滕州世界中心项目定位及推广思路沟通(住宅篇).doc

滕州世界中心 项目提案：冯海波 2011-06-30
滕州世界中心推广思路沟通

目录

一、滕州地理
二、经济发展
三、城市发展格局
四、市场现状
五、市场个案分析
六、市场特点
七、市场潜力
八、本案分析
九、项目定位
十、产品建议

提案人：冯海波
2011－6－30

一、滕州地理
山东省滕州市位于山东省南部，江苏、山东、河南、安徽四省交界，淮海经济区中心地带。地利交通位置优越，处在北京至上海的中间位置。104国道、京福高速公路、京沪铁路、京杭大运河和京沪高速铁路穿境而过；方圆200公里范围内有济南、徐州、临沂、济宁四个机场；到青岛港、日照港，均有高速公路连接，交通网络四通八达，山东重要的商品集散地。滕州自古就有“九省通衢”之称，东依沂蒙山区，南临枣庄市薛城区，西濒微山湖、与微山县相连，北靠孔孟之乡、和邹城市接壤。全市总土地面积1485平方公里，境内东西宽45公里，南北长46公里。2009年末统计人口167.20万，城镇人口50.65万。是山东省人口最多的县级市。辖17镇、4个街道办事处，1226个行政村（居委会）。

二、经济发展
滕州是全国县域经济基本竞争力百强县，山东省县域经济三十强，第二产业较发达的城市。随着城市化建设第三产业逐步壮大，其中，旧城改造带动的房地产业开发也逐步成为其重要的经济拉动力。

2007-2009年三次产业GDP 2007-2009年三次产业及房地产固定投资
2007-2010年GDP产值（亿元）
2007-2010年三次产业及房地产固定投资（亿元）

年份
一产业
二产业
三产业
年份
一产
二产
三产
房地产

2007
44.35
247.69
125.63
2007
1.08
79.87
35.69
17.15

2008
45.72
278.65
152.76
2008
1.87亿
101.99
46.68
18.44

2009
49.53
305.03
190.65
2009
1.97亿
114.89
78.51
35.16

2010
51
330
220
2010
2
123
90
50
机械制造、煤化工、新型建材、能源、食品医药、轻纺等产业为支柱产业。以西岗镇、级索镇为代表。2010年GDP600亿元，在山东省内县级市处于领先水平。

其它
能源
煤化
机械
轻纺
建材
食品药材
16.90%
17%
12.70%
24.20%
5.30%
11.30%
12.60%

龙泉
荆河
北辛
善南
西岗
级索
人口
105553
109820
90274
20462
127706
85517
户数
44777
45334
33883
6848
47081
23653
GDP总产值
296137
282685
265570
58530
383151
375160
枣庄地区人均GDP指标

枣庄市
枣庄市区
薛城
峄城
台儿庄
山亭
滕州
人均GDP
32842
36337
22482
26527
33455
15968
34700
职工平均工资
27002
22939
20295
19497
18092
17284
24311
固定资产投资
5797950
990668
671435
596155
477129
391310
1953688
滕州居民生活水平主要指标

年平均工资（元）
可支配收入（元）
消费性支出（元）
用电量（千瓦时）
2008
17916
12585
7629
25092
2009
21929
14320
8842
29835
2010
24311
15651
9608
34337
三、城市发展格局
滕州市规划城区面积75平方公里，其中建成面积达43.63平方公里。由南、北环路、龙泉路、西环路、平行路构成规划中的城区。
按城市区域功能来划分，目前滕州城区可划分成五大区域。

（一）板块划分
1、划分原则
根据城市不同区域资源条件的不同及各区域发展水平，结合城区居民的居住习惯、生活理念以及区域板块发展水平，将滕州市房地产市场划分为城东、城西、城南、城北、城中板块五大板块。
2、 划分细则
板块
板块四至
板块特点
中部
西起平行路，东至荆河，南起荆河路，北至学院路
老城区、成熟配套，传统居住区
城东
荆河以东及龙泉路以东
荆河景观区、未来居住区
城北
学院路以北，平行路以东，龙泉路以西的区域
新城区、市政府片区、高档居住区
城西
平行路以西的区域
矿区、环境较差，职工收入较高
城南
荆河路以南，平行路以东，龙泉以西的区域
工业园区，居住条件较差、配套差

