【策划】2010年2季度西安房地产市场季度分析报告(图).doc

一、宏观经济概况1.1 经济环境2010年上半年，西安市经济总体呈现“经济较快增长、效益明显好转、结构调整加快、物价温和上涨、民生不断改善”的发展态势。初步核算，上半年，全市生产总值1372.44亿元，按可比价格计算，同比增长16.8%，比上年同期提高3.5个百分点，高于全国5.7个百分点，与全省持平。2010年上半年，西安经济总体运行保持平稳向好、加快发展的良好趋势，市场物价平稳增长，居民消费价格同比累计上涨2.5%，涨幅比去年同期扩大3.3个百分点。工业增速逐月回落 企业效益明显好转今年以来，随着工业企业生产经营逐步好转，工业生产增速保持较快增长，上半年，全市规模以上工业增加值401.3亿元。受上年同期基数抬升的影响，工业呈现高开稳走、逐月微落的态势，但增速仍高于以往正常年份的同期速度。固定资产投资较快增长 房地产市场发展放缓在国家加强对固定资产投资调控，逐步收缩信贷投放规模的政策作用下，全市固定资产投资较上年同期有所回落，但增速仍然较快。全市上半年完成全社会固定资产投资1596.84亿元，比上年同期增长29.0%，增幅同比回落12.7个百分点，比一季度提高3.9个百分点。居民收入稳步增长上半年，全市地方财政一般预算收入累计增幅连续6个月在30%以上，收入规模达到121.80亿元，同期首次突破100亿元，同比增长33.5%，较上年同期提高13.7个百分点，保持了稳定的回升势头。随着经济整体稳步回升，改善民生各项政策落实到位，带动居民收入稳步增长，上半年，全市城镇居民人均可支配收入11078元，同比增长15.2%，农民人均现金收入4046元，同比增长16.4%。1.2 政策法规 时间政策名称颁布部门主要内容及影响4.3西安市物业管理条例省十一届人大常委会第13次会议本次新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。而且还提出物业管理协会的监督职能。4.3关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见市城改办根据我市城中村改造进程，市城改办适时进行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到抓整村拆除与安置房建设并重。3月31日，市城改办专门召开2010年城改回迁安置工作动员会，并下发了关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见。4.4四大国有银行均取消首套房贷7折优惠中国农业银行总行中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。 4.11部分城市二套房首付须达60%中国银行业监督委员会在4月11日上午召开的“全球金融监管的新格局”论坛上，中国银行业监督委员会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。他表示，我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。4.14贷款买二套房首付不得低于50%国务院常务会议国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4.22新的房贷政策房屋数量成为认定标准银监会银监会银行业监管一部主任杨家才21日解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。4.27享受经适房者禁购二套房住建部26日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理。据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权；买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资格。住房城乡建设部有关负责人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。4.29将农民工纳入经济适用房范围住建部国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民工权益工作情况的报告。在平等享受公共服务方面，农民工子女受教育、住房保障以及户籍成为日益突出的问题。4.29违规出租出售经济适用房将被收回住建部住房和城乡建设部26日对外公布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。