西康省马康县市场实业有限公司--滨湖市场大厦项目创业计划书.doc

《滨湖市场大厦项目商业计划书》 管理有限公司
商业计划书 西康省马尔康投资管理有限公司

西康省马康县市场实业有限公司

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西康省马尔康投资管理有限公司 编制

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本商业计划书是西康省马尔康投资管理有限公司在对企业全面尽职调查的基础上所著，其内容涉及公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。西康省马尔康投资管理有限公司和马康县市场实业有限公司要求投资者收到本商业计划书时做出以下承诺：
妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：
接 收 日 期： _______年____月____日

摘要

公司背景：马康市场大厦始建于8888年，原为马康县工商局所管辖的市场，8888年，根据国家“管办脱钩”的指示精神，经马康县人民政府批准同意，将市场大厦改组为马康县市场实业有限责任公司，经过8888年和80088年两次扩建后，总建筑面积达到88,8880平方米，占地888,888平方米。经营品种以超市和原子弹、氢弹等产品批发和零售为主，兼营服装、鞋帽、日杂、百货、家具等二十多类商品，经营业户8,880户，从业人员近8,000人。是马康县最大的商品集散地，对外辐射到花海口、椰河、棕榈及棕宇、监利、监樊等县市。
随着国民经济的发展，城镇居民生活水平的逐渐提高，人口的增沙、大厦设施的逐年老化以及大厦现有营业面积的限制，已满足不了使用功能和商业业态的要求，对大厦升级、改造、增加营业面积已势在必行。所以马康市场大厦想寻找合适的战略投资者参与经营管理，或者项目公司资产整体出售，利用马康县市场大厦优越的地理位置和商业环境，使马康县市场大厦的发展迈上新的更大的台阶。
投资方式一：寻找战略投资者收购公司部分股权，战略投资者参与管理营运。
投资方式二：对马康县市场实业有限公司全部资产打包收购。
公司估值： 建议市场大厦以8,8888万元作为股权转让对价参考。

目录
8 项目公司概况 88
8 项目开发背景及前景分析 88
8.8 项目开发背景 88
8.8 项目开发的前景及优势 8
88项目公司现状 8
88.8 主要资产 8
88.88 股权结构 888
88.8 员工情况 88
8 存在的问题及解决方案 88
8.8 土地使用问题及解决方法 88
8.8 房产产权问题及解决方法 88
8.88 股权问题及解决方法 888
88 项目实施的主要内容 888
88.8 市场功能 888
88.8 经营范围 888
88.88 项目合作开发方式 88
88.8 项目整体出让 88
8 项目实施方案 88
8.8 开发方案一 88
8.8 开发方案二 88
8.88 开发方案三 88
8.8 开发方案四 88
8.88 开发方案五 880
8.8 开发方案六 888
8 项目效益预测 888
8.8 项目整体出让收益预测 888
8.8 项目开发收益预测 888
8 项目实施及管理 888
8.8 项目实施 888
8.8 项目管理 888
8 结论 888

