毛坯房收楼步骤.doc

一般收楼程序一、 收楼查验资料以及程序 业主去到收楼现场时，物业会先给予业主一张流程表或者会在收楼通知书上列明收楼流程，业主按照流程表缴纳费用（到银行缴纳维修基金，预交1-3月物管费等），然后按照一下大致程序： 1. 在规定的时间（收楼通知书上的日期）去物业部门查看资料，资料包括：A、住宅质量保证书需给业主原件；B、住宅使用说明书需给业主原件；C、竣工验收备案表业主可要求一份复印件或者业主记下上面的编号；D、业主还可查看面积实测表和管线分布竣工图 ( 水、强电、弱电、结构 ) ；注：通常水电分布图会附在住宅使用说明书的第一页或者最后一页。证件不齐的情况下，为避免日后的产权不明，业主有权拒收楼！2. 物业工作人员会同购房者（业主）看房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和国家相关法规，验房范围：房屋及附属设施质量，检查水电读数等等； 3. 购房者就验收中针对存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业工作人员记录在业主意见表（或业主自己记录在业主意见表（栏）里，物业予以认可签字，承诺整改期限； 4. 开发商在承诺的期限内（一般俩周）解决验房中存在的质量问题后，再次发出交房通知单（或者电话）给业主，通知业主再次验房；注：以开发商发出收楼通知书上的日期为始，业主一月内未到达楼盘收楼，或者未有任何证件证据可证明业主到过楼盘，并且是因开发商的原因导致无法收楼的话，开发商有权默认业主收楼（可寄拒绝收楼函证明业主到过现场）。5. 购房者再次会同物业看房，确认房屋无问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收到书和入住交接单，商品房交付完成。注：业主收钥匙等同于收楼。对于先验房后收楼的应对办法：现场组织些业主拨打12315消协或者打区域房管局电话，请政府部门的人员过来协调处理，或者在签字的后面（）备注“房屋质量情况未明”“未验收”等字样。二、业主什么情况下可以不收楼根据商品房销售管理办法等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息:1、 未取得住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等“二书一表”的楼房，买卖人可以不收楼。2、 开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；3、 开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；4、 开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；5、 房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过0.06%（不含0.06%）的；6、 房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。注：购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。如果是开发商违约行为导致购房者退房的，开发商除退还房屋全部价款及相应利息外，还应包括违约金，如果违约金不足以弥补购房贷款损失和房屋装修损失等的，差额部分购房者还可以向开发商继续要求赔偿。三、业主可拒交的费用1、水电周转金。业主同意的，可以缴交，但应逐月扣减，否则不得收取。2007年2月1日起执行的广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知第七条规定：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。”2、煤气初装费、管网建设费。二六年十二月二十六日发布的广东省物价局关于规范我省管道燃气价格管理的通知规定：“各地必须停止以管道燃气初装费、增容费、开户费等名目收取的费用。”3、可视对讲系统费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的广东省物价局新建商品房交易价格行为规则第五条规定：“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”4、售楼中介费、权证综合费。开发商不得收取。2007年7月1日起施行的广东省物价局新建商品房交易价格行为规则第十二条规定：“ 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”5、契税、印花税等办证费用。开发商只有在取得房产证后才能代收。2007年7月1日起施行的广东省物价局新建商品房交易价格行为规则第十一条规定：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。”6、收楼时预收三个月物业管理费。除非业主同意，否则不得收取。从2004年11月1日起执行广州市物业服务收费管理实施细则第十三条规定：“ 物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。”应对方法：1.现场组织多些业主打12315，争取他们过来现场调解。2.到区物价局或市物价局投诉，要求该局书面答复。四、业主委员成立步骤（1） 住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定的。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。（2） 参照政府主管部门制定的示范文本，在听取业主和相关人员意见的基础上，并结合本区域实际，拟定业主大会议事规则（草案）和“管理规约”（草案）。（3） 确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权。（4） 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。（5） 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。注：上述工作(1)-(4)应以书面形式在物业服务区域内公告。业主委员会的用处：通过召开业主大会，大部分业主的统一更换物业，管理小区的维修基金，可用维修基金进行一些稳健的投资。五、维修基金说明维修基金名词解释：维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。注：业主房屋期满后，根据基金余额返还。1、 维修基金缴纳标准：（1）、购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，或者购买2008年2月1日前取得商品房预售许可证的房屋，首期住宅专项维修资金交存标准仍为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。（2）、购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证，首期住宅专项维修资金应按新标准交存，即高层（有电梯）每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅（含别墅）每平方米建筑面积77元。2、 维修基金的使用：（1）、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。（2）、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。（3）特殊使用：物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。注：业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。