5.4加强对房地产开发企业购地和融资的监管国务院通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。5.5明确廉租房违规转租或出借将被收回住房和城乡建设部、民政部、财政部针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。5.4小产权房清理整治方案提上日程14部委中国国土资源部执法监察局局长李建勤4日公开表示，当前，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。目前国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。5.5进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，西安市政府从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求5.1监控房屋预售款住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门据报道，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。5.1存款准备金率中国人民银行中国人民银行决定,从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。5.26关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。6.17关于加快发展公共租赁住房的指导意见七部门近日，由住建部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式发布。公共租赁住房应向外来务工者开放; 投资者可转让公租房; 租赁合同期满可续租; 拖欠租金从工资中扣1.3 规划建设 时间主题主要内容及影响4.1今年可实现产值20亿我省最大风电产业项目首批风力发电机组下线昨日，我省目前最大的风电产业项目西安金风科技在经开区泾渭新城隆重举行开业典礼，同时，该企业第一批风力发电机组正式下线。 4.1今年我市重点项目漂亮开局一季度330个项目实现投资186亿元 计划新开工项目逾半数开建为历年最好记者昨日从市发改委获悉，我市重点项目建设推进迅速，进展总体良好。一季度330个重点项目已实现投资186.3亿元，占年度投资计划的23%。80个新开工项目中，有42个已经开工，创历年新高。4.13西安未来10年每年3000亿搞城建4月9日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行项目推介和集中签约，不但签约项目多，而且大单不少，超过10亿元的项目随处可见。西安分团：40个项目拿下470亿元,灞桥：单个项目投资达100亿元,临潼：47个项目签约引资164亿.4.18今年住宅供地18万公顷保障房等用地超过70%保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%，廉租房用地与去年实际供地相比增加4.7倍。5.7西安大兴新区25个重点项目集中开工5月6日上午，西安大兴新区总投资近80亿元的西安国际商贸基地等25个重点项目集中开工，这是我市大力推进城市建设、加快发展方式转变、建设国际化大都市的又一重要举措。5.18我省房地产市场专项检查全面展开建设厅于2010年5月17日至26日组织有关人员对全省10个设区市和杨凌示范区就落实国务院、省政府关于促进房地产发展和房地产市场监管等情况进行专项检查。6.13外来人口市民化可实施居住证制度要为外来人口的“市民化”留出充分余地，应当借鉴广东、上海等地的做法，采取“积极渐进，梯度赋权”的户籍制度改革思路。近年来，上海、广东等地实施了“居住证”制度，外来人口凭居住证享有一些基本权利，在领取居住证和缴纳社会保险费达到一定年限，且满足其他附加条件后可申请常住户口，进而享有更多权利。6.2国土部掀土地违法清查风暴 官员问责将启动核心提示：7月，国土部将组织督察组赴地方检查;8月召开集体约谈会，重点约谈违法用地严重的城市政府负责人;9月组织验收评估工作，根据检查结果，启动问责工作。6.2全国累计建成节能建筑面积逾40亿平方米记者20日从此间举行的“2010年内地与香港建筑业论坛”获悉，“十一五”期间，全国建筑节能的各项工作取得积极成效，截至目前，累计建成节能建筑面积逾40亿平方米，一些地方试点生态城建设也取得实质性进展。