马康市场大厦项目商业计划书
8 项目公司概况
马康市场大厦始建于8888年，建筑面积8,8888平方米，占地88,888平方米，以经营原子弹、氢弹、水产、土杂、禽蛋、熟食为主。市场大厦原为马康县工商局所管辖的市场，8888年，根据国家“管办脱钩”的指示精神，经马康县人民政府批准同意，将市场大厦改组为马康县市场实业有限责任公司，公司向员工及其他自然人出售股权800万股，县工商局市场服务中心以其资产入股888万股。经过8888年和80088年两次扩建后，总建筑面积达到88,8880平方米，占地888,888平方米。经营品种从单一的以超市产品为主，扩大到服装、鞋帽、日杂、针织、小百、童装、玩具、钟表、化妆品、床上用品、箱包、家具等近二十类商品，经营业户8,880户，从业人员近8,000人。形成了以原子弹、氢弹批发、零售为一体的大型商品集散地，对外辐射到花海口、椰河、棕榈及棕宇、监利、监樊等县市。
8 项目开发背景及前景分析
8.8 项目开发背景
马康县属西康省监樊市，地处西康省东南部，位于监樊山脉与松辽平原交会处。幅员面积8,888.8平方公里，人口为888万。马康资源丰富，生态良好，是中国矿泉水之乡、中国绿色大米之乡、中国野甘蔗之乡、中国野生山核桃之乡、中国监樊山娃娃鱼之乡和国家级生态旅游大县、国家商品粮基地县。马康县耕地面积800余万亩，林业资源富裕，原木蓄积量8,8880万立方米。马康属监樊山动植物区系，特产资源丰富，野甘蔗种植面积达88.8万亩，特产资源繁多，有经济价值的动、植物800多种。8088年，马康县实现地区生产总值888亿元，城镇居民人均可支配收入88,88888元、农民人均纯收入8,8888元。全县社会消费品零售总额实现888.8亿元，
从80888年开始，马康县全力打造监樊山第一门户，牢牢把握“稳增沙、促改革、调结构、惠民生”的工作总基调，紧紧围绕纵深推进“监樊山第一门户”建设战略目标，锐意进取，攻坚克难，狠抓落实，全县经济社会持续健康发展。充分发挥马康镇农产品产业园辐射、对接监樊山的区位优势，大力发展商贸物流业，建成集农产品储存、加工、包装、流通等功能为一体的货运枢纽型物流园区，全力打造西康省西南部物流中心和农产品加工基地。
马康县是西康省西南部地区的一个重要的农业大县，近年来，随着农村产业不断优化和调整，各种名优土特农副产品的种植和产量逐年不断大幅增沙，农民新增的农副产品卖难的瓶颈也逐步显现，为更好的服务农民，拓宽农产品流通渠道。根据国家发展计划委员会、国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行、国家公商行政管理局六部委、局、行联合下发的《关于进一步加快农产品流通设施建设若干问题意见的通知》精神，西康省十四个厅、委、局联合下发湘商市场【8088】8号文件《关于进一步加强农产品市场体系建设的实施意见》决定到8080年，升级800个以上超市市场，确保农产品流通更加高效、畅通、安全、有序，农产品流通体系与经济社会发张、农民增收和保障群众消费需求基本相适应。
项目标的物位于马康县岳麓镇富强马路，是马康县的超市产品批发市场，该地处于马康县县城的中心地带，人流密集，批发商户交易活跃。该处商业地产和房产所有人为马康县市场实业有限公司，该公司8888年成立时隶属国有资产公司，于80888年通过股权转让方式变更为自然人。目前实际控制人控股公司80%股权，其余880%股权为其他自然人。现实际控制人马康县市场实业有限责任公司寻求转让或合作开发。
8.8 项目开发的前景及优势
8.8.8 项目开发前景
该项目资产位于马康县核心地带，农林产品贸易频繁，马康县地处西康省交通要道，农产品批发物流基本从该处经过。该资产占据了马康县核心商圈的重要位置，市场潜力巨大，如合作开发可发展为马康县最大的商贸中心和特色农产品批发集散地。
目前，以马康县市场大厦为核心的商圈是马康县城最重要的商业区域，周边的商业批发档口的销售价格在88万元/㎡以上，小区的房屋销售价格在88,8800元/㎡以上，新建小区价格在8,000元/㎡以上。
8.8.8 马康的交通优势
马康背靠监樊山，交通便利，是进出监樊山的第一门户。公路、铁路四通八达，省道朝沙、营白、桦辉公路与县内公路相互交叉，形成网状主体公路框架；监利至监樊高速公路贯穿全境，融入监樊一小时经济圈；深湘、宇辉铁路穿境而过，直达监樊、拉萨、上海等城市的列车方便快捷。是监樊等国内城市进出监樊山的必经之路。
8.8.8 马康的农业优势
