第十章不同目的的房地产评估PPT课件.ppt

第第1010章章 不同不同评评估目的的房地估目的的房地产评产评估估 10.1 10.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让的的的的评评评评估估估估 10.210.2房地房地房地房地产产产产抵押的抵押的抵押的抵押的评评评评估估估估 10.310.3房地房地房地房地产课产课产课产课税的税的税的税的评评评评估估估估 10.410.4投投投投资资资资性房地性房地性房地性房地产产产产的的的的评评评评估估估估 10.510.5征地和房屋拆迁征地和房屋拆迁征地和房屋拆迁征地和房屋拆迁补偿补偿补偿补偿的的的的评评评评估估估估 1-学学习习目目标标通通通通过对过对过对过对本章的学本章的学本章的学本章的学习习习习，了解不同，了解不同，了解不同，了解不同评评评评估目的下的房估目的下的房估目的下的房估目的下的房地地地地产评产评产评产评估的特点，掌握各种常估的特点，掌握各种常估的特点，掌握各种常估的特点，掌握各种常见评见评见评见评估目的房地估目的房地估目的房地估目的房地产评产评产评产评估的估的估的估的评评评评估方法，熟悉不同估方法，熟悉不同估方法，熟悉不同估方法，熟悉不同评评评评估目的下的房估目的下的房估目的下的房估目的下的房地地地地产评产评产评产评估的工作内容。估的工作内容。估的工作内容。估的工作内容。2-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让，是指房地，是指房地，是指房地，是指房地产权产权产权产权利人通利人通利人通利人通过买卖过买卖过买卖过买卖、赠赠赠赠与或者其他合法方式将其房地与或者其他合法方式将其房地与或者其他合法方式将其房地与或者其他合法方式将其房地产转产转产转产转移移移移给给给给他人的他人的他人的他人的行行行行为为为为。1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的定的定的定的定义义义义3-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产买卖产买卖产买卖产买卖房地房地房地房地产赠产赠产赠产赠与与与与其他合法方式其他合法方式其他合法方式其他合法方式2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的方式的方式的方式的方式4-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产买卖产买卖产买卖产买卖房地房地房地房地产赠产赠产赠产赠与与与与其他合法方式其他合法方式其他合法方式其他合法方式2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的方式的方式的方式的方式（1 1 1 1）以房地）以房地）以房地）以房地产产产产作价入作价入作价入作价入股、与他人成立企股、与他人成立企股、与他人成立企股、与他人成立企业业业业法法法法人，房地人，房地人，房地人，房地产权产权产权产权属属属属发发发发生生生生变变变变更的。更的。更的。更的。5-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产买卖产买卖产买卖产买卖房地房地房地房地产赠产赠产赠产赠与与与与其他合法方式其他合法方式其他合法方式其他合法方式2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的方式的方式的方式的方式（2 2 2 2）一方提供土地使用）一方提供土地使用）一方提供土地使用）一方提供土地使用权权、另一方或者多方提供、另一方或者多方提供、另一方或者多方提供、另一方或者多方提供资资金，合金，合金，合金，合资资、合作开、合作开、合作开、合作开发经发经营营房地房地房地房地产产，而使房地，而使房地，而使房地，而使房地产权产权属属属属发发生生生生变变更的。更的。更的。更的。6-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产买卖产买卖产买卖产买卖房地房地房地房地产赠产赠产赠产赠与与与与其他合法方式其他合法方式其他合法方式其他合法方式2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的方式的方式的方式的方式（3 3 3 3）因企）因企）因企）因企业业被收被收被收被收购购、兼并、兼并、兼并、兼并或合并，房地或合并，房地或合并，房地或合并，房地产权产权属随之属随之属随之属随之转转移的移的移的移的 。7-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产买卖产买卖产买卖产买卖房地房地房地房地产赠产赠产赠产赠与与与与其他合法方式其他合法方式其他合法方式其他合法方式2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的方式的方式的方式的方式（4 4 4 4）以房地）以房地）以房地）以房地产产抵抵抵抵债债的的的的 。