蓝光深度研究报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,蓝光企业深度研究汇报（精华版）,2013,年,8,月,说明：,1,、本报告所呈现的内容完全脱离了之前锐理提供的,蓝光深度研究报告,，是专门为最后一次高层汇报所准备的，全部都是“干货”没有“水分”；,2,、之前锐理提供的,蓝光深度研究报告,在后继已做了补充完善，尤其是对贵司所关心的一些问题做了大量的补充分析，本报告就不再另行补充。,带着问题看蓝光：,问题,1,蓝光的核心竞争力到底是什么？,问题,2,蓝光的组织机构如何？又是如何高效运转的？,问题,3,蓝光如此快速的扩张，资金问题是如何解决的？,问题,4,蓝光的战略布局到底如何？还会扩张哪些城市？,问题,5,蓝光拿地前如何做经济测算？为什么他们敢拿那么高价的土地？,问题,6,蓝光的产品研究如何做的？产品研发中心到底如何运作？,问题,7,蓝光那么多的项目如何进行营销管理？,CRM,部门到底是什么？,问题,8,蓝光,现成功的商业运营模式是怎么样的,？,问题,1,蓝光的核心竞争力到底是什么？,问题,2,蓝光的组织机构如何？又是如何高效运转的？,问题,3,蓝光如此快速的扩张，资金问题是如何解决的？,问题,4,蓝光的战略布局到底如何？还会扩张哪些城市？,问题,5,蓝光拿地前如何做经济测算？为什么他们敢拿那么高价的土地？,问题,6,蓝光的产品研究如何做的？产品研发中心到底如何运作？,问题,7,蓝光那么多的项目如何进行营销管理？,CRM,部门到底是什么？,问题,8,蓝光,现成功的商业运营模式是怎么样的,？,带着问题看蓝光：,蓝,光的,核心,竞争力,蓝光,通过,建立,“三会制度”,：“经济技术委员会、战略管理委员会、财务预算及投资管理委员会”对所有的战略、经营及重大管理事务进行评审和,决策,。,战略层面,战略的设计能力、战略的制定能力、战略的执行能力。,例如：蓝光,3X3,战略，即,9,年千亿战略，目前实施状况已修改为“,5,年千亿战略”,执行层面,资源的整合能力、商业规划及招商能力、运营管理能力及基础管理和服务能力。,蓝光集团与其他企业的一个不同的能力就在于“多业权商业地产的经营管理和服务”；,管理层面,严格、刚性的计划管理和绩效考核；,后续人才梯队的培养；,经营风险、法律风险的合理有效规避的能力等。,问题,1,蓝光的核心竞争力到底是什么？,问题,2,蓝光的组织机构如何？又是如何高效运转的？,问题,3,蓝光如此快速的扩张，资金问题是如何解决的？,问题,4,蓝光的战略布局到底如何？还会扩张哪些城市？,问题,5,蓝光拿地前如何做经济测算？为什么他们敢拿那么高价的土地？,问题,6,蓝光的产品研究如何做的？产品研发中心到底如何运作？,问题,7,蓝光那么多的项目如何进行营销管理？,CRM,部门到底是什么？,问题,8,蓝光,现成功的商业运营模式是怎么样的,？,带着问题看蓝光：,四川蓝光实业集团有限公司组织架构图,（,2012,年,12,月版本）,本报告重点,本报告次重点,蓝光集团产业结构现由四大板块构成：房地产开发板块、资产管理板块、绿色健康饮品板块和生物药业板块。,四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图,（全图）,第一层级,第二层级,第三层级,四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图,（第一层级）,最高权利及决策机构体系,四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图,（第二层级）,第二层级中，总裁下辖,11,个,中心；,蓝,光集团的“中心制”将所有责、权、利高度集中，负责具体执行及目标达成；,这也是蓝光集团总部人员少，而工作高效的一个原因；,11,个工作决策中心,四川蓝光和骏实业股份有线公司组织架构图,（第三层级）,第三层级为分公司层级；,即使是分公司，也分为两类：“区域公司,”,及“城市公司”；,区域公司所管项目分布较为广泛，根据项目所在区域及属性进行分类管理（如文旅公司）；,城市公司只负责管理当地所属项目，且项目个数较少，产品体系较为简单；,所有分公司只负责项目后期具体的“执行”，而无前期“决策”的职能及权利,；,四川蓝光实业集团有限公司组织架构图,（,2012,年,12,月版本）,本报告重点,本报告次重点,蓝光集团产业结构现由四大板块构成：房地产开发板块、资产管理板块、绿色健康饮品板块和生物药业板块。,四川嘉宝资产管理集团有限公司组织架构图,（全图）,蓝光集团总部,四川嘉宝资产管理集团有限公司组织架构图,（决策及权利层级）,嘉,宝集团负责蓝光集团物管、商管、高尔夫球会等三大板块的运营管理；,第一层级是嘉宝集团的最高决策层级；,下设三个管理委员会及一个客户研究院；,总裁直接向总部董事长（杨铿）汇报工作。