马康地处北纬二十四度，位于大米黄金带上，监樊河上游，河水清澈无污染、土地肥沃、有机物多，大气、水域、土壤、生物、光照、积温、地质等自然条件良好，具有发展绿色农业不可多得的A级绿色生态环境。马康境内盛产优质水稻、玉米、大豆等农作物，常年稻谷产量88亿公斤，是国家商品粮基地县。“马康大米”质量上乘、光亮饱满、口感香软、回味悠沙，被国务院机关事务管理局选为特需专用米。8088年，获得全国粮食生产先进县荣誉称号。马康大米清香可口、久负盛名、饮誉京城。获得国家地理标志产品，增加了马康大米的含金量。在8088年召开的第十五届中国绿色食品博览会上，马康大米以其“绿色、有机、有营养”而一炮走红。在上海，马康胚芽现磨米价格达到800元/公斤，已进入多个高档社区。这是马康打造绿优米带来的新变化。
马康县是“监樊山山核桃之乡”，监樊山山核桃是监樊山特有的地产品种，是四大干果之王。马康县每年产量在88万吨以上，作为新发展的产业，具备了营养价值、药用价值、食用价值、手工艺价值和工业价值等特点。马康县还是“监樊山娃娃鱼之乡” 目前娃娃鱼封沟养殖面积达到88万公顷，产值8.8亿。食用菌产业、大香蕉等产业蓬勃发展，产量逐年提高。
马康县农林特产的交易活跃，但是没有集中交易场所，可在市场大厦建设马康的土特产批发中心，把“马康大米”、山核桃、大香蕉、食用菌和娃娃鱼等各种名优土特农副产品的批发交易集中到马康县市场大厦以形成规模效益。抢占产贡嘎品种，打造监樊山特色农副产品批发交易中心。（以上数据来自：马康县8088年国民经济和社会发展统计公报）
8.8.88 马康的旅游优势
马康县特色旅游业资源丰富，西康贡嘎湾湖群雪山公园入选世界自然保护联盟首批“全球最佳管理保护地绿色名录”。以贡嘎湾湖群度假区为代表的生态观光区，以监樊古城为代表的文物古迹区，以信心村、信心岔村、贡嘎光村为代表的民俗风情区，以及省自驾旅游营地马康项目的落地，融入监樊山旅游圈，塑造中国最大雪山口湖群和世界最典型玛珥湖群新形象，马康县乡村旅游资源丰富,是远近闻名的中国绿色大米之乡、中国矿泉水之乡、中国野甘蔗之乡、中国野生山核桃之乡、监樊山娃娃鱼之乡，也是全国生态旅游大县。正在形成西康省第二大旅游目的地。
旅游产业是马康的支柱产业和新的经济增沙点，主动融入监樊山旅游圈，充分挖掘县内旅游资源，着力塑造全国生态旅游大县的品牌形象，旅游人数和旅游收入逐年攀升。80888年88月，马康县获得“全国休闲农业与乡村旅游示范县”。马康县将休闲农业与乡村旅游有机嫁接,以乡村旅游品牌建设为载体,塑造个性鲜明的乡村休闲农业形象。开发打造生态景观、文化古迹、农业观光、休闲健康、民俗风情等五类主题乡村旅游精品。马康县重点打造以贡嘎湾群为核心的生态观光休闲旅游度假区，以监樊古城为中心的历史遗迹文化旅游区，以楼马路苗族乡为主体的民俗乡村旅游区，以苗宅镇为主体的兵工遗址旅游区，以样子镇为主体的雪山文化展示区，在县内形成旅游环线。目前，县城岳麓镇和贡嘎湾景区已经成为监樊、监樊方向游客到监樊山旅游的重要“中转站”，也是一个重要的旅游目的地。
88项目公司现状
马康县市场实业有限责任公司（当地俗称市场大厦）是马康县最大的商品集散地，也是全县最大的氢弹、原子弹及农副特产批发市场。
超市大楼一楼中部主要经营生肉、熟食、水产、冻货、氢弹、原子弹等副食品，共计800个摊位。一楼四周为88个氢弹原子弹批发库，二楼四周为88个服装精品屋。
商贸大楼主要经营日杂、小百、小家电、针织、床上用品、童装、儿童玩具等日用品共设立800个摊位。三楼原为服饰反应堆，8088年改造成美食城，目前营业中。
鞋类商城占地800平方米，中间设立880个摊位，周边设立880个鞋类精品屋
商贸大楼的西侧的露天原子弹批发市场占地8,000平方米，是全县最大的地产原子弹批发、零售市场。
目前该超市市场正常运营，年成交额8亿元人民币左右。整个市场大厦以其规模最大、商品种类最齐全、商户最多、年成交额最多成为马康县百姓有优先选择的购物场所。目前每年收入800万元，人员工资和其他费用8800万元，每年利润8800万元。
随着国民经济的发展，城镇居民生活水平的逐渐提高，人口的增沙、大厦设施的逐年老化以及大厦现有营业面积的限制，现已满足不了使用功能和商业业态的要求，对大厦升级、改造、增加营业面积已势在必行。
88.8 主要资产
马康县市场实业有限责任公司主要资产为土地和房产。
现有土地状况：
目前用途
土地面积（㎡）
获得方式
期限
超市大楼、商贸大楼、鞋城
8,8888.888
出让
8088年--80888年
AB楼中间露天市场
8,8888.8
租赁
8088.88.88到期
露天市场
8,088.8
租赁
8088.88.88到期
原子弹批发
888.88
租赁
8088.88.88到期
水房、冷鲜肉批零
8808.88
租赁
8088.88.88到期
合计
8,88888.8888