8-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产买卖产买卖产买卖产买卖房地房地房地房地产赠产赠产赠产赠与与与与其他合法方式其他合法方式其他合法方式其他合法方式2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的方式的方式的方式的方式（5 5 5 5）法律、法）法律、法）法律、法）法律、法规规规规定的其定的其定的其定的其他情形他情形他情形他情形 。9-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 以出以出以出以出让让让让方式取得土地使用方式取得土地使用方式取得土地使用方式取得土地使用权权权权，不符合法定条，不符合法定条，不符合法定条，不符合法定条件的。件的。件的。件的。司法机关和行政机关依法裁定、决定司法机关和行政机关依法裁定、决定司法机关和行政机关依法裁定、决定司法机关和行政机关依法裁定、决定查查查查封或封或封或封或者以其他形式限制房地者以其他形式限制房地者以其他形式限制房地者以其他形式限制房地产权产权产权产权利的。利的。利的。利的。依法收回土地使用依法收回土地使用依法收回土地使用依法收回土地使用权权权权的。的。的。的。3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产产产产不得不得不得不得转让转让转让转让的情形的情形的情形的情形10-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 共有房地共有房地共有房地共有房地产产产产，未，未，未，未经经经经其他共有人其他共有人其他共有人其他共有人书书书书面同意的。面同意的。面同意的。面同意的。权权权权属有争属有争属有争属有争议议议议的。的。的。的。未依法登未依法登未依法登未依法登记领记领记领记领取取取取权权权权属属属属证书证书证书证书的。的。的。的。法律、行政法法律、行政法法律、行政法法律、行政法规规规规规规规规定禁止定禁止定禁止定禁止转让转让转让转让的其他情形。的其他情形。的其他情形。的其他情形。3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产产产产不得不得不得不得转让转让转让转让的情形的情形的情形的情形11-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让一般需一般需一般需一般需经过经过经过经过洽洽洽洽谈谈谈谈、审审审审核、估价与定核、估价与定核、估价与定核、估价与定价、价、价、价、签订转让签订转让签订转让签订转让合同（或合同（或合同（或合同（或发发发发生、确定生、确定生、确定生、确定转让转让转让转让的法律的法律的法律的法律事事事事实实实实）、）、）、）、缴纳缴纳缴纳缴纳税税税税费费费费、产权过户产权过户产权过户产权过户登登登登记记记记等程序。等程序。等程序。等程序。4 4 4 4）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让的程序的程序的程序的程序12-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.1 10.1.1 10.1.1 10.1.1 房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让及相关及相关及相关及相关规规规规定定定定 出出出出让让让让土地使用土地使用土地使用土地使用权权权权的房地的房地的房地的房地产转让产转让产转让产转让和划和划和划和划拨拨拨拨土地使土地使土地使土地使用用用用权权权权的房地的房地的房地的房地产转让产转让产转让产转让两种情况下，两种情况下，两种情况下，两种情况下，转让转让转让转让的条件有的条件有的条件有的条件有所不同。所不同。所不同。所不同。房地房地房地房地产转让时产转让时产转让时产转让时，房屋所有，房屋所有，房屋所有，房屋所有权权权权和和和和该该该该房屋占用范房屋占用范房屋占用范房屋占用范围围围围内的土地使用内的土地使用内的土地使用内的土地使用权权权权同同同同时转让时转让时转让时转让。5 5 5 5）房地）房地）房地）房地产转让产转让产转让产转让需注意的需注意的需注意的需注意的问题问题问题问题13-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.2 10.1.2 10.1.2 10.1.2 房地房地房地房地产转让评产转让评产转让评产转让评估及特点估及特点估及特点估及特点 房地房地房地房地产转让评产转让评产转让评产转让评估是房地估是房地估是房地估是房地产评产评产评产评估机构和人估机构和人估机构和人估机构和人员员员员根据房根据房根据房根据房地地地地产转让评产转让评产转让评产转让评估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法规规规规和和和和评评评评估准估准估准估准则则则则，对对对对房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让价价价价值进值进值进值进行分析、估算并行分析、估算并行分析、估算并行分析、估算并发发发发表表表表专业专业专业专业意意意意见见见见的行的行的行的行为为为为和和和和过过过过程，程，程，程，为为为为确定房地确定房地确定房地确定房地产转让产转让产转让产转让价价价价格提供价格提供价格提供价格提供价值值值值参考依据。