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(完整版)住宅性能认定定稿
第二章：总体综述
第一节：开发企业基本情况
鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司隶属于内蒙古恒信实业集团有限责任公司。公司始创于2004年，是主要从事房地产开发、销售、租赁及物业管理的综合型企业,注册资本8010万元,属国家二级资质的房地产开发企业。
公司创建5年来，累计开发建设面积100余万平方米. 2004年在东胜黄金地段开发建设了恒信绿苑小区，总建筑面积4.78万平方米；2006年开发了康巴什新区恒信财智中心商住综合小区,建筑面积5.2万平方米；2006年在棋盘井开发了恒信棋峰家园商住综合小区，总建筑面积8.45万平方米；2007年在东胜中心地段开发建设了恒信中央花园，总建筑面积14万平方米；2007年在乌海市开发建设了恒信花园，建筑面积8万平米;2009年在康巴什新区开发恒信文鼎苑、文轩苑、文汇苑,总建筑面积为60万平方米,预计2010年完工。
在开发建设中公司秉承“恒以达业、信以做人”的经营理念，坚持“以质量求生存、以信誉求发展”的原则力求将每个项目打造成鄂尔多斯人健康安居家园。2004年恒信房地产公司荣获首届鄂尔多斯市房地产风采展示会环境优美奖；2005年，被评为中国诚信企业；2006年荣获“全国质量管理先进单位”；2007年被评为鄂尔多斯市房地产(建筑）资信企业之最具成长力企业；2008年，房地产项目部获自治区“工人先锋号”荣誉称号。公司法人代表白新维，历任鄂尔多斯市企业家协会副会长、鄂尔多斯市工商联合会副主席等职务，并先后多次荣获鄂尔多斯市优秀政协委员、中国诚信经营企业家、鄂尔多斯市劳动模范、诚实守信道德模范等荣誉称号。

第二节：小区基本情况
一、项目区位
恒信财智中心综合性住宅小区又名鄂尔多斯市国家西部人才培训中心，是由鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司开发建设的集住宅、商业为一体的综合性小区。项目位于鄂尔多斯市康巴什新区核心地段，东邻经三路，西南为具有民族特色的建筑-—鄂尔多斯市大剧院，南邻西纬七路，北靠党政大楼邻视觉通廊,周围有东康快速通道、东乌铁路陕蒙高速公路通过，小区距鄂尔多斯市机场23公里，交通十分便利。项目选址优越，城市着道路四通八达，公交服务就近方便,为该小区的发展和置业升值提供了良好的环境基础条件。
二、建筑面积
项目总占地面积42亩，是以居住性质为主的综合性社区,区域总建筑面积47309平方米,容积率为1.5，绿化率达35%.小区内共有六栋11+1层的小高层电梯公寓式住宅楼、一栋层高为三层的沿街商铺和一栋层高为九层的酒店，其中,小区住宅楼为钢筋混凝土短肢剪力墙结构,沿街商铺和酒店为框架结构。小区内设地下停车场一个，休闲娱乐广场一个，景观假山喷泉一个。
小区住宅户型面积从120平米到160平米不等，户型设计空间宽敞，采光充足，通风良好，动静分区，洁污分离,布局合理，目前入住率为95%。小区采用半开放式管理系统，院落之间由绿化系统贯穿起来，居住区共建设施完备，商业配套齐全。环境怡人，文化氛围浓郁，符合现代化居住条件。
三、小区性能
小区绿化及景观设计突出以人为本并结合鄂尔多斯地域特色的理念,有小区健身广场、喷泉水景、假山雕塑、绿化景观围墙等,不同景致装点每一处角落，做到环境与人的完善结合，再根据空间的变化，设置供居民活动的健身休闲广场和花园、平台、座椅、景观灯等点缀其中,再伴以特色的别具匠心绿化景观围栏，使得小区空间无限扩展,移步异景体现了人与自然的和谐统一。
财智中心综合性住宅小区在使用新技术方面实施住宅产业化技术。充分利用新工艺，新产品、新设备、新材料、新管理等成套技术.包括：住宅体系成套技术、隔断结构体系成套技术、建筑节能成套技术、住宅管道成套技术、住宅设备成套技术、建筑防水及饰面成套技术、小区现代化管理成套技术、居住区环境保障技术、建筑施工成套技术、住宅建设新技术等.