3、附板块分布图：

（二）板块特点及典型项目
1、城北板块
北部区域四至：西起平行路，东至241省道，南起学院路，北至旅游路。
板块特点：北部区域内有北辛路、大同北路、善国路、塔寺北路、新华街等道路，区域交通条件好；区域西长途汽车站周边商贸业较为发达，但环境混杂，区域认同程度较低。
区域前景：区域东为滕州未来的政务中心，发展潜力大。为滕州居民公认的高档住宅分布区域。
项目名称
项目位置
总规模
产品类型
主力户型
项目优劣势评价
杏腾国际
北辛路中段周楼宾馆旁
15万
高层

偏离中心，配套相对不完善
苹果花园
原华美中学区域
约14万
15栋12层小高层

新城中心，周边配套匮乏、产品单一，户型面积较大
通盛·上海花园
北辛路华美中学东邻
93万
多层、小高层

成熟社区，口碑较好，位置偏离市中心
翠湖天地
政务中心南临
20万
高层、多层、洋房

新城中心，周边居住氛围日渐成熟，产品市场领先
华腾小区·二期
滕州市政务中心驻地、奥林匹克中心北临、新公安局东侧
4.5万
多层、小高层
86、95、113、131、135
靠近奥体中心、政府，宜居
翔宇·经典
滕州市政务中心南侧
13万
6栋高层

科技住宅、城市发展方向
伦达国贸城
北辛路与大同路交叉口
60万
住宅、商业
公寓40左右
专业市场、政策
忠真·新天地
北辛路滕州武装部对过，陶然商务酒店西侧
7.8万
高层、小高层、商业
多层102-122
小高层130-143
高层88-133
交通便利、周边配套较为齐全

2、 中部板块
板块特点：中部区域是滕州市的核心商圈和中心商务区，是滕州市的城市中心。该区域经济活跃，市政配套生活配套完善，市民对该区域的地段认同度较高，区域内住宅销售价格为全市住宅价格最高值。
近两年区域拆迁改造力度较大，未来市场供应相对较大。在售项目碧水云天、九州清晏都是拆迁改造项目，该两项目均为50万平米的大盘。
项目名称
项目位置
总规模
产品类型
主力户型
项目优劣势评价
丽都水岸
新兴北路中段
21万
多层、小高层、高层
125、127、132三室，168四室
城北地标，配套完善
汇龙·清河湾
新兴北路原市委
约7万
多层、高层
四室两厅两卫170，三室两厅两卫151，一室两厅一卫72
教育配套完善、性价比高
问天科技广场
荆河中路
33.6万
高层

城市中心、规模大；绿化低，周边环境较乱
爱家豪庭
解放路中段
17万
多层、高层、小高层

市中心，产品好
九州清晏
善国中路西侧府前路北侧
48万
13栋高层

城市中心、完善配套，但户型较差
碧水云天·中央城
善国路东临，北临解放路
66万
高层

城市中心，配套完善，景观出色

3、 城东板块
板块特点：区域内居住较为成熟，沿荆河区改造力度较大，未来居住潜力较大，是城市居住发展的主流方向之一。
区域前景：《滕州城市发展规划2006-2020》提出中心城区“北进、东扩、南填、西控、中优”的发展策略，将东部确定为发展主线，预计随着规划的实施，东部将逐渐发展成为房地产发展热点区域。

项目名称
项目位置
总规模
产品类型
主力户型
项目优劣势评价
西班牙庄园
学院路南邻，滕州宾馆东侧
12.7万
电梯花园洋房
三室两厅两卫（146㎡、153㎡）
原味西班牙风格、产品、景观建筑设计都较优秀，但位置偏远
滨江国际花园
龙泉广场东临
40万
多层、小高层、高层
三室两厅两卫（138㎡、129㎡）
成熟社区、周边环境好，相对偏远
名仕豪庭
府前东路，滨江对过
8万
3栋24层高层
120-143㎡三室两厅
周便环境较好、内部配套较好（大型超市、大型农贸市场）
远航第一国际
荆河路与荆河交汇处河东
36万
多层、小高层、高层
二室90㎡，顶层66㎡，三室150㎡，四室170㎡
规模大盘，风景秀美
汇龙·和谐康城
龙泉路和荆河东路交口
56万
多层、小高层、高层