6.22西安力争2015年 建成国家一流创新型城市昨日，市政府常务会议通过了西安国家创新型城市试点工作实施方案。我市将以建设统筹科技资源改革示范基地为统领，实践“知识-技术-产业”的发展模式，力争成为国家一流创新型城市。6.3西安11座公园将整体改造 城市公园将变“绿海”今年至明年，西安市将对11个公园进行整体改造。通过对基础设施、服务设施的建设与改造，以及绿量的增强，让一个个公园变成漂亮的“绿海”。此外，全市其余43座公园也将陆续改造。本轮植绿重点对市区内的11个公园实施整体改造。这11个公园为兴庆宫公园、长乐公园、革命公园、莲湖公园、纺织公园、丰庆公园、经二路公园、中山门公园、土门街心公园、劳动公园、儿童公园。1.4 热点动态 时间主题主要内容及影响4.1金融机构入驻西安浐灞最高可补1000万西安市对入驻西安金融商务区并在区域内正常运营的金融机构给予多项财政优惠支持。其中，金融机构总部迁入西安金融商务区的，最高可获西安财政补助1000万元。4.4将有近万户家庭可购买到经适房今年一季度，我市经济适用房新开工面积57.92万平方米，若按每套住房60平方米面积计算，则可向市场提供约近1万套经济适用房，这意味着又将有近1万户家庭可以购买到经济适用房了。4.2四月楼市风暴席卷古城 春季西安住博会大幕将启经市政府批准由市城乡建设委员会、市规划局、市住房保障和房屋管理局、西安日报社、西安市城中村（棚户区）改造办公室、西安市会展业发展办公室等单位联合主办，由西安市房产交易管理中心、西安曲江千秋文化传播有限公司、西安市房地产超级市场有限公司共同承办的“2010春季西安住宅及建筑科技产业博览会”将于4月1619日在曲江国际会展中心盛大启幕。4.7900多亿元项目“找婆家”高新技术、旅游等五大主导产业上会参展第十四届西洽会西安分团筹备工作新闻发布会上获悉，目前西安分团各项筹备工作进展顺利，基本就绪，在本次西洽会上，我市选定的重点招商项目达220个，总投资974.8亿元。4.82010寻找大西安宜居精品项目推介会5月20日举行由宜居中国宜居大西安组委会发起，陕西房地产研究会、西安房地产信息网协同举办，宜迅传媒承办，众多主流媒体机构参与的大型“寻找大西安宜居精品项目推介会，将于5月20日在陕西省体育场隆重举行。4.13西安高新区西洽会揽金370亿本届西洽会，西安高新区签约的38个项目全是高新技术产业项目和创新型服务业项目，总引资额达370.3亿元，其中外资项目总投资10.06亿美元。4.15陕西设立“质量管理奖”获奖企业可获百万重奖昨日，记者从省政府召开的2009年陕西名牌产品生产企业表彰大会上获悉，我省今年设立“陕西省质量管理奖”，2010年度申报成功的每家企业将获得100万元奖金。4.15灞桥今年招商引资创历史新高今年以来，灞桥区招商引资工作捷报频传。目前全区已成交内外资项目38个，总投资约38084亿元人民币。其中外资项目4个，合同总额约20036亿元；内资项目34个，合同总额3608亿元，创该区历史新高。4.21西安交易团成交1.57亿美元,新产品占到参展产品总数的半数以上昨日，第107届广交会一期落下帷幕。截至18日，我市交易团累计成交1.57亿美元，比上届增长21.07%，其中民营企业成为绝对主力。5.5中国国土资源部公开18起土地违法典型案件中国国土资源部4日向社会公布了依法严肃查处、公开挂牌督办的18起土地违法典型案件。5.6西安住房均价突破6000元今年国家出台系列调控政策，对许多一线城市房价影响立竿见影。昨天记者从西安市房管局获悉，4月份我市商品住房均价突破6000元大关。专家表示西安房价稳中有升，不会大起大落，国家调控新政影响有限。5.1西安收紧异地购房房贷 部分刚需受影响近日西安各大银行已经开始对“异地购房”的贷款客户采取行动，执行严格的限制措施，不能提供年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的，将不能取得购房贷款。 5.11针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。5.17西安住房公积金管理中心关于发行住房公积金联名卡的通告为进一步完善西安地区住房公积金管理体系，不断提升服务水平，维护缴存职工合法权益，根据国务院住房公积金管理条例、西安市住房公积金管理条例和西安市住房公积金联名卡管理办法（试行），西安住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与委托银行将于近期联合向住房公积金缴存人发行住房公积金联名卡5.24西安房地产市场17年房价走势查询系统西安房地产信息网作为西安房地产市场研究的领军者，重磅推出“西安17年房价走势查询系统”。