小区智能化,按照国家智能建筑小区设计3A标准，包括智能化计量收费技术,周界远红外防范系统，摄像机监控系统，楼宇对讲系统，区域物业管理计算数字联网，电子巡更保安系统,停车场管理系统，区内紧急报警系统。
恒信财智中心综合性住宅小区是恒信房地产公司在二零零六年度开发重点的项目，公司追求卓越、倡导绿色环保，精益求精，以一流的设计、一流的质量、一流的服务打造出不折不扣的一流地产精品。项目投入使用以来深受广大业主的好评和社会各界的赞誉,有力地提升了康巴什新区城市规划内涵和建设水平.
四、工程建设情况
恒信财智中心综合性住宅小区于二零零六年五月份开工建设，二零零七年七月份交付使用。由国内知名的设计公司——-—上海江南建筑设计研究院设计，完美融合了项目的功能定位和鄂尔多斯市地域特色，带给人们强烈的视觉享受。为了让项目的功能更加全面合理，邀请全国知名建筑设计专家多次召开项目功能设计研讨会，对该项目设计方案进行了详细地点评，提出了许多宝贵的意见，让项目的功能渐趋完美。
承担该项目建设任务的是我国建筑行业的领军企业-—中国建筑土木工程公司,该公司将自己一流的管理、一流的技术力量打造出一流的施工质量。为了提升恒信财智中心项目的物业管理水平，公司遍访高端,不惜财力，引进了全国物业管理行业的引领者——深圳长城物业管理公司,导入“一站式”服务模式，为客户提供全方位体验服务。
1、 项目施工管理概述
为了统一管理,公司成立了项目工程指挥部，实行了公司总体控制，项目工程指挥部具体实施和管理模式，项目管理目的明确，任务分工清晰,管理条理层次分明，取得了较好的工作效能.在建设中，我们健全组织，依靠各种规章制度，在施工、监理、材料供应等各方面实行责任制,大力发挥监理单位和施工单位功效，从预控入手,以合同管理为手段，以成本控制为核心，以质量保证为重点，齐抓共管，建设一个合格的住宅小区.
项目建设指挥部的组织机构由总指挥、副总指挥、总工程师和各专业工程师组成。公司的总工办作为技术管理部门对项目的设计、新技术的应用负责，公司的材料成品部、预算部、开发部等职能部门为项目提供保障。
2、 项目施工管理主要措施
（1）提高质量意识，建立行之有效的管理体系
坚持对各专业工程师、监理工程师及施工管理人员进行定期培训，提高质量意识,增强责任感、使命感。
建设行之有效的质量管理体系，充分发挥各级管理人员的作用,建立严格的责任追查制度。
(2）材料、成品管理
凡进入施工现场的材料、成品半成品，必须通过监理工程师、甲方代表共同验收合格后,方可进场使用。
各道工序由相关专业的主管监理及甲方代表负主要责任,凡经工程部、指挥部检查发展有不合格材料进行使用或施工单位未向管理人员报验，一经查出追究责任严肃处理.
（3）工艺认定过程控制
新材料、新工艺必须经过公司总工及指挥部组织监理工程师、各专业工程师共同认定,必须严格考察、论证、实验确认后方可进场使用，必要时可请专家协助，未经指挥部认定的新材料、新工艺不得在工程中使用,避免因技术不成熟、质量不稳定造成重大损失.
认定过程中必须经过充分调研后，以科学的数据为基础，综合评定其性能与质量、价格的关系。
批量在的新型材料在工程中的应用，必须经公司领导班子充分论证后决策。
(4）分工明确，监建立责任追查制度
项目部、各监理单位、各施工单位必须做到管理人员分工明确，达到出现总是没有推诿余地，不得有管理分工漏洞及重复,彻底杜绝责任不清管理混乱现象，监理责任追根制度，各单位必须将责任逐级落实到人，出现问题必须明确责任人,明确问题起因,避免再次现出类似问题.
