解决租赁合同纠纷需要注意的问题.docx

此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。解决租赁合同纠纷需要注意的问题1、 买卖不破租赁原则买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。合同法第229条就此作了规定，即：”;租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”;它的构成要件包括：(1) 租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。(2) 承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同，则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后，新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。2、 抵押权与租赁权的关系抵押权与租赁权的关系，指一物之上抵押权与租赁权同时存在，当两者发生冲突时，哪个权利效力优先的问题。抵押权与租赁权的关系，有两种情形：(1) 租赁权发生在先，抵押权发生在后。对此情况担保法第48条规定：”;抵押人将已出租的财产抵押的，应当面书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”;担保法解释第65条规定：”;抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”;(2) 抵押权发生在先，租赁权发生在后。担保法解释第66条规定：”;抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”;3、 承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理原则民法通则第78条第3款规定：”;按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”;如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般地讲，共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系，依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。另外，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管理、修缮、使用。4、 房屋租赁中的登记备案问题根据城市房屋租赁管理办法的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。当事人未办理登记备案手续，未取得房屋租赁证的，租赁合同是否有效?城市房屋租赁管理办法中并未明确规定取得房屋租赁证是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的，应责令其补办手续，而不应因此否定租赁合同的效力。