参考依据。参考依据。参考依据。1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的含估的含估的含估的含义义义义14-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.2 10.1.2 10.1.2 10.1.2 房地房地房地房地产转让评产转让评产转让评产转让评估及特点估及特点估及特点估及特点 （1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的目的是估的目的是估的目的是估的目的是为为为为房地房地房地房地产转让产转让产转让产转让定定定定价提供依据，具有咨价提供依据，具有咨价提供依据，具有咨价提供依据，具有咨询询询询性。性。性。性。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的特点估的特点估的特点估的特点15-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.2 10.1.2 10.1.2 10.1.2 房地房地房地房地产转让评产转让评产转让评产转让评估及特点估及特点估及特点估及特点 （2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的委托人，既可能是交易估的委托人，既可能是交易估的委托人，既可能是交易估的委托人，既可能是交易的一方的一方的一方的一方单单单单独委托，也可能是交易的双方共同委独委托，也可能是交易的双方共同委独委托，也可能是交易的双方共同委独委托，也可能是交易的双方共同委托。托。托。托。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的特点估的特点估的特点估的特点16-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.2 10.1.2 10.1.2 10.1.2 房地房地房地房地产转让评产转让评产转让评产转让评估及特点估及特点估及特点估及特点 （3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的估的估的估的评评评评估估估估时时时时点，一般在点，一般在点，一般在点，一般在评评评评估作估作估作估作业业业业期（期（期（期（评评评评估作估作估作估作业业业业的起止的起止的起止的起止时间时间时间时间）之后。）之后。）之后。）之后。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的特点估的特点估的特点估的特点17-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.3 10.1.3 10.1.3 10.1.3 转让评转让评转让评转让评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 （1 1 1 1）市）市）市）市场场场场价价价价值值值值1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型型型型（2 2 2 2）市）市）市）市场场场场价价价价值值值值以外价以外价以外价以外价值值值值18-10.1 10.1 房地房地产转让产转让的的评评估估 10.1.3 10.1.3 10.1.3 10.1.3 转让评转让评转让评转让评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 市市市市场场场场法法法法成本法成本法成本法成本法收益法收益法收益法收益法假假假假设设设设开开开开发发发发法法法法路路路路线线线线价法价法价法价法2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产转让评产转让评产转让评产转让评估的方法估的方法估的方法估的方法选择选择选择选择19-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.110.2.110.2.110.2.1房地房地房地房地产产产产抵押及相关抵押及相关抵押及相关抵押及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产产产产抵押是指抵押人将其合法的房地抵押是指抵押人将其合法的房地抵押是指抵押人将其合法的房地抵押是指抵押人将其合法的房地产产产产，以，以，以，以不不不不转转转转移占有的方式向抵押移占有的方式向抵押移占有的方式向抵押移占有的方式向抵押权权权权人提供人提供人提供人提供债务债务债务债务履行担履行担履行担履行担保的行保的行保的行保的行为为为为。