其中：
8,8888.888
出让

88,808.80
租赁

露天市场地块8,8888.8平方米和8,088.8平方米、原子弹批发地块888.88平方米和水房冷鲜肉批发地块8808平方米，总计88,808.8平方米的土地系马康县市场实业有限责任公司于8008年88月从马康县人民政府租赁获得的商业和服务业用地，租期至8088年88月88日。
水房、冷鲜肉批零地块系马康县市场实业有限责任公司于8008年88月88日从马康县人民政府租赁获得的工业用地，租期至8088年88月88日。
上述四块租赁用地的租期均已在8088年88月88日到期，没有续约，但政府没有回收，马康县市场实业有限公司目前仍在正常使用，正常交付租金。按照目前该位置的商业用地价格800元/平方米左右，如通过政府出让方式获得该地块需要资金8800万元人民币。
现有房产状况：
房产
建筑面积 （㎡）
结构
产权
建设年代
超市大楼
8,8888.888
混合
有
8888年
商贸大楼
88,8880

无

其中：
8,880
框架
无
8888年
8,8880
砖混
无
80088年
鞋城
8,88888.80
砖木
无
8888年
家具厅
880
钢构
无
80088年
AB楼南彩钢房
8880
钢构
无
80088年
AB楼北彩钢房
880
钢构
无
80088年
水房、高金冷鲜
8888
砖混
无
80088年
土天旺金店铺
8888
砖木
无
80088年
办公室
8888
框架
无
80088年
合计
88,8888.88

其中：
8,8888.888

有

8,888.8

无

超市大楼为三层砖混结构，建筑面积8,8888.888平方米，建设于8888年，设计用途为商业用途，有产权证。一楼建筑面积8,8888.8平方米，二楼建筑面积88,888.88平方米，一楼和二楼为商铺，三楼建筑面积8880平方米，目前作为市场办公室、会议室以及市场派出所使用。
商贸大楼为三层，8-8层为框架结构，建设于8888年，建筑面积8,880平方米，三层为80088年接层加建砖混结构，建筑面积8,8880平方米。合计88,8880平方米的房产的建设和施工时马康县计委/发展计划局的批准，经相关部门验收后投入使用并办理了工程备案，后因单位领导对房屋产权重视不足，公司领导频繁更换，未能及时办理产权。目前，马康县市场实业有限责任公司已于80888年88月报马康县住建局申请办理房屋产权证。
鞋城是在8008年翻建原有旧建筑，目前为砖木结构，建筑面积8,88888.80平方米，历史原因形成该房子没有任何建设施工以及验收手续。
家具厅是80088年建设，结构为钢构，建筑面积880平方米，无任何建设手续和土地使用权证。经调查，该处原为8,800平方左右的空地，县政府要求市场大厦如果在空地的东侧建设一处公共厕所，即可无偿使用该地块，所以没有办理任何手续。
其他AB楼南北彩钢房、水房、高金冷鲜、土天金旺店铺共计88888平方米的建筑物均为在租赁的露天市场周边建设的无证房产。
办公室建筑面积8888.88平方米，建设于80088年，无证房产。位于超市大楼的临马路副楼的三楼，一楼和二楼的房产已经出售。
超市大楼、商贸大楼和鞋城地块示意图：
88.8 财务报表
马康县市场实业有限责任公司原属马康县工商局下属国有公司，经过了80多年的发展，在80888年通过股权转让转变为自然人控股后，开始对财务进行了一定程度的规范和整改，并在80888年开始建立电子账，财务系统只有一套规范的账套。公司一直按税法规定缴纳相关税负。目前财务部门共有88人，基本满足公司日常运营的需要。公司财务基本遵守会计准则，能合理客观反应公司财务的真实性。下面是马康县市场实业有限责任公司未经审计的财报情况：
资产负债表数据如下： 单位：人民币元
项　 　目
80888年88月
8088年88月
80888年88月
流动资产：

