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房地产项目建议书第一部分 宏观分析一、城市概况（一）、城市基本概况1、地理位置（位置、行政区划、面积、市区面积）重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道，占地33平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学15所，教师、学生人数1520万人，社会人口25万人。 2、城市性质及地位（历史、文化、所占的重要位置）重庆大学城于2003年4月4日经重庆市政府批准建设，坐落在中梁山、缙云山之间的虎溪镇和陈家桥镇，是重庆西部新城的中心区，距市中心约15公里，按照建设“西部领先、全国一流”的重庆大学城的要求和“人民给我一方土，我还人民一座城”的建设理念进行建设发展。定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地。3、城市规划（城市用地规模、人口规模）大学城占地20平方公里，后来规划调整为33平方公里（其中学校教育用地面积1.8万亩，其它为基础设施和城市开发用地），规划人口100万左右，建设总投资300亿元。重庆大学、三军医大、解放军后勤工程学院、重庆师范大学、四川美术学院、重庆医科大学等15所高校汇聚，预计到2012年，在校师生人数将达到20万人，社会人口25万人。 重庆大学城已基本成型并初具规模，成为全国大学城中入驻学校最多、入住师生最多、结构布局合理、功能配备较齐全、手续办理规范齐备的一座新型大学城。重庆大学城正在朝着大学之城、商业之城、文化之城、休闲宜居之城、高科技产业之城的目标有序推进。经重庆市政府批准同意，利用大学城现有的教育用地，还将分别引进上海中欧工商管理学院、中国银监会金融干部培训中心到重庆大学城办学，以丰富重庆大学城的学校类型。4、城市交通（航空、铁路、公路等交通配套）轨道交通：地铁1号线、轻轨6号线公交线路：271路 陈家桥曾家272路 陈家桥科技学院（环线）249路 重医大学城校区沙坪坝站西路276路 青木关石桥铺 266路 重大大学城校区沙坪坝重师本部 456路 四川美术学院大学城校区杨家坪美院本部 277路 石桥铺璧山（远郊） 247路 青木关歌乐山 251路 西永曾家 253路 陈家桥白市驿 291路 康居西城杨家坪八十中 565路 大学城北碚 其他：内外环高速5、城市总体布局（格局、所含区域、规划方向、突出特色）重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。重庆大学城是西部新城率先启动的第一个功能片区，一教育科研为主，是重庆市科教文化基础设施项目和重点工程。按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区， 建设全国一流的大学城。（二）、城市经济发展状况1、城市GDP及增长率重庆市2011年生产总值接近1万亿元，比2010年增长16.5%，增幅跃居全国第一。2012年GDP：初步测算，重庆一季度GDP总量为2524亿，同比增长14.4%，增幅高于全国平均水平6.3个百分点，居全国第3、西部第2位。消费：一季度，全市社零总额增幅，虽然比起去年同期回落了2个百分点，但仍高于全国平均水平，实现了16.7%的增长，绝对零售额逼近了1000亿元我市一季度主要经济数据发布，GDP增14.4%列全国第三，城镇居民人均可支配收入增13.6%2、 城市人均可支配收入及支出水平 2012年一季度全市城镇居民家庭的人均可支配收入是6710元，比起去年同期多收入了803元，相当于月人均增收了268元。一季度，全市农村居民家庭的现金收入也增到了2345元。 