1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押的定抵押的定抵押的定抵押的定义义义义20-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.110.2.110.2.110.2.1房地房地房地房地产产产产抵押及相关抵押及相关抵押及相关抵押及相关规规规规定定定定 中中中中华华华华人民共和国城市房地人民共和国城市房地人民共和国城市房地人民共和国城市房地产产产产管理法管理法管理法管理法规规规规定定定定 依法取得的房屋所有依法取得的房屋所有依法取得的房屋所有依法取得的房屋所有权连权连权连权连同同同同该该该该房屋占用范房屋占用范房屋占用范房屋占用范围围围围内的土地使用内的土地使用内的土地使用内的土地使用权权权权，可以，可以，可以，可以设设设设定抵押定抵押定抵押定抵押权权权权 以出以出以出以出让让让让方式取得的土地使用方式取得的土地使用方式取得的土地使用方式取得的土地使用权权权权，可以，可以，可以，可以设设设设定抵定抵定抵定抵押押押押权权权权 2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产准予抵押的情形准予抵押的情形准予抵押的情形准予抵押的情形21-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.110.2.110.2.110.2.1房地房地房地房地产产产产抵押及相关抵押及相关抵押及相关抵押及相关规规规规定定定定 中中中中华华华华人民共和国担保法人民共和国担保法人民共和国担保法人民共和国担保法规规规规定定定定:抵押人所有的房屋和其他地上定着物抵押人所有的房屋和其他地上定着物抵押人所有的房屋和其他地上定着物抵押人所有的房屋和其他地上定着物.抵押人依法有抵押人依法有抵押人依法有抵押人依法有权处权处权处权处分的国有土地使用分的国有土地使用分的国有土地使用分的国有土地使用权权权权、房、房、房、房屋和其他地上定着物屋和其他地上定着物屋和其他地上定着物屋和其他地上定着物.抵押人依法承包并抵押人依法承包并抵押人依法承包并抵押人依法承包并经发经发经发经发包方同意抵押的荒山、包方同意抵押的荒山、包方同意抵押的荒山、包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒荒沟、荒丘、荒荒沟、荒丘、荒荒沟、荒丘、荒滩滩滩滩等荒地的土地使用等荒地的土地使用等荒地的土地使用等荒地的土地使用权权权权.2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产准予抵押的情形准予抵押的情形准予抵押的情形准予抵押的情形22-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.110.2.110.2.110.2.1房地房地房地房地产产产产抵押及相关抵押及相关抵押及相关抵押及相关规规规规定定定定 城市房地城市房地城市房地城市房地产产产产抵押管理抵押管理抵押管理抵押管理办办办办法法法法规规规规定定定定:权权权权属有争属有争属有争属有争议议议议的房地的房地的房地的房地产产产产.用于教育、医用于教育、医用于教育、医用于教育、医疗疗疗疗、市政等公共福利事、市政等公共福利事、市政等公共福利事、市政等公共福利事业业业业的房的房的房的房地地地地产产产产.列入文物保列入文物保列入文物保列入文物保护护护护的建筑物和有重要的建筑物和有重要的建筑物和有重要的建筑物和有重要纪纪纪纪念意念意念意念意义义义义的的的的其他建筑物其他建筑物其他建筑物其他建筑物 .3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产产产产不准予抵押的情形不准予抵押的情形不准予抵押的情形不准予抵押的情形23-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.110.2.110.2.110.2.1房地房地房地房地产产产产抵押及相关抵押及相关抵押及相关抵押及相关规规规规定定定定 城市房地城市房地城市房地城市房地产产产产抵押管理抵押管理抵押管理抵押管理办办办办法法法法规规规规定定定定:已依法公告列入拆迁范已依法公告列入拆迁范已依法公告列入拆迁范已依法公告列入拆迁范围围围围的房地的房地的房地的房地产产产产。被依法被依法被依法被依法查查查查封、扣押、封、扣押、封、扣押、封、扣押、监监监监管或者以其他形式限管或者以其他形式限管或者以其他形式限管或者以其他形式限制的房地制的房地制的房地制的房地产产产产。依法不得抵押的其他房地依法不得抵押的其他房地依法不得抵押的其他房地依法不得抵押的其他房地产产产产 。3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产产产产不准予抵押的情形不准予抵押的情形不准予抵押的情形不准予抵押的情形24-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.110.2.110.2.110.2.1房地房地房地房地产产产产抵押及相关抵押及相关抵押及相关抵押及相关规规规规定定定定 所有房地所有房地所有房地所有房地产产产产抵押抵押抵押抵押,都要向都要向都要向都要向县级县级县级县级以上人民政府以上人民政府以上人民政府以上人民政府规规规规定部定部定部定部门办门办门办门办理抵押登理抵押登理抵押登理抵押登记记记记。