城东高铁大盘
阳光丽景
府前东路南侧
10万
3栋27层高层、3栋17层，多层均为回迁户
产品主要为97平两室、100平米、134、137平米三室、140、145平米三室
交通方便、配套较好；绿化率较低、销售人员素质较差
维多利亚港湾
北辛路与龙泉路交汇处
8万
花园洋房
2室至5室90-200㎡
环境较好，交通便利，生活配套匮乏
城建海上明月
荆河东路与荆河交汇处东南
20万
11栋高层
86两房、108-127三房160超大三房
荆河沿线水景，环境较好，交通便利

4、城西板块
板块特点：西部煤矿、化工等污染企业较多，批发市场聚集，环境较差，区域认知度较差。房价水平相对较低。
项目名称
项目位置
总规模
产品类型
主力户型
项目优劣势评价
鸿福佳苑

6万

润恒第一城
北辛路与平行路交汇处
300万
涵盖别墅、花园洋房、多层、高层等
主力户型有90.123、128.还有复式
属于招商引资项目，城西区域配套缺乏，南加州产品设计风格

5、 城南板块
板块特点：南部经济发展水平相对较低，南邻滕州经济开发区，家具、建材、机床、水泥等各企业较多，经济活跃区呈带状分布于善国南路和平行南路上。区域内有金城花园经济适用房，总建面13万平米。计划于2011年建成并交付使用。
代表名称
项目位置
总规模
产品类型
项目优劣势评价
荆善南苑二期
滕州益康大道北路国税局北临
36万
多层、小高层
规模较大，一期社区已成熟，配套较为缺乏
威尼斯庄园
善国路西侧、京沪铁路东侧、荆河南岸
90万

滕都帝景
平行路与南环路交叉口
19万
多层、小高层
周边配套匮乏
益康城
益康大道东侧郭河北岸
30万
别墅、 多层 、高层

城市之光
善国大桥南,在水一方北

四、市场现状
（一）房地产开发企业
全市房地产开发企业73家，其中一级资质1家，二级资质2家，三级资质11家，四级资质19家，待评定18家，尚未办理资质认定的21家。

一级资质企业：滕州市房地产设综合开发公司；
二级资质企业：滕州市城市建设综合开发公司，滕州市安居开发建设中心。
（二）历年主要数据比对分析

数据评述：
1、2008年的房地产市场受政府政策调控所影响，住宅销售呈量跌价升形态；
2、2009年的房地产市场强势上升，开发企业明显加大了投资力度和开发进度。这一方面是由之前积压已久的住宅市场刚性需求（如旧城改造）的释放，另一方面是由中央为应对全球金融危机而采取的加大固定资产投资、扩大内需等经济刺激手段所带动的。
3、从价格水平来看，2009年全市商品房售均价3494元/㎡，同比增长17%，2010年1至6月销售均价3960元/㎡，同比增长6.2%，比去年全年均价增长13.5%。
4、2010年上半年商品房价格增长幅度回落，一方面反映了政府调控手段的巨大影响力，另一方面也反映了滕州市场上商品房供求关系的逐渐转化的趋势。
5、2010年滕州房价 1-12月均价3970元/㎡，1-12月份滕州商品房住宅累计销售面积75.5万㎡，其中期房销售48.46万㎡。
    中部商品高层平均价4032元∕㎡，高层最高价6089元∕㎡，商业营业房平均价10000元/㎡。
    东部商品住宅多层平均价4245元∕㎡，高层平均价3403元∕㎡，高层最高价5670元∕㎡，商业营业房平均价10000元㎡。
    北部商品高层平均价3460元∕㎡，商业营业房平均价9000元/㎡。
    西部商品住宅多层平均价3329元∕㎡，小高层平均价3000元∕㎡。
南部商品住宅小高层平均价3284元∕㎡。
整体上看：中心区域商品房价格最高，高层最高价突破6000元/㎡，但被动性需求（回迁安置）占相当比重。北部与东部区域的商品房价格偏高，基本上是以改善性住房需求和长线投资性住房需求为多。西部和南部商品房价格偏低，基本是以居住性住房需求为多。（滕州市房地产开发管理办公室）
6、2011年1—3月份累计完成投资：17.04亿元，同比增长289.93﹪。其中:商品住宅投资15.19亿元,同比增长280.7﹪；商业营业房投资1.67亿元,同比增长438.71﹪。本月完成投资4.47亿元,环比增长101.16﹪。其中:商品住宅投资4.02亿元,环比增长97.6﹪；商业营业房投资0.39亿元,环比增幅较大。商品住宅完成投资15.19亿元，占房地产开发总投资的89.14﹪，商业营业房配套公建占房产开发的10.86﹪，商品住宅投资仍占主导地位。
7、2011年1-4月份累计销售面积10.89万㎡，（其中：期房销售5.96万㎡）商品房销售成交量比去年同期下滑。
  全市商品房住宅平均销售价格4354元/㎡（不包括保障性住房及回迁房）。
  中部商品高层平均价4650元∕㎡，高层最高价6089元∕㎡，商业营业房平均价10000元/㎡。
  东部商品住宅多层平均价4800元∕㎡，高层平均价4450元∕㎡，高层最高价5670元∕㎡，商业营业房平均价10000元㎡。
  北部商品高层平均价4300元∕㎡，商业营业房平均价9000元/㎡。
  西部商品住宅多层平均价3329元∕㎡，小高层平均价3000元∕㎡。
  南部商品住宅小高层平均价3380元∕㎡。
整体上看：中心区域商品房价格最高，高层最高价突破6000元/㎡，但被动性需求（回迁安置）占相当比重。北部与东部区域的商品房价格偏高，基本上是以改善性住房需求和长线投资性住房需求为多。西部和南部商品房价格偏低，基本是以居住性住房需求为多。