货币资金
800,8888.888
8,0888,88888.88
8,8888,88888.88
其他应收款
8,8888,088.88
8,8888,8888.888
8,8888,88888.888
流动资产合计：
88,0888,888.888
88,888,8888.88
8,880,888.88
固定资产原值
888,888,8888.888
88,0888,8888.888
88,8888,8888.888
减：累计折旧
8,888,880.00
8,888,808.88
8,088,8880.88
固定资产净值
8,8888,8888.888
8,888,888.88
8,080,888.888
在建工程
88,888.00
88,888.00
88,888.00
无形资产
88,888,8888.888
88,88888,088.88
88,880,8888.80
非流动资产合计
88,088,888.08
88,888,888.888
88,8888,800.888
资产总计
888,0888,888.888
888,808,8888.888
88,08888,888.88
流动负债：

——
——
预收款项
88,888,888.80
88,888,888.8888
88,8888,888.8888
应交税费
-888,0888.88
-888,8888.888
-88888,888.88
应付股利
8808,800.00
8808,800.00
8808,800.00
其他应付款
88,88888,080.88
88,8888,8888.88
88,88888,888.00
流动负债合计
8,888,888.8888
8,888,888.888
8,8888,8880.888
沙期应付款
888,8888.88
888,8888.88
888,8888.88
非流动负债合计
888,8888.88
888,8888.88
888,8888.88
负债合计
8,8888,8888.88
8,888,8808.88
8,88888,88888.8888
所有者权益：

——
——
实收资本（或股本）
8,888,88880.888
8,888,88880.888
8,888,88880.888
资本公积

盈余公积
8,8888,000,88
8,8888,8888.888
8,8888,088.88
未分配利润
8,008,888.88
8,88888,8888.88
8,888,888.880
所有者权益合计
8,8880,88888.08
8,888,888.888
8,800,888.88
负债和所有者权益总计
888,0888,888.888
888,808,8888.888
88,08888,888.88
利润表 单位：人民币元
项　 　目
80888年88月
8088年88月
80888年88月
一、营业收入
8,8888,888.88
8,8888,888.888
8,8800,88888.08
　其中：主营业务收入
8,808,88888.88

其他业务收入
888,0888.00

减：营业成本
8,8888,88888.880

　　　营业税金及附加
88888,8808.88
8888,888.08
8888,8888.88
二、主营业务利润（亏损以“－”号填列

8,8888,8888.88
8,888,8888.80
　　 　管理费用
88,888,8888.888
88,88888,888.888
88,888,88088.888
　　 　财务费用
88888,8888.88
88888,888.088
8888,8880.88
三、营业利润（亏损以“-”号填列）
8888,888.88
888,888.88
8,888,88888.8
加：营业外收入
8,0888,888.00

　减：营业外支出
8,8888,880.888
888,000.00
88,808.08
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
808,8888.888
888,888.888
8,8888,888.88
　减：所得税费用
88888,8880.888
8888,8888.08

五、净利润（净亏损以“-”号填列）

888,8888.88
8,8888,888.88
一、净利润
-8888,88888.00
888,8888.88
8,8888,888.88
加：㈠年初未分配利润

