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扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件（一） 2010-03-12 16:20:59 作者：来源：中房联网浏览次数：211 文字大小：【大】【中】【小】 · 　　扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明㈠住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档 ... 扬州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则附件附件一、被拆迁房屋分类及其说明㈠住宅房屋分类高档住宅房屋包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档住宅房屋；以上房屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅单元住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，生活设施基本齐全等。非成套住宅除以上两类房屋以外的房屋。㈡非住宅房屋分类 1、营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 2、非营业用房分类非营业性用房厂房仓储类建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公类建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。其它类建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。 1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或邻近的房屋； 2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同； 3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构； 4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近； 5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格； 6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例； 7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量； 8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％； 9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明㈠标准样本住宅设定要求及说明住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件： 1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件； 2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋； 3. 房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15年或10年）； 4. 每一拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。 5. 住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合多层 3 10年或15年一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件拆迁项目范围内相对中央位置上。同拆迁项目范围内情况。普通室内装修普通厨卫设施采光、通风、日照等条件中等。建筑面积 70－87M2 分摊占地＊权属及证照情况产权，证照齐全 6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况； 7. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述要求在拆迁项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求 1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或邻近的住宅房屋； 2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋； 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近； 4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型； 5.可比实例的交易价格应是正常市场交易价格； 6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例； 7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量； 8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％； 9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。㈢分类基准价格调整系数分类成套独门院落非成套分类调整系数Ｋj 98－102 105－110 90－94 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为108，非成套为92。附件四、住宅房屋实体因素（K、K）修正说明表㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数（八成） 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 系数（七成） 75-85 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数 96 98 99 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%) 所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一 98 99 98 97 96 95 95 二 99 99 99 98 97 97 三 98 100 100 100 100 四 92 97 98 100 五 90 93 95 六 92 93 七 86 说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%； b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。㈡独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数（八成） 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 系数（七成） 75-85 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数 96 98 99 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值 101－103 98－100 95－97 92－94 89－91 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱内部功能布局凌乱，房间比较分散不满足上述要求的独门院落㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系数取值 113-117 108-112 103-107 98-102 93-97 88-92 97-101 92-96 87-91 79-83 74-78 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表待估房屋成新样本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数（八成） 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 系数（七成） 75-85 80-87 85-95 90-98 95-102 100-107 105-115 3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高＜2.6 2.6-2.7 2.8-2.9 3.0-3.1 3.2-3.3 3.4-3.5 3.6-3.7 3.8-4.0 ＞4.0 系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113-115 上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。 4.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。套型等级一等二等三等四等五等系数取值 101－103 98－100 95－97 92－94 89－91 住宅功能因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适通行较为方便，一室朝南设施不全，无朝南房间内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不便不满足上述要求的非成套住宅房屋㈣有关说明 1．