在在在在进进进进行房地行房地行房地行房地产产产产抵押抵押抵押抵押时时时时，抵押人和抵押，抵押人和抵押，抵押人和抵押，抵押人和抵押权权权权人要人要人要人要签订书签订书签订书签订书面抵押合同。面抵押合同。面抵押合同。面抵押合同。4 4 4 4）房地）房地）房地）房地产产产产抵押的其他抵押的其他抵押的其他抵押的其他规规规规定定定定25-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.210.2.210.2.210.2.2房地房地房地房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估及特点估及特点估及特点估及特点 房地房地房地房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估是房地估是房地估是房地估是房地产评产评产评产评估机构和人估机构和人估机构和人估机构和人员员员员根据根据根据根据房地房地房地房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法规规规规和和和和评评评评估准估准估准估准则则则则，对对对对房地房地房地房地产产产产抵押价抵押价抵押价抵押价值进值进值进值进行分析、估行分析、估行分析、估行分析、估算并算并算并算并发发发发表表表表专业专业专业专业意意意意见见见见的行的行的行的行为为为为和和和和过过过过程，程，程，程，为为为为确定房地确定房地确定房地确定房地产产产产抵押抵押抵押抵押贷贷贷贷款款款款额额额额度提供价度提供价度提供价度提供价值值值值参考依据。参考依据。参考依据。参考依据。1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的含估的含估的含估的含义义义义26-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.210.2.210.2.210.2.2房地房地房地房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估及特点估及特点估及特点估及特点 （1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的目的，是估的目的，是估的目的，是估的目的，是为为为为确定房地确定房地确定房地确定房地产产产产抵押抵押抵押抵押贷贷贷贷款款款款额额额额度提供参考依据而度提供参考依据而度提供参考依据而度提供参考依据而评评评评估房地估房地估房地估房地产产产产抵押抵押抵押抵押价价价价值值值值。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的特点估的特点估的特点估的特点27-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.210.2.210.2.210.2.2房地房地房地房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估及特点估及特点估及特点估及特点 （2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估是估是估是估是为为为为金融机构服金融机构服金融机构服金融机构服务务务务的，从的，从的，从的，从事房地事房地事房地事房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的房地估的房地估的房地估的房地产评产评产评产评估估估估师师师师，应应应应当具当具当具当具备备备备相关金融相关金融相关金融相关金融专业专业专业专业知知知知识识识识和相和相和相和相应应应应的房地的房地的房地的房地产产产产市市市市场场场场分析能分析能分析能分析能力。力。力。力。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的特点估的特点估的特点估的特点28-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.210.2.210.2.210.2.2房地房地房地房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估及特点估及特点估及特点估及特点 （3 3 3 3）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估需要充分考估需要充分考估需要充分考估需要充分考虑虑虑虑抵押抵押抵押抵押风险风险风险风险。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的特点估的特点估的特点估的特点（4 4 4 4）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估需要充分考估需要充分考估需要充分考估需要充分考虑虑虑虑房地房地房地房地产产产产的的的的变变变变现现现现能力与抵押期能力与抵押期能力与抵押期能力与抵押期间间间间的的的的贬值贬值贬值贬值。