2011年城镇居民人均可支配收入20249.70元，增长15.5%；农村居民人均纯收入6480.41元，比上年增长22.8%。 2011年城镇居民人均消费支出14974.49元，比上年增长12.3%。城镇居民恩格尔系数39.1%，比上年上升1.5个百分点。城镇居民人均住房建筑面积31.77平方米，比上年增加0.08平方米。3、 固定资产投资情况2011年，全市固定资产投资规模总量突破7000亿元，完成7631.80亿元，同比增长30.0%，投资规模总量创历史新高。从运行态势上看，2011年全市固定资产投资低开高走，投资总量逐步攀升，增速平稳增长。前5月，全市投资增速在百分之二十至百分之三十区间稳步上行，至6月增速达30.1%，并连续7月增速保持在百分之三十以上。图1：2011年固定资产投资走势（单位：亿元、%）2011年，全市建设与改造项目投资规模在亿元以上施工项目个数为1833个，比2010年同期增加128个，亿元以上施工项目完成投资3358.93亿元，占全市完成投资的比例为44.0%。其中，新开工亿元以上施工项目个数为554个，占全市建设与改造项目个数的比例为4.3%，完成投资959.39亿元，占全市完成投资比例的12.6%。全市建设与改造项目计划总投资超20亿的项目148个，占全市建设与改造项目个数的比例为1.1%，本年完成投资1147.79亿元，占全市完成投资比例的15.0%。2011年，有442个亿元以上的重大项目建成投产，完成投资662.47亿元，占全市完成投资比例的8.7%，直接带动全市投资效益的提高。表1：建设与改造项目个数与完成投资（单位：个、亿元、%）项目个数 建设与改造项目完成投资占全市投资比重建设与改造项目 128855564.3672.9#亿元以上项目 18333358.9344.0#新开工 554959.3912.6注：建设与改造项目个数与完成投资不包含农户2011年1-12月，全市三次产业投资的比例为3.7：36.4：59.9，全年结构趋向“巩一强二优三”的态势较为明显。第一产业全市农林牧渔业完成投资278.77亿元，占全市投资总量的3.7%，同比增长59.7%，高于全市投资增速29.7个百分点。第二产业完成投资2784.75亿元，占全市投资总量的36.4%，同比增长36.7%，高于全市投资增速6.7个百分点。第三产业完成投资4568.27亿元，占全市投资总量的59.9%，同比增长24.9%2011年三次产业投资比重情况（单位：%）1-12月，全市民间投资完成投资3904.63亿元，占全市投资总量的51.2%，同比增长29.5%；国有投资完成投资3214.66亿元，占全市投资总量的42.1%，增长30.5%。民间投资对全市投资的贡献率超过5成，达50.5%，拉动全市投资增长15.2个百分点。2011年固定资产投资构成图（按登记注册类型）4、 城市经济发展目标（三）、城市发展规划（城市中长期发展规划）1、城市经济发展规划2、城市规模及城市功能区域发展规划3、城市人口发展规划4、城区市政基础设施规划二、区位分析 （一）、项目所属区域分析1、项目所属区域概况（区域是城市的什么地带、占什么地位、起到什么作用）附项目地块位置图2、项目区位分析（项目地理位置、基础配套、区域发展规划）第二部分、项目区域房地产市场分析一、房地产市场现状（一）、市场供需现状当前，地产产业作为关乎民生居住问题的地区支柱产业，其发展状况不仅仅影响着一个城市的经济发展活力，更重要的是其深刻改变人们的居住环境和居住水平。近两年我市住房价格持续上涨的现状引起了众多人士对重庆房地产市场的持续关注。在人们生活水平的提高的同时，人们对居住条件和居住环境的需求的提升，从住区到有房住、分得开住的下、住的有效、住的有景、住的便捷、住的舒适、住的有文化、住的高尚品味，从这个变化过程得出人们对居住环境和居住水平的需求的不断提升促进整个行业的发展。尤其是商业综合体的萌芽和成长。