3、核算、签证管理
（1)核算管理
为充分体现及时、准确、公正、把关的原则，加强工程建设过程中的成本控制,明确工程预决算编制、审核责任及管理程序，公司建立预算员、核算部长、总经济师、总经理四级审核制度，控制工程造价,严把预、决算关。
(2）工程量签证的管理
现场签证单必须附有标明详细尺寸、数据的简图，并详细注明现场实际情况，包括土质和施工方法、工艺等。无法用简图及尺寸描述的可直接签署工程量。
设计变更引起工程返工的责任界定，由现场监理工程师及项目主管工程师、核算人员及时统计返工工程量,做好现场签证，并详细注明返工部分材料、设备损失及是否可以重复使用等,已经设计变更是否涉及取消或减少某些工程项目的反馈。
每份签证必须由现场工程师、监理工程师(有监理单位的）同时签字,项目经理审核方可生效参与反馈。
5、档案、文件、信息管理
建设工程是一项庞大的系统工程，包含有大量的信息.如果信息管理不善,将会造成无可挽回的损失。恒信财智中心综合性住宅小区项目部建立专门人员进行信息管理,主要有以下工作内容：
（1)图纸管理
设计院完成建筑图纸和设计文件设计后，由公司总工师委托审核部门进行图纸审核，未审核的图纸不准用于施工。
（2）设计变更及技术联系管理
(3）电子信息管理
电子信息管理主要包括工程款支付情况,主要材料、部品使用情况、各种电子图纸、文档、所有合同文本及正常发生的技术文件、通知等信息.
6、质量管理
恒信财智中心工程从项目决策到项目建成投入使用，始终贯彻国务院办公厅“关于推荐住宅产业现代化提高住宅质量若干意见”（国办发[1997]72号）等文件精神，全面提升住宅质量，推进住宅产业可持续行发展，结地方乃至全国住宅产业化实施中起到了较好的辐射与示范作用,取得了一定的社会效果与经济效果。
（1）管理制度是施工质量的基本保证
质量是企业的生命，建设工程质量涉及到千家万户的生命财产安全。所以在工程建设中，我们坚持高标准严要求，先后制定了《鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司对施工承包单位的管理办法》和《鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司对监理单位管理办法》。
在上述各项制度的执行上，公司定期抽查，项目部总指挥，副总指挥巡检，现场工程师必检，使得工程质量达到了比较好的标准，取得了住户和社会各界的认可。
（2）项目组织是保证工程质量的必要条件
在项目实施阶段，公司成立了建设方项目管理机构——恒信财智中心综合性住宅小区工程建设指挥部，公司副总裁兼总经理高佳担任总指挥，下设工程管理部,公司的各职能部门作为项目的直接服务部门也发挥了巨大的作用。指挥部在项目建设中履行建设单位项目管理职能，在整个项目建设中发挥核心作用。
（3）承包队伍选择是工程实际上控制施工质量的关键环节
工程项目的建设过程在某种程度上讲是在一定的时间、空间上通过不同的人对知识、物质的集成、整合的过程。工程项目管理就是侧重于对人力资源、物质的组合与整合。人的问题是决定工程质量的主要问题,工程项目从项目策划到运行管理，需数十家、上百家单位共同完成，其产品、成果、工作质量直接关系整个项目质量，在参与单位的选择与管理上我们采取如下的做法：
对特殊专业施工单位、材料供应商的选择上,我们采取了公开招标和邀请招标的方法，在招标过程中，严格进行资格审查，选择一些实力强，社会信誉好，技术水平高，专业人员齐全，素质高，质量保障体系完善，已建类似工程经验的质量好的承包商参与工程建设，从而保证参与单位的质量。
(4)工程施工管理是形成实体质量的决定性环节
工程施工是一个逐渐展开、逐渐隐蔽的过程，施工期间由于施工人员众多，施工机械复杂,使用的材料多种多样,针对以上情况，项目指挥部采取了以下管理方法：
1、工程监理是工程质量管理的主体
2、预控入手，过程控制是行之有效的措施
3、认真审查施工组织设计，严把开工关
4、实行图纸会审与技术交底制度
5、严把工程材料关
6、实行报验制度，严格检验批得验收
7、注重了工程的实体的检测
8、作好中间交接检查验收
9、样板引路，确定统一的标准
10、强化规则管理,提高施工人员的规则意识
(5)提高施工管理人员素质保证工程质量
组织各参建方参观已建成的示范工程，借鉴别人的经验,提高工艺水平、管理水平，在施工过程中，在小区中对质量好的工序、分项、组织各单位现场观摩,鼓励先进,促进小区建设整体质量的提高。
（6）检查评比是提高工程质量的必要手段
每月的月底两天,工程指挥部组织项目监理部、施工单位和现场工程师对所有楼号进行检查评比，评比的内容有：工程质量；施工安全；现场文明施工；工程技术资料。每次检查完成后，进行讲评与评比，检查评比对提高工程质量起到了非常大的促进作用。
7、进度管理
工程项目管理中控制工程的成本、质量和进度三个方面是工程项目管理的实质，通常称为工程项目管理的“三要素”。进度是三要素之一,它与成本、质量有着辩证与统一的关系。对进度的要求是通过严密的施工进度计划及合同条款的约束，是工程项目能够尽快地竣工.
