礼嘉组团控规经济分析(原始).doc

重庆北部新区礼嘉组团
控制性详规经济分析

重庆市规划设计研究院
2002年5月8日

目 录

一、控规经济分析的目的与意义
1. 经济社会发展的需要
2. 经营城市的需要
3. 城市规划与管理的需要
二、礼嘉组团未来用地总量及结构预测
（一）未来用地总量预测
1. 礼嘉组团城市规划定位
2. 礼嘉组团规划期用地总量预测
（二）未来用地结构建议
1. 全国高新区用地结构分析
2. 礼嘉组团未来用地结构建议
三、礼嘉组团土地利用规划结果
1. 规划建设用地总量
2. 规划建设用地布局
3. 规划建设用地结构
4. 规划用地结构中经营性用地与非经营性用地统计
四、礼嘉组团规划用地分级及级差地价建议
（一）规划用地分级
1. 分级对象
2. 分级依据
3. 分级方法
4. 分级建议
5. 礼嘉组团未来经营性用地级别汇总
（二）土地级差地价建议
1. 地价评估方法
2. 重庆市基准地价及类似开发区市场价格
3. 礼嘉组团地价建议
五、礼嘉组团土地开发的经济效益评价
1. 土地开发模式选择
2. 土地开发收益估算
3. 土地开发成本及费用估算
4. 土地开发效益测算
5. 经济分析结论
六、礼嘉组团地块开发控规指标探讨
（一）控规指标模型构建
1. 强制性环境指标
2. 指导性经济指标
（二）案例分析

重庆北部新区礼嘉组团控规经济分析

一、控规经济分析的目的与意义
1．经济社会发展的需要
为了迎接我国加入WTO和经济全球化的挑战，抓住中央实施西部大开发战略的历史机遇以及面向21世纪重庆直辖市建设的新要求，重庆市委、市政府作出重大决策——设立“重庆北部新区”。本规划的对象——重庆北部新区经济开发园区礼嘉组团便是重庆市北部新区的组成部分。
为了能尽快启动北部新区的的建设，举全市之力，高标准，高质量地建设好“数字化、生态化、现代化”的北部新区，首先必须编制一个高起点、高水平、高质量的总体规划，有重点、分步骤地制定各种层次，各种类型的详细规划（城市规划）和各项专题规划。
城市规划既是一种技术行为，也是一种经济行为和政府行为，它对资源利用、投资决策、项目建设起着一种导向作用，起着综合调控的功能。在市场经济的环境下，市场决定发展，发展影响规划，规划服从发展。因此，制定礼嘉组团的控制性详规，确立礼嘉组团的城市布局和发展，就必须遵守市场规律，应用发展的观点，用技术经济的手段，对礼嘉组团的控制性详规进行全面的分析，使礼嘉组团的控制性详规不仅能够达到技术先进，而且能够实现良好的社会效益和经济效益。
2．经营城市的需要
城市建设事关国计民生，投入大、周期长、公益性强，长期以来都是政府包揽包办，投资主体单一，带来了诸多弊端。“十五”期间，各地的城市建设勾画了宏伟的蓝图，但目前资金的“瓶颈”制约作用十分突出，城市建设与人民生活的需要相距甚远。实践证明，完全依靠财政搞城市建设的路子已越来越窄。在市场经济条件下，要有效地缓解城建资金的“瓶颈”制约，早日实现“重庆市北部新城”总体规划确定的建设目标，就必须学习国内外先进城市发展的经验，运用市场机制，对城市空间功能载体的自然资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）及相关的延伸资本（如桥梁、道路的冠名权）等进行重组和运营，把城市的各类建设项目推向市场，从中获得收益，并把收益重新投入到城市建设的新领域，走以城养城、以城建城、以城兴城的经营城市之路，以实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值、自我发展。从而打破单一政府投资的模式，使城建投资由主要依靠政府转向依靠社会，由主要源于财政转向主要源于市场，解决城市建设资金缺乏的困难，推动城市建设的良性发展。
为了实现经营城市的目标，必须熟悉城市规划方案的各种技术经济指标，以利于准确定位各种城市的功能，使城市不仅作为一个社会文化系统，而且作为一个经济系统和生态系统有机地相结合，实现城市建设经济效益和社会效益的最大化。
3．城市规划与管理的需要
长期以来，城市规划工作往往侧重于“技术规划”，重视城市的空间布局、建筑艺术、工程技术等技术因素，而往往忽视了“经济规划”，对建设项目的经济属性未作明确规定。根据国际上城市发展的经验，城市规划与管理是政府在城市地区内实行宏观调控的最有效、最重要的手段。规划作为城市建设的“龙头”，对建设用地的现行价格和远期开发价值起决定性的作用。因此，在进行城市规划的过程中，城市规划必须导入经济效益观念，树立“经济规划”意识。在今后的城市建设管理工作中，应充分发挥城市规划的“龙头”作用，调整和优化城市区域布局，使城市规划适应经营城市的要求，体现城市功能分区特点，在优化城市生活环境的同时，调整经济布局。特别是要在城市总体规划中，确定城市区域定位，拟定城市土地年度开发计划，凸现土地级差效益。对每一个建设项目，均应提出其性质、功能、规模、布局意向、经济技术指标，并进行形象构思设计，使投资者能充分了解规划设计者意图，并能有效地进行成本与利润的经济分析，以利投资决策，从而有序引导开发商向“黄金地段”投资，最大限度地发挥土地的利用效率和经济效益。