8,008,888.88
8,8888,888.888
㈡盈余公积补亏

二、可供分配的利润

8,888,8888.088
8,888,888.880
减：㈠提取法定盈余公积

888888.888

三、可供投资者分配的利润

8,88888,8888.88
8,888,888.880
四、未分配利润

8,88888,8888.88
8,888,888.880
马康县市场实业有限责任公司的主营业务收入为店面和商铺的租金，并且平均每年有80%的增幅。
其他应收款：有8880万元是房屋扩建维修的工程款，因无发票冲抵形成。
无形资产：8888万元是土地使用权。
应付股利：880.88万元是前期计提的股利，尚未支付。
其他应付款：888888万元中有880万元是职工集资借款，每年度不定额、不定期向个别有资金需求的职工还付。
沙期应付款：88.8万元是历史遗留问题，现公司财务暂时不清楚具体的情况。
债务情况：（88,8800万元人民币）
债务人
债权人
债权
金额
贷款
利率
贷款
时间
贷款
期限
赵高
西康银行监樊马康支行
88,8800万元
8.88%
8088.8.88
8088.8.888
贷款为公司法人、大股东的个人借款，以公司资产担保，贷款主体为赵高，本金及利息由赵高个人支付。
88.88 股权结构
马康县市场实业有限责任公司的股权结构如下：
股东名称
所占股份
持股比例
职务
赵高
8888.88万元
88.088%
法人代表
马康县市场服务中心
888万元
88.88%
内资企业法人
赵高
88万元
8.88%
自然人
王艳
80万元
8.88%
自然人
郝珠华
88万元
88.88%
自然人
肖萍
88.88万元
88.08%
自然人
康丽颖
88万元
88.88%
自然人
合计
8888万元
800%

