XX市解放路改造项目策划实施方案 (2).docx

XX市解放路改造项目策划方案 21。21-198。848300元/m2准现楼豪装曼哈顿大厦单体高层公寓套间三房43。14197。888200元/m2准现楼豪装2-项目的优势劣势分析2-1项目优势：n位置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈n景观优越与XX市中心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底。n同区域同文件次竞争项目不多，直接竞争大大减少。n项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。2-2项目劣势：n属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。n开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。n项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。n项目旁的高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响。n一方面项目开发资金需求量大，对销售周期要求较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着项目的成功。3-目标客户的定位和分类项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。3-1住宅的目标客户分析nXX市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于30-50之间。n东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。n东北地区的高级公务人员。n祖籍东北华侨。3-2公寓的目标客户分析n在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员。n大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。nXX市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士。他们共同特征：是社会上事业成功的一群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象。4-项目定位4-1项目理解1、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力； 2、本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线。 3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群。所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群。4-2产品定位根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为：XX市中心标志性顶级豪宅XX市中心位于XX市最繁华的地理位置；标志性强调项目在XX市的城市地位；顶级走在时代的最前边，超越居住新境界；豪宅非一般的住宅，是住宅市场的高端。4-3形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议项目的住形象定位是：“滨城都会至尊府第”4-4项目形象包装本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。5-产品建议5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明a号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为：户型建筑面积比例二房75-8515小三房95-11040标准三房110-12533小四房130-14012b号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故需满足以下要求：n实用性在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。n投资性作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求。n服务性公寓第4页 共4页