北湖路某单位危旧房改住房改造实施方案.docx

北湖路某单位危旧房改住房改造方案 一、项目改造和计划建设情况 （一）拆迁84户，拆迁面积7800； （二）计划新建。占地7亩，新建两栋住宅一栋33层、一栋18层，底层全架空，架空面积980，底层物业房100，地上住宅总建筑面积26920，地下室一层面积3500（地下车位90位），总建筑面积31500；容积率6.0，密度25%，绿化率30%；新建户数196户。底层架空部分绿化部分停车。 （三）还建面积按1： 1.3，即约10000。 二、拆迁户补偿问题 1、有产权部分的面积按1： 1.3比例还建，没有产权证但已实际居住的面积按1： 1.1比例还建（估计共120内）。 2、搬迁费一次1200元，每户给两次；在实施拆迁前支付； 3、过渡安置费给月租金1800元每户，暂按24个月补助每户，截止到实际交新房日。按季度支付； 4、装修补偿按3万元每户给补助，在竣工交房时结付； 5、开发商负责项目办房产证备案费（不包含工本费和应交契税）； 6、原住户的防盗门、铝合金窗、防盗网给住户自拆自卖。 三、非还建住房购买均价经测算不少于4000元/。 （一）房价包含装修标准和小区建设标准： 1、装修标准。毛坯房标准。即房内内墙地面均为混合砂浆底；给水排水留口到位、电路（电视通信网络）到入户总电箱；除出阳台有门窗外，其余户内门只留门洞；入户设一扇防火兼防盗门。外墙涂料、铝合金窗、其它装修均按房地产开发商品房合格质量要求建设。 2、小区环境配套。绿化、园林、路灯、给排水，有回迁户部分公共停车场、物业管理等配套建设完全。按房地产开发小区综合验收 合格。 3、每一栋楼两台电梯（中日合资），一梯四户设计。最大户型 不大于144。 四、非还建住房销售对象原则： （一）本单位无房户或达不到住房面积标准户； （二）本单位回迁户家庭成员无房户或达不到住房规定面积户； （三）本系统无房户或达不到住房面积户； （四）本市无房户或达不到住房面积户； （五）代建商向市场出售。 五、建设工期。总平及单体方案经规划局批准和职工签订安置补偿协议之日起2.5年竣工交付使用。 六、车位价格购买原则 对回迁户优先按市场价8.5折给与购买。 七、代垫保证金前期费用职工房款和工程款支付方式 （一）代建商代缴项目保证金、垫付办理开工证费用约2000万元 以内。 （二）开工后项目保证金按进度返还清后，职工房款按以下方式收 取和拨付工程进度款： 1、工程建到正付00.00（建好地下室）10日内，职工按30%房 款，拨付工程进度款； 2、工程主体建到总高度一半10日内，职工按20%30%房款， 拨付工程进度款； 3、工程主体建到封顶10日内，职工按40%30%房款，拨付工 程进度款。 4、工程竣工验收合格交房前10日内，职工交清余下房款，并全部拨付给代建商，代建商交付新房给业主。 八、工程结算按国家规定预算定额上限取费。 九、非还建职工购房款项来源通过公积金贷款或自筹解决。办证由建设单位 或委托代建商代办也可以。 二0一0年五月二十五日 开发建设成本分析 一、补交土地出让金成本（641万） 1回建房土地成本=300万/亩1000028000（36%）10%7亩=76万 2非回建地成本=300万/亩1800028000（64%）40%7亩=538万 3.土地交易税（变更和契税3.6%）=（76+538）3.6%=2 2万 4.土地办证费用=153元/本 5.其它费用=5万 二、前期费用（2030万） 1.土地评估费用=4万 2.旧房产评估、危房鉴定（10元/）费用=2万+8万=10万 3.旧房产装修评估费用1万 4.项目保证金78402000元/（评估价）=1600万（动工退 回） 5.临建施工增容（三年工期）、设备（400kwa）及接电费=10万 6.临建施工增容、设备（dn80）接水费8万 7.房屋拆除临时道路费用12万 8.旧业主搬出费用84户700元/次1次=6万 9.