8、2011年4月底，可投放市场销售的商品房116.07万㎡（其中：可供销售新建商品房：95.58万㎡），空置商品房15.56万㎡，同比下降33.82％,其中：住宅空置10.32万㎡，同比增长1.67﹪，占总空置商品房的66.32%；商业营业房空置5.24万㎡，占总空置商品房的33.68%. （三）公寓市场
滕州较多楼盘都附建小面积户型公寓。滕州作为一个外来流动人口不多的城市，购房客户中以本地居民为绝大多数。小面积户型公寓楼虽然可租可售，但同滕州的住宅市场需求并不完全契合，若开发商对公寓楼没有合理的销售策略，那么产品销售难度较大。
（四）区域性房产政策
1) 去年4月国家房地产调控政策出台后，滕州市首次购买商品房首付比例由20%上调至30%，二套房首付比例由40%上调至50%，贷款利率由基准利率的0.7倍上调至0.85倍。并施行外来人口购买商品房本地人士担保制度。
2) 2010年4月调整住宅专项维修资金交存标准，专项维修资金交存比例有了很大的下调。多层住宅按建筑面积每㎡56.00元收取；7-11层小高层建筑（含7层一下带电梯建筑）按建筑面积每㎡79.00元收取；12层以上高层建筑按建筑面积每㎡94.00元收取。之前，滕州地区住宅专项维修资金按房屋售价的3%收取。
3) 8月，滕州房地产管理处开通了商品房网上备案系统，实现商品房认购、签约、合同备案申请等业务在网上办理，统一规范房地产交易市场。

（五）滕州市场整体供销情况
区域板块
供应项目
2009年消化量
2010供应量
2011年供应量
备注
城北
翠湖天地、苹果花园、杏腾国际、通盛•上海花园、华腾小区·二期、翔宇·经典、伦达国贸城、忠真·新天地

