回迁房指标购买实施方案.docx

回迁房指标购买方案
一、回迁房指标是什么
1、顾名思义，就是开发商征收土地时赔给回迁户的房子。
2、截至目前，我国有关法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让。拆迁安置房的购买指标仅是一种拆迁安置利益，将其转让只是一种财产权利的转移，所以只要双方当事人协商一致，是真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议就应当是有效的。
3、为什么会有指标买卖。比方说，一户村民的旧楼确权补偿了1000平方未来的红本商品房，旧楼被征收拆掉，该村民在这几年中需要住的地方和一些现金做事情，所以他会和开发商协商，将一部分面积变更权利人，这就是回迁房指标的买卖。
二、购买标的是什么
首先我们购买的是XX市关外的回迁房指标。为什么特别指出关外的概念，因为大家熟知的深圳旧改的案例：鹿丹村、木头龙等之所以一改十几年是因为这些都是原先的福利房或产权房，即俗称有证的。这样产权明晰的标的天然让业主产生做钉子户的冲动，所以旧改步履维艰。而关外的旧改项目大多是集体土地旧改，上面的房屋几乎都是历史遗留问题房屋和违建房屋，必须由开发商确权进行拆迁补偿，而且由政府主导，所以关外旧改项目一般推进很快。
其次，我们选择标的物投资逻辑非常简单。历史遗留+开发商确权+住建委备案，即目前我们购买的是已经走完拆迁前期工作的标的，即已经在拆迁或签完村民意向（旧改最难点）即将进行拆迁的地块上的房屋指标。
三、回迁房指标优点
1、规避731新政中关于商品房3年禁售的条款，同时换一个角度来说，买正规商品房同样要等3年后才能变现，冲淡了回迁房指标变现周期长的劣势
2、不限购不限外，任何自然人都可以无限量购买
3、便宜。价格只有周边商品房市场价5折到6折左右
4、红本，正规产权
5、安全，与开发商签合同，合同一式十多份，需要到政府备案
6、租金补贴，开发商按月按平方数予以补贴
7、原地回迁，优先选房，统一抽签
8、回报率高，除了租赁补偿还有确定的利差+时间增值的迭代
四、回迁房指标缺点
1、周期长，一般需要3年左右甚至5年（但关外旧改推进很快，一般3年左右）
2、无杠杆，一次性付全款，无法贷款（当然也不绝对，拆迁补偿协议在一些金融机构可以贷款，但是利率较高）
五、购买流程
第一步：买方、中介、原业主三方签订回迁房指标购买意向合同第二步：现场支付5-10万元左右的定金（与原业主协商），开具收据
第三步：原业主联系开发商预约进行更名事项，如因业主自身原因导致无法进行更名，则2倍退回定金第四步：买方准备好6至8成的款项（与原业主协商）于与开发商签约当日前支付给原业主
第五步：买方、中介、原业主三方到开发商处重新签订房屋拆迁补偿协议第六步：新的房屋拆迁补偿协议在政府备案后，买方支付剩余款项及中介费用。
六、组团方案
购买标的一般在80平方左右，单价一般在20000到25000，所以总资金量约为200万。
可以写1到2个权利人姓名。方式一。1到2个权利人独立购买
方式二。选定一到两位牵头人，组个5到10人团，有牵头人进行组织，牵头人作为权利人进行标的购买。整个团体签订一份众筹买房协议，按照出资比例和众人约定设计协议。然后可以约定，在未来等待房屋建成的过程中，成员的变现方式，如成员将所属份额转让的事项等。
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