二、经开园礼嘉组团未来用地总量及结构预测
（一）未来用地总量预测
1. 礼嘉组团城市定位
20世纪中叶以来，以美国、西欧和日本为核心的兴起的新技术革命迅速发展并波及到世界范围。新技术革命不仅对这些国家的经济发展、产业结构演进乃至教育、文化的进步发展发挥了决定性的作用，而且对世界经济发展潮流和格局也产生了深刻的影响，成为世界经济发展中湃的发动机，并开创和带动了以贸易全球化和信息化为特征的新经济时代。
一个区域竞争力水平的高低取决于该区域高技术产业的发展水平。面对中国加入WTO和经济全球化的挑战，重庆市如何在激烈的竞争中立足，很大程度上取决于重庆市的经济实力，而在这个新经济时代，高新技术产业不仅成为一个区域经济实力的代表，也是区域创新的主体。它对整个重庆市的经济结构调整，产业结构升级都起着不可替代的作用。
而且，重庆市作为长江中上游的经济中心，在国家的西部大开发的战略中扮演着重要的角色。重庆市高技术产业的发展起着一种示范作用，将为发展提供借鉴与经验。
因此，根据《重庆市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，加快构筑“都市发达经济圈、渝西经济走廊和三峡库区生态经济区”，北部新区担负着三大经济发展区战略支撑点的作用。其战略定位是：建设以高新技术产业为基础的现代产业基地，对外开放的前沿阵地、最具活力的经济增长点。北部新区要在重庆新世纪跨越发展中发挥排头兵、试验场、示范窗口和助推器的作用。
根据礼嘉组团在北部新区中的地理位置及其现状，礼嘉组团将主要以信息技术和环保产业为主，依靠技术创新和制度创新，加强区域创新能力，强化高新技术的研究和开发，促进城市发展的竞争力。
2. 礼嘉组团规划期用地总量预测
高新技术的飞速发展，使高新技术产业对土地的需求不断提高。对于礼嘉组团的20年期规划（2000年－2020年）用地总量的分析，我们将根据礼嘉组团在规划期末预计应达到的高新技术产业总产值与规划期末的高新产业产出密度的之间的内在关系，运用以下模型进行分析：
P
规划用地总量=
Pd×(1+b)N

