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在建工程抵押估价相关问题的探讨
王伟
（深圳市国策房地产土地估价有限公司，广东深圳）
摘要：随着限购、贷款利率上调等诸多政策深入的影响，开发商资金面临着不可避免的压力，在建工程抵押贷款成为了直接融资的有效途径，而银行等金融机构为了更好的规避风险和获取最大效益针对在建工程抵押审核也相当谨慎。
关键词：在建工程；抵押估价；相关问题
一、资料搜集
1、搜集资料时尽可能认真、细致，与估价对象相关资料尽可能搜集齐全，这样有助于估价人员对整个项目的把握，针对在建工程抵押估价，委托估价方需提供的最基础资料包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料,也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。其余需根据具体情况要求其提供下列材料：《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》、《国有土地使用权出让合同》、建筑总平面图等。
2、 作为估价人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险，审查资料时，重点关注在建工程的规划指标，如果在评估中发现实际规划与证载不一致，如建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。
3、在建工程中尤其是商业性房地产与住宅房地产，有一些房地产是已经预售或存在合约（租约、联建等）限制的，这要求我们评估人员应该格外小心查证。
二、在建工程评估方法的选择
在建工程的估价在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法作为其基础的估价方法，但由于目前在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场，目前常用的有工程形象进度法和变动因素调整法。
工程形象进度法是以工程预算为依据，按评估时勘察确定的工程实际进展程度及各部位占工程总量的比重，估算在建工程工程价值的方法。这种方法适用于施工期较短且价格变化较小的在建工程。
变动因素调整法一般针对于工期较长、设计有变更、价格有变动的在建工程，以原预算或实际支出为基础，根据设计变动引起的预算增减情况和价格变动幅度进行计算。实际操作中估价方法的选取如下：
1.在建工程已经完成或接近完成，只是尚未办理竣工验收、交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估；
2.对于实际完成工作量较少的在建工程，一般采用成本法或假设开发法进行评估；
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时，有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入， 要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整 。
三、估价计算工程中的相关问题
以下就一般估价技术路线中的成本法和假设开发法进行说明：
运用成本法进行测算时：
1、计算土地价值应注意两点。一是对于一宗土地上存在多栋建筑时，若评估范围仅包含在建工程所占土地面积，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地分割测绘，明确该项在建工程所占土地面积。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。
2、 在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关，建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关，应分别计算。
3、各项基础费用以估价时点对应的相关标准为准，取费依据充分合理。
运用假设开发法进行测算时：
1、对于在建工程为住宅小区的，住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房是不能单独进行销售的，因此，此部分不纳入开发价值进行计算，但是需要计算成本。
2、确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意：一是优先采用市场比较法确定未来不动产的销售价值，对于有收益性的物业可选择收益法进行测算；二是未来不动产往往不可能全部售完，特别是商业比例较大时应考虑其的销售率。
3、对预期利润应该根据预测确定该项目未来市场行情，预测未来在建工程建后是适销对路的，应该考虑加计一定的利润，当预测未来在建工程可能存在销售行情一般，应该少计或不计项目利润，当预测未来在建工程建成后根本就不好销售或售不出去，应该不考虑利润甚至在考虑一些扣除项。
4、对于工程形象进度，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。有时可参照监理单位出具的形象进度表核实以确定最终的工程形象进度，因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
四：法定优先受偿款
根据《抵押估价指导意见》，抵押估价应当重点关注法定优先受偿款事项，该事项在在建工程中尤其明显，一般工程是按进度付款的，但有一些工程是垫付或延期付款的， 这就要求我们评估人员在具体的评估项目中认真查阅建设项目业主的财务资料，查证建设各方的债权债务，尤其是作用于委估在建工程的费用往来，必要时请相关方签字、盖章确认。
1、土地出让金优先权。土地使用权出让金根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，针对土地出让合同中尚未缴清土地出让金的，补缴土地出让金，在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，也必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。
2、税款优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定表明，当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。
3、工程承包人价款优先受偿权。1999年颁布的《合同法》第286条规定：当建设工程，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人（施工单位）的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。
在建工程抵押清偿顺序：① 支付处分抵押房地产的费用；② 扣除抵押房地产应缴纳的地价款、税款；③ 清偿拖欠的工程款；④ 偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；⑤ 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑥ 剩余金额交还抵押人。

参考文献：
[1]《房地产抵押估价指导意见》
[2]《中华人民共和国合同法》
[3]《中华人民共和国税收征收管理法》（新征管法）
[4]《中华人民共和国担保法》
[5] 朱晓强.在建工程抵押评估的相关问题《中国资产评估》 2009年01期