乡镇“三旧”改造方案.docx

乡镇“三旧”改造实施方案 根据省政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见（粤府200978号）、省政府办公厅转发省国土资源厅关于三旧改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办2009122号）和市政府xx市三旧改造实施细则（中府办201049号）的精神，为确保我镇三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作规范有序推进，实现我镇经济社会又好又快发展，结合实际，制定本实施细则。 一、落实责任，成立专门机构镇政府成立三旧改造工作领导小组，国土、规划、建设、财政等部门主要领导为成员。镇三旧改造工作领导小组负责统筹全镇三旧改造工作，按照市的统一部署推进三旧改造工作，解决三旧改造中的重大问题，并按本细则及有关规定履行相关工作职责。 二、三旧改造的范围符合上级文件规定，符合三旧改造用地条件，已上报批准并标图建库，纳入三旧改造规划范围的用地。 三、三旧改造各项政策的适用期限三旧改造涉及无用地批准文件、无土地使用证的历史用地完善手续的有关规定，在2012年12月30日前适用。2013年1月1日后的改造项目必须为已办理供地手续，取得用地批准文件或国有土地使用证的土地。 经批准的三旧改造项目应在2015年底完成，涉及供地方式、补缴地价、出让金优惠、成本认定等事项的有关规定，在2015年12月30日前适用。 四、三旧改造项目时限要求已获批准实施的三旧改造项目，自批准之日起一年内未动工的，由市三旧改造办发出催促动工通知书，责令限期动工建设；自批准之日起两年内未动工的，经市三旧改造办审定，报市三旧改造领导小组批准，取消该项目，由市三旧改造办发书面意见通知各相关部门注销原三旧用地认定批复文件。 五、用地手续的办理第一，完善历史用地手续。 历史用地是指已纳入三旧改造范围、符合土地利用总体规划和三旧改造专项规划、没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。历史用地可按本细则规定取得已实际建成使用的建设用地使用权。 （一）用地行为发生在1987年1月1日之前的历史用地，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的确定土地所有权和使用权的若干规定进行国有或集体建设用地确权登记发证。 （二）用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按5元/平方米落实处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，无需提交社会保障、留用地的证明材料，其中用地行为发生在2004年5月1日之前的，不需办理听证手续。 （三）用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让（土地用途以现行控制性详细规划确定的用途为准）。 （四）边角地、夹心地、插花地的处理三旧改造中涉及单块面积小于3亩、累计面积不超过改造项目用地面积10的边角地、夹心地、插花地（以下简称三地），符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入三旧改造范围。纳入改造范围的三地可按下列方式分类处理： 1、三地属国有建设用地的，可以协议方式一并出让。 2、三地为集体农用地，需向省政府申请办理农用地转用或土地征收手续。 3、三地属集体建设用地的，纳入需完善征收手续的三旧改造方案一并上报。 4、涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，无需办理有关听证、社保、留用地手续。 第二，历史用地供地方式。 （一）用地单位使用集体建设用地，可申请以集体建设用地使用权流转出让方式取得集体建设用地使用权（商品住宅用地除外）。 （二）国有企事业单位、国家行政部门等使用的集体建设用地，符合划拨用地目录条件的，可先完善征收集体土地手续，再申请以行政划拨方式取得国有建设用地使用权。 （三）用地单位使用集体建设用地，现申请以有偿使用方式取得国有建设用地使用权的，先完善征收集体土地手续，再申请以协议出让方式办理供地手续。 （四）用地单位使用国有建设用地，可申请以协议出让方式办理供地手续。 六、三旧改造的程序和方式第一，因地制宜，多方式进行三旧改造。 