式中： P----礼嘉组团规划期末高新产业总产值
Pd-----规划期初礼嘉组团高新产业产出密度
b----礼嘉组团高新产业产出密度的年均增长率
N----规划年期
（1）规划期内礼嘉组团高新产业产出密度分析
一般来说，高新技术区单位面积产出受开发时间长短、产业结构、招商引资和开发经营效果等多方面的影响。我国现有的国家级高新区绝大部分都是在1991年和1992年批准成立的。1999年，我国50个国家级高新区（除大庆、宝鸡、杨凌外）每平方公里规划面积高新技术总产值为8.74亿元，实现销售收入9.98亿元。但是，各高新区单位面积的产出效果因为区域的地理位置、工业基础、功能定位、配套设施的不同而相差很大。如苏州高新区每平方公里规划面积创造的产值达到了37.95亿元。根据调研，重庆市高新技术园区建园初期的产出密度大约在每平方公里1.54亿元到3.76亿元之间；发展成熟期大约在每平方公里5.17亿元到7.83亿元之间。
结合国内高新技术园区发展历程与经验，考虑到礼嘉组团的区位及其产业发展前景，本次规划将礼嘉组团建园初期的高新产业产出密度估算为1.5－2.0亿元/平方公里，取其均值为1.75亿元/平方公里。
（2）规划期内礼嘉组团高新产业产出密度的增长率分析
在规划期内，高新园区的建设的是分阶段实施的在不同的阶段，建成投产的高新园区规模不同，其产出效率也是不同的。台湾新竹工业园在发展过程中经历了起动、动力形成、增长转型等几个阶段。在起动阶段（1983年---1987年），其产出密度曾以64%的速度增长；而到了动力形成阶段（1988年---1992年），产出密度增幅有所下降，为14.4%；进入转型期（1993年以后），产出密度又开始有所回升，其年均增长率为17.8%。
苏州新区经过10年的发展，成绩喜人。1999年国内生产总值（GDP）达到120亿元，其中大部分属于高新产业产值，如当年工业销售收入239.90亿元，上缴税费7.28亿元。但苏州新区的发展同样经历了不同的时期，在起步阶段（1992年---1994年）的产出密度曾以293.3%的速度递增；到1995年进入稳步成长阶段后则有所回落，其产出密度增长率仅为38.83%。
根据新竹工业园区和苏州新区的发展经验，考虑礼嘉组团区域优势以及重庆社会经济发展速度，结合近几年我国国民经济增长速度及未来发展目标，本次规划保守地预测，礼嘉组团在20年的规划期内，高新产业产出密度的年均增长速度达到10%是完全可能的。
（3）规划期末礼嘉组团高新产业产值分析
根据《重庆市北部新区总体规划》确立的北部新区发展目标体系，20年规划期内北部新区人均国内生产总值（GDP）将达到20000美元，高新技术产业产值在GDP中的比重将大于50%；礼嘉组团未来规划总人口为6万多人，产业布局以高新产业占绝对优势。按照这一总体设想，礼嘉组团20年后的国内生产总值将达到12亿美元左右，折合人民币100亿左右。如果按高新产业占80％左右估算，到2020年该组团高新产业总产值应将达到80亿元左右。
（4）规划期末礼嘉组团用地总量测算
结合以上分析，如果礼嘉组团在规划期初的高新产业产出密度为1.75亿元/平方公里，产出密度年均增长10%，规划期末高新产业总产值80亿元，规划实施期从2002年起为18年，则按照前述公式测算礼嘉组团规划用地总量为：

80
礼嘉组团规划用地总量=
1.75×(1+10％)18

=822.21（ha）

（二）未来用地结构建议
1．全国高新区用地结构分析
根据对深圳、苏州、北京以及重庆各高新技术经济园区用地结构的调查与分析，发现各高新园区用地结构普遍存在以下现状：产业及研发用地比重较高，约为30％－40％；居住用地其次，约为10％－20％；公共设施用地约为5％－10％；道路广场约为15％－20％；绿地约为5％－25％（详见表1）。

