如何进行建筑工程招标策划.doc

招标代理机构如何进行建筑工程招标方案策划的探讨本页为作品封面，下载后可以自由编辑删除，欢迎下载！ 精 品文档1【精品word文档、可以自由编辑！】招标代理机构如何进行建筑工程招标方案策划的探讨一、 招标方案策划是圆满完成建筑工程招标的前提。招标代理机构要圆满完成业主的委托建筑工程的招标代理业务，首先应经过招标方案策划阶段，经业主认可后开始编制招标文件，才开始招标整个过程。而不是接到一个招标代理业务，不经过充分和业主沟通，再经过专业的分析、讨论的策划阶段，就马上进入招标文件编制阶段和招标阶段。可以这么认为，招标方案策划阶段就如同房地产开发的可行性研究阶段，若不认真进行招标方案策划，招标前考虑的问题不齐全、不深入，这个招标很有可能只是走了一个过程，最后业主不满意中标单位或中标价格。由于招投标法有规定，业主无法更改中标结果，这个中标结果就会造成施工过程管理混乱，扯皮较多，最终导致造价偏高，或工期滞后，或工程质量不好，或三者皆有。如果出现了这些结果，那么，这个招标应该说是不成功的，招标代理机构就没有履行好招标委托合同中规定的义务和责任。当然，许多招标代理机构会说，出现以上那些不尽人意的结果，很大程度上是业主原因造成的。但是，招标代理机构作为专业的工程咨询机构，是否在招标代理过程中尽了专业咨询机构应尽的责任和义务呢？是否在整个招标过程中向业主提出了各方面的专业咨询意见供业主参考？最重要的是招标代理机构是否进行了招标方案策划？如果做好了招标方案策划，即使业主在招标前会出现一些不太合理的意见，经过这个招标策划阶段，通过招标代理机构专业的咨询意见和建议，笔者相信业主会放弃那些不合理的意见的，而业主原因造成招标不成功的因素会降到最低。那些不听专业意见而一意孤行的业主，到工程实施过程中，或工程完成后，他们也会发现在招标策划阶段招标代理机构所提的建议确实是正确的。二、 招标方案策划主要应解决好三个问题。那招标代理机构如何做好建筑工程招标方案策划？招标代理机构应提供一些什么专业咨询意见？。笔者认为，招标方案策划阶段主要应解决好三个问题： 这个工程具不具备招标条件？ 如何招标？ 什么时间完成招标？ 三、 在招标方案策划的三个阶段逐步解决招标方案策划的三个问题。要解决招标方案策划的三个问题，应在招标方案策划的三个阶段中逐步解决。第一阶段，解决这个工程具不具备招标条件的问题。招标代理机构应和业主充分接触和沟通，了解业主意图，掌握已有条件，提出需业主完善的条件。 了解业主的意图，如采用单价包干，还是总价包干，还是按定额计价，评标的一些想法，在广州市还有招标资格打分表的设定，招标完成时间，合同结构的构想，特殊的合同条件等。 掌握已具备的条件，如施工图纸，基坑支护方案设计，甲供料，其它物料的标准，招标手续等。 提出需业主完善的条件。 在本阶段，大多数业主不知道招标需提供什么条件，以为有图纸就可以了，所以，做了专业代理机构，必须做到专业的咨询服务，应该详细向业主介绍有关招标的法规，一般性做法，招标文件的基本构成，所欠缺的条件等。第二阶段，基本解决如何招标的问题。根据第一阶段的资料，提出招标策划方案草案，主要包括： 招标范围简述 合同结构图。 合同价款方式和结构。 合同条件的选用。主要合同条款。 资格预审条件。 基本的评标办法。 招标文件目录。 招标计划。 第三阶段，正式解决如何招标的问题。根据第二阶段提出招标策划方案草案，和业主进行深入讨论，不断修改，直至完成招标方案策划，报业主批准。到第三阶段，才是招标方案策划的最深入阶段，也是招标代理机构向业主提供最多咨询意见，和业主进行深入讨论的阶段。许多业主在经过第一和第二阶段后，基本知道了招投标有关法规，知道了招标文件的基本内容后，知道了招标的程序，会开始和招标机构比较深入地讨论招标文件、招标计划、合同条件、合同结构等具体细节问题，也会将一些想法贯彻到招标文件中，而这些想法有些是有益于招标的，有些是无益于招标的，这时，招标代理机构应尽到代理机构应尽的义务和责任，对无益于招标的思路或想法，应尽力通过专业的意见说服业主更改或放弃，则不应该是业主说什么，也不分对错，就写到招标文件中，到以后出了问题，就说当时是业主说这么写的。