西安房地产信息网依照本系统，通过对西安房地产市场的发展和演变进行梳理，将17年来西安房地产市场发展历程从房价走势方面分为相对稳定、初现上涨、持续上涨和快速上涨四个阶段，希望能够通过它总结市场发展规律，预测市场发展动态，重现西安房地产市场17年间的发展脉络。6.1西安楼市调控“16条”新政今起实施今天，被称为西安楼市调控“16条”新政的进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见将正式实施。该意见主要在加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等方面提出了具体措施，以促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。6.4房产税呼之欲出西安暂无开征计划“房产税”可能开征的消息，近日再次成为人们关注的焦点。记者昨日从市地税部门获悉，西安“房产税”政策目前暂未出台。6.85月全国住宅用地成交面积环比下降13%受调控政策影响，开发企业普遍调低拿地预期，5月份全国住宅用地成交继续低迷。中国指数研究院7日公布的报告显示，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。6.12房价涨幅14个月来首次回落 “拐点”或现国家统计局昨公布的最新数据显示，楼市调控效果初步显现，全国70个大中城市房价今年5月份同比涨幅14个月以来首次回落，而且环比涨幅也创下14个月新低。广州房价同比上涨8%，环比回落0.4%。6.1216家房企未按时填报“信用档案” 资质将被处理为了规范房地产市场秩序、促进房地产业健康发展，建立和完善西安房地产行业信用档案是加强房地产行业管理的重要措施。今年4月20日，住房和城乡建设部在关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知中，再次强调要加强房地产信用管理，指出“信用档案应当作为考核企业资质的依据”。6.1270城市房价涨幅首次回落 西安涨幅高于全国水平5月份，西安房价同比涨14%，商品住房均价5750元/平方米，比4月便宜了290元。全国70个大中城市房价同比涨幅14个月来首次回落，楼市调控新政作用开始显现。6.15房价大规模调整步伐逼近拐点出现三个信号房市调控雷声不断，房价下跌看似雨点不大，实则暗潮涌动。近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现，房价大规模调整的步伐近了。首先是房价先行指标纷纷回落。其次，政策方仍有弹药。第三，开发商护盘行为开始松动。6.16西安房屋租赁价格环比上涨4.23%记者从房屋主管部门了解到，楼市新政实施后，西安市房屋租赁价格环比上涨了4.23%。二、土地市场2.1市场动态2.1.1 土地政策2.1.1.1 国土资源部召开2010年全国住房用地供应计划新闻发布会国土资源部土地利用管理司司长廖永林在2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上表示：全国计划供应住房用地情况：一是拟计划供应住房用地拟供应18万公顷，总量明显增长，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占77%；二是计划供应保障性住房用地24454公顷，与去年相比增加一倍多，并且能够满足保障性住房用地需求；三是棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理。2010年的住房供地计划，从总量上看比往年有大幅度增长，从结构上看，突出了确保自住性住房用地供应。2.1.1.2国土部将在80个城市进行全覆盖土地例行督查国土部副部长甘藏春透露，国土部今年将在全国80个城市进行全覆盖例行督查，督查力度超过往年，以此来推动房地产市场的健康发展。甘藏春说， 2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，违法违规用地将通过卫星遥感图片清晰的反映出来。另外，今年也是依据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要负责人问责的第1年，加上大力度的督察工作，这都将有助于推动房地产市场的健康发展。