乐山市商业地产简报.doc

乐山市商业市场简报

p 全市概况
乐山位于四川省西南部，平均海拔500米，属亚热带湿润季风气候。幅员面积12827平方公里，辖4个区、1个县级市、4个县和2个彝族自治县，总人口353.2万。近期城市建设用地规模约55平方公里，远期城市建设用地规模约为100平方公里。
近年来，乐山GDP连续10年保持两位数增长， 2010年实现全年GDP 743.92亿元。全年财政一般预算总收入为93.74亿元，全年农村居民人均纯收入5613元；城镇居民人均可支配收入15237元，同比增长12.9%。

p 城市发展印象
通过乐山市市政交通道路以及城市发展动态，结合房地产开发强度将乐山市房地产市场划分为城西板块，通江板块，新城区板块，老城区板块、肖坝板块和城东板块共六大板块。根据乐山市整体规划，区域内未来的发展方向将向乐山的北部和西部倾斜，随着城市组团式的经济发展趋势各板块间城市功能也不尽相同；目前伴随大量的资金涌入和城市开发，城市发展潜力巨大。

p 城市商圈、商业体现状
目前城市存在三大商圈，市中心商圈、牛耳桥商圈和新广场商圈；主要集中在新城、老城、通江三大板块；其中市中心商圈是目前乐山市最为繁华的商业中心；此外其它城市板块的商圈也在逐步的形成中。
Ø 市中心商圈——位于老城区的中心，商业氛围浓厚，是乐山市区及周遍市场消费者购物的首选之地；
Ø 牛耳桥商圈——处于新老城区交接处，属于批发市场老商圈，集客能力较强，以五金家电为主；
Ø 新广场商圈——处于新城区中心，商业氛围在逐步的形成中。

商业体分布
所属商圈
商业类型
代表物业
入住商家
租金/售价

服装、百货
金杯银座、摩尔春天、嘉瑞财富广场
重庆百货、沃尔玛
100-300元/M2；5-6万/M2

批发、电器
——
人人乐
60—120元/M2；3-4万元/M2

综合购物
领地·时代广场
北京华联
60-100元/M2；2-3万/M2

市中心商圈
新广场商圈
牛耳桥商圈

Ø 商业区域板块发展特点明显；三大商业圈沿岷江呈饼状分布；
Ø 商业消费以本地消费为主，大量的旅游客户资源也是商业消费的重要组成部分；
Ø 商业类型主要以百货、批发以及购物广场组成，商业类型相对单一；
Ø 入住的商家中规模型、知名型商家偏少；商业经营档次以中端为主，高 端商业是未来的发展方向之一；
Ø 整体商业租金在60元/平米以上；处于中低租赁价格水平.

p 分析——乐山整体商业处于过度型发展阶段（商圈的扩大、新商圈的形成，知名商家的阶段性入住，高端商业开始萌芽）

p 乐山市未来商业发展
Ø 机会：
1、城市化进程中，区域板块的扩大，城市人口的增加；商业配套作为生活的必要配套将逐步得到发展；
2、城市以旅游为依托，形成较大的流动人群；给城市商业带来人流和购买力；
3、随着城市消费水平的提升，规模化、高端化商圈有较大的市场需求；
4、住宅市场的政策影响，部分住宅剩余投资将转为商业投资。
Ø 威胁：
1、城市新发展区域商业氛围需要长时间培养；
2、原有商圈再发展和产品的提升受城市发展局限；
3、乐山至成都交通便利，当地有实力客群已形成异地消费习惯；
4、随着大中型房产开发向三线城市的迁徙，势必加剧城市商业发展的竞争。

p 综合分析：
总体来看乐山市商业市场主要以中、小卖场为主，各商圈内有一到两家大型购物场所；乐山市商业整体处于转型过渡期——规模化、品牌化、集约化将是未来发展的方向和趋势；
乐山市的商业市场具备阶段性飞速发展的有力条件——初具雏形的城市商圈、城市化的快速进程、以旅游为依托的城市消费；
快速的发展也将伴随充分的市场竞争，只有经得住市场检验、消费者认可的产品才能被允许进入这座城市。