工程实践的经验表明：质量、工期和成本是相互影响的，在工期和成本之间，施工速度越快，完成的工作量越多，则单位工程量的成本越低，但突击性的作业，往往也增加成本。在工期与质量之间，一般工期越紧,则越要采取突击快速、加速施工的方法，这样往往工程质量就差。
施工进度的合理安排，对保证工程项目的工期、质量和成本有直接的影响，是全面实施“三要素"的关键环节。科学而符合合同条款要求的施工进度，有利于控制工程成本和工程质量。因此，从工程项目的招投标开始，以至中标授标以后进入工程实施阶段，合同各方由其是承包方应充分重视施工进度问题，不断解决影响施工进度的难题,为工程按期建成打下坚实的基础。
小区建设的质量、进度、安全本身就是相互关联、相互制约的三位一体，在管理过程中如果偏倚任何一方，都会给建设成本带来影响，国家康居示范工程的高技术含量又使质量、进度、安全增加一定得难度,因此公司在小区建设过程中建设的质量、进度、安全管理工作方面投入了大量的力量。
8、安全生产管理
影响建设工程施工安全生产因素很多,主要有施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素，使用不合格的作业材料和管理缺陷,因此需要在安全管理中从人、物、材料、环境、管理方面进行控制。
五、竣工验收
竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序，是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节，同时也是确保房地产开发项目质量的关键.验收工作的质量直接影响到整个工程的质量。通常的做法是：由建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位和地质勘察单位联合验收,政府质量监督部门监督。我们的做法（规定）是：第一步由施工单位提出竣工验收申请报告，第二步由监理单位进行逐户验收并提出整改意见，施工单位限期完成,第三步整改完成后,才能向质量监督部门提出竣工验收申请，第四步才是在政府质量监督站的监督下由开发公司组织几方人员进行正式验收。
恒信财智中心综合性住宅小区在二○○七年底竣工并经过整改完成后，特邀请鄂尔多斯市质量监督、规划、消防、人防等有关部门对所建项目进行了预验收及验收，主要对城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况;拆迁安置方案的落实情况;物业管理的落实情况等方面进行验收。经验收后，该小区以优异的成绩全部通过验收.
六、销售入住情况
恒信财智中心小区以其优越的地理位置、良好的房屋性能及构造、卓越的设计理念、天然绿色的居住环境,在楼盘一经开盘，便引起销售、预定热潮,短时间内售房率便达到100%,现房屋入住率达到95％。
第三节、开发建设经验特点及实施性能认定的体会
一、开发建设经验特点
房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险.这里首先对房地产开发环节进行分类,对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行,这将视项目可利用资源情况而定。）:
    对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后,在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？
    首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起：
    项目立项――该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。
    项目定位――根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。项目定位工作的重点在于：对未来市场具备前瞻性，对城市发展有深入的研究,对城市文化的研究,对项目盈利模式有清醒的认识，确定企业的发展战略
    规划设计――结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。在完成项目定位工作后，规划设计作为实现项目定位的最重要表现显得尤为重要,规划设计的好坏直接关系到市场的认可程度、营销推广的卖点、项目核心竞争力的表现以及能否实现投资效益的最大化。那么，在规划设计过程中有哪些是最值得注意的问题呢?
    首先，将规划设计的内容按顺序加以区分，对各阶段的工作重点加以明确。规划设计主要可以分为以下四项重点工作：概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。
    概念设计
    概念设计工作最重要的就是如何理解和把握政府针对城市整体规划需要，对地块开发设定的各种限制性文件，如何针对《规划意见书》或者《设计要点》等所提出的要求，实现项目定位的表现方案。同时,也是对项目投资及盈利情况的初步体现.