城东
西班牙庄园、滨江国际花苑、名仕豪庭、远航第一国际、汇龙·和谐康城、阳光丽景、维多利亚港湾、城建·海上明月

中部
丽都水岸、汇龙·清河湾、问天科技广场、爱家豪庭、九州清晏、碧水云天·中央城

城西
润恒第一城

城南
荆善南苑二期、威尼斯庄园、滕都帝景、益康城、城市之光

合计

80万
270万
350万

五、市场个案分析
区域
楼盘
去年价格及备注
今年价格
今年投放量
明年投放量
户型及面积
东区
滨江花园
明年9月底入住，2室2厅和3室2厅为主力户型
3800~4800
200多户约30000平米待售
-
①2室2厅1卫 110.96㎡②3室2厅2卫 153.87㎡,163.46㎡，138.23㎡,140.08㎡,129.66㎡，139.74㎡
③4室2厅2卫 156.11㎡
名仕豪庭
1#2#建到13/24层，3#建到8/25层，首付30%、10万订金、开盘不涨价；明年10月交房
3700
73000，500多户
今年10月份开盘，73000平米全部投入市场，明年10月份交房
①2室1厅1卫85㎡,119㎡
②3室2厅1卫 130㎡,123㎡约200户（畅销户型）③3室2厅2卫136㎡ 一共约500户
阳光丽景
主体结构已封顶
起价3600~3700
4栋高层600多户80000，2栋高层及其他多层均为回迁房
下周开盘，明年上半年入住
①2室2厅1卫 97㎡，②3室2厅1卫 137㎡，各占1半（300多户）
西班牙庄园
多层已售完、高层封顶、别墅可交房
3780~4600
共700户约100000，已售70%
-
①2室2厅1卫 112㎡②3室2厅1卫 123㎡
③3室2厅2卫 146㎡，153㎡
远航国际
多层3800~5000，均价4400；总投资10亿、回迁已交房、多层已售謦
高层3600－4400，均价3900
200多户约30000平米待售，其他已售完或被团购
二期160000，正挖基础
①2室2厅1卫 108㎡②3室2厅1卫 134㎡
以上为主力户型
苹果花园
现在可预交10万选号，均为3室房型，被评为建设部A级住宅
未开盘，预计4000+
6栋400多户约60000，其他已被团购，不外售
今年10月左右，2011年9月交房
①3室2厅1卫120㎡左右主力户型50%售完 ②3室2厅2卫150㎡左右主力户型基本售完
翠湖天地
户型多层80-132平米高层80-147平米本月底前购房享受3000元优惠 
高层4600-4700洋房6900多层5100
一期1300套已售800多套、多层洋房基本只余6层、高层300套大约已售1/3
二期约300套已结构封顶，估计明年开盘
①2室2厅1卫 90㎡②3室2厅1卫104㎡，132㎡,133㎡③3室2厅2卫118㎡,134㎡
西区
伦达国贸城
住宅团购3000早已售完，商业6000~7000，住宅以回迁房为主，商铺未开盘、公寓基本销售完毕

D1区：96000
B区：200000

杏滕国际
2200~3600，均价3300尚未拆迁，如拆迁顺利至少2年才能交房
四期未开盘
70000㎡基本已售完
四期：80000㎡
户型100~140
中央区
中央城
A B区接进封顶C区施工至地面9月分分期开盘，只对会员开放，现在办卡享受2万抵3~2.5万优惠 
估计4500左右

530000，各类住宅4000余套，容积率A区4.03B区3.42C区4.74绿化率45%
①2室2厅1卫 101㎡，②3室2厅1卫 117㎡，130㎡，119㎡，110㎡
③4室2厅2卫 156㎡
爱家豪庭
均价4500，18层4800，明年5月入住，32层4700，明年底入住；沿小清河商铺7000-8000，沿解放路商铺，价格超过1万主体结构封顶
均价5000
170000㎡
还有30多套小户型其它基本售完
①2室2厅 75-79㎡，96㎡
②3室2厅 116㎡
九洲清晏
同时开工，10月分期开盘 
估计4500-5000

480000㎡各类住宅3000余套
以110-120平米三室为主，辅以复式、90、150为辅
城市之光
工程项目现为基础阶段,预计交房时间2012年初
住宅价格预计4000元
56452
无
1室1厅49㎡，2室2厅92-113㎡，
3室1厅113㎡以上，
威尼期庄园
工程项目现为挖地槽阶段,
现未出价
900000
无
现未成立售楼处未知
火车站
亿丰金地
 租价2.5元每平方米每天，售价应在16000左右，预计8月开盘，年底开业