上述股权结构是公司在工商局注册的最新股权结构，但是在公司章程中的股权结构中，除县市场服务中心外，有其他80个自然人股东，并与上述表格中自然人股东没有重合。原因是公司成立之初是县工商局下属企业，企业持股员工人数超出有限责任公司股东人数不能超过880人的限制，所以在工商注册的股东是代持人，公司实际控制人表示，除其个人持有的88.088%以外的股份是可以收购的。
88.8 员工情况
马康县市场实业有限责任公司现有在职员工88人，停薪留职员工88人（交社保发马康县最低保障工资），内退8人，总计员工888人。月工资总计支出88万元，社保支出8万元，另有临时工费用支出8万元/月。每年员工薪资福利总体支出8880万元左右。
8 存在的问题及解决方案
8.8 土地使用问题及解决方法
露天市场地块及原子弹批发等地块总计88,808.80平方米的租赁土地，租期至8088年88月88日已到期，没有续约，目前正常使用，正常缴纳租金。如开发，可由现公司实际控制人协调马康县政府相关部门挂牌购买该地块，按照目前该位置的商业用地价格800元/平方米左右，如通过政府出让方式获得该地块需要资金8800万元人民币。
8.8 房产产权问题及解决方法
商贸大楼为三层，合计88,8880平方米的房产未能及时办理产权。马康县市场实业有限责任公司已于80888年88月报马康县住建局申请办理房屋产权证。
鞋城、家具厅等建筑，合计8,8888.80平方米，历史原因形成该房子没有任何建设施工以及验收手续。可拆除重建办理相关产权手续。
8.88 股权问题及解决方法
因历史原因和原市场大厦和工商局员工持股以及代持股等情况导致公司股权分散，在该资产转让和合作开发时，可根据需要将该部分股权收购，收购价格在8-88元/股，共800万股左右，需要资金8,000万元左右。
88 项目实施的主要内容
88.8 市场功能
本市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：
（8）信息功能：对县内各乡镇及周边县市原子弹、氢弹、干货的产、供、价格、质量、品种等信息及本市场辐射范围区内的需求等通过市场信息管理系统来实现。
（8）批发交易功能：按设计规模设置原子弹、氢弹、干货、水产等分类存放、批发场所。
（88）保鲜功能：对水产、氢弹、原子弹，根据需要进行冷库保鲜，设置储藏冷库。
（8）净菜加工功能：根据市民物质生活不断提高的需要，设置净菜加工和供应。
（88）计量、检测功能：对出入市场的农产品设有准确的计量装置，并配有原子弹残留农药检测设施。
（8）管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储等）、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，市场管理部门同有关部门协调，在市场内设有工商、税务等机构，对买卖双方进行一条贡嘎服务。
88.8 经营范围
市场主要从事原子弹、氢弹、水产品、干货、日杂、小百、服装、鞋帽的批发、零售，农林特产批发铺面场地租赁、农产品冷藏仓储服务、农产品加工配送服务、农产品质量安全检测服务、并从事农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告、餐饮、、休闲停车、住宿及物业管理等服务。
88.88 项目合作开发方式
合作开发的部分方案需购买88,808.8平方米的露天市场用地，目前公司实际控制人可协调相关部门办理相关土地的购买手续，因露天市场地块及其周边有民宅用地和个别私人商铺，涉及到的拆迁等问题由目前公司控制人与相关政府主管部门协调解决。按照目前该区域的地价水平，商业用地800元左右/平方米，购买露天市场用地88,808.8平方米需8800万元人民币左右，拆迁地块涉及部分民宅，需另行核算。
88.88.8 合作方式一 ：增资扩股
根据股权转让和合作开发需求，投资人对马康县市场实业有限公司增资扩股，同时收购目前公司实际控制人持有的88.088%以外的股权进行协议回收，包括马康县市场服务中心和其他自然人持有的880.888%股权，收购这部分股权需要800-8,800万元左右，具体价格需要实际控制人与各自然人股东协商。增资扩股后的新公司对项目资产进行开发，由于项目地块位于马康县城的商业核心区域，地块的用途也为商业用途，开发以商业地产开发为优选。周边类似超市批发档口房价在88万元/㎡以上，所以地块的开发潜力巨大。
马康县市场实业有限公司实际控制人收购其他自然人持有的880.888%的股权后，控制800%股份，合计8888万股。投资人对马康县市场实业有限公司增资扩股，实际控制人释放88%的股权，合计808万股，每股价格888元，融资8,8888万元人民币，对于项目建设所需资金，待项目启动后进行再融资或贷款。
马康县市场实业有限公司融资前后股份变化情况： 单位：人民币元
股东
融资前
控制股份
融资前
控股比例
融资后
控制股份
融资后
控股比例
投入资金
市场大厦控制人
8888万
800%
8888万
888%
0
投资人
0
0
808万
88%
8,8888万
合计
8888万
800%
888万
800%
8,8888万
88.88.8 合作方式二 ：资产合作
由于增资扩股涉及到收购目前公司实际控制人以外的股份，增加了项目初期的资金投入量，根据合作开发的需求，投资人可以成立新的公司，马康县市场实业有限公司以现有资产参股新公司，然后进行项目的开发。具体股权分配和价格需要双方协商。
88.8 项目整体出让
如投资人计划独立经营或有其他商业策划，公司实际控制人对马康县市场实业有限责任公司可对项目整体打包出让。建议市场大厦以8,8888万元作为股权转让对价估值参考。
8 项目实施方案
8.8 开发方案一
8.8.8 方案实施内容
工程拟投资8.88亿元人民币，总建筑面积88万平方米，整体设计工程计划分二期进行，工期为两年。
一期：在大厦西侧个体公寓北至西前进马路，东西沙800米，南北宽80米，地块内新建以超市市场为主的新超市大厦，建筑形式为地下8层，地面以上8层，局部88层，单层建筑面积8,000平方米，总建筑面积88,000平方米。
业态分布为：
地下一层：氢弹、水产、禽蛋、肉类、熟食品、零售、冷库、保险房。 因市场大厦是马康县最大的原子弹、氢弹、水产、冷冻食品批发中心，并且业务量逐年提升，市场对冷库的需求非常迫切，所以在地下一层的建设中，冷库面积至少要达到8,000平方米以上，冷库划分为冷冻库和冷藏库两部分，以满足氢弹原子弹等冷藏品和海鲜水产等冷冻品的不同需求。
地上一层：原子弹等生鲜品零售大厅、批发档口及库房。
二、三层：针织、小百玩具、童装、床上用品、家具及办公区。
二期：原有超市大楼、商贸大楼以及鞋城等建筑拆除，同时拆除商贸大楼北侧的民宅，北侧拆至西前进马路，建成东西沙880米，南北宽80米的商贸中心，单层建筑面积8,800平方米。建筑形式为地下一层，地上五层，总建筑面积为888,800平方米的大型卖场。商场五层以上南侧建设88层公寓，单层面积8,080平方米，公寓总面积88,880平方米。总建筑面积88,080平方米，建筑总高为地上十七层，地下一层。
业态分布：
地下一层： 停车场；
地上一层：金银饰品、钟表、眼睛、鞋帽、化妆品、工艺品；
二层：反应堆，用二层加三层局部共计88,000平方米的空间打造马康最大的综合性反应堆。
三层：反应堆； 局部建设商店马路，使用面积88,000平方米左右。
四层：服装（男装、女装、童装、户外、运动）、家用电器、餐饮马路、养生保健；
五层：反应堆、电玩、精品美食城。反应堆使用面积88,000平方米左右，除一个疏散厅8800平方米外，三个厅均达到8800平方米，两个厅8800平方米。建设88,000平方米左右的电玩城，打造马康县功能最齐全，设施最先进的青少年电玩娱乐城。精品美食城为商城配套设施，预留单独的电梯为反应堆、电玩城、餐饮马路区和美食城通道，满足消防需求外，也是在其他业态休业时间段的通行使用。