K、K的取值范围应该界于80～120之间； 2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 3. 实体因素修正系数采用计算方式为： K＝ K＝扬州市区城市房屋拆迁补偿评估技术细则（二）附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等拆迁项目周边大环境自然环境自然景观、风向a11 7 6 5 4 3 空气污染、噪音、水文a12 7 6 5 4 3 交通条件离市区主干道的距离a21 10 8 7 6 5 公交线路情况a22 9 8 7 6 5 教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31 10 9 8 7 6 医院及医疗机构分布情况a32 10 9 8 7 6 商业配套设施重要商业配套设施a41 20 19 18 17 16 拆迁项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等a52 8 7 5 4 3 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 11 10 9 8 7 物业管理物业管理情况a61 11 10 9 8 7 配套设施住宅区内配套设施完备程度a71 11 10 9 8 7 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等 1 自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 2 交通条件离市区主干道的距离离主干道的距离在100米以内。离主干道的距离在100-250米之间。离主干道的距离在250-400米之间。离主干道的距离在400-500米之间。离主干道的距离在500米以上。公交线路情况距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在100- -200米之间，至少有2条公交线路。距离公交线路的距离在200-400米之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在400米以上。 3 教育医疗设施所在学区1公里内学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500米以内。距市级及以上医院500米－1000米。距市级及以上医院1000米－1500米。距市级及以上医院1500米-2500米以上。距市级及以上医院2500米以上。 4 商业配套实施重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级商业配套设施。在400-800米范围内市级商业设施较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。在1000米范围内无商业网点。 5 规划设计建筑小区布局与外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱建筑密度建筑密度40%以下建筑密度在40%-50% 建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。 6 物业管理物业管理情况。全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物管，无环卫管理。 7 住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。㈢住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明： 1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。 2.可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数K32＝。附件六、成本法评估说明（一）非住宅非营业用房的成本法评估应用 1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。 2.成本法评估的基本公式：拆迁补偿评估价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 3.土地重新购建价格可分为土地重新购置价格或土地重新开发成本，可采用市场法、基准地价修正法求取土地重新购置价格，可采用成本法求取土地重新开发成本。土地重新开发成本包括土地取得成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 4.本细则中的建筑物重新购建价格是指建筑物重置价格。建筑物重置价格通常采用成本积算法求取，建筑物重置价格包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，可通过对建筑安装工程费、专业费用的估算来求取建筑物建设成本。 5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。（二）住宅房屋重置价格（元/M2）结构类型钢筋砼（框架）一等钢筋砼（框架）二等砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等平房砖木简易结构一等二等三等重置单价 960 820 700 630 540 350-450 600 470 270-370 160 （三）非住宅房屋重置价格（元/M2）结构类型钢筋砼（框架）一等钢筋砼（框架）二等砖混一等砖混二等砖混三等砖混四等平房砖木一等二等重置单价 1020 910 760 690 610 520 600 470 注：1、住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为:钢砼结构3.6米,砖混结构2.8米，砖木结构2.8米。房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为室内地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。2、房屋的结构、楼地面和设备状况等相应等级有较大差异时，重置价格可适当增减。（四）单层工业厂房重置价格（元/M2）类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混结构（框架）一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6M×6M），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 1250 二级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 1070 钢混结构（排架）一级钢砼柱，檐高大于7.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，吊车吨位大于5吨。 1020 二级钢砼柱，檐高大于4.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，无吊车。 920 全钢结构一级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，夹芯彩钢板墙面屋面，檐高大于6M 。 1060 二级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，夹芯彩钢板墙面屋面，檐高大于4.5M。 960 砖混结构一级砖柱，檐高5.5M，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12M。 900 二级砖柱，檐高4.5M，砼屋架或钢屋架，跨度9-12M。 830 扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率% 扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率% 1、层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整调整值钢筋砼结构，层高在3.6M以上(不含3.6M) 每增加0.2M，建筑物重置价格增2.5％单层厂房及仓储用房檐高在9M以上调增,4.5M以下调减每增减0.3M，建筑物重置价格增减2.0％砖混结构，层高在5.5M以上调增, 4.5M以下调减，每增减0.2M，建筑物重置价格增减2.0% 2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(M) 12 18(15) 24 跨数 1 2 3 修正系数 4% 0 -8% 修正系数 0 -10% -15% （五）住宅房屋建筑等级说明表 1.钢筋砼结构多层住宅房屋类别等级分部项具备条件钢筋砼结构钢筋砼一等结构钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。门窗铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷. 钢筋砼二等结构钢筋砼条形基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。门窗钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设置或明敷 2.砖混结构多层普通住宅房屋类别等级分部项具备条件砖混结构砖混一等结构钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁。门窗铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电卫浴齐全，照明、插座分线路设置，电气、电话、有线电视线路暗敷. 砖混结构砖混二等结构砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门窗用料中等的木门窗。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。设备水电齐全，照明、动力线路未分线路设置，有厨无厕。砖混三等结构砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。屋楼地水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电，厨厕合用。砖混四等平房结构砖基础，实砌一砖墙承重。门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。屋楼地水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电及卫生设施。 3.砖木结构房屋类别等级分部项具备条件砖木结构平房砖木一等结构实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。门窗铝合金门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙面砖贴面。屋楼地木桁条或木椽，旺砖平瓦屋面，水磨石地面。设备有水、电。砖木二等结构实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。门窗普通木门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆屋楼地普通水泥地面，平瓦屋面。设备有水、电。砖木三等部分砖墙、部分土墙，部分空斗墙，木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水 4. 草房、披房及简易房房屋类别等级具备条件草房披房简易房草房砖墙或土墙，木结构草屋面，一般粉刷，有木门窗披房、简易房砖墙、瓦屋面或玻璃缸、石棉瓦、油毡屋面，檐高2米左右（六）非住宅房屋建筑等级说明表 1.钢筋砼结构房屋类别等级分部项具备条件钢筋砼结构钢筋砼一等结构钢筋砼整板基础或独立柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。门窗铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层窗户设防盗网。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电齐全，线路暗铺，照明、动力分线路设置钢筋砼二等结构钢筋砼条形基础或独立柱基础、承台梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷，门窗钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等：墙面及天棚内墙面为一般涂料墙面，无吊顶．外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷屋楼地水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防水屋面设备水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设置。 2.砖混结构房屋类别等级分部项具备条件砖混结构砖混一等结构钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁等抗震构造措施。门窗钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。墙面及天棚内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面设备水电齐全。线路暗铺，照明，动力分线路设置。砖混二等结构钢筋砼或砖基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。门窗用料中等，制作一般的木门窗或普通钢窗。墙面及天棚内墙面为一般涂料，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷。天棚为一般涂料平顶屋楼地水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面设备水电齐全，线路明铺，照明、动力线路未分线路设置。砖混三等结构砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。屋楼地水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电，厨厕合用。砖混四等平房结构砖基础，实砌一砖墙承重。门窗用料一般的木质门窗。墙面及天棚一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。屋楼地水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。设备有水电及卫生设施。 3.砖木结构房屋类别等级分部项具备条件砖木结构平房砖木一等结构实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。门窗普通木门窗。墙面内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆屋楼地普通水泥地面，平瓦屋面。设备有水、电。砖砖木二等部分砖墙、部分土墙，木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水附件七、建筑物及装潢的成新因素确定表㈠房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房七成新 70% 六成新 60% 一般损坏房五成新 50% 四成新 40% 严重损坏房三成新 30% 危险房不足三成新 30%以下㈡房屋成新上限表（限值）结构房屋类别超过40年 36～40年 31～35年 26～30年 21～25年 16～20年 11～15年 10年以内钢混住宅 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 按实际情况评定非住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 砖混住宅 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 砖木住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5 非住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 木住宅 5.5 6 6.5 7 7.5 8 8.5 非住宅 5 5.5 6 6.5 7 7.5 8 简易住宅 0 0 3 4.5 5.5 6 7 非住宅 0 0 0 4 5 5.5 6.5 单层工业厂房 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 ㈢装饰装修综合成新评定上限表（限值）拆迁前装饰装修时间 8年前 6～8年 5年 4年 3年 2年及以下综合成新率上限住宅房屋 3 5 7 8 8.5 按实际情况评定非住宅房屋 3 4.5 6.5 7.5 8 附件八、营业用房评估的收益法应用说明㈠收益法应用总说明 1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。 2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%～6%的限值数额选取。 3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。㈡商铺类营业用房的典型样本房设定 1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房；商铺类原始样本商业用房设定条件： ①位于分区内商业用房集中区域； ②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等； ③砖混多层建筑物之底层，房屋七成新； ④单开间，临街店面宽约5米，宽深比≤； ⑤一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主； ⑥临分区内街巷。㈢被拆迁营业用房的评估公式 1. 基准价格ＶO 商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算： 2.被拆迁营业用房评估值Ｖi收益法测算按下面公式计算：其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，K为商业用途修正系数，K为商业街道路线修正系数，K为商业用房实体修正系数。 3.商业用途修正系数K表 K 被拆迁营业用房X 商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类样本营业用房Y 商铺类 115-120 99-100 85-90 95-105 80-95 80-90 上表中，样本营业用房（y），待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为，即K 4.商业街道路线修正系数K表商业街区基准价格的商业路线修正系数区类范围基准价格修正系数 P1 主干道国庆路、渡江路、甘泉路、广陵路、文昌路、汶河路、四望亭路 0.9-1.1 次

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