11000㎡
28000㎡
商业/商业住宅
问天科技
二期现房，三期正在基础施工，2012年底入住
二期3580~4080
二期531户住宅现房，90000㎡，仅剩40户未售；商铺11000单价1万
三期4000户预计年底开盘
①2室2厅1卫 127㎡ 主力户型 ②3室2厅1卫/2卫150~160+ ㎡ 主力户型 ③4室2厅2卫195㎡
华汇
销售中心仅售不租，招商部负责店面租赁
商铺出售11000~13000/㎡，租金在2~2.5元/㎡
30000㎡
-
全商铺用房
客户群分析：市场需求目前以110左右三室两厅为主，客户以私营业主、政府事业单位、老师、医生为主，普通公薪阶层购买力不强。
六、市场特点
综合上述市场案例项目，归纳滕州目前住宅市场下列特点：
(一)购房动机
回迁安置住宅消费占总量的32%，改善性住房消费占总量的43%，投资性住房消费占总量的15%，异地置业占总量的6%,其他住房消费占总量的4%。
城市化建设是滕州住宅市场不断发展的重要推动力，原址回迁是旧城改造的常规安置办法，因此回迁安置占用了滕州住宅市场相当一部分比重；
滕州城区内目前存在大量建于七八十年代老式居民住宅楼群以及居民自建房，居住状况不佳，生活质量难以提高。改善居住质量成为滕州商品房市场的主要购买需求。
(二)价格区间
中心城区、东部和北部区域的房价较高，目前均价在4700元/㎡左右。西部南部区域的房价较低，但较往年增幅较大。多层住宅销售价格高于小高层和高层价格，每平米相差在200-500之间元。
(三)户型配置
120㎡三房户型，90㎡两房户型占了目前滕州住宅销售的大半，南向卧室户型较畅销。
(四)物业形态
滕州多层住宅正逐年减少，高层住宅逐渐成为主流。但通过对各项目的开发进程及销售状况分析，除市中心城区外，多层住宅仍是购房者的首选物业。尤其是在西部南部地区，以解决居住需求为目的的购房者对高层住宅的接受度尚低。
(五)高端产品较少
尤其是市中心区目前尚无真正意义上的高端住宅产品，更缺乏代表现代城市生活的物业配套设施。
(六)团购现象较多
政府部门机关单位、厂矿企业在滕州整体收入水平较高，购房能力较强。住宅的投资保值功能成为他们购房的主要目的。滕州团购的出现一方面以较大的销售量刺激了房地产市场的增长，另一方面对市场普通正常需求的购房者来说造成冲击。
七、市场潜力
按照目前滕州的发展格局以及政府发展规划，滕州今后几年内房地产开发重点发展方向有以下两处：
（一）旧城改造
1.城市规划
自上世纪90年代马号东街商品化住宅改造起，通过二十余年的城市化建设，滕州目前形成了由府前路、荆河中路、善国中路、大同路构成井字形城市核心区域，旧城改造已扩展至解放中路、塔寺路、荆河沿岸、平行中路。今后五年内，通过旧城改造，滕州市域范围将会扩张至南环路至北辛路。十年后规划市域面积达190平方公里，人口达到62万，人均居住面积33㎡。

2.市区现状
随着城市化建设进程的加速，目前滕州市中心面貌有较大改观，但是旧式街道及旧城居民住宅严重影响了滕州城市化的建设进程和城市形象，市区道路不畅，上下班高峰交通拥堵的问题日趋严重，这必然促使政府加大城市化改造的力度。
3.物业形态
与城市化建设相适应的住宅物业为高层住宅建筑，高容积率、高智能化的高档物业产品。这也是滕州目前以及今后市中心区域住宅建筑的主流。如：问天科技、九州清晏、碧水云天中央城等项目都以此为宣传买点。
4.存在的问题
滕州目前市区范围内的高层住宅普片存在问题是：
Ø 建筑密度大，视野景观窄，绿化率低；
Ø 为追求高容积率忽视了住宅的居住舒适度；
Ø 受传统居住观念的束缚更先进户型设计理念受到约束。
5.关注地块
按目前滕州旧城改造的建设进程及城市远景规划，今后几年内商品化住宅市场将会依荆河沿岸渐次向两侧拓展。荆河南侧寺院片区，北侧火车站片区，龙泉街道荆河两岸区域将成为房地产企业开拓市场的主力街区。全部改造完成后将达到290万㎡的开发用地、近10万居住人口的规模。
高层住宅将是该区域今后赢得市场的主要开发产品。现代化大型商业也将出现。
6．市场客户群体
旧城改造之后建成的高层居住人群主要为四类：原居住地回迁安置，旧城区二次置业人群，适婚人群，投资客户。
（二）城市北部
1.城市规划
滕州规划北部市域自南而北跨越学院中路、北辛路及北环路，西起平行北路104国道，东至龙泉路。未来滕州行政、文化中心，教育教学科研中心。区域居住占地1100多万㎡，25万居住人口，人均居住面积35㎡，是规划市区范围内人均居住面积最大的区域。
区