    在项目概念设计阶段能否清晰、透彻的分析地块特点如：形状、高差等地块自身条件,以及地块周边道路交通体系、市政配套设施、商业人流环境以及山、湖、林、海等自然资源.同时，应把握好空间关系的处理、用地平衡与竖向分析以及经济效益等关键的细部问题。这些因素都将是决定能否体现项目自身价值的重点。
    另外,在概念设计过程中应该把握与研究项目所在城市的文化,对其文化内涵加以分析与延展，从情感上征服或者说是能够为当地消费者所接受。
    只有对上述工作进行了全面细致的了解和研究后,才可以着手概念设计工作。而这些工作应该由发展商与招标过程中的设计单位共同完成，通过紧密的沟通，在设计单位清楚的明白发展商开发意图的前提下，才不至于使该过程的工作出现反复与难度。
    概念设计阶段还有一项重要的工作就是设计单位的选择，可以说设计单位的选定就是初步的确定了项目的风格与主题。每一家设计单位都有自己独特的设计风格，根据项目地块情况、人文地理环境的不同而设计出不同的产品。但还是会体现出设计单位最精髓的设计理念，而这些理念却是相同的.因此,这个阶段对于设计单位的确定应当非常谨慎，在下发的《设计任务书》或者《招标文件》中，应尽量减少对设计思路的限制，为设计单位留出更多的设计空间。
    设计单位在概念设计过程中，往往更多的从建筑艺术、空间合理、主题思维的角度出发进行表现.而有些表现为了达到效果可能会牺牲掉发展商的商业利益,在这时发展商与设计单位的沟通与协调就相当重要。同时,开发商应从专业的角度理性的分析设计单位的设计意图,发现其中不利于商业运作与推广的部分加以沟通。
    方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。
    方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图,在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。
    通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益,如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析：
    对于大盘、分期开发的项目,在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要,大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。
    对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键,可以通过概念的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速消化市场.
    不论任何项目,通过细致的市场调研与项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展商应对项目有一个合理的利润预期.只有在确定了这个预期的情况下，心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。避免在开发过程中左摇右摆,不停的变更定位与设计,从而延误了项目的开发时机，失去市场.
    方案设计阶段“相关调研”工作非常重要，为确保设计工作不至于出现反复，或不能通过审批，而影响整个项目的开发进度，前期应针对设计内容,汇同设计单位对以下内容进行充分的研究与确定:
    1、地方规范,如：
    建筑节能标准，（由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同,对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定，在成本上有一定的变化.）;
    建筑等级分类，（各地根据不同的标准对建筑等级进行分类，应在设计过程中灵活运用，减少不必要的成本投入.）；
    抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范；
    建筑材料推广，(各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点,有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析。）;
    2、地方习惯做法，如:
    掌握地质情况，合理选用基础形式（南北方由于地质情况不同，采用的桩基础形式也各不相同，如：预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等都是常见的,选择适合的基础形式将有利于节省造价.）；
    采暖方式、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料（粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料的本地化情况)；
    3、可利用的擦边球，根据地区的不同以及对规范的掌握与理解的不同，根据企业的公关能力与公关力度不同,所产生的效果也不同,还需要根据实际情况判断;
    初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样，为下一步施工图设计做好准备，这个阶段将从技术的角度对方案设计进行深化。
    在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位，对相关材料、设备进行初步选定，尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载"相关的其他指标进行确认。
    在方案设计与初步设计阶段应该对项目的成本进行核算,通过开发商的概预算部门对图纸的审核、计算，提出初步的土建工程预算，结合项目定位与成本控制计划，提出对图纸的修改意见。(这个工作一定要在这个阶段完成，如果拖到施工图阶段再改变，将对施工进度产生影响,也不利于降低成本。）
    施工图设计阶段，对于如何优化结构,合理计算荷载、配置含钢量,提高住宅与商业的空间实用率，向设计单位提出了更高要求。施工图设计所采用的标准与设计时间对于工程造价的影响是很大的，对施工图设计过程应聘请相关专业的专家进行充分论证，同时应加强企业概预算方面的力量，主要从结构优化方面为成本控制提出合理的意见。
    对于施工图设计单位的选择,应该慎重，由于房地产行业的特殊性，会选择不同的设计单位来完成。根据经验品质较高的项目,从概念设计到扩初设计通常选择名气大、业务多的公司完成，而且多是国外公司或在中国的分公司.