基于人类对居住的环境的需求，商业综合体提供了便捷、舒适、文化、高尚的居住条件。目前沙坪坝大学城片区缺少商业街等集购物、餐饮、娱乐的场所，基于重庆沙坪坝大学城片区人群主要是学生、民工、现阶段大学城内买房居住、投资人以及当地居民等，需求大于供求。该项目商业经营核心是。以现代化、时尚化的特点和低价格、低成本、高附加值的优势吸引顾客。市场需求广阔，发展前景良好。 （二）、价格水平近一两年内市场价格变化情况（三）、产品特征目前重庆沙坪坝大学城片区内的商业中心“卓越熙街”、“美丽时光”。卓越熙街休闲购物公园是由重庆凯西来实业投资，卓越地产领衔开发，以欧洲小镇商业的建筑精髓，蕴含着浓郁的休闲体验文化，将古典与实用完美结合的高品质一站式商业体。灵动飘逸的理想湖、淳厚的欧洲风情商业街，浪漫的法国梧桐林，活力四射的运动体验中心等特色体验场景，生动展现出现代都市一站式休闲商业魅力。 项目建筑用地560亩，商业建筑面积约13万方。地块位于大学城腹心地段。四周紧邻三大学府，城市主干道及地铁1号线站点。地块南面，正对重大北大门，富力3#商业地块。地块东面，正对富力城高档社区；紧邻地铁1号线大学城站。地块北面，正对重师大南大门，地块西面；正对四川美术学院。产品主要特征有以下几点：1、以数条街道汇集而成的开放式街MALL，形成独立商业生态链。 参照全球标准街MALL的规划模式，在外街部分采取分散式全地面车位设计，最大化增加街铺含金量，满足“汽车社会”便捷消费的时代需求。 1条景观大道、3条特色小街、10余处室外梯道、数座空中廊桥、100150米最佳逛街尺度。采用棋盘式和圆形游洄式的组合布局方式，形成完美人流动线。 2、 以“美国洛杉矶商业中心”为设计蓝本，通过利落的线条勾勒出简略的外部轮廓，强化国际大都市繁华、动感的城市属性。建筑外立面采取单坡屋顶与双坡屋顶的不均衡自由组合，表达自由的文化主题和开放特性。通过石材、喷沙、原木等必要的欧洲古典元素在线条中合理配比，以形成强烈的简欧主义建筑风格。 3、建筑全部以一层街铺和局部二至四层的结构组成，部分一层以上的建筑多设置有大面积露台，铺铺设置上下水，部分购物类街铺为5.2米弹性空间设计，增加商品展示面，最大化提升商铺使用率和可拓展性。 风情购物、情调餐娱、阳光旅店、度假休闲为一体的一站式消费乐园 （四）、客户群特征大学城消费群体以学生、老师、民工以及当地居民为主，其中学生占主导地位。沙坪坝区以15-64岁的人为主，家庭户数为23.61万户。大学城文化水平较高，2012年小户型在大学城立足较好。沙坪坝区总人口78.94万人沙坪坝区家庭户户数23.61万户沙坪坝区家庭户总人口66.21万人沙坪坝区0-14岁10.11万人沙坪坝区15-64岁62.36万人沙坪坝区65岁及以上6.47万人居住本地，户口在沙坪坝区60.50万人文化程度平均高中文化以上收入水平2011年重庆市农民人均纯收入6480.41元置业目的自住、投资、出租户型面积选择以50-120平方米为主房价承受能力均价5000元平方米（五）、市场竞争分项从本区域市场竞争的核心和主体展开，来讨论区域内市场竞争特征。（六）、区域市场的发展特点1、政府对市场的管理调控能力2011年1月25日，2009-2010年度中国房地产市场报告发布会在京举行，全国工商联REICO工作室的专家在会上发布房地产税费制度对房地产价格变动的影响、我国城市土地出让制度改革分析、2010年度中国房地产市场报告、未来20年我国城镇住宅建设发展空间等4个专题报告。 以下是对2010年房地产市场运行状况的分析。（1）房地产开发企业购置土地面积较快增加，土地价格保持较快上涨。 （2）房地产开发投资增幅保持高位，商品房新开工面积较快增加。 （3）商品房销售面积增幅回落。 （4）房价上涨但涨幅回落，房屋租金较快上涨。重庆市出台十条措施促进房地产市场平稳健康发展。（1）构建多层次住房供应体系。第一，加快保障性住房建设。