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回迁房指标购买实施方案.docx

上传人:qwe****66 文档编号:6871588 上传时间:2024-12-23 格式:DOCX 页数:4 大小:16.10KB
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资源描述

1、回迁房指标购买方案 一、回迁房指标是什么 1、顾名思义,就是开发商征收土地时赔给回迁户的房子。 2、截至目前,我国有关法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让。拆迁安置房的购买指标仅是一种拆迁安置利益,将其转让只是一种财产权利的转移,所以只要双方当事人协商一致,是真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,该协议就应当是有效的。 3、为什么会有指标买卖。比方说,一户村民的旧楼确权补偿了1000平方未来的红本商品房,旧楼被征收拆掉,该村民在这几年中需要住的地方和一些现金做事情,所以他会和开发商协商,将一部分面积变更权利人,这就是回迁房指标的买卖。 二、购买标的是什么 首先我们购买的是XX市关外的回迁

2、房指标。为什么特别指出关外的概念,因为大家熟知的深圳旧改的案例:鹿丹村、木头龙等之所以一改十几年是因为这些都是原先的福利房或产权房,即俗称有证的。这样产权明晰的标的天然让业主产生做钉子户的冲动,所以旧改步履维艰。而关外的旧改项目大多是集体土地旧改,上面的房屋几乎都是历史遗留问题房屋和违建房屋,必须由开发商确权进行拆迁补偿,而且由政府主导,所以关外旧改项目一般推进很快。 其次,我们选择标的物投资逻辑非常简单。历史遗留+开发商确权+住建委备案,即目前我们购买的是已经走完拆迁前期工作的标的,即已经在拆迁或签完村民意向(旧改最难点)即将进行拆迁的地块上的房屋指标。 三、回迁房指标优点 1、规避731新

3、政中关于商品房3年禁售的条款,同时换一个角度来说,买正规商品房同样要等3年后才能变现,冲淡了回迁房指标变现周期长的劣势 2、不限购不限外,任何自然人都可以无限量购买 3、便宜。价格只有周边商品房市场价5折到6折左右 4、红本,正规产权 5、安全,与开发商签合同,合同一式十多份,需要到政府备案 6、租金补贴,开发商按月按平方数予以补贴 7、原地回迁,优先选房,统一抽签 8、回报率高,除了租赁补偿还有确定的利差+时间增值的迭代 四、回迁房指标缺点 1、周期长,一般需要3年左右甚至5年(但关外旧改推进很快,一般3年左右) 2、无杠杆,一次性付全款,无法贷款(当然也不绝对,拆迁补偿协议在一些金融机构可

4、以贷款,但是利率较高) 五、购买流程 第一步:买方、中介、原业主三方签订回迁房指标购买意向合同第二步:现场支付5-10万元左右的定金(与原业主协商),开具收据 第三步:原业主联系开发商预约进行更名事项,如因业主自身原因导致无法进行更名,则2倍退回定金第四步:买方准备好6至8成的款项(与原业主协商)于与开发商签约当日前支付给原业主 第五步:买方、中介、原业主三方到开发商处重新签订房屋拆迁补偿协议第六步:新的房屋拆迁补偿协议在政府备案后,买方支付剩余款项及中介费用。 六、组团方案 购买标的一般在80平方左右,单价一般在20000到25000,所以总资金量约为200万。 可以写1到2个权利人姓名。方式一。1到2个权利人独立购买 方式二。选定一到两位牵头人,组个5到10人团,有牵头人进行组织,牵头人作为权利人进行标的购买。整个团体签订一份众筹买房协议,按照出资比例和众人约定设计协议。然后可以约定,在未来等待房屋建成的过程中,成员的变现方式,如成员将所属份额转让的事项等。第4页 共4页

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