2.区域现状
目前滕州北部区域以塔寺路、善国北路为开发轴线，学院中路至北辛中路间区域城市化开发进程较快，已有开发完成的相对成熟居民社区，如同盛上海花园、龙腾花园等。
以政府各职能部门办公大楼、原有教育单位为“点”，城市干道北辛路、学院路为“线”，大同北路、善国北路、塔寺路城市道分隔形成的地块为“面”，可开发区域广阔。
由于该区域厂矿企业较少，自然环境保持相对较好，是将来滕州最适宜的生活聚居地区。
北环路区域由于离市区距离太远，目前进行大规模城市开发难度较大；学院中路两侧有大量老城区住宅群落，人口较为密集，旧城改造开发有一定难度。
3.物业形态
多层，小高层，高层住宅并存。低容积率，高绿化率，良好的居住大环境是北部住宅项目的优势。较大的占地面积使得各项目能有较充裕的空间规划小区内部生活景观。如：翠湖天地、翔宇经典。

4.存在的问题
目前北部城区开发的最大难度在于生活配套设施需要同步建设；地理位置较偏远，交通不便。城市公共交通尚不发达，市中心区域的公交系统最晚运行时间是21点。南北向公交线路更少。
5.近年可开发市场
Ø 北辛中路西段伦达商贸城的建设将能带动周边区域的商业配套生活设施的开发，进而周边的生活居住配套也会跟进，但是从地域特征来看，将会是以为普通多层小高层住宅为主，产品附加值提升有限。
Ø 北辛中路东段市政府体育场区域，接近规划中的教育科研片区，相对城北其他地块来说居住氛围更加成熟，生活环境更优良，可以开发定位高端的高附加值住宅产品。

八、本案分析
(一)基地位置
本案基地位于滕州市新兴北区，北临小清河，西临大同中路，南至解放路两侧，毗邻滕州市委，距火车站大约一公里，交通便利。总用地面积约29.12公顷。
（二）周边设施资源
滕州市区主要功能片区为市辖的4个街道：龙泉街道、荆河街道、北辛街道、善南街道。本案位于滕州市新兴北区，市辖北新街道范围内。距市中心较近，交通便捷，设施基础夯实。
规划地块周边设施较为完备。以本案基地为中心，服务半径1公里内设有大型超市、酒店 、银行等；服务半径1.5公里内设有小学、中学、超市、酒店等；服务半径2公里内设有医院等服务设施。
规划地块距市中心仅2公里左右，功能较齐全。处于经济开发、生态居住、和休闲度假的共同发展带动下，设施环境将更为完备。
（三）周边景观资源
本案基地所处地段景观资源丰富，在半径2.0公里的辐射范围内即可享有龙泉广场、滕州市博物馆等滕州标志性景区。
规划地块北部紧邻小清河，水景资源丰富，开发利用价值大，对地块周边人气提升有巨大作用。
（四）周边交通资源

基地西邻烟凤滕州市的交通干线--大同路、南至解放路两侧；北至小清河东部与现有的汇龙清河湾，新兴小区等相连。
基地西侧约100米即为贯穿滕州市区的京沪铁路及104国道，南侧相隔200米即为241省道。交通区位优势明显，通达性良好。

基地内部分别为南北走向的大同中路、东西走向解放路以穿越，基地内部多面临街，增加了居民出行的便利性，更有较多的商业
价值。
（五）基地条件
基地内部由城市道路和开发时间划分，共分为三个地块。其中，一期地块用地面积12.23公顷，规划容积率4.5；二期地块用地面积4.19公顷，规划容积率4.0；三期地块用地面积12.69公顷，规划容积率4.0。
（六）地形分析
基地东高西低，南高北低，坡度平缓利于排水和景观塑造，整个基地高程差距较小，地势平缓。
(七)户型面积设计建议
最大设计户型面积155㎡，最小面积55㎡，单身公寓户型面积30㎡。主力户型设计为三房户型，面积在110-130㎡,最大面积三房143㎡。

(八)地块SWOT分析
S优势
1、基地面积大，社区规模大。2、地理位置优越，生活便利。3、地块环境相对封闭，内部生活安静。4、产品多元化。5、在滕州首次引入城市综合体概念。
W劣势
1、地形狭长，三个地块，内部规划难度较大。2、东西两侧的善国中路铁路桥环境干扰大。3、高层抗性较大。4、周边配套短时间不能完善。5、
O机会点
1、城市的发展规划。2、刚性需求的增长。3、项目与其他竞争性项目的自然错位。4、城市北区的建设进程。5、政府在某些方面的政策支持。6、滕州的发展对周边地市购房群体的吸引。
T危机点
1、今明两年大市场环境较弱。2、2011年市场供应量较大。3、竞争性项目太多。4、宏观房地产政策的影响。5、项目体量太大，市场支撑不足。6、短期内市场有下滑的危险。