根据改造范围区域的大小，三旧改造可分为成片拆迁改造和单宗项目改造。 1、成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型。 原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自主进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等方式。 2、单宗项目改造分为已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造两种类型。 已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。 单宗项目拆建改造是指在不改变原批准用途的情况下，因自身发展需要申请提高容积率的改造。 第二，三旧改造主体的确定。 （一）政府统一规划、统一改造项目主体的确定。 1、政府收回用于公益用地，统筹安排确定改造主体。 原址已规划控制为道路、绿地，或非盈利性城市基础设施和公共设施建设的用于公益用地，由政府依法收回给予补偿，并由政府指定改造和建设主体。改造后剩余的土地，纳入政府储备，由政府统筹安排使用。 2、政府按统一规划收回储备土地，统一公开出让确定改造主体。 凡属政府统一规划、统一改造的范围内的用地，由政府统一收回储备，统一以招标拍卖挂牌方式出让，确定改造主体。收回储备的用地，原则按拆迁安置补偿标准进行补偿，鼓励原土地权属人将土地纳入政府储备，并享受相应的激励扶持政策。 （二）自主改造型项目改造主体的确定。 1、企业自行改造，协议出让确定改造主体。 （1）在政府统一规划成片改造范围外的单宗改造项目，可由原土地使用权人申请经批准同意、按规定缴交土地出让金后，以协议方式出让，自行组织实施改造。 （2）在政府统一规划成片改造范围内的项目，应由政府统一改造。但同时符合以下四项条件的原土地使用权人，经向市三旧办提出申请批准后，也可实施自行改造： 申请自行改造的原土地面积原则上不少于20亩；申请自行改造的原土地至少构成一个完整的单元规划；申请自行改造的项目必须符合成片规划和单元规划功能要求；改造主体必须承担政府在成片改造中对相关公共配套设施的建设和拆迁安置补偿的责任。 2、集体经济组织自行改造，协议出让确定改造主体。 在旧村庄改造中，符合农村集体经济组织自行改造条件的，可以协议方式出让，以自筹集资金自行改造或成立项目公司引入社会资金合作改造。合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益分配等内容必须召开村民大会或村民代表大会通过。 （三）市场主体收购型项目改造主体的确定。 市场主体可以收购政府统一规划成片改造范围外多宗土地，进行分散归宗，按规定缴交土地出让金后，以协议出让的方式确定由该市场主体改造。 第三，三旧改造项目的拆迁补偿和安置。 （一）实行自行改造的三旧改造项目，按规定缴纳土地出让金后，拆迁补偿和安置费用按经批准的三旧改造方案确定的预算，由财政部门在土地出让收益中支付给改造主体。拆迁补偿和安置费用预算大于应补地价或自行拆迁安置实际费用超出批准的预算的，超出部分由改造主体负担。 （二）镇政府主导改造的三旧改造项目，拆迁补偿和安置后形成净地再出让的，拆迁补偿安置工作由镇政府负责，所需费用由镇政府支付。镇政府为拆迁补偿和安置支付的费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给镇政府。 （三）引入社会资金参与改造的三旧改造项目，由拆迁单位前期投入的拆迁补偿和安置费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给镇政府，镇政府再支付给拆迁单位。 （四）三旧改造项目实施拆迁前，由市三旧改造办委托具有相应资质的房地产评估机构对该项目所需拆迁补偿和安置费用进行评估核算，经改造主体和市三旧改造办确认后作为改造项目的拆迁补偿成本。 七、相关配套政策和优惠措施第一，规划建设措施。 （一）三旧改造项目建设用地规划条件按下列规定办理： 三旧改造项目建设用地规划条件以该地块所属片区的控制性详细规划或三旧改造控制单元规划为依据办理。 1、规划为工业、仓储用地的，项目用地可按规划确定的各项指标确定用地规划条件。 2、规划为商业、居住等用地的，项目用地参照规划确定的指标确定规划条件，其中用地容积率可按规划确定值增加20%，其他指标保持不变。