    施工图设计应尽量本土化，如果是在较为成熟的地区开发项目，尽量选择当地设计单位,这些单位对当地情况、习惯做法、地方规范都相当了解,对缩短设计周期与节约成本都是有利的。
    如不能选择当地的设计单位，则对于施工图设计深度应该按照国家相关规范设计完成,但有些地方由于多年来形成的行业习惯，施工图审查单位习惯了一种标准。在设计前期设计单位应该通过渠道取得当地已通过审查的施工图样本，加以研究，避免出现返工或通不过的情况。
    施工图设计过程中，开发商还应注意制定严格的施工图审查程序，避免政府审图部门和施工单位拿到的图纸“错、漏、碰、缺”过多，为图纸的审查和施工带来麻烦。
    建筑施工――该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现.施工管理过程与施工质量的把握,作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。施工、建材、劳务、监理、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等.
    营销推广――“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要,对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高的要求。）、销售服务(包括按揭办理、产权办理等)、品牌建立（项目与企业双品牌）。营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。
    售后服务――从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度.对于分期开发的楼盘则更加重要。
    除了上述这些与开发关系密切的环节外，企业管理是保证项目成功的另一个关键，开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式。
 二、实施性能认定制度的体会
商品住宅作为投资最大的商品,消费者在购买时会出现由于房地产开发建设的复杂性和专业性，决定了作为一个普通消费者很难评判所购住宅本身及环境和公共服务设施的综合性能到底如何，所以,广大消费者在各种自吹自擂的广告炒作面前往往显得束手无策,究竟应该花多少钱买什么档次的房子更是心中无数，从而成为真正的购房“弱势群体"。怎样才能维护自己的合法权益?这是每一个购房消费者的需要了解的问题，依靠商品住宅性能认定制度就可以解决上述问题。
    首先,商品住宅性能认定制度是由政府参与制定较为严谨的住宅性能认定体系，其次是组织众多专家对住宅性能进行评审，把住宅作为最终产品，从结果上去综合评审住宅的舒适、安全、耐久、环境性能去评价设计平面使用起来是否方便，再有就是使用的建材和设备质量是否满足人体居住的要求，施工质量是否达到设计要求和规范标准等级，是否有降低标准偷工减料的情况，小区环境质量和公共服务设施性能如何等等，进行分门别类评定,因此，可以说,商品住宅性能认定制度具有绝对权威姓、科学性、公正性，是政府构建出的一种用众多专家的知识和经验为广大消费者选购住宅所提供的技术支持和最终认定机制。
    Ａ级住宅性能认定是按照不同住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能的五大性能体系,将住宅分为Ａ、ＡＡ、ＡＡＡ三个等级。这三个等级的划分，从技术上为住宅的性能划出了三个档次，这样，开发商可以根据销售对象,合理科学地确定出要开发的住宅等级,减少不必要的投入，减少开发的盲目性.消费者则可根据自己的生活需要及实际购买能力来选购不同档次的住宅。因此,住宅性能等级的划分，既细分了市场,也为住宅市场的按质论价提供了依据。如宾馆星级的划分，等级越高，则档次越高，功能服务就越好，使用起来越舒适方便,同时使用费也就越高；档次越低，投入和使用费也就相对降低。因此，为了让老百姓既买得起，也住得起，Ａ级认定标准专门制定了“经济性能”标准，尽量提高住宅性价比，其它标准中对节能、环保的具体要求，则更是出于降低住宅使用费用的考虑.因此对开发商与消费者来讲Ａ级住宅性能认定制度是一个双赢的标准。

第三章：规划设计说明

第一节：概述及设计依据
