繁华和升值空间潜力。县委、县政府把城西规划作为一个重中之重的发展战略，使得目前的金山大道周围区域成为玉山县最大的连片开发的商住两用土地，成为火车站——金山大道——山清山黄金轴线上的黄金旅游购物街，也是玉山县城最具生命力的主动脉。目前周围小区的品质要明显优于浦城，社区内以多层和小高层相结合，设置会所、幼儿园、运动场所等公建，小区的绿化建设也较好，并配置智能化设施和高标准的物业管理（物业管理费多层一般在0.40元/ M２，电梯房一般在0.50元／M２）。目前该区域的住宅属当地最高档住宅区，住宅售价在1500元／M２，车库售价为3500元／M２，杂物间为2800 元／M２，沿街商铺为7500元／M２）。住宅售价明显低于浦城，发展潜力较大。
三、效益估算
总建筑面积：容积率按3.0计算(指标5.0，实际做不到)
40653×3=122000M２
其中：店铺：约16000 M２
住宅：106000 M２
总收入：22700万元(销售价相对保守)
住宅：106000 M２×1500元/ M２=15900万元
金山大道店铺：5000 M２×7000元/ M２=3500万元
其余三条道路店铺：11000 M２×3000元/ M２=3300万元
总支出：19160万元
1、土地费用（含契税）：4000万元（见说明，为拍卖我司限价）
2、前期费用（含勘察、设计、测试、质监、招标代理、人防等）：
60元/ M２×122000 M２=732万元
3、建安成本（含水、电、塑钢门窗、外墙涂料、智能化等）：
690元/ M２×122000 M２=8418万元（按目前建安造价，考虑部分小高层综合得出）
4、市政配套费：25元/ M２×122000 M２=305万元
5、小区配套费（水、电、道路、绿化、围墙等）：
100元/ M２×122000 M２=1220万元
6、管理费用：200万元×2年=400万元（见备注2）
7、利息支出：1084万元（见备注1）
8、各种税金：9%×22700万元=2043万元
9、维修基金：227万元（销售收入1%，目前还未征收，作为预留）
10、不可预见费：20元/ M２×122000 M２=244万元
11、销售费用：227万元（按销售额1%计算）
12、前期业务开办费用：200万元（见备注2）
13、拍卖佣金、交易服务费：60万元（江西省有关文件规定）
利润=总收入22700万元－总支出19160元=3540万元
备注
1：项目开发周期按两年计算，土地款暂按4000万元计算，银行一年期贷款基准利息为5.85%，二年期为6.03%，该项目独立核算。土地款在两个月内付清，按下表计算，利息支出共计1084万元（此为最可能支出）。
①福建公司在两个月内最大可能支持该项目2000万元作为首期土地宽款，借款期为1.5年，按15%年息计算，利息支出为2000*15%*1.5=450万元；
②剩余2000万土地款继续从福建公司或集团系统内借调，借款期为10个月，按15%年息计算，利息支出为2000*15%*10/12=250万元；
③六个月内办妥四证件进行融资2500万元，期限为两年，按基准利率上浮20%计，利息支出为2500*6.03%*（1+20%）*2=362万元。融资成功后，部分归还第二期外借土地款；
④考虑首期土地款（扣除保证金550万元）1450万元延期支付一个月，滞纳金按每日万分之五计，共计滞纳金22万元；
⑤公司注册资金暂未考虑。
2、由于玉山项目离浦城只有两小时车程，可和浦城项目项目统筹管理，前期派出一名前期人员，两名工程人员和两名财务人员，后期再增加人员，部分人员可两地统筹安排使用。根据目前浦城项目来看，经营管理费用中扣除资金利息和销售费用外，其他15项费用累计全年为260万元，所以在玉山项目年度管理费用支出设置为200万元是合理的，在测算表中还预留了200万元的前期业务开办费用。
3、其他各项工程建设费用标准均为目前在浦城建设工程实际支出测算而得，且预留了一定余量，根据玉山了解，此部分费用在上述测算表中完全可控制住。
四、综合分析
经过玉山实地考察和通过政府部门了解，目前玉山房产市场呈现供求两旺、稳定增长、平衡发展、高水平运行的良好态势，已完工项目基本已全部销售完毕，在建项目的销售势头也较好。目前玉山的房产开发全为当地房地产商，政府也希望引进外资参与竞争开发。公司已与玉山政府主管建设的副县长建立了良好的联系。项目按两年建设周期测算，地块周围由于有新建小区，配套条件成熟。
对公司而言，经过几年发展积累，目前公司各部门在县城开发的程序和经验已比较成熟，在本次测算中，把房价暂定为1500元／M2是属于相对保守的，今后实际销售时的上涨空间是比较大的。根据浦城莲花垅、门头垅项目的操作来看，在县城项目的利润空间还是很大的，滨江项目只要拆迁工作顺利，利润空间也较大。所以在三级城市我们还是有很多机遇的。