2.1.1.3 国土资源部、监察部联合通报“未报即用”违法用地清查整改情况2010年5月24日，国土资源部、监察部联合召开电视电话会议，就两部联合组织的清查整改“未报即用”违法用地情况向地方人民政府进行通报，会同相关部门督促各地进一步加大整改查处力度，遏制违法违规用地，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。2.1.2 土地市场动态2.1.2.1上海土地出让告别“价高者得” 报价因素仅占30%上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节中的30%。价格将不再是决定是否竞得地块的决定性因素，与之相应的，建设规划方案等将成为更加重要的因素。在上海延续多年的“价高者得”的土地出让模式第一次发生转变。2.1.2.2 北京招拍挂新规出台 考评综合条件取代价高者得16日，北京土地招拍挂新规出炉。北京市将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，改进过去“价高者得”的挂牌出让方式,将投标价格因素由过去的50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。综合评标条件包括，投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素。2.1.2.3上海：地价近一年来首次下降上海松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来，地价首次出现下调趋势。2.1.3 西安土地市场动态国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知的政策效应在本季度前两个月得到了体现，4月份起，西安市国有建设用地使用权挂牌出让结果公示中增添了对于项目开竣工时间的规定，之后5月所供应的YL3-3-6-2宗地，在其土地出让公告中加入了90/70限制，中小套户型的供应得到了强调，“国十九”条的政策导引之下，西安土地市场的监管力度逐渐加大，市场的公开透明度也不断增强。2010年2季度全市土地挂牌供应面积201万平方米，环比上涨57.69%；供地性质包括住宅、商业、综合和市政设施用地，其中商业用地供应为2季度供应主体，住宅用地环比供应有所下滑；2季度全市土地成交187万平方米，环比上涨28.70%；成交用地性质包括住宅、商业、工业和综合用地，其中住宅用地成交量环比下滑34.47%,不过商业用地成交量却大幅上涨1366.91%，推涨2季度全部土地成交量28.70%；成交价格方面，城东区成交量较大的商业用地居高的楼面地价对本季度总体成交金额的走高起到了较大的影响。整体上来看，供应成交总量走高，住宅用地市场低迷成为2季度西安市土地市场的特征。2.2土地供应2季度全市挂牌供应土地43宗，面积合计2010253.801平方米，环比上涨57.69%，供地性质包括住宅、商业、综合和市政设施用地。其中住宅用地供应17宗，合计781447.2平方米，占土地供应总面积的39%，环比下滑13.68%；商业用地23宗，合计1006757 平方米，占土地供应总面积的50%，环比上涨1510.00%；工业用地1宗，合计32805.8平方米；综合用地1宗，合计186849.6平方米。整体上看来，2季度全市土地市场供应中商业用地的供应所占的比重最大，且涨幅较大。 总结，2季度全市土地供应特征：（1）2季度全市土地供应总量相比1季度增加 57.69%，其中住宅用地供应量占到了39%，环比减少13.68%。受2010年全国住房用地供应计划的延迟发布的影响，本季度全市住宅用地的供应量有所减少，不过随着国土资源厅今年的土地供应总体计划要求，及市国土资源局所下达的2010年土地供应计划，预计后市住宅用地供应量将会走出本季度的低谷，并且所占比重将会加大。（2）从用地性质的供应情况来看，2季度商业用地替代了住宅用地，成为了全市土地供应的主角，供应面积比重达到了50%，从区域上来看，主要集中在城东的浐灞区域。（3）从土地供应区域上来看，2季度土地供应源头集中在城东、城南、临潼和长安，除了碑林区的土地出让之外，城南本季72.41%的土地集中在了三环及其曲江二期扩展区域，再加上城东的浐灞板块较大比重的商业和住宅用地供应、长安区的大宗综合用地供应、以及阎良板块的住宅用地，本季度全市土地供应几乎全部集中在了三环及其以外的区域，城市发展骨架拉大的格局在本季度土地供应中尤为凸显。