那业主会反问，我当时提出这个想法，是因为我不懂，而你们作为专业代理机构，业主支付了专业咨询费用，不应该不懂。所以，我们专业代理机构应尽量避免这种状况的发生。我们对一些问题，业主不太满意，或认为不知怎样做时，或提出了不合理的想法或思路，我们作为专业人员，应该有几种方案供业主选择，并向业主分析各种方案的优劣性和适用性，供业主决策。对于第三个问题，即何时完成招标，从第二阶段开始提出招标进度计划，在第三阶段逐步完善，最后和招标方案策划一起完成，报业主批准后按计划实施招标，由于此计划编制有些复杂，在以下部分和招标流程图一起专门介绍。四、 在招标方案策划有五个方面需特别向业主提供咨询意见。在招标方案策划阶段，主要有以下几个方面特别需要向业主提供咨询意见：1. 合同结构，可按下表向业主提供咨询意见。特点比较第1种第2种第3种总承包合同方式业主甲供大部分材料合同方式介于第1种和第2种之间的合同方式与业主的合同关系简单复杂业主管理能力一般非常高施工单位管理能力较高一般一般业主在施工过程协调工作一般非常大量较大量施工进度保证性较好和业主管理水平有极大关系，管理水平不好则进度难以保证一般施工质量保证性质量问题容易界定质量问题难以界定一般业主投资较多较少一般结论：实际操作中，1至3的合同结构选用视业主部门设置、项目管理能力和业主意愿而定2. 合同价款构成，可按下表向业主提供咨询意见。特点比较1234单价包干总价包干可调总价包干成本加酬金图纸要求较齐全齐全较齐全不齐全技术标准要求清晰清晰清晰不太清晰物料要求可暂定清晰部分暂定可暂定业主风险平均小较小高承包商风险平均最高高小结论1：实际操作中，1至4的合同价款方式可相互组合，视业主提供条件和业主意愿而组合结论2：推荐模式1(单价包干为主)：70%(1)+20%(2)或(3)+10%(4)结论3：推荐模式2(总价包干为主)：80%(2)或(3)+10%(1)+10%(4)3. 合同条件，可按下表向业主提供咨询意见。合同条件最适用范围第一种99版施工合同条件大中型建筑安装工程，大中型市政工程，大中型装修工程，园林绿化工程第一种（变）99简化版施工合同条件中小型建筑安装工程、市政工程、装修工程、园林绿化工程第二种买卖合同条件纯材料第三种买卖安装合同条件大型设备，如电梯、发电机等第四种买卖施工合同条件专业材料，如铝门窗、门、橱柜等4. 评标办法，可按下表向业主提供咨询意见。评标法适用范围第一种符合性评审技术商务打分法大型建筑安装工程，大型市政工程第一种（变）符合性评审专业技术评审技术商务打分法大型建筑安装工程，投标文件带有专业工程设计(如基坑支护设计）第二种符合性评审技术满足性评审最低报价中标法材料设备，图纸齐全，技术条件清晰的总价包干工程第三种符合性评审技术满足性评审商务标打分法中小型建筑安装工程、市政工程、园林绿化工程，材料设备第四种符合性评审技术满足性评审商务标综合评审法小型建筑安装工程、市政工程、园林绿化工程，小宗材料设备5. 物料供应方法，可按下表向业主提供咨询意见。适用范围优点缺点1工程量清单中列出业主指定物料的品牌和供应价a) 业主策划深入，并在招标前完成了所有主要物料的询价、选择和定板a) 招标完成后工程造价基本确定，易于控制工程成本a) 物料确定太早，可能会太超前，工程施工过程中可能会出现跟不上当时房地产潮流或新技术，但无法更改，或更改会造成投资加大，或工期严重滞后，或向物料商悔约的困境。b) 业主有专门的物料采购部分，并和一些物料供应商保持了长期合作关系b) 易于施工图设计b) 有些物料规格、品质或技术条件一旦确定，在施工过程中将无法更改，或更改会造成投资加大，或工期严重滞后，或向物料商悔约的困境。