虽然建设部本月13日正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对此前市场普遍存在疑虑的“90平方米”和“70％”两个概念给出了明确界定。但根据目前浦城和当地了解的情况来看，暂时在县城要实行该意见有很大难度，地方政府基本还是按原来方式和要求执行。即使以后要执行该意见，在房型设计上还是有办法调整的，所以暂不考虑该意见对本项目测算的影响。虽然国土资源部于17日公布了土地招标需符合地家价高、楼价低的标准，但本项目不受此影响。但明年可能在部分试点城市执行物业税，可能对房价产生一定影响。
公司在福建项目根据目前进度，在两年内将全部完工交付，为公司的后续发展，公司必须开拓新基地。目前在浦城成规模的土地已没有，考虑到在浦城开发的成熟经验和地域因素，公司近期在江西、河南等也一直在寻找和浦城环境相类似的县级城市开发项目，进入门槛相对较低，房地产开发相对还处于起步阶段，机会较多。
五、资金安排
该地块拍卖底价为2610万元，履约保证金为550万元，采用有底价的增价拍卖方式，如报名人数低于三人，采用挂牌方式出让，成交之日起10日内付成交价款的50%，余款二个月内付清。公司经营班子经过慎重研究讨论，拟在资金相对可以平衡的前提下以合理价位竞得该地块。
目前浦城滨江项目的拆迁工作已在稳步推进，由于基本全为回搬安置，目前并不占用公司资金，项目开工后可用银行贷款及销售款来平衡工程款的支付。邮政广场大楼和工行的融资意向基本已明确，估计可增加融资2000万元。
公司目前已取得工行贷款500万元，还有部分外借资金，除去保证工程正常建设所需资金外，最大努力可调配节余资金300万元，由于目前有明确意向要预订邮政大楼的商铺和住宅的客户较多，这样公司估计可用预定方式在短期内预先收入1000-1500万元左右，加以城西项目的销售收入，公司计划在4000万左右内竞拍该地块，短时会产生资金缺口约1000—1500万元左右，公司计划通过压缩工程款、加快外借资金收回、加快销售（包括邮政大楼商铺和住宅预订）进度和资金回笼率等方式克服，在可能情况下在集团公司系统内短期融资，必要时可暂时和当地国土局协商，支付部分滞纳金，度过短时难关，在银行及时放款到位或抓紧销售的情况下四个月内即可实现资金平衡。但第一笔土地款支付由于时间短，一方面公司尽最大努力筹资，另一方面也尽量在可能的情况下集团公司能给予支持。虽然在目前银行金融政策调控严格，但公司在银行一贯信誉较好，又属于银行大客户，对银行的利润贡献率也很大，所以融资贷款相对是比较有把握的。
在测算报告中销售价是按1500元/ M２暂估的，实际今后后续销售的价格上涨空间还有很多想象空间的，按相对乐观估计，本次拍卖地块属城区热点地段，四周为成熟住宅区，购买该地块房源的客户群是比较庞大而且明显的（【附件三】中有玉山有关情况介绍）。近期随着全国房价的攀升，玉山由于地处县级市，滞涨现象十分明显，和浦城相比，价格还属低位运行，但目前正处于上升通道，估计在今后三年内，这种持续上涨的趋势不会改变。由于在当地购房小业主基本属于自住，投资投机行为很少，整个房产市场的发展是比较健康有序的。
基于以上的分析数据，根据安全性和风险性相结合的原则，公司拟决定在4000万元左右取得该地块，如拍卖时超出该价格，公司决定放弃。
以上是公司经营班子经慎重研究经计算得出的数据，特报董事会研究确定。
福建浦城东虹房地产开发有限公司
2006年7月19日
【附件一】：
玉山县国土资源局金山大道东侧，宏达国际花园北侧国有土地使用权公开出让公告
玉国土资[2006]07号
根据国家有关法律法规及国土资源部11号令，经县人民政府批准，县国土资源局公开出让2006-04号地块国有土地使用权，特公告如下。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一、地块概况
2006－04号地块位于金山大道东侧，宏达国际花园北侧。土地总面积40653.8平方米。土地用途为商住用地。建筑层数：高层以下，建筑基地面积：40653平方米；绿地率：>30%；建筑间距：尽量南向布置，最窄处应大于南侧遮挡建筑高度的1.1倍（1:1.1）；建筑密度：<38%，容积率：<5.0；道路红线与后退：金山大道道路红线宽40米，建筑后退4.5米；工业六路道路红线宽18米，建筑后退2米；玉京路道路红线宽24米，建筑后退2米；金砂路道路红线宽24米，建筑后退2米。具体四至及范围见地块平面图。
二、地块竞买主要指标