依据国家颁布的现行住宅设计相关规范，国家关于住宅建筑性能认定的标准，结合鄂的尔多斯市住宅建筑的特点,本着“以人为本"的原则，进行合理设计。在空间尺度固定的情形下重点，小区重点在于重塑造小区内部形态和舒适宜人的尺度，使人们能感受到家园的温馨。并注重提高住宅环境品质，强调居住环境的均好性，为小区的业主提供舒适的居住环境。
项目总占地面积42亩,是以居住性质为主的综合性社区,区域总建筑面积47309平方米，容积率为1。5，绿化率达35%。
工程概况：项目为二类高层建筑,分主楼和其他商住综合性建筑，总建筑面积为47309平方米.其中主楼一层、二层为商办用房，三层为办公和客房;四层局部为会议室、休闲健身,局部为客房，五层至八层为客房,建筑高度34.0米;其他商住综合性建筑为6栋11+1层电梯式小高层建筑,楼高为39.0米。
耐火等级为二级;地下室耐火等级为一级；屋面防水等级为二级；地下室防水等级为二级。
建筑抗震设防烈度为六度，设计使用年限为50年。
垂直交通：主楼：由2台客梯+1台消防电梯+3部封闭楼梯+1部疏散楼梯组成。
其他楼：由1台电梯+1部疏散楼梯组成。
平面防火分区:主楼4层会议室、休闲健身场所为一个防火分区，客房为一个防火分区,其余每层为一个防火分区，每个防火分区设有2个安全疏散楼梯和1台消防电梯。每个防火分区设有自动灭火系统和火灾自动报警系统、防火卷帘，地下室设3个防火分区；其他楼:每层设自动灭火系统和火灾自动报警系统。
第二节:规划布局、户型及单体设计
小区户型面积从120平米到160平米不等,户型设计空间宽敞，采光充足，通风良好,动静分区,洁污分离，布局合理,目前入住率为95％。小区采用半开放式管理系统，院落之间由绿化系统贯穿起来，居住区共建设施完备，商业配套齐全。环境怡人,文体化氛围浓郁，符合现代化居住条件。
恒信财智中心小区用地为一梯形用地，形状规整,营造小区内部良好的环境空间，建造经典住宅，是规划所追求的目标。由于鄂尔多斯市地处北方寒冷地区,且降水量较少，因此在规划设计中,在满足采光的同时再适当的加大楼间距，提升了光照率和太阳能的利用率，精心设计小区路网,打破呆板和单调。在绿化过程中尽量选择适合本地生长的耐旱植物,做到三季有花,四季常绿,步移景异，使每个角落都能直接感受到绿地效果。小区采用艺术围栏并用绿化带来装饰,提升小区的景观档次，从各个方面体现以人为本的设计理念。
财智中心小区规划为小高层住宅与酒店相配套的住宅综合性小区，在空间组织设计上充分考虑到了居民的日常行为特点和领域空间意识，形成公开、半公开的空间结构。

第四章：科技含量及采用的新技术应用情况
序号
类别
项目名称
技术特点及应用范围
1
住宅结构体系成套技术
剪力墙结构
便于分隔布置,提高住宅使用面积，抗震性能好。
砖混结构
发展地方住宅产业，便于施工,减轻墙体自重,降低基础造价。用于多层住宅承重墙体。
围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温、隔热等技术）
围护结构
使用200mm钢筋混凝土剪力墙、200mm陶粒混凝土块，100mm聚苯板保温。
使用370mm厚空心粘土砖,自重轻，便于施工，减轻外墙开裂。
屋顶保温
采用100厚聚苯乙烯泡沫保温板，倒置式屋面做法。
外墙外保温技术
聚苯板外墙外保温技术:降低能耗损失,阻燃、质轻便于施工，有效降低墙体传热系数，提高住房的经济性能。
隔断结构体系成套技术（包括轻质隔断活
分隔等技术
隔断结构体系
采用GRC板,自重轻，保温、隔热性能好,容重轻。不腐蚀不老化。由工厂专业化生产，便于施工，安装速度快.主要用于住宅卫生间分隔。

序号
类别
项目名称
技术特点及应用
2
建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系统节能、分户供热、空调节能、利用太阳能等技术）
断桥铝合金窗
采用双玻中空断桥铝合金窗气密性、水密性、抗风压性能好。
保温、防盗隔音入户门
使用保温单元门，在保证安全的同时起到一定得保温效果。
厨房卫生间废弃排放技术
采用专用GRC变压式子母通风道,强制排气，保证厨房，卫生间无异味。
下水道防返味技术
1、在室内下水位置设置s弯，防止管道内的异味窜入室内。2、一层下水管道独立设置，防止返味并起到一定得防堵塞作用。
居住区环境质量保障技术(包括水质保障、污水处理、垃圾处理、节水等）
垃圾处理技术
垃圾分类装袋收集。小型固定的压缩站.