c) 工期较短c) 保证工期c) 开工后更换指定物料会引起的索赔，工期滞后等问题d) 业主的项目管理机构能力强d) 业主直对大宗物料供应商，降低成本d) 指定物料供应商在施工过程中不配合或悔约将引起工程进度滞后e) 由于由中标单位和业主指定物料供应商按业主指定价格签订分包合同，业主在工程管理上较简单e) 业主需投入大量人力物力和各类物料供应商进行询价、谈判。f) 由于由中标单位和业主指定物料供应商按业主指定价格签订分包合同，需长期合作的总包单位操作才比较顺利，否则将会有较多麻烦。2工程量清单中列出业主指定物料的一至四个建议品牌a) 业主策划不够深入，在招标前只完成主要物料的定位和主要供应商的资格预审a) 若建议品牌基本位于一个档次，则招标完成后工程造价也基本确定，易于控制工程成本a) 由于投标时已确定了物料品牌，也会出现第1种a)情况，即可能会太超前，工程施工过程中可能会出现跟不上当时房地产潮流或新技术，但无法更改，或更改会造成投资加大，或工期严重滞后，或要求标单位向物料商悔约的困境。b) 业主没有专门的物料采购部分，只和几个物料供应商保持了长期合作关系b) 业主只需投入部分人力物力对主要物料供应商进行询价或考察。b) 若建议品牌不处于一个档次，则评标不科学，业主也未选到满意价格和品牌b) 工期较长c) 只规定了品牌，但未确定规格，为将来更适应市场而确定规格或更换材料创造了主动性。c) 由于业主未直接和各类物料供应商进行询价、谈判，会造成投标单位的报价比市场价偏高。最严重的是若只指定一两家，这一两家会故意将价格抬高。d) 业主的项目管理机构能力不强d) 由于中标单位已在建议品牌中选择其一，并进行了报价，省略了对总包单位报价审核的过程，保证工期d ) 物料方面的造价会高一点(但业主的管理费会降低，并且由中标单位直接和物料商洽商签订合同，保证工程进度)。f) 由于由中标单位和业主建议物料供应商签订分包合同，业主在工程管理上比第1种更简单，更轻松3工程量清单中列出业主指定物料的暂定价a) 业主策划简单，在招标前只完成主要物料的定位a) 便于工程施工过程中根据市场情况及时调整物料a) 不利于控制工程造价b) 业主没有专门的物料采购部分b) 可能由于物料迟迟不能确定，严重影响工程进度。c) 由于物料价格未经过招标，如何与总包单位对物料价格达成一致，会出现较多扯皮，影响工程进度。4工程量清单中列出业主指定物料，并提供样板a)业主策划简单，在招标前只完成主要物料的定位a) 便于控制工程效果a) 若业主不指定厂家，则不利于控制工程造价和工程质量b) 主要用于装修工程b) 若业主对样板提供产家，对控制工程造价有一定作用。b) 评标困难，必须先评投标单位提供的样板，若业主未定产家，则对样板的质量难以确定。c) 若业主只指定一家品牌，这一家会故意将价格抬高。结论1：实际操作中，1至4的物料定价方式可相互组合，视业主部门设置、策划深度和业主意愿而组合。结论2：推荐模式1(业主无专门物料采购部门)：30%(1)+50%(2)+20%(3)结论3：推荐模式2(业主有专门物料采购部门)：50%(1)+30%(2)+20%(3)五、 招标进度计划的编制和实用招标流程图。招标进度计划中，除正常的招标程序外，还应在此计划中编入三个和招标紧密联系的计划： 施工图出图计划 规划许可证出证计划， 施工许可证办证计划因为目前许多业主都是图纸还没出齐和未正式取得规划许可证，就开始策划和编制招标文件，所以一定要在招标进度计划中考虑施工图出图计划和规划许可证出证计划，待施工图出齐后，马上编制工程量清单，待规划许可证取得后，可以报入招标中心，开始正式运作招标程序。在招标进度计划中，还要考虑施工许可证办证计划，因为招标是开工前必须程序，业主关心是否能按计划开工，而办施工许可证的时间是招标完成后一至两个月才能完成，必须将以上三个辅助计划编入招标进度计划中，才是一个完整的招标进度计划，才能达到业主的要求。考虑了以上所有内容后，具体的招标流程图如下，我称为实用招标流程图：8第 页