2.3土地成交从季度的土地市场成交比较来看，2季度全市的土地成交总量相比1季度环比增长28.70%，结合不同性质用地的成交比重来看总结，2季度土地成交特点：（1）尽管调控政策不断出台，2季度全市的土地成交数量却没有减少，城东区商业用地的较大成交量和长安区占地面积较大的综合用地的成交使得本季度全市的土地成交量环比增长28.70%，成交价格也因此得到了拉升；（2）从用地性质的成交量上来看，商业用地的成交成为2季度土地成交市场的一大亮点，环比增幅高达1366.91%，取代住宅用地成交位置，市场比重占到48%，且主要集中在浐灞区域；（3）从成交土地所处的地理位置来看，三环及其以外成为了2季度土地成交的分布区域，特别是浐灞区域商业用地的较热成交，凸显了城市发展外推的趋势，预期该地段的住宅用地供应量也将随着商业板块的崛起而增多。三、商品房市场3.1市场供应特征2010年第2季度，西安市商品房投资额为662894万元，与去年同期相比增长25.74%，与上季度相比增长28.53% 2010年第2季度商品房施工面积3888402平方米，环比增长26.38%，与去年同期相比增长3.07%；本季度商品房竣工面积3.2市场销售特征2季度西安商品房销售面积为3266392平方米，同比上年小幅增长8.26%，环比上季度增长20.19%。其中住宅销售面积为2929064平方米，同比上年增长6.83%，环比增长24.9%。尽管数据仍表现为增长态势，但自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。为期两个月的政策消化之后，需求市场观望情绪更加浓厚，进入6月，恒大地产、绿地集团、中海国际社区、中新浐灞半岛等开发企业纷纷加入“优惠促销”行列，市场供求关系已开始逆转。以下从西安市商品房各月销售量来看，“4?15新政”就是一道分水岭。新政出台前，楼市高歌猛进，房价频频“越位”，销售量也在2月短暂的回落后冲高；新政出台后，西安商品房市场市场迎来全面降温，楼市新政除了对投资性购房一声棒喝外，同时对刚性需求心里产生了影响，市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，消费者与开发商博弈，导致销售量在4月冲高后，5、6月销售量连续下滑。截止6月底，2010年上半年西安市商品房成交面积为598.4万平方米，虽与2009年下半年销量相比下滑29.1%，但与2009年上半年的销量相比仍有21.37%的增幅；其中普通住宅销量共计527.42万平方米，同比增长18.69%。3.2.1 各物业销售情况2010年2季度西安各城区各物业销售面积一览表（略）本季度西安商品房市场成交量为326.64万平方米，同比增长8.26%，增长幅度大幅度缩小，本季度环比增长20.19%。3.2.2 各物业价格表现从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，城南区、高新区以及城西区紧随其后；其中各城区中西高新和城北区普通住宅成交均价环比增幅最大，分别为18.68%和11.02%，这与区域内推出中高端项目有关四、分物业市场4.1 普通住宅4.1.1 市场供应2010 年2季度普通住宅完成投资额为558024万元，较去年同期相比增长26.17%，占本期商品房投资总额的84.18%。2010年2季度西安普通商品住宅施工面积3514338平方米，与去年同比增长3.13%，占同期商品房总施工面积的90.38%；竣工面积为3146285平方米，较去年同比上扬13.03%，占同期商品房总竣工面积的89.19%；新开工面积2967826平方米，同比上年增长3.05%，占同期商品房新开工面积总量的90.37%。本期西安普通住宅平均成交价格为5729元/平方米，较去年同期增长26.35%，环比上季度同样有4.61%的涨幅。2季度末西安普通住宅空置面积为96.28万平方米，与2010年1季度相比增长26.98%，占商品房空置面积总量的59.37%。4.1.2 市场销售4.1.2.1销量走势 2010年2季度西安市普通住宅类物业成交面积292.91万平方米，同比增长6.83%，环比增幅为24.9%；销售额1678018 万元，与1季度相比增长33.26%，与2009年2季度相比增长36.19%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为88.2%，销售额所占比例为83.36%。从季度交易量的走势层面来看，历经2009年每个季度普通住宅交易量都大幅上涨的楼市疯狂，虽然2010年春节前后楼市略显低迷，但成交量却回升明显，1季度市场的传统清冷期交易量达到234.51万平方米，与2009年同期的170.17万平方米相比，大涨37.81%。