29-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 （1 1 1 1）市）市）市）市场场场场价价价价值值值值 （2 2 2 2）市）市）市）市场场场场价价价价值值值值以外价以外价以外价以外价值值值值1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型型型型30-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 可以根据可以根据可以根据可以根据实际实际实际实际情况情况情况情况选择选择选择选择市市市市场场场场价价价价值值值值或者市或者市或者市或者市场场场场价价价价值值值值以外的价以外的价以外的价以外的价值类值类值类值类型作型作型作型作为为为为抵（抵（抵（抵（质质质质）押物）押物）押物）押物评评评评估估估估结论结论结论结论的的的的价价价价值类值类值类值类型。型。型。型。资产评资产评资产评资产评估价估价估价估价值类值类值类值类型指型指型指型指导导导导意意意意见见见见 1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型型型型31-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 房地房地房地房地产产产产抵押价抵押价抵押价抵押价值评值评值评值评估，估，估，估，应应应应采用公开市采用公开市采用公开市采用公开市场场场场价价价价值标值标值标值标准，可参照准，可参照准，可参照准，可参照设设设设定抵押定抵押定抵押定抵押权时权时权时权时的的的的类类类类似房地似房地似房地似房地产产产产的正常的正常的正常的正常市市市市场场场场价格价格价格价格进进进进行，但行，但行，但行，但应应应应在估价在估价在估价在估价报报报报告中告中告中告中说说说说明未来市明未来市明未来市明未来市场变场变场变场变化化化化风险风险风险风险和短期和短期和短期和短期强强强强制制制制处处处处分等因素分等因素分等因素分等因素对对对对抵押价抵押价抵押价抵押价值值值值的影响。的影响。的影响。的影响。房地房地房地房地产产产产估价估价估价估价规规规规范范范范 1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型型型型32-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 房地房地房地房地产产产产抵押价抵押价抵押价抵押价值为值为值为值为抵押房地抵押房地抵押房地抵押房地产产产产在估价在估价在估价在估价时时时时点的市点的市点的市点的市场场场场价价价价值值值值，等于假定未，等于假定未，等于假定未，等于假定未设设设设立法定立法定立法定立法定优优优优先受先受先受先受偿权偿权偿权偿权利下利下利下利下的市的市的市的市场场场场价价价价值值值值减去房地减去房地减去房地减去房地产产产产估价估价估价估价师师师师知悉的法定知悉的法定知悉的法定知悉的法定优优优优先先先先受受受受偿偿偿偿款。款。款。款。房地房地房地房地产产产产抵押估价指抵押估价指抵押估价指抵押估价指导导导导意意意意见见见见1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型型型型33-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 可根据抵押房地可根据抵押房地可根据抵押房地可根据抵押房地产产产产的情况及各的情况及各的情况及各的情况及各评评评评估方法的适用估方法的适用估方法的适用估方法的适用性，恰当性，恰当性，恰当性，恰当选择选择选择选择市市市市场场场场法、成本法、收益法等法、成本法、收益法等法、成本法、收益法等法、成本法、收益法等评评评评估估估估方法。方法。方法。方法。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估方法的估方法的估方法的估方法的选择选择选择选择34-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 在运用市在运用市在运用市在运用市场场场场法估价法估价法估价法估价时时时时，不，不，不，不应选应选应选应选取成交价格明取成交价格明取成交价格明取成交价格明显显显显高于市高于市高于市高于市场场场场价格的交易价格的交易价格的交易价格的交易实实实实例作例作例作例作为为为为可比可比可比可比实实实实例，并例，并例，并例，并应应应应当当当当对对对对可比可比可比可比实实实实例例例例进进进进行必要的行必要的行必要的行必要的实实实实地地地地查查查查勘。勘。勘。勘。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估方法的估方法的估方法的估方法的选择选择选择选择35-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 在运用收益法估价在运用收益法估价在运用收益法估价在运用收益法估价时时时时，不，不，不，不应应应应高估收入或者低高估收入或者低高估收入或者低高估收入或者低估运估运估运估运营费营费营费营费用，用，用，用，选选选选取的取的取的取的报报报报酬率或者酬率或者酬率或者酬率或者资资资资本化率不本化率不本化率不本化率不应应应应偏低。偏低。偏低。偏低。