九、项目定位
(一)本案整体定位理念、原则
1、开发概念定位
阳光新都市，健康生活圈”
阳光：活力+健康

活力
1.年轻的区域，创新的精神，通过不断的尝试走向成功的态度；
2.运动的区域，进取的精神，通过不断的努力走向成功的态度。
健康
阳光的都市不仅要充满活力，还要体现健康。在拥有城市繁华、便捷的同时，远离城市的喧嚣、世故。
新都市：区域+精神

区别于滕州传统的城市中心
1.位于传统市中心北部；
2.依赖于政府着力打造生态型新城区。
新都市感
1.健康都市感，在亲近都市的同时可以远离都市喧嚣即在感受都市便利生活的同时避免都市的吵杂与喧嚣；
2.有朝气的都市感，新都市本身就是一种奋斗的精神。
健康：设施+文化

1.通过对于社区运动氛围的塑造，引导业主对于健康生活的追求；
2.通过健康元素的提炼，完善社区新都市生活的概念。
生活圈：氛围+”圈子”

生活氛围浓重
1.社区各组团内部拒绝非生活元素；
2.社区自身的商业等配套满足业主的基本需求；
3.社区外围商业等配套增强生活的便利性；
4.周边2-3公里范围内的相关配套最大限度实现对于社区配套的补充。
“圈子”
1.为拥有相同地位、爱好、生活方式的人打造一个交流空间；
2.引导健康的生活方式。

（二）本案定位核心理念
世界中心－－百万平方米世界顶级城市综合体
集居住、休闲、购物、娱乐、餐饮、商务办公、旅游于一体，打造都市新商圈。
滕州首个多功能、一体化城市综合体，引领城市发展新方向。
一站式购物，满足您的各种消费需求。

（三）建筑风格的定位
建筑风格 ——城市洋房
1、立面－－现代简约／都市感强－－多层和洋房建筑立面体现的是现代简约风格；小高层、高层建筑立面体现的是新都市主义风格。
2、色彩——朴素、简洁——多层、洋房产品色彩体现居住者的身份感和认同感，小高层、高层产品色彩体现的是简洁、略带有都市时尚元素。

3、材质——涂料、面砖——多层和洋房类的材质运用较为高档的涂料和面砖，小高层类的材质运用涂料。
整体线条
1、内部简约稳重、外部柔和温馨。
2、多层和洋房、强调建筑线条优美及层次感，立面充满归属感与感召力，同时具有整体感 .
3、小高层，使用简单的建筑线条，建筑线条明快简洁，富有力度和想象力。
整体点缀
1、通过条窗、空调架和栏杆等元素的穿插和对比，使建筑产生丰富细部变化。但是，不可以小夺大，喧宾夺主
多层和洋房，利用每一层纵向与横向条块分割的对比点缀服务于局部，有承上起下的作用。
2、小高层，用简洁的符号如窗户玻璃与外立面的对比反差元素的点缀服务于整体，有烘托陪衬作用。
每一期的建筑立面风格基本相同，分期组团之间的差异主要体现在建筑布局的不同和景观设置的差异上 .
附件构造-阳台
1、多层观景阳台，建议观景阳台朝向社区景观的中心，进深不小于1.5米。以钢架附玻璃作为围挡。一层抬高地面10厘米左右以确保首层私密性，顶层附带雨蓬。观景阳台设下水管便于浇花与清理。
2、多层功能阳台
建议采取嵌入式阳台设计，可以使立面简洁，要求进深不低于1.2米。主要设置用于燃气热水器或电热水器和用于洗衣机的上下管道等，出于私密性的考虑建议功能阳台全部封闭。
3、情景花园洋房退台
底层花园面积约为30㎡，进深5米。二层退台面积约为20 ㎡ ，进深4米，三层约为15 ㎡，进深3米，顶层为跃式设计。
退台与客厅间以玻璃门相连，顶层天棚以平棚造型为主。地面为木栅板铺装，安装上下水管道，两户之间以涂料砖墙相互分隔。
4、小高层