项目评估1.doc

七、项目风险性分析
（一） 政府拨款为主，财政压力巨大。
现在我国大型场馆提供所需资金仍以财政拨款为主，较少采用市场化方式筹集。中国（太原）煤炭交易中心也是如此。就老百姓而言，他们需要的是消费得起、离住地较近的文化场所，与中国（太原）煤炭交易中心大型场馆的定位显然存在很大差距。与此同时是各种市场化供给方式尚未得以广泛应用，使当地政府背上了沉重的负担。、
（二） 项目建设周期长，不确定性难以确定
中国（太原）煤炭交易中心项目建设周期长，由于政府财力有限、决策主体受主观性影响较大，缺乏科学论证、决策信息不完全、决策者的固有近视、场馆设施提供者缺乏追求盈余的动机以及生产者缺乏竞争与资金使用的监督约束等原因，而使漫长的建设期限内出现多种难以预料的因素。

（三）提供与生产不分，运营效率低下
在目前大型场馆提供与生产不分的现实下，大型场馆的运营状况不理想，运营成本过高，部分场馆常年亏损运营，依靠政府的财政拨款维持运作，每年需要大量的财政投入，以2010年为例，全国体育系统用于大型场馆的补助费用高达15.68亿元。部分经济欠发达地区的大型场馆，经营收入偏低，甚至没有收入，而财政拨款又非常有限，这使得相当一部分大型场馆难以维继。大部分大型场馆经营内容单一，经营水平低下，以场地出租和房屋租赁为主，除此之外没有开展任何经营活动。
（四）场馆投用决策缺乏科学性
在大型场馆供给过程中供给决策是关键，没有正确的决策就不可能正确地提供大型场馆。长期以来，我国大型场馆供给的决策缺乏科学性，其供给体制在很大程度上是封闭式的，属于领导意志决定型、经验型，科学的大型场馆供给决策机制尚未建立。
（五）回报途径单一，资金回收困难
大型场馆的供给具有显著的外部性，大型场馆供给过剩表现为两种形式，一种是相对过剩，另一种是绝对过剩。相对过剩指的是相对于当前的社会经济发展水平或经济发展的需要来说是过剩的；绝对过剩指的是大型场馆的供给绝对地超过了当前以及未来的需求，出现了大量的闲置。但在回收资金方面，往往难以权衡投入与产出的比较，会出现“养场馆比建场馆更烧钱”的现象。

通过评估测算，该项目总投资为 万元，从项目带来的效益预测，项目投入资金的收回期是： 年，说明该项目的抗风险能力较强，风险较低。随着场馆使用年限的不断增加，其长线作用也会越来越明显，例如促进城市空间扩展，完善城市空间布局、促进城市旧区改造，带动区域经济复苏、加快基础设施建设，促进周边土地增值和城市形象提升以及促进第三产业及相关产业发展和提升城市的知名度等方面，说明此项目有投资建设需要。

八、结论及建议
一、场馆建设势在必行，长远利益显著
市政府对城市空间的发展战略决定了太原各片区都将得到一个高速发展的机遇，特别是对于一些以前发展较慢的地区，将有足够的空间得以发挥。国家“中部崛起”等战略都为太原的发展奠定了良好的基础，使这里更加适应人们居住生活以及经济的快速发展。这些成为山西太原再次腾飞的“天时”而越来越多全国性的活动的承办，使建设一个具有代表性的大型活动场馆迫在眉睫。
城市空间的不断扩大无疑会形成很多新的发展机遇，许多曾经不被看好的区片，随着城市格局的改变，也将显露出新的价值，长风商务圈就是这样一个片区。如今，经过太原市各级政府和房地产开发商的共同努力，太原发展规划出了美好的蓝图。
与其他区位比较，长风街区房地产开发量并不大，都是新兴楼盘，中国（太原）煤炭交易中心的建立会越发完善长风商务圈的完美定位，打造太原的另一个中心地带。太原的知名房企中，近三分之二的品牌均在长风商务区及辐射功能区内拿地开发。以长风文化商务区为核心，包括写字楼在内，大大小小的楼盘二十多家，汇聚了万国城MOMA、十二院城、富力现代广场、兰亭绿地世纪城、圣湖观澜国际等十余个知名商业地产项目。
二、 现时利润效益
本项目开发完成后可取得的利润及固定资产价值为：
可取得本项目开发利润00000万元(并解决村民安置及长期保障问题)；可取得商贸市场每年经营性收入0000万元；可取得商贸市场固定资产00000万元。
山东某集团房地产开发有限公司可取得本项目开发利润00000万元；可取得商贸市场每年经营性收入00000万元；可取得商贸市场固定资产00000万元；合计总值000000万元。
三、 总结
通过评估分析，认为建设中国（太原）煤炭交易中心项目，是十分必要的，这对我市以后的发展有着十分现实、重要的意义。项目的投入虽难以在短期内收回，但长期利益显著，有正面社会影响。项目效益较好，切实可行，可以达到预期的目的。