传清理小产权房政策初定 已售项目区别对待.docx

传清理小产权房政策初定 已售项目区别对待
传清理小产权房政策初定 已售项目区别对待
传清理小产权房政策初定已售项目区别对待
201*年03月17日
先清理在建、未售和侵占土地项目
清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”，但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。全国“两会”期间，国土部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。
3月15日，从国土资源部相关人士处了解到，试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜绝小产权房的继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
动刀小产权要分情况
杜南(化名)从201*年就退出了一直从事的“小产权房事业”，据杜南称，资本是逐利的，随着土地资源越来越稀缺，政策越来越严厉，楼市一直低迷，小产权房开发的生存空间和利润空间一再被挤压，越来越多的人在退出这个领域。
“清理小产权房的政策由来已久，但一直以来执行力度并不大，从201*年以来，业内明显感觉到政策越来越严厉。”杜南说。
不过杜南认为，小产权房涉及中国至少上百万户居民，政府治理小产权房，首先动刀的应该是在建和未售的，这一部分应该是“清理”，然后才是已售出的，但这部分只能是“治理”。
3月15日，国土资源部相关人士则向记者证实，对小产权房，政策会越来越严厉。大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，再分情况治理已售的小产权房，首要目的是杜绝小产权房的继续发展。
小产权房的发展在近几年可谓蔚为壮观。根据REICO工作室的初步估算，1995-201*年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
但截至目前，对于全国小产权房的具体数量，官方并没有给出过准确的数据。有媒体统计称，北京市的小产权房涉及超过30万个家庭，可能是全国小产权房规模最大的城市，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域，约占北京楼盘总量的20%左右。
百倍暴利助长小产权
而庞大的小产权房事业的兴衰与楼市兴衰保持着统一步调。
北京西北旺的颐和山庄，堪称北京市地理位置最好的小产权房之一，该小产权别墅区已经实现与市政燃气等配套设施接轨，除了“小产权”的身份之外，配套与商品别墅不差分毫，房价也从10年前的1900元/平米涨到现在的19000元/平米，价格飙涨丝毫不亚于商品房。
据调查，像颐和山庄这样小有规模成形并且与市政配套接轨的成形小产权房住宅区，在北京并不在少数，可以想见，对于这些已售小产权房，除了“治理”之外，似乎别无他法。
201*年到201*年间，被杜南认为是小产权房的黄金时期也是暴利时期。
据杜南透露，201*-201*年间，他曾在昌平开发一处山林纯实木别墅，启动资金约为土地款50万，工程垫资，因为纯实木材质较高，建筑成本约为2200-2500元/平米，最终售价约为均价6500/平米，当时最早开发的一处大约180户，每户平均约250平米，基本上就是1个月清盘售空，最后去掉运营成本约赚1亿多。基本上50万的启动资金，一年净赚了1亿多。
杜南介绍，一般小产权房的启动资金就是一笔土地款，以前的小产权房地价很低，约为3.5万元/亩，相当于52.5元/平米，100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地，建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅，板楼和砖混别墅的建筑成本201*年前也就是800元/平米，一般工期不超过1年，小产权销售走的是短平快，销售期基本上1-3个月，算下来100万启动资金拿到一块地后，按照201*年的小产权别墅售价，至少能到6000元/平米，全部售完的话最后能净赚1个亿。
“一般50-100万的启动资金，最后都能赚个几千万甚至上亿，不过小产权房开发期间，需要一大笔资金去摆平涉及到小产权房的国土、城管、森林、消防、林业等多个部门，但最后还是能赚个上千万，巨额的暴利，就是为什么小产权房屡禁不止，逐渐壮大的根源。”杜南说。
开发商退出小产权房
不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉，小产权房开发商的日子越来越不好过了。
“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值，随着小产权的地价越涨越高，加上建筑成本和人工成本都在涨价，而房价却持续低迷，
小产权房的利润空间逐渐被摊薄，加上政策越来越严厉，甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件，现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”杜南说。
据了解，就北京周边来看，之前3.5万/亩的小产权地价早已经不复存在，现在即便在很荒凉的郊区地段，动辄20万-30万/亩，而因为成本和人工涨价，现在的建筑成本也涨到了最低1200元/平米。
咨询多家中介公司发现，目前小产权房仍有在售，但是销售记录惨淡，价格低迷。