旧业主安置费（24个月）=84户1000元/月24个月=20 1万 10.旧业主搬入费用84户700元/次1次=6万、 11.旧业装修补助费用84户2万/户=168万、 12.大树搬迁、保存费用=5万 13.其它费用=3万 三、勘察、设计、评估、检测费用（122万）、 1、地质勘探费用12万 2、方案设计费用（含在第4点） 3、总平设计费用（含在第4点）、 4、施工图设计费用=（28000+3500）20元/=63万 5、支护工程设计费用=80万1%=1万 6、自来水外供给平面设计费用20万1.5%=0.3万 7、旗工图审图费用=63万16%=10万 8、消防审图费用为0万 9、地质灾害评估费用=1.5万 10、地震评估费用=0.5万 11、环境评价费用=0.5万 12、防雷评审费用=0.5万 13、消防检侧费用=5万、 14、工程测量费用=3万、 15、房产面积测量费用=4万、16自来水竣工检测用=0.5万 17、电梯检测费用=5000元/台4台=2万 18、在建项目沉降观测费用=5万 19、桩基检测费用=10万（高低应变加2条静载桩） 21、其它费用=3万、 四、工程报建费用（309万） 1、招投标（双方）标底预算费用=10万 2、招标代理费用=6万 3、建筑垃圾处理费=4万、 4、环保报建费用（含噪声）=2万 5、工程质量监理费用=65万 6、墙体改革押金费用（应返还不少于80%）=14万 7、散装水泥押金费用=5万 8、城建配套费用=0（免） 9、白蚁防治费用=5万 10、建筑工程劳动保险费用=108万 11、农民工押金（可返还）=80万 12、其它费用=10万 五、工程费用（5435万） 1、支护工程费用=80万、 2、建筑工程费用=1700元/31500=5355万（33层一栋，一栋） 六、基础设施及配套费用（277万） 层 18 1、小区道路施工费用（红砖路缘，砼路基，人行道透水砖面）=30 万 2、道路路灯及路牌费用=10万 3、人工假山及水景费用10万 4、小区给排水工程费用=15万 5、小区室外供电费用（高压、变电站）=150万 6、小区区内网络费用（主站）=2万 7、小区安保费用（大门入口、围墙监控）=10万 8、地下室门闸系统费用=6万 9、大门及栋入门防盗门费用=6万 10、大门、围墙土建工程费用=10万 11、物业开办费用=3万、 12、物业办公室配置费用=3万 13、会所娱乐设备费用=3万 14、其它公共设备配置费用=5万 15、地下室停车位配置设施费用=1万、 16、栋号牌、门牌、楼层指示牌费用=1万 17、信报箱、牛奶箱配套费用=1万、 18、亮化工程费用=8万 19、其它费用=3万 七、管理及财务费用（80万） 1、代建商管理费用=7000万1%=70万 2、建设单位管理费用=0万 3、贷款利息及费用（无项目贷款另有按揭贷款）=0万 4、房产办证其它费用=5万 5、其它费用=5万 八、税金（17.5万） 1、营业税及附加=0万、 2、土地增值税=0万 3、土地使用税（两年）=4万、 4、企业所得税=10万 5、防洪保安税=0万 6、印花税=0.05%7000万=3.5万 九、其它费用5万、 十、能返还的报建押金（1803万） 1、墙改押金14万80%=11万、 2、散装水泥押金5万 3、建筑工程劳动保险108万、 4、农民工工资保障金80万 5、项目保证金1600万 十一、总成本合计8920-1803=7117 十二、计划利润7%总成本71177%=498万、 十三、非还建住宅销售最低成本单价（7117万+498万）（28000-10000）（不含车库收入）=4230元/ 十四、考虑地下车库全部卖出的60个车位10万元/个的收入利润，本项目按4230元/销售，可有6010万元/个90%=540万+498万 =1038万元利润 估计投资商前期带报建要垫出2000万元资金。第9页 共9页