但在2季度的4月， “国十条”等收紧政策的陆续出台，其影响在随后的5-6月日渐凸显，整个2季度来看，虽然5-6月交易量回落明显，但4月的末班车效应促交易量很高，2季度的整体交易量仍旧比1季度上涨24.9%。但与上季度同比来看，同比增长幅度有明显的下滑，本季度仅仅同比增长了6.83%。4.1.2.2价格表现2010年2季度西安市普通住宅类物业成交面积292.91万平方米，同比增长6.83%，环比增幅为24.9%；销售额1678018 万元，与1季度相比增长33.26%，与2009年2季度相比增长36.19%，本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为88.2%，销售额所占比例为83.36%。从季度交易量的走势层面来看，历经2009年每个季度普通住宅交易量都大幅上涨的楼市疯狂，虽然2010年春节前后楼市略显低迷，但成交量却回升明显，1季度市场的传统清冷期交易量达到234.51万平方米，与2009年同期的170.17万平方米相比，大涨37.81%。但在2季度的4月， “国十条”等收紧政策的陆续出台，其影响在随后的5-6月日渐凸显，整个2季度来看，虽然5-6月交易量回落明显，但4月的末班车效应促交易量很高，2季度的整体交易量仍旧比1季度上涨24.9%。但与上季度同比来看，同比增长幅度有明显的下滑，本季度仅仅同比增长了6.83%。 进入2季度，受4月中旬“新国十条”收紧政策的影响，给自2009年以来疯狂的楼市急剧降温。从目前市场运行情况来看，进入5月后，不少的开发企业纷纷亮出了“折扣牌”，市场上出现了很多家项目的优惠促销信息，有些开发商也放慢了开发节奏，总的来说市场观望态势比较浓厚，这与新政出台的影响有关系，也与国内一线城市高房价受到打压有关联。由此楼市政策的影响下，出现了房价下跌的情况，这与全国同等城市房市运行情况基本一致，西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：本季度全市普通住宅类物业成交均价为5729元/平方米，环比上涨6.69个百分点，变动比率出现了明显的下滑趋势，预计政策效力会继续显现。4.1.2.3 本季度排行（略）4.1.2.4 购买年龄分布情况普通住宅购买人群年龄分布图显示，虽然25-35岁年龄段仍是本季度主要购买人群，市场份额相比上季下滑幅度仍然较大，占本季度市场份额的37.58%，但与上季度相比下滑8.63%，这部分的下滑无不体现了支付能力较弱的置业群体观望情绪逐渐显现；其次35-45岁年龄段市场份额为29.79%，该比例与上季度相比增长2.89个百分点，可见这部分年龄段人群从支付能力方面来看，相比25-35岁要强，对新政的敏感度相对较低。4.1.2.5 普通住宅分面积段销售情况本季度普通住宅销售总套数为28851套，环比增加21.53%。从各面积销售套数分布情况来看，90-110平方米仍是主要成交面积段，占总成交套数的25%。从该面积区间的户型来看4.1.2.6 普通住宅分户型销售情况（略）4.1.2.7 普通住宅分价格段销售情况（略）4.1.2.8 普通住宅购买人群来源情况（略）4.2 商服用房4.2.1 市场供应2010 年2季度西安商品房中用于商服用房的投资额为58998万元，较去年同比增长129.31%，占同期商品房投资总额的8.9%。2010 年2季度西安商服用房施工面积为188976平方米，较去年同比下滑3.11%，环比增长29.85%，占同期商品房施工面积的4.86%；本季度西安商服用房竣工面积为196488平方米，与去年同比增长35.02%，占同期商品房竣工面积总量的5.57%；新开工面积为191134平方米，与去年同期相比下滑2.26%，占同期商品房新开工面积的5.82%。2010年2季度西安商服用房空置面积累计为32.85万平方米，较上季度下滑17.55%，同比也呈现18.55%的下滑幅度。占同期商品房空置面积的20.26%。4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势 2010年2季度商服用房销售面积为171213平方米，较去年同期销售量相比增长24.64%，环比增长5.34%，占本期商品房销售总量的5.24%；本期商服用房销售额为196818万元，较去年同比增幅达55.64%，环比上季增幅为18.19%，占同期商品房销售额的9.78%。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各季度商服用房类物业成交量变动较为明显，但从去年3季度开始商服用房类物业呈明显的上升阶段。随着楼市调控政策威力渐显，住宅市场观望情绪更加明显，住宅投资投机