表1 全国高新区用地结构统计
用地比例
及代码
城市
居住用地（％）
R
公共设施（％）
C
工业用地（％）
M
对外交通（％）
T
道路广场（％）
S
市政设施（％）
U
绿地（％）
G
其他
（％）
D
苏州
15.15
8.86
42.93
0.24
18.56
2.90
10.92
0.44
深圳
12.60
6.70
32.15
0.50
18.35
3.58
26.30
0.27
北京
20.88
10.38
38.18
0.22
18.17
4.07
7.83
0.31
重庆
14.56
9.30
37.42
2.71
14.70
2.97
17.18
0.53
大致范围
10－20
5－10
30－40
0.2－3.0
15－20
3－4
5－25
0.3－0.5

造成这种现状的原因在于：
（1）高新产业污染小、产值高、规模大，是园区社会经济发展的主导产业，为了保证高新产业的绝对发展，其用地配置得到了较多倾斜；
（2）高新区就业人口中，有一定比例不在本区居住，因此其居住用地相对偏小；
（3）现代高新园区建设起点高，追求可持续发展，其道路广场及绿地配置比例相应较高。
2. 礼嘉组团未来用地结构建议
礼嘉组团是重庆市未来的高新产业园区，其用地结构规划可借鉴国内现有高新产业园区土地利用的成熟经验。因此，本次规划在参考各地高新园区用地结构基础上，充分考虑本组团自身地形限制及未来产业发展规模，确定内部用地结构如表2所示。

表2 礼嘉组团用地结构

序号
用地名称
用地代码
面积(ha)
占城建用地（％）

1

居住用地
R
123.33
15.00
其
中
一类居住
R1
41.11
5.00
二类居住
R2
65.78
8.00
中小学用地
R22
16.44
2.00

2
公共设施用地
C
41.11
5.00
其
中
行政办公用地
C1
8.22
1.00
商业文化用地
C2、C3
24.67
3050
体育用地
C4
4.11
0.50
医疗卫生用地
C5
4.11
0.50
3
产业用地
M
246.66
30.00
其中
研发用地
C6
32.89
4.00
4
对外交通
T
82.22
10.00
5
道路广场用地
S
123.33
15.00
6
市政公用设施
U
8.22
1.00
7
绿化用地
G
197.33
24.00
其中：公共绿地
G1
123.33
15.00
8
其他用地
E

—
9
城市建设用地
合计
822.21
100

考虑到该组团定位于生态型的产业园区，因此在用地结构建议中，增大了绿地用地比例，适当减小了工业用地比例。

三、礼嘉组团土地利用规划结果
1．规划建设用地总量
礼嘉组团严格按照未来用地总量预测进行规划，但因受地形影响，其实际规划统计结果比预测值略有偏高，为825.47ha。
2．规划建设用地布局
本组团建设用地规划充分考虑地形限制及各类用地对地形条件的要求，在空间布局上划分三大建设用地区，即：商服行政区，产业及研发园区，居住区。
3．规划建设用地结构
礼嘉组团按照未来用地结构预测进行规划，其规划统计结果如表3所示。

表3 礼嘉组团建设用地规划结构汇总结果
序号
用地名称
用地代码
面积(ha)
占城建用地（％）

1

居住用地
R
127.20
15.41
其
中
一类居住
R1
42.63
5.16
二类居住
R2
65.36
7.92
中小学用地
R22
19.21
2.33

2
公共设施用地
C
44.42
5.38
其
中
行政办公用地
C1
8.79
1.06
商业文化用地
C2、C3
27.71
3.36
体育用地
C4
5.22
0.63
医疗卫生用地
C5
2.70
0.33
3
产业用地
M
254.09
30.77
其中
研发用地
C6
30.32
3.67
4
对外交通
T
74.30
9.01
5
道路广场用地
S
134.85
16.34
6
市政公用设施
U
5.11
0.62
7
绿化用地
G
185.5
22.47
其中：公共绿地
G1
151.50
18.35
8
其他用地
E