为改善旧区内商业配套，对居住用地的配建商业建筑面积占地块总建筑面积的比例可适当提高，但不得超过45%，超出15%的部分免收商业超容补地价。三旧改造项目用地用于房地产开发的，原则上用地面积不低于20亩。 3、三旧改造项目用地位于城市风貌保护区、生态保护区、城市主要河流两侧100米范围内、临近自然山体100米半径范围的，必须按该地块所属片区控制性详细规划确定指标确定规划条件。 4、规划为公共服务设施用地、市政基础设施用地、道路、城市绿地的，三旧改造项目用地不得改变规划确定的用地功能，其用地由市（镇、区）财政进行收购或置换。 （二）三旧改造项目规划报建按下列规定办理： 1、原房屋建筑主体结构不变，使用功能不变，进行建筑外立面改造、增加建筑消防设施、改善建筑物服务设施的，可直接办理规划报建，对增加部分可免缴城市基础设施配套费。 2、原房屋建筑主体结构不变，经改造后面积不变但在原房产内从事现代服务业的，不视为改变土地用途，可以直接经营，规划部门只办理建筑物转功能，并只收取城市基础设施配套费。若申请转商业功能，则须按法定程序办理用地转功能手续。 3、原房屋建筑主体结构不变，经改造后（面积不变）作为经营性房地产、旅业使用的，则须先办理用地转功能手续，完善用地手续后，方可办理建筑物转功能，并按相关规定收取费用。 4、属拆旧建新的项目，建设单位在办理规划报建时须提供原建筑物房产证，并由市三旧改造办确认拆迁前原有房产面积，在缴费通知单中明确原房产面积及新建建筑物建筑面积，新建面积在原房产面积3倍以下的部分，可免缴城市基础设施配套费。 5、城中村、旧村庄进行成片改建（面积不小于20亩），建设多（高）层住宅、商业建筑，用于解决村民居住、村集体物业和村集体公共设施的，可免收项目的城市基础设施配套费和公建配套费，容积率在2.5内的免收超容补地价。面积20亩以下项目的属镇分成部分城市基础设施配套费和公建配套费可享受优惠，具体须报镇政府审批。 第二，激励扶持政策。 （一）用地手续方面。 1、经批准实施的成片改造三旧项目，涉及多个转让地块且使用年限不统一的，以原批准最长的土地使用期限作为成片改造项目用地的期限，不需补缴出让金。若按地块的用途对应法律规定的使用年限，申请从批准改造之日起重新计算使用期限，应按规定缴交延长土地使用期限的出让金。 2、经批准实施的三旧改造项目地块涉及多种类型土地权属（如宅基地、划拨用地、出让用地及持有上世纪五、六十年代权属证书等）及用途的，先由所在镇政府理清相关的产权问题后报市国土资源部门按相关规定办理权属及用途统一的土地使用证，涉及土地征收、补出让或转功能等，需按规定补交相关费用。 3、符合完善历史用地手续相关规定的用地免土地利用年度计划指标，不需缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。 4、三旧改造范围内涉及农用地转为建设用地的，土地利用年度计划指标由市政府优先安排。 （二）财政扶持方面。 1、三旧改造过程中，原属国有企业旧工业用地和农村集体建设用地，经市或镇政府依法收回或征收后出让的，土地受让者将地价款缴入国库后，由市财政局全额返还给镇（区）（只限三旧成片拆迁改造），镇政府可从土地出让纯收益中不高于60%、不低于30%返还给企业和农村集体经济组织，专项用于支持企业发展和原农村集体经济组织发展。 2、对于改变土地用途或改变土地使用条件补缴地价的，按两种用途或两种使用条件的基准地价差征收出让金，镇政府从中取得的土地出让纯收益中不高于60%的部分可用于统筹使用。 3、对于完善历史用地手续后协议出让的，由市三旧改造办认定土地取得成本后，镇政府从中取得的土地出让纯收益中不高于60%、不低于20%返还土地使用单位。 4、实行先收回后出让的用地，可以在该用地公开出让后，由镇政府在其取得的土地出让纯收益中提取50%（划拨用地为30%）用于补偿原土地使用单位。 八、注意问题1、在土地出让时，申请改造主体应与镇签订改造协议，明确旧建筑物拆除时间、动工建设时间、完成时间、义务和责任，并将该协议作为市国土局与改造主体签订的土地出让合同的附件，由市国土局和镇共同监督执行。 2、改造过程中，改造主体需利用土地进行抵押融资的，抵押资金必须全部用于该项目的改造建设，并设立专门账户，做到专款专用，确保改造项目顺利推进。 3、因不可抗力、改造主体自身等原因导致改造项目确实无法按时动工或完成的，镇政府可按改造前土地用途的基准地价收回土地使用权。 九、其他规定 （一）本实施细则自颁布之日起施行。 （二）本实施细则中未尽事宜，以xx市三旧改造实施细则为准。 （三）本实施细则解释权归镇三旧改造工作领导小组。第11页 共11页