石家庄新建住宅的价格调查与分析.doc

石家庄新建住宅的价格调查与分析
一. 调查对象
裕华区新建住宅
二．调查内容
区域环境 交通环境 产品特征
三．调查时间
2011/5/1~2011/5/15
四．调查结果
（1）模块范围 中山东路—京珠高速—南外环线—建设大街
（2）区域环境
1.该区域为石家庄市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路，槐安路都是连接桥东、桥西的市级主要干道。区域内的世纪公园是目前石家庄市多大的综合性游乐园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的园中规划都进一步提升了区域环境。从城市发展来看，东南放向是石家庄市规划的主导发展方向，以此政府对其开发建设的政策支持在加上居民对其未来 前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。
2.区域内集中了河北师大（东校区），河北科技大学，石家庄经济学院，省邮电学院，河北青管院，河北行政学院等多家院校，高校林立，是石家庄高校较为集中地区域，文化底蕴想对深厚。
3.生活配套相对齐全，拥有河北医大第一医院，市省儿童医院，市第五医院，石家庄肿瘤医院等保健单位。
4．区域内的商业主要满足区域功能，中型商业配套极为发达，有新世隆广场，北国超市，裕东购物中心，保龙仓超市，怀特家居城，怀特国际商城，世纪联华超市。
5. 区域内建成的生活区众多，房龄普遍较短，比较成规模的有，金鹏花园，裕东小区，银通小区，尖岭小区，东苑小区，石府小区，石门小区，金马小区，青园小区，滨南花园，富强小区，电力小区，神兴小区，卓达书香园等，总建350万平米以上。
6. 今年区域商品房市场极为活跃，新增供应激增，目前已投入使用的项目有：神兴小区，卓达书香园，世纪公园，国际城，新天地自然城，海天阳光园，现阶段商品房增量正由中心区向二环转移。即将销售的项目有：中城香槟郡，中城星月湖，万达广场，世奥湾，凯旋城等。
(3) 交通环境
1. 裕华东路，槐安路，东岗路，建设南大街，体育南大街以及翟营大街是裕华区的纵横交通要道。
2. 区内东西走向道路大多较宽敞，路边绿化较好，南北走向道路众多，其中体育大街，建华大街为重要南北干道。
3. 区内有20多条公交线路通达全市各地和火车站，出行方便。
(4) 区域内供应产品特征
案名
开发规模
产品形式
现售均价
面积范围
主力面积
产品特点
风尚水郡
35万
高层
4800
80—140
120
区位地段，周边配套
众美凤凰台
12万
高层
6000
60—139
110
价格、区位、规模
金域蓝湾
32万
高层
6720
85—138
90
区位，低价
中城星月湖
38万
高层
5500
43—126
110
规模、品质、低价
万达广场
190万
高层
13000
85—130
120
品牌、规模、地段、品质
世奥湾
21万
高层
7100
70—178
120
规模、地段、品质
公园首府
23万
高层
9123
95—180
130
区位、品质、景观生态
维多利亚时代
50万
高层
8000
94—168
130
地段、品牌、品质
东港怡园
100
高层
6500
80—160
125
区位、规模
价格
凯旋城
30
高层
4700
80—135
120
规模、价格
结果分析
1. 供应态势分析
裕华区楼市热度不减，仍保持着较大供应量。小高层，高层已经全面取代多层产品成为市场主流，多层产品供应已经明显萎缩，土地使用效率全面提高。在新增供应的高层产品中，一梯两户的空间层面布局还是市场的主流，但是其中也不乏点式，塔式高层，土地利用率进一步提高。
裕华区潜在供应量巨大，未来两三年裕华区仍然会担当石家庄住宅市场领跑者的角色。从近期项目开发和土地储备来看，未来两三年，裕华区将会保持一个较高的水平.这样一来，其区域需求已经不足以消化如此巨大、集中地供应量，区域外的有效需求十分重要，东南板块的经营进入全新阶段。
2.价格态势分析
产品的形态影响价格。2004年一来，裕华区住宅产品正经历一个由多层向小高层、高层过度的升级阶段。产品形态呈现多层价格上涨的原因是政府鼓励建小高层和高层产品，产品的稀有性致使多层价格有所上涨，而小高层和高层产品的价格较去年相比略有涨幅，主要原因还是产品形态的升级。
相比石家庄其他区域的住宅产品，裕华区的产品附加值属于较高的，譬如已交房的东方明珠项目，其巨大的商业体量和热带雨林的配合，都是创了石家庄房地产市场附加值投入的先河，直接带动了周边区域内房地产的价值，这也是东南房价不断上涨的主要原因之一，今后住宅产品的附加值在放假增幅中的比重将会不断加大，市场竞争更趋激烈。
3.客源状况分析
客源主要还是来自裕华区内的区域客户，但其比重由不断下降趋势，外区购房比重接近四成，直接反应出该区域的全市型板块形成。
购房者以中年人为主，其中有国企干部，公务员，高知识分子。30岁以下的购房者潜力巨大。
4.国家态度
　　为了控制房价的飞涨，国务院在4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。针对部分城市房价、地价又出现过快上涨，投机性购房再度活跃的现象，提出要"坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题"，从5个方面提出了10条相关要求和措施，并把相关的任务落实到国务院有关部门和地方政府，一些银行和地方政府随之采取了行动。
　　　　我国城市房价连续多年不断上涨的原因是多方面的，但其根本原因是"供不应求"。我国现在处于城镇化快速发展时期，一方面是向城市集聚的新居民需要住房，另一方面随着城市居民生活水平快速提高，"衣、食、行、用"都相对得到满足之后，老居民改善住房条件的要求极其迫切。住房建设跟不上快速上升的需求，按市场经济规律，其价格上涨是必然的。

石家庄新建住宅价格调查与分析

姓名 邢会媛

班级 造价五班

学号 408105000517