9
城市建设用地
合计
825.47
100

分析上表结果，个别用地类型与规划建议存在一定偏差，其原因在于规划区域地形相对复杂，但偏差控制在允许范围。
4. 规划用地结构中经营性用地与非经营性用地统计
在用地结构规划中，经营性用地包含可供出让的居住用地、产业及研发用地、商业、娱乐、医疗等用地，除此以外，大部分为非经营性用地。按照一般惯例，部分道路是含在有关出让用地中的。根据对本组团的调查分析，含在出让用地中的道路约占全部道路的70％左右。据此统计，实际规划的经营性用地与非经营性用地结果如表4。

表4 礼嘉组团规划的经营性用地与非经营性用地统计表
种 类
用地名称
用地代码
面积(ha)
占城建用地（％）
经
营
性
用
地
居住用地
R
127.20
15.41
其

中
一类居住
42.63
42.63
5.16
二类居住
65.36
65.36
7.92
中小学用地
19.21
19.21
2.33
工业用地（含研发）
M、C6
254.09
30.77
商业文化用地
C2、C3
27.71
3.36
医疗卫生用地
C5
2.70
0.33
部分可出让的道路用地
S
94.39
11.44
合 计
经营性用地

506.09
61.32

行政办公用地
C1
8.79
1.06
体育用地
C4
5.22
0.63
对外交通
T
74.30
9.01
部分道路广场用地
S
40.46
4.90
市政公用设施
U
5.11
0.62
绿化用地
G
185.5
22.47
其中
公共绿地
G1
151.50
18.35
其他用地
T

合 计
非经营性用地

319.38
38.68

四、礼嘉组团规划用地分级及级差地价建议
（一）规划用地分级
土地分级直接决定着政府未来土地开发的出让收益。不同级别的地块，其级差收益是不同的。现有城镇土地分等定级仅局限在城镇建成区，规划新区的土地分级理论及方法在目前尚属空白。因此，本组团将试图从经济的角度，在控规中对规划区未来开发成熟后的土地分级作出尝试性的操作。
1．分级对象
本次分级着眼于规划区在规划实施后开发成熟的土地，而不是现状用地。
2. 分级依据
①礼嘉组团在重庆未来主城区的发展地位及前景。
②礼嘉组团中心地与重庆主城区商务中心地的区位关系。
③礼嘉组团中心地与中心外围及边缘的区位关系。
④礼嘉组团各规划地块与规划道路体系的通达程度。
⑤礼嘉组团现有建成区的土地定级情况。
⑥与礼嘉组团未来发展方向和规模相似的重庆现有经济开发区的土地定级情况。
3. 分级方法
（1）分析影响土地定级的因素
影响土地定级的因素包括一般社会经济因素、土地所在区域因素、地块个别因素，土地级别是这些因素综合反映的结果。
土地定级因素

个别因素
区域因素
一般因素

地块自然环境条件
地块地形条件
地块配套条件
地块交通条件
地块区位条件
礼嘉商服繁华程度
礼嘉路网通达程度
礼嘉基础设施完善程度
礼嘉经济社会发展水平
北部新区城市化发展水平
北部新区经济发展水平

（2）建立各因素评价标准表
将影响土地定级的各因子从优到劣分为：最优、较优、良、较好、一般、较差、差、最差八个等级，每个等级建立相应的评价标准和评价分值（100－30分），如表5所示。

