论当前房地产形势和消费者心理.doc

论当前房地产的形势与消费者心理
北京房价行情

此为2010年房地产走势图。由图可知在5月份房价下跌后，8月份开始房价开始反弹。10月份的房价反弹比九月更为强劲，涨幅达9月份的两倍以上。2010年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市房价上涨过快。因此政府开始推出房地产新政如提高二套房首付比例，提高贷款利率的优惠门槛，提高异地置业的投资门槛等等抑制投资和投机性购房。房地产在投资与投机性购房大量被挤出房地产市场的情况下在5月份开始房地产开始下跌。8月份开始房价探底后开始回升。政府在此情况下，在9月29日推出了被称为“史上最严厉的房地产调控措施”的“禁止第三次房贷的调控措施”，房地产反而在调控中，10月份增长势头比9月份更加强劲，开始逼近5月份的最高点。
每次新政的出台都会被相关人士解读为房价大跌的前兆。如2002年的魏杰房价不大跌就跳楼的高论，05年谢谊两位大嘴说京沪房价将大跌30—50%之论，08年时寒冰大人09年楼市雪崩年，房价大跌45-85%的高论，无疑例外破产。显然行政调控并没有阻止房地产不断上涨的势头。可以说房地产将继续上涨将成为现在或者今后相当一段时期内的房地产业的主要特征。
买房者的心理无外乎三种，投机、投资与自住三种。先说投资者的心理是一种击鼓传花的“大傻瓜心理”。也就是投机者购买房并不在乎其基础价值，而是预期如果房地产价格会继续上涨，一定会有个“大傻瓜”以更高的价格买下他手中的房子，使自己在房地产市场的投机中成功地获取风险收益。再说投资者的心理是建立在房价不会下跌的自信基础之上，是出于保值增值目的追求。中国现在实行宽松的货币政策，每年都会增发大量的货币。这就造成了虽然中国经济高速增长而负利率却成为常态。银行储蓄在高通胀与低存款利率下，人们不得不去寻找更有价值的东西来保值。由于金融危机后，实业投资环境持续恶化和金融业不发达造成的理财产品的缺少，房地产成为人民投资的升值与保值的主要产品。最后说自助者的心理主要是出于安居的心理动机。稍微有点文化的都能够吟诵杜甫的“安得广厦千万间,大避天下寒士俱欢颜”的诗句。拥有自己的住房，居者有其屋，一直是中国人梦想和个人成功的标志。房地产在这个时候，主要作为一种消费品。消费者往往要花费很多年甚至一辈子的积蓄，因此消费者在选购住房时往往慎之又慎。
买房者对房地产无论进行投资、投机还是自住，都是建立在对房价不会下跌的心理预期之上的。投机者如果预测房价下跌，那他就找不到比他更傻的傻瓜，击鼓传花的“花”也就不能够继续下去，当然要退出市场。投资者如果认为房价会下跌，房地产不能保值增值，他将会把资金投入到利润更高的领域。自住者赚钱不容易，如果预期房价会下跌，必然采取观望态度，等房价稳定后再将自己的血汗钱投入。当然如果他预期房价大涨，必然尽快买房，好少花一点自己的血汗钱。消费者预期直接影响着购房行为。在供给不变的情况下，可以说消费者的预期在一定程度上左右着房地产市场。如果消费者预期房价涨，那么房价必然上涨，如果预期下跌，房价必然下跌。
消费者关于房价必然上涨的预期主要基于此。第一 ，中国增发货币的速度远远超过经济增长速度，这就造成了中国的流动性过剩的问题。中国宽松的货币政策不改变，中国的流动性大量流入房市的局面就不会改变。第二，在需求方面，中国的城市化加速进行。现在的城市化率是45%，明年将上升到46.5%。这就意味着每年有1500万到2000的新增城市人口需要住房。另外，80年代是我国人口生育的高峰期，80后已经进入结婚生育期再加上我国庞大的人口基数，将为房地产市场提供庞大的消费者群体。第三，在供给方面，我国有13亿人口，而自然界可以提供的土地是有数的。虽然可以对土地进行多种用途的综合开发，但是不能够改变受自然供给制约的局面。现在北京等一线城市的供给大都保持着紧张状态，四环内基本无供地。第四，成本的上涨也是房价上涨的重要因素。大家知道任何商品都是成本加利润进行出卖的。成本进价高了，卖价自然就会高。房地产开发的成本相当大的一部分是地价和税。在土地出让金和税没有大幅度降低的情况下，房价的成本不会降下来。
消费者关于房价必然下跌的预期主要基于此。第一，靠投机者维持的高房价不可维持。现在的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，自住购房已经很少。现在的房地产主要由投机者支持。而投机者的资金主要来自银行。如果没有银行的信贷支持，投机买房将不可持续，房价必然下跌。第二，政府调控措施将会出台。我们的政党是维护老百姓利益的，全心全意为人民服务的。不会让民众处于长期无房可住的局面。必然会出台强有力的措施降低房价。
消费者对房地产上涨的预期要远远大于下跌的预期，才造成了现在的房地产上涨不可抑制的局面。笔者认为，房地产价格下跌的预期不能够成立。第一，现在的房地产市场主要是自住买房维持的，而不是投机。中国三十年的改革开放，形成了富裕起来的中产阶级，虽然他们在人口中比例不大，但是对于中国庞大的人口基数来说，无疑也是一个庞大的消费者群体。房地产调控政策，一个比一个严厉，目的主要是打击投机和投资买房。已经将投机和投资中的很大一部分赶出市场的情况下，房地产市场出现反弹，已经清楚的说明目前的我国的房地产市场，主要以自住买房为主。第二，政府的调控政策会缓解房地产上涨大的局面，而不会解决。道理很简单，现在的房地产不存在大量的过剩，在供需矛盾尖锐，货币政策不改变，土地出让金，税负不降低的情况下，靠违背市场规律的政策打压房价，结果只能是适得其反，甚至市场还会出现报复性反弹。
总之，房价上涨的形势，不会改变。房地产的上涨将会增强消费者的心理预期；消费者心理预期的增强又会进一步推动房价上涨。房价在和消费者心理预期的交互作用中，期间可能受国家房产新政、热钱退出、利率调整等等因素影响弱有下降，但是房地产价格螺旋式上升，波浪式前进的总体趋势不会改变。