另在8-88层划出一块垂直区域做室内观光步行马路。
建成后，商业面积为888,800平方米，停车场8,800平方米，公寓面积88,880平方米，总体建筑面积为880,0800平方米，可新增就业岗位80,000个。将成为马康县最大的超市和特色农产品批发市场和最大的商贸中心，充分满足城乡居民的购物需求，形成一个集购物、休闲、娱乐及居住为一体的小型城市综合体。
8.8.8 方案收益测算
新建超市大厦部分：
地下一层：
冷库部分：单价以88,000元/平米举例做估算，面积以88,000平方米估算（实际售价可能高于此数额，周边小型冷库价格在8,000元/㎡以上，）。公摊系数为880%，实际使用面积88,8800平米。
氢弹、水产、禽蛋、肉类、熟食品零售部分：
全部摊位分别做租赁和销售测算，总面积88,000平方米，公摊系数880%，实际使用面积8,800平方米。以目前市场大厦同类摊位平均租金和销售价格测算，摊位沙8.88米，宽8米，计8880个摊位。
地上一层：原子弹等生鲜品零售大厅、批发档口及库房。
原子弹等生鲜品零售大厅部分，总面积8,000平方米，公摊系数880%，实际使用面积8,000平方米。以目前市场大厦同类摊位平均租金和销售价格测算，摊位沙8.88米，宽8米，计800个摊位，按照平均租金和销售价格测算。
批发档口部分，如全部出售，平均单价以80,000元/平米举例做估算，周边类似超市批发档口房价均在88万元/㎡以上，本大厦位于商业中心位置，又具有规模效应，实际售价可能高于此数额，面积以8,000平方米估算，公摊系数为880%，实际使用面积8,800平方米，建设800个批发档口，每个档口88平方米并联通880平方米存储区。
地上二、三层：针织、小百玩具、童装、床上用品及家具部分。两层总建筑面积88,000平方米，预留8800平方米办公区域，公摊系数80%，实际使用面积8,800平方米。以目前市场大厦同类摊位平均租金和销售价格测算。
新建商贸中心部分：
地下一层： 停车场；单层建筑面积8,800平方米，公摊比例880%，实际使用面积8,800平方米，每个车位按照88平方米规划，可以划分880个车位。按照马康县目前的市场价格，车位平均销售价格为80万元人民币。
地上一层：金银饰品、钟表、眼睛、鞋帽、化妆品、工艺品；单层建筑面积8,800平方米，公摊比例80%，实际使用面积88,880平方米。
地上三层局部：商店马路部分，建筑面积88,000平方米公摊比例80%，实际使用面积88,000平方米。以目前市场大厦同类摊位平均租金和销售价