而从怀柔一小产权开发商处了解到，因为国土、城管等部门都没有强制执法权，所以以前在建的小产权即使收到国土等部门的拆除令，涉及土地的村里也会出面保护，加上送礼，最终多会被开绿灯。但现在多部门联合执法，公安部门也会参与，加上现在政策比较强硬，小产权房确实已经快要无路可走了。
“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展，政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”一地方国土部门相关人士说。
月29日，国土部知情人士介绍，“由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。”
据悉，清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
未售及新建或遭清理
上述国土部知情人士介绍，小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。
他介绍，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。
同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。
“尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。”该人士称。
他同时介绍，国土部对“一定年限”的要求曾以201*年为限，因为当年曾为国务院报告过小产权房的初步处理意见，而由于种种原因实际工作中推行困难。
“最新的时间点，需要等到全国小产权房新的清理方案出台后作出安排。”上述国土部人士称。
就清理举措看，上述人士介绍，“包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等”。
不过，针对已售、已长期居住的小产权房，上述人士称，“方案征求意见阶段，各部委对此并未形成统一意见，地方政府也有自己的一套思路，还未达成一致”。
“短期看，只能先选择小产权房问题严重的地区作试点；与此同时，国土部将抓紧摸底全国小产权房的确切数据。”上述国土部知情人士称。据国土部土地利用司的一位不愿具名的人士介绍，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
部分地方个别部委抵触
“国土部正在和部分地方沟通小产权房清理试点工作，从目前来看，很难推进。”上述国土部知情人士说，“来自于地方政府和相关部委的阻力较大。”据山东国土厅一位不愿具名的人士介绍，一旦将某地区确定为小产权房清理试点，国土部将对当地的小产权房等违法违规用地情况进行摸底。
“部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程，部分存在违法违规用地情况，一旦摸底，地方违法违规的用地问题将无处遁形。”该人士称，此外，地方政府及一些地产界人士对小产权房保留的诉求，也难与中央监管部门达成完全一致，“在和地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。”
据接近住建部的人士称，如果收归为保障房，可能存在政府为小产权房正身的嫌疑，间接承认小产权房的合法性；而回收小产权房的价格如何确定、如何确保保障房公平公正，还需要再深入探讨。
在清理方案悬而未决之前，试点城市也难推进。“基于种种原因，试点确定工作并不明朗。”上述国土部知情人士称。
国土部该知情人士介绍，小产权房清理思路未明，国土部也正在和各部委以及地方政府沟通，明确试点城市。
此前有媒体消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需逼向了郊区小产权房；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州小产权房的城中村问题突出；海口是旅游度假区存在大量小产权房问题。
需要推出长效治理机制
中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示，“仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施，无法从根本上解决小产权房问题。”
杨磷杰称，在国家城镇住房保障体系尚未健全，城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有巨大的需求空间。同时，现行《土地管理法》虽然法律上明确小产权房性质的非法性，但地方陆续有一些自行流转的集体土地试验，对于新的流转现象如何监管，在国家有关集体土地使用权流转的管理办法尚未出台前，并不清晰。
据悉，国土等部门正在共同研究防范小产权房问题的长效机制，包括推出乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施等。
财政部相关人士称，要会同有关部门，研究土地收益城乡统筹使用的办法。另有知情者介绍，小产权房清理，须和房地产调控一盘棋梳理。据21世纪经济报道
分类、分步骤推进
违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。）
清理举措
包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等。
名词解释：小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。