水质保障技术
采用新型复合管道进行供水，有效防止饮用水二次污染。
防噪音技术
采用隔音效果好的双玻璃断桥铝合金窗以及夹层隔音防盗门.
透水铺装技术
环境铺装使用透水性石材铺装砖，使雨水能够迅速渗入地下,雨天不积水,雪天不冰滑.
雨水收集利用系统
在小区内设置地下雨水过滤收集存储水池，收集利用雨水。利用环境中的枯水景、水系等收集利用雨水。绿化草坪比竖向排水工程低10厘米收集雨水。

序号
类别
项目名称
技术特点及应用范围
3
住宅管网体系套
技术
管道井集中暗敷设置成套技术
自来水、采暖给回水、强弱电等竖向管线，均集中设置在楼梯间管道井内，水平管线均采用暗敷设置且不留接头，使室内空间整洁舒适、干净利落.
排水立管消音技术
排水立管采用华亚牌双层U-PVC管材，减少噪音干扰
空调安装预留口，冷凝水管接入雨水管
空调隔板做隐蔽处理，外墙留有空调机管孔，冷凝水通过雨水管排入一层绿化内
4
施工技术及质量保证体系
行架竹胶合板
其优点在于轻便快捷，整体良好，有助于快速施工
圈梁砼硬架模法及钢筋电渣焊施工
省掉顶柱及穿墙、锁口方木，操作简单，加快施工速度，由助于文明施工
ISO09002国际标准管理体系
认真贯彻“谁施工，谁负责工程质量”的原则;切实做好“自检、互检、交接检"工作。
执行建设部《施工规范》、《质量验评标准、规范》确保施工质量.

序号
类别
项目名称
技术特点及应用
5
小区现代管理成套技术
车辆出入管理系统
小区车辆出入口设置了车辆出入管理系统，安装了出入口闭录电视监控器、读卡器、电磁感应器,对出入小区的车辆进行严格管理。对区外车辆在门卫登记后打开道闸放行。
(包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代通讯等技术）
小区闭路电视监控系统
1、小区各车辆、行人出入口采用固定变焦摄像机，用于监视园区出入口车辆、人员出入情况。2、广场及园区主要道路，放置彩色变焦云台摄像机，用于广场、道路监控。3、监控中心主体设备：切换监控主机、控制键盘、硬盘录像机、彩色监视器组成电视墙。
楼宇对讲系统
实现双方通话、楼宇对讲、开启门锁、密码开锁等多种功能.
电子巡更管理系统
按照制定的巡逻线路为保安人员设置了相应的信息钮点，在保安室设巡更管理机，进行巡更记录。
小区周界防范系统
在小区周界围墙上设置红外对射装置，如遇人员翻越围墙时可自动报警，同时就近的闭路电视监控系统进行联动跟踪。
小区照明控制体统
小区公共照明系统分为路灯、景观灯、庭院灯三部分，灯光控制系统在控制箱装光控、时间控制器，采用分定时段进行控制。
小区喷泉控制系统
小区内的景观、喷泉采用中水水源，形成中水控制系统，在每个泵房安装有控制设备，实现自动控制.喷泉及景观水系统，在该系统的控制柜内安装控制器，实现自动控制.
有线电视、电话系统
本系统采用目前我国通用的550MHZ的邻频系统，采用分支分配结构考虑为以后的扩展需要留有一定的空间.将有线电视网接入到本系统中。
宽带上网系统
小区内宽带网络采用高速光纤和WI-FI无线网络双重接入方式，无论是在室内还是在小区内，均可接通互联网
序号
类别
项目名称
技术特点及应用
覆盖率
6
其他类型住宅及无障碍设计(包括来年人住宅、残疾人住宅等）
管道井集中暗敷设成套技术
竖向管线均集中设置在楼梯间管道井内,水平管线均采用暗敷设置且不留接头，使室内空间整洁舒适，干净利落
100%
排水立管消音技术
螺旋双层中空U—PVC管材，减少噪音干扰
100%
卫生间节水型卫生厨具应用技术
采用节水型卫生洁具和水具一次性安装到位,采用6升两档控制大便器，水龙头采用节水型龙头.
20％
成品木制品应用技