地块
编号
土地面积
（平方米）
土地
用途
使用
年限
起始价（万元）
竞买保证金（万元）
资料费(元)
2006－04
40653.8　
商住
50年
2610
550
300　
备  注
成交价中含土地出让金、土地契税

三 、时间、地点
1、公告时间：2006年7月4日至2006年7月24日。
2、展示、咨询时间：自公告之日起即行展示、咨询。
3、报名时间及地点：2006年7月14日至2006年7月24日下午5时止（双休日照常上班）到江西正大拍卖有限责任公司玉山联络处（工商银行玉山支行五楼）报名。 
4、拍卖时间及地点:2006年7月25日(星期二)上午9:00时在玉山县国土大楼九楼会议室举行拍卖会。
5、挂牌时限及地点：2006年7月25日至2006年8月3日下午4时止在玉山县国土大楼一楼大厅进行挂牌。
四、竞买对象：
中华人民共和国境内所有自然人、法人及单位均可参加竞买，可单独竞买，也可联合竞买。法律法规另有规定的除外。
五、竞买方式
1、本次公开出让采取有保留价增价方式。
2、报名参加竞买人为1－2人的，采用挂牌方式出让；报名参加竞买人为3人（含3人）以上的，采用拍卖方式出让。
3、如拍卖，则委托江西正大拍卖有限责任公司拍卖。
六、竞买报名事项：
 1、个人带身份证及复印件，单位凭营业执照、法人证书、法人身份证及其复印件、法人印鉴，办理竞买报名手续；委托办理的，需另携带委托书和被委托人的身份证及复印件。竞买保证金必须于2006年7月24日下午5时前交纳（以现场开据发票为准），竞买保证金汇入玉山县土地开发整理储备中心户头，开户行：中国银行玉山支行，帐号：04847108091001。
2、竞买成功者，竞买保证金抵作等额成交价款，竞买未成功者，竞买保证金在5个工作日内退还（不计息）。
七、其他相关事项详见相应的《特别规定》
联系电话：[phone]
                     玉山县国土资源局
二○○六年七月四日
【附件二】：有关地块图纸
图一：拍卖地块图

图二：地块位置图

【附件三】：玉山县有关介绍（经收集整理）
中国博士之乡——江西玉山县地理位置 “冰为溪水玉为山”，自古以来玉山就以其地阜物华，山青水秀而称著江南。她位于江西东北部，是江西的东大门，闽浙赣三省交界处，素有“两江锁钥，八省通衢”之称，是江西面向江浙沪闽粤实行开放开发战略的前沿阵地，区位优势得天独厚，浙赣铁路复线和320国道以及梨温（即衢州至南昌）高速公路横贯东西。玉山建县有1300多年的历史，属上饶市（辖1 区1 市10 县）管辖，全县人口56万，城关人口10万，总面积1731平方公里，年财政收入在2.5亿元左右（福建浦城面积3400平方公里，人口40万，城关人口8万，年财政收入在1亿元左右），全县21个乡、镇，属中亚热带湿润季风气候，玉山年均温17.5摄氏度，年均降水量1841毫米，气候温和，雨量充沛，光照充足。玉山民风淳朴，人杰地灵，享有“才子乡、博士县”美誉，全国千所重点中学——玉山一中培养出了原中国医学科学院院长黄家驷,著名国画艺术家、美术教育家柳子谷等。解放以来，已有玉山籍博士150余名，遍布国内外，是远近闻名的博士县。现中纪委书记吴官正即为玉山人。
玉山旅游资源得天独厚、众彩纷呈,在自然风景、人文景观别具一格。一是国家级重点名胜风景区——三清山，位于县境北部，既是绝妙的自然景观，又是古朴人文景观的游览胜地，是我国道教的发源地。二是怀玉山风景区，是理想的避暑旅游胜地。这里有朱熹讲学的“怀玉书院”，也曾是闽浙赣革命根据地的一部分，是方志敏等革命烈士的蒙难之地。三是三清湖风景区。区内溶洞群连，交相辉映，是不可多得的旅游、休假、娱乐中心。经现场实地考察，玉山宾馆业众多，现城关内还在兴建一批三星、四星级宾馆。
玉山交通便利，境内的浙赣铁路及其复线是全国铁路大动脉，它连接京九线，东起上海西至昆明的320国道横贯县境东西。梨温高速使玉山至上海间仅需4小时，距衢州机场也仅80公里，到浦城车程也仅两小时，整个城关的建设和房地产市场的建设标准要明显优于浦城。
县内有三个工业园区，境内资源丰富，目前探明的矿产资源有32种，矿产地60多处，是江西省非金属矿产资源大县之一，其中，石灰石储量33亿吨，石煤储量32亿吨，分别位居江西省第一、第二位。玉山目前形成了以农业为基础、工业为主导、三产为新增长点的经济框架，建立了以水泥为主的建材行业，以油墨、活性炭、膨润土、黑滑石、高岭土、轻钙为主的化工工业，以轴承为主的机械制造业，以罗纹石为主的石材业，以烤鳗为主的食品加工工业等五大支柱产业，构建了以工业主导型的经济增长格局，有江西最大的万年青玉山水泥厂，玉山水泥业很发达，是玉山的支柱产业。