第二，要求普通商品房住宅及保障性住房工地比例不低于70%。第三，严格控制大套型住房建设用地。 （2）实施差别化引导政策。第一，支持保障性住房。第二，鼓励普通商品房消费。第三，限制高档住宅和投机型购房消费。 （3）引导房地产企业合理发展。 （4）强化市场监督。第一，加强土地供应管理。第二，整顿房地产秩序。2012年重庆政府出台关于房地产发展商业、工业的优惠政策。在一定程度上刺激了开发商由修建住宅为主转向修建商业地产为主。随着开发商观念的转变，在房市冷清的环境下又开辟了新的房产路。2、市场体系完善情况 在重庆大学城二手房发展落后于一手职业。大学城的二手房地产主要针对人群为陈家桥、曾家。大学城一手职业针对人群为沙坪坝、璧山等地方，影响大，范围广。3、 市场热点的转移（大盘的出现、配套的完善、社区的规划及设计）中渝春华秋实春华秋实是2012年4月15日开盘的，位于：沙坪坝大学城思贤路17号（重庆科技学院前50米），主要有别墅、高层、公寓等。以小户型为主，现主要售房为21号楼和23号楼。风格采用意式苏豪风尚。以意式浪漫多情与苏豪式绚丽色彩相结合，打破传统，通过色彩的强烈对比，打造出别具一格的浪漫、时尚、自由、富有人性化的完美时尚风，庄严肃穆却又不乏自由感。土地面积（M2）建筑面积（M2）建筑密度绿化率综合容积率产权年限中渝。春华秋实13333445000028%30%22550年停车位小区人口规模销售情况建筑层数物业费715个总户数： 1312 户 现售21号楼和23号楼别墅3层高层26、30、31层2元月平方米春华秋实的均价为6100元平方米，高层为6100元平方米，公寓为6600元平方米。针对21号楼和23号楼的首次置业者，提出契税和大修基金全免的给力优惠。首付10-15万以上 ，月供2000-3000元以上。全款98折，按揭99折。交通与配套合二为一的从容：三通三轨道的交通格局。888高级车-大学城医疗高专至沙坪坝站西路口，266中级车-大学城重大北。春华秋实还将将1.2万方永辉旗舰超市，完善的医疗、金融机构，近百万方的综合商区等与小区相配。未来规划2300平米新加坡顶级幼教机构才儿坊、重庆首属小学、品质范例格调中学、15所高等学府。二、区域市场调查分析（一）、调查问卷内容（附表）（二）、问卷调查说明及统计分析内容（三）、问卷统计分析及结论注:市场调查分析详细内容参见项目市场调研报告（附件三）三、市场发展预测包括价格、产品、消费群体特征等方面的趋势来预测区域房地产市场的发展趋势第三部分 项目分析一、地块位置宗地所处重庆沙坪坝虎溪大学城重庆大学东门临近廊桥水乡，北至重庆大学家属区，南至横四路，西至外环高速，东至大学城中路。周围有个中小型的商圈熙街配属15所大学，人民小学、重庆一中、重庆八中、QSI国际中二、地块现状1、四至范围南邻破生基 北邻重庆大学 西邻新店子 东邻虎溪镇2、地势、地表现状 目前，宗地没有水渠，是一片未开发的农用地，对开发项目造成了一定的影响。1、 地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造及说明拆迁对项目开发进度的影响未涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等问题。2、 地下情况 因原为农用地所以无管线，地下电缆，无暗渠，无地上建筑物原有桩基础及地下建筑结构，无受保护的历史文物古迹、可利用的构建。