表5 土地定级因素评价表

最优
较优
良
较好
一般
较差
差
最差
100
90
80
70
60
50
40
30
一般
因素
经济发展
很发达
发达
较发达
正常
欠发达
不发达
落后
极落后
城市化(%)
55以上
50-55
45-50
40-45
35-40
30-35
20-30
20以下
礼嘉
区域因素
经济发展
很发达
发达
较发达
正常
欠发达
不发达
落后
极落后
基础设施
极完善
完善
较完善
基本完善
欠缺
较薄弱
薄弱
缺乏
交通条件
很发达
发达
较发达
正常
欠发达
不发达
落后
极落后
繁华程度
繁华
较繁华
集聚
热闹
较热闹
冷清
偏远
衰落
个别
因素
区位条件
中心地
距中心100米内
距中心100－300米
距中心300－500米
距中心500－1500米
距中心1500－2000米
距中心2000－3000米
距中心3000米以外
通行条件
极方便
方便
较方便
基本方便
一般
不便
困难
缺乏
配套条件
极齐全
齐全
较齐全
基本齐全
欠缺
较薄弱
薄弱
缺乏
地形条件
<3％
3%-5%
5%-8%
8%-10%
10%-15%
5%-20%
20%-25%
>25%
自然环境
优越
较优越
良好
较良
一般
较差
差
恶劣

（3）确定各评价因素的权重系数
运用层次分析法，计算各因子权重系数。
（4）综合测定各地块评分值
聘请专家对规划区各土地单元按照评分标准打分，计算各土地单元综合得分值。

11
综合得分＝ ∑Wi (100ai+90bi+80ci+70di+60ei+50fi+40gi+30hi)
i=1

式中 W――第I类因子的权重
a，b，c，d，e，f，g，h――第I类因子被评为最优、
较优、良、一般、较差、差、最差的百分比。

各地块的综合得分值在100－30之间，其分值情况反映了其等级程度。
（5）依照土地分级表，确定规划区各单元土地级别

表6 规划区土地分级表
土地级别
土地综合评分值
1
96-100
2
91-95
3
86-90
4
81-85
5
76-80
6
71-75
7
66-70
8
61-65
9
56-60
10
51-55
11
46-50
12
41-45
13
36-40
14
31-35
15
≤30

4. 分级建议
根据上述原理及方法，参考重庆类似经济开发区（如南坪经济开发区、二郎高新区）城镇土地定级现状，结合礼嘉组团现有城镇土地分级情况，礼嘉组团未来开发成熟后的土地级别的划分建议如表7，8，9所示。

表7 组团中心区土地级别建议

距组团中心距离
功能
发展时间（年）
土地级别
石桥铺高新区
500米内
商业、服务
12
3－5
南坪经开区
500米内
商业、行政
9
4－6
礼嘉组团
现状
300米内
居住
多年
11－12
未来
500米内
商业、行政、服务
估计5－10年
暂定5－7

表8 组团发展区土地级别建议

距组团中心距离
功能
发展时间（年）
土地级别
石桥铺高新区
500－2000米
工业、居住、研发
8－10
6－8
南坪经开区
500－2000米
工业、居住
6－8
7－10
礼嘉组团
现状
500－2000米
农地
多年

未来
500－2000米
工业、研发、少量居住
估计5－15
年
暂定7－10

表9 组团边缘区土地级别建议

距组团中心距离
功能
发展时间（年）
土地级别
石桥铺高新区
2000米以外
居住为主
5－8
8－10
南坪经开区
2000米以外
居住为主
少量工业
3－5
10－12
礼嘉组团
现状
2000米以外
农地
多年

未来
2000米以外
居住为主
少量商业
估计5－20年
暂定10－12

5. 礼嘉组团未来经营性用地级别汇总
按照上述级别建议，对规划区内未来经营性用地的土地级别汇总如表10所示。

表10 礼嘉组团近期、中期经营性用地统计表 （单位：公顷）
级 别
用 途
5－7
8－10
11－12
合计
工 业
----
177.86（70%）
76.23（30%）
254.09
居 住
63.6（50%）
----
63.6（50%）
127.20
商业、娱乐
19.38（70%）
8.33（30%）
----
27.71
医 疗
2.16（80%）
0.54（20%）
----
2.70
部分可出让的道路
66.07（70%）
28.32（30%）
----
94.39
小 计
151.21
215.05
139.83
506.09