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估方法的估方法的估方法的估方法的选择选择选择选择36-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 在运用成本法估价在运用成本法估价在运用成本法估价在运用成本法估价时时时时，不，不，不，不应应应应高估土地取得成高估土地取得成高估土地取得成高估土地取得成本、开本、开本、开本、开发发发发成本、有关税成本、有关税成本、有关税成本、有关税费费费费和利和利和利和利润润润润，不，不，不，不应应应应低估低估低估低估贬贬贬贬值值值值。在运用收益法估价。在运用收益法估价。在运用收益法估价。在运用收益法估价时时时时，不，不，不，不应应应应高估收入或者高估收入或者高估收入或者高估收入或者低估运低估运低估运低估运营费营费营费营费用，用，用，用，选选选选取的取的取的取的报报报报酬率或者酬率或者酬率或者酬率或者资资资资本化率不本化率不本化率不本化率不应应应应偏低。偏低。偏低。偏低。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估方法的估方法的估方法的估方法的选择选择选择选择37-10.2 10.2 房地房地产产抵押的抵押的评评估估 10.2.310.2.310.2.310.2.3抵押抵押抵押抵押评评评评估的价估的价估的价估的价值类值类值类值类型及方法型及方法型及方法型及方法 在在在在评评评评估估估估时时时时，应应应应注意房地注意房地注意房地注意房地产产产产的的的的实实实实体状体状体状体状态态态态、权权权权属属属属状况、土地取得方式和年限等状况、土地取得方式和年限等状况、土地取得方式和年限等状况、土地取得方式和年限等对评对评对评对评估价估价估价估价值值值值的影的影的影的影响。响。响。响。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产产产产抵押抵押抵押抵押评评评评估方法的估方法的估方法的估方法的选择选择选择选择38-10.3 10.3 房地房地产课产课税的税的评评估估 10.3.110.3.110.3.110.3.1房地房地房地房地产课产课产课产课税及相关税及相关税及相关税及相关规规规规定定定定 房地房地房地房地产课产课产课产课税通常是指与房地税通常是指与房地税通常是指与房地税通常是指与房地产经济产经济产经济产经济运运运运动过动过动过动过程有程有程有程有直接关系的税收，即房地直接关系的税收，即房地直接关系的税收，即房地直接关系的税收，即房地产产产产税收。税收。税收。税收。1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产课产课产课产课税的概念税的概念税的概念税的概念39-10.3 10.3 房地房地产课产课税的税的评评估估 10.3.110.3.110.3.110.3.1房地房地房地房地产课产课产课产课税及相关税及相关税及相关税及相关规规规规定定定定 我国直接以房地我国直接以房地我国直接以房地我国直接以房地产为产为产为产为征税征税征税征税对对对对象的税种主要有房象的税种主要有房象的税种主要有房象的税种主要有房产产产产税、土地增税、土地增税、土地增税、土地增值值值值税、城税、城税、城税、城镇镇镇镇土地使用税、契税等。土地使用税、契税等。土地使用税、契税等。土地使用税、契税等。2 2 2 2）房地）房地）房地）房地产课产课产课产课税涉及的税种税涉及的税种税涉及的税种税涉及的税种40-10.3 10.3 房地房地产课产课税的税的评评估估 10.3.210.3.210.3.210.3.2房地房地房地房地产课产课产课产课税税税税评评评评估及特点估及特点估及特点估及特点 房地房地房地房地产课产课产课产课税税税税评评评评估，是房地估，是房地估，是房地估，是房地产评产评产评产评估机构和人估机构和人估机构和人估机构和人员员员员根根根根据房地据房地据房地据房地产课产课产课产课税税税税评评评评估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法估的要求，依据相关法律、法规规规规和和和和评评评评估准估准估准估准则则则则，对对对对房地房地房地房地产课产课产课产课税价税价税价税价值进值进值进值进行分析、行分析、行分析、行分析、估算并估算并估算并估算并发发发发表表表表专业专业专业专业意意意意见见见见的行的行的行的行为为为为和和和和过过过过程，程，程，程，为为为为房地房地房地房地产产产产税收提供税收提供税收提供税收提供计计计计税依据。税依据。税依据。税依据。1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产课产课产课产课税税税税评评评评估的含估的含估的含估的含义义义义41-10.3 10.3 房地房地产课产课税的税的评评估估 10.3.210.3.210.3.210.3.2房地房地房地房地产课产课产课产课税税税税评评评评估及特点估及特点估及特点估及特点 （1 1 1 1）房地）房地）房地）房地产课产课产课产课税税税税评评评评估目的，是估目的，是估目的，是估目的，是为为为为房地房地房地房地产产产产征税征税征税征税提供客提供客提供客提供客观观观观的的的的计计计计税依据，保税依据，保税依据，保税依据，保证证证证国家税收公平合理，国家税