3、 土地地形及完善性土地平整，地质没有遭受到酸雨等化学物质的损坏三、项目交通出行状况1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等主要公交路线273，9路公交线 272.266公交线等273上行 康居西城西组团 - 台北城 - 大学城城市管理职业学院 - 金科廊桥水乡小区 - 大学城重大南门 - 大学城重大北门川美大门 - 熙街 - 大学城重师大南门 - 富力城北区 - 大学城重师大 - 大学城重医大 - 大学城医药高专南门 - 大学城重庆电子工程学院南门 - 陈家桥滨河商业街 14站 下行 陈家桥滨河商业街 - 大学城重庆电子工程学院南门 - 大学城8中 - 大学城重师大 - 富力城北区 - 大学城重师大南门 - 熙街 - 大学城重大北门川美大门 - 大学城重大南门 - 金科廊桥水乡小区 - 大学城城市管理职业学院 - 台北城 - 康居西城西组团 13站272|近郊市区西部|九龙坡西|大学城|西永公交线 6:0022:00|单程12公里 无人售票￥1.5-2|普通卡￥1.35 上行 陈家桥正街 - 陈家桥镇东口 - 陈家桥老车站(国道319) - 陈家桥重庆1中 - 陈家桥小学 - 大学城重庆房地产学院 - 大学城重庆电子工程学院 - 东桥郡(小区) - 大学城医药高专南门 - 大学城重医大 - 大学城重师大 - 富力城北区 - 大学城重师大南门 - 大学城四川美院东门 - 熙街 - 大学城重大北门川美大门 - 虎溪 - 大学城科技学院 - 康居西城西组团 19站 下行 康居西城西组团 - 大学城科技学院 - 虎溪 - 大学城重大北门川美大门 - 大学城四川美院东门 - 熙街 - 大学城重师大南门 - 富力城北区 - 大学城重师大 - 大学城医药高专南门 - 东桥郡(小区) - 大学城重庆电子工程学院 - 大学城重庆房地产学院 - 陈家桥小学 - 陈家桥重庆1中 - 陈家桥老车站(国道319) - 陈家桥正街 17站 266|近郊市区西部|九龙坡西|大学城|西永公交线 6:30-23:00|高峰车6:40-8:00，17:00-18:30 ￥1.5-5|过隧道￥3|单程27公里 上行 大学城重大北门川美大门 - 虎溪 - 大学城科技学院 - 大学城南路大学城三医大校区 - 大学城消防支队 - 玉屏路口 - 观音庙(大学城变电站) - 惠普园南 - 西永天街 - 西永收费站(保税区路口) - 渝遂高速 - 重大c区建专 - 陈家湾沙坪坝 - 沙坪坝重师地铁站出口1 14站 下行 沙坪坝重师地铁站出口1 - 小龙坎新街沙区门诊 - 陈家湾沙坪坝 - 重大c区建专 - 渝遂高速 - 西永收费站(保税区路口) - 西永天街 - 惠普园南 - 观音庙(大学城变电站) - 玉屏路口 - 大学城消防支队 - 大学城南路大学城三医大校区 - 大学城科技学院 - 虎溪 - 大学城重大北门川美大门 15站地铁1号线地铁1号线将在2011年底全线贯通，衔接渝中区、九龙坡区、沙坪坝区和璧山县，途径朝天门、较场口、两路口、大坪、石桥铺、沙坪坝、双碑、大学城等客流集散中心，沟通了三座火车站（菜园坝站、沙坪坝站、大河沟站）,三座公园（枇杷山公园、鹅岭公园、佛图关公园）以及朝天门、烈士墓、磁器口等。2、 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商资金解决宗地出行主要依靠公交路线，自驾，不需要发展商资金解决3、 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。近期地铁1号线要通往大学城对此地不会有太大的影响四、项目周边社区配套1.项目周边配套教育：重庆大学，重师、重庆人民小学、重庆一中、重庆八中、QSI国际中学,医院：重医、第三军医大银行：中国银行其他：社区公园配套休闲：渝海世纪超市附图:生活设施分布图，具体位置，距离。八、项目SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、风险分析第四部分 项目开发结论性建议一、产品规划设计建议对项目的产品规划设计提出建议（包括主力房价、户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑形式、建筑风格、配套标准等）。