②规划远期经营性用地级别统计

表11 礼嘉组团远期经营性用地统计表 （单位：公顷）
级别
用途
3—4
5－7
8－10
11－12
合计
工业
---
127.05（50%）
101.63（40%）
25.41（10%）
254.09
居住
25.52（20%）
38.16（30%）
63.6（50%）
----
127.20
商业、娱乐
11.08（40%）
11.08（40%）
5.54（20%）
----
27.71
医疗
---
2.16（80%）
0.54（20%）
----
2.70
部分可出让的道路
18.88（20%）
47.20（50%）
28.31（30%）
----
94.39
小计
55.48
225.65
199.63
25.41
506.09

（二）土地级差地价建议
1. 地价评估方法
（1）基准地价法
土地待估地价=同级同用途土地基准地价×年限修正系数
×日期修正系数×（1±区域修正系数）×
（1±个别修正系数）
（2）市场比较法
土地待估地价=同级同用途土地市场交易价格×交易情况修正
系数×日期修正系数×区域修正系数×宗地
个别修正系数
上述地价评估方法中所涉及的有关修正参数参照重庆市地价评估的相关规定执行。
2. 重庆基准地价及类似开发区市场价格
礼嘉组团开发后的土地级差地价可根据重庆市政府2000年颁布的《重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价》（渝府发［2000］76号），并结合重庆同类经济开发区目前土地出让市场价格综合确定。

表12 重庆基准地价及类似开发区市场价 单位：元/平方米、50年
土地用途
与价格
级别
商服用地
住宅用地
工业用地
政府基准地价
同类开发区市场均价
政府基准地价
同类开发区市场均价
政府基准地价
同类开发区市场均价
5
2950
3300
600
650
550
600
6
2640
2800
470
520
450
485
7
2400
2600
410
470
400
440
8
1900
2000
360
410
350
375
9
1600
1700
320
360
300
315
10
1300
1350
300
330
260
280
11
980
1050
265
300
220
230
12
650
720
230
255
185
195
说明：基准地价定义为50年期城市熟地【成熟度：三通一平（通水、
通电、通路、场地平整）】，容积率为1的平均价格。

3. 礼嘉组团地价建议
（1）规划初期（2002年---2005年）
在规划初期，由于礼嘉组团的现状与地理位置，以及开发力度的限制，导致礼嘉组团的地价竞争氛围无法真正地形成，这个时期，礼嘉组团的土地分级及地价将无较大幅度的上升，具体的土地分级和地价情况详见表13。

表13 规划初期礼嘉组团不同级别不同用途地价预测表 （单位：元/平方米）
用地类型

土地级别 地价

商业用地

住宅用地

工业用地
5
3100
625
580
6
2650
500
460
7
2500
450
420
8
1950
390
375
9
1650
340
310
10
1325
315
270
11
1000
280
225
12
700
245
190
（2）规划中期（2006年---2010年）
经过规划初期的发展，政府通过出让土地获得了一定的收益，使政府在规划中期的土地开发中具备了一定的资金实力；规划初期进驻的厂商及商家在高新区的优惠政策中，已经获得了较高的收益。这两方面的因素，使礼嘉组团的地价竞争因素真正形成，这时候的地价与规划初期相比，增幅将在30%---50%，具体的价格和土地分级情况见表14。

表14 规划中期礼嘉组团不同级别不同用途地价预测表 （单位：元/平方米）
用地类型

土地级别 地价

商业用地

住宅用地

工业用地
5
4600
925
860
6
3900
750
690
7
3750
675
630
8
2900
550
560
9
2450
500
465
10
1950
470
400
11
1500
400
340
12
1000
350
285

（3）规划远期（2011年---2020年）
经过十多年的发展，北部新区已经成为真正意义上的高新产业园区，“在花园中建高新产业园区”的规划构想已经真正实现。这时候，园区内配套实施齐全，各产业协调发展，商业实施发达，人均收入水平提高，竞争气氛浓厚，各种高新技术企业争相入园。这时候的地价水平大幅提高，土地级别有所上升。具体的土地级别和地价情况见表15。

表15 规划远期礼嘉组团不同级别不同用途地价预测表 （单位：元/平方米）
用地类型

土地级别 地价

商业用地

住宅用地

工业用地
3
6500
1500
1400
4
5500
1300
1000
5
5000
1000
900
6
4000
850
800
7
3300
750
700
8
2600
650
600
9
2200
560
450
10
1500
500
400
11
1350
440
345
12
1000
370
290

五、礼嘉组团土地开发的经济效益评价
1. 土地开发模式选择
（1）土地开发出让管理机制
在北部新区管委会领导下，实施“统一规划、统一征地、统一开发、统一配套、公开出让”的运作管理机制。
（2）土地开发出让方案
实行“分期开发，滚动实施”，其土地开发出让进度计划为：
近期（2002年---2005年）：开发出让量占经营性用地总量的20%左右；
中期（2006年---2010年）：开发出让量占经营性用地总量的30%左右；
远期（2011年---2020年）：开发出让量占经营性用地总量的50%左右。
具体开发出让进度详见表16。

表16 土地开发出让进度计划表 （单位：公顷）
规划
用途
土地
级别
规划初期
（2002—2005年）
规划中期
（2006—2010年）
规划近期
（2011—2020年）
商
业
用
地
3-4

5.54
5-7
3.88
5.81
5.54
8-10
1.67
2.50
50.82
11-12

小计
5.55
8.31
61.90
居
住
用
地
3-4

12.76
5-7
12.72
19.08
19.08
8-10

31.80
11-12
12.22
19.08

小计
25.44
38.16
63.64
工
业
用
地
3-4

5-7

63.56
8-10
35.57
53.36
2.77
11-12
15.25
22.87
12.71
小计
50.82
76.23
79.04
医
疗
用
地
3-4

5-7
0.43
0.65
1.08
8-10
0.12
0.16
0.27
11-12

小计
0.55
0.81
1.35
可
出
让
道
路
3-4

9.44
5-7
13.21
19.82
23.60
8-10
5.66
8.5
14.16
11-12

小计
18.87
28.32
47.20
合 计
101.23（20%）
151.83(30%)
253.13(50%)

2. 土地开发收益估算
S=ΣPijFij
S－政府土地开发的总收益
Pij－第i类第j级用地单位面积的级差地价
Fij－第i类第j级规划用地面积
3. 土地开发成本及费用估算
(1)征地成本C1：0.75—1.5亿元/平方公里。
(2)开发整治成本C2：0.15—0.45亿元/平方公里。
(3)市政配套建设成本C3：0.5—1亿元/平方公里。
(4)管理费用：前三项成本之和的2%—4%。
(5)财务费用：假设资金分阶段均匀投入，以各阶段投入资金为计息基础、以各阶段开发周期为计息期，按年利率6%以复利计息估算。
（6）招商费用：地价的2%。
上述各项成本费用在不同开发时期具体取值详见表17：

表17 不同时期成本费用估计值 单位：万元/ha

规划初期
（2002—2005年）
规划中期
（2006—2010年）
规划远期
（2011—2020年）
征地成本C1
110
125
140
整治成本C2
32
41
43
配套投入C3
76
88
96
管理费用C4
(C1+C2+C3)×3.1%
(C1+C2+C3)×3.5%
(C1+C2+C3)×3.7%
财务费用C5
（C1+ C2+ C3）×[（1+6%）1.5-1]
（C1+ C2+ C3）×[（1+6%）2.5-1]
（C1+ C2+ C3）×[（1+6%）5.0-1]
招商费用C6
地价×2%
地价×2%
地价×2%

4. 土地开发效益测算
（1）规划初期（2002年---2005年）
①规划初期土地出让收益分析
按照规划初期的礼嘉组团的土地开发比例，进行土地开发。出让土地的收益见表18。

表18 规划初期土地出让收益 （单位：面积、公顷，价格、元/平方米）
用地
类型
土地
级别
商业用地
住宅用地
工业用地
医疗用地
可出让道路
总收益
（万元）
面积
价格
面积
价格
面积

价格
面积
价格
面积
价