,管理委员会,四川嘉宝资产管理集团有限公司组织架构图,（管理及后台支持层级）,本层级为嘉宝集团的管理及后台支持部门；,嘉宝也下设,6,个中心，分管商业规划、战略、品质管理、财务和监察审计；,嘉宝的,“商业规划中心”,要配合和骏前期拿地的考察、商业定位及规划、产品设计建议等；,嘉宝的“品质管理中心”主要为保障后期的物管服务品质；,6,个工作中心,四川嘉宝资产管理集团有限公司组织架构图,（业务板块）,嘉宝的业务板块只保留了三个：,观岭休闲公司（高尔夫球会）、住宅物管公司、商管公司；,营销代理公司名存实亡，人员已经划归和骏实业；,自主商业品牌还在实验中，主要是为了自己的自有资产增值而增设；,问题：,蓝光如此多的“中心”，如此庞大的机构，是如何高效运转的？,蓝光和骏,总部现仅有,200,多人,；,负责全国接近,46,个项目超过,900,万方,的开发运作及管理；,所有的研究、决策、策划、运营、管理都集中在总部进行；,杨铿语录：从“强人政治”到去个人化“法制”,杨铿：,蓝光的执行能力很强，基础文化很好。我们提出了,“,只用志同道合的人,”,，也就是说，作为企业、公民，在现代社会要发展生存，就要有适应社会发展的价值观。挡道的，肯定不行。一个企业，如果想快，有人快不起来，那就掉队了，如果已经成为障碍，就只有淘汰。,杨铿：,我认为最根本的东西，还是对战略的把握,。还有管理基础、企业根深蒂固的文化、企业的价值观。,蓝光坚持的是市场化，所有项目，都公开拿地,，产品能力得到了市场充分的认同。在现在的市场环境下，我们仍能做到供不应求。另外，,蓝光的团队有很强的执行力,，蓝光提供,有竞争力的薪酬，设置有效的激励机制、公平机制,，我们今天的团队能打硬仗，能干大事，我相信你们走进这个公司就可以感受到蓬勃的生机。,杨铿：,法治，而不是人治，主要是靠规则。,培养制度权威，而不是个人权威。我们讲究正文化，正能量，这个概念，我是五六年前就提出的。,杨铿：,管理,去个人化，一个企业如果纯粹只靠老板忽悠，永远不是一个好企业。如果有很好的机制、团队，有很好的战略，即使老总出差几个月，公司还能很好地发展，这一定是个好公司。如果老板半个月一周不在就乱套，即使企业表现还可以，那也是假象。,杨铿：,我已经有五六年不管财务，财权全部下放，我只看指标，看净利润。,我的主要心思是关注战略和团队,。,蓝光管理解读,初探“蓝光管理”之,人力资源管理,蓝光总部人员相对精简，工作效率非常高，基于对“蓝光速度”及“蓝光内源性动力”的研究，我司深访了蓝光集团总部,HR,中心总经理，以下是对深访部分,精华的总结：,企业文化：,蓝光所倡导的企业文化就是,高效率、奉献、令行禁止、以结果为导向,。,蓝光的企业,文化,就是杨老板,要,的文化,，企业什么样的特质，什么样的氛围，,都跟杨老板有关,。挂到墙上的口号要落实到人身上,，,核心管理团队的一把手就要符合企业文化。,在,选人,用人上,，,蓝光,都是,“,只用志同道合的人,”,，用,愿意加班的人，愿意跟企业一起成长的人，新员工,会,受,公司,氛围影响，受部门一把手影响,，都会努力加班不调休不要加班费，一切工作以工作结果为导向,；,倡导奖罚分明，没有任何的例外也不讲,“,所谓的人情,”,，一切以制度为准则。,蓝光高效运转的,核心是,蓝光所倡导的,企业文化,及,奖惩、晋升淘汰制度。,蓝光管理解读,初探“蓝光管理”之,人力资源管理,如何,制定业绩增长目标,？,纵向,对比，跟,去年,自己的业绩,对比,。,横向,对比，和行业内优秀的标杆企业对比,。,同行业,、同产品之间对比，提高效能是必须的,。,蓝,光的增长速度很快，,去年,增长了,百分之六,十，而,今年,较去年又,增长了,百分之,七十。,2013,年,蓝光,的,主题是,“,突破、创新、亮剑精神,”,。,蓝,光的用人理念：,只用志同道合的,人,，,希望,自己的团队是个精干高效的团队，而不是很臃肿的团队。,员工必然希望做事的人越多越好，但作为企业管理者，肯定希望企业员工是优秀的,。,用人方式是“,3,个人,拿,4,个人的,工资,，,做,5,个人的,工作,”,。,蓝光管理解读,初探“蓝光管理”之,人力资源管理,内部,竞聘,制,：,现阶段,因,蓝光,业务扩张,太快,，需要,大量的,管理人员，,公司实行,公开竞聘,制,，,连,总经理都拿出来竞聘,。,开放,公平，只要有能力,就上,，杜绝关系文化,、,政治,文化,，,蓝光也是没有裙带关系的私企。,蓝光管理解读,初探“蓝光管理”之,人力资源管理,职务,晋升制：,每位员工,每年,都有一次,晋级加薪,的机会，只要每次考核都达到优秀，就会被升职加薪，员工对此非常看重，都会努力的付出争取。,考核,的末尾淘汰制,：,所有,部门的人员都会每半年进行一次考核，强行排序，对于最后一名原则上是降职降薪。年终考核实行末位淘汰制，年终若还排末位就只能辞退。,连各中心总经理也会被如此考核,。,“三起三落”的高管在蓝光都很正常。,高额,奖励及惩罚,：,蓝,光每个新项目开盘成功就会有,几十万的团队奖励,，分到每个部门每个人的头上也就几千块，,但是让每个员工都感到付出就有收获。但如果开盘失败，就会有相应的惩罚，责任人,被罚,1,万,2,万,都,很正常,，,而所有奖惩都会在,OA,上都,被,公,示出来,。,蓝光管理解读,【,企业文化,】,蓝光的企业文化带有很强,杨铿个人的痕迹,，重赏重罚，末位淘汰,蓝光管理解读,蓝光较早确立了企业管理体系，并尝试走市场化发展道路，但本身脱离不了杨铿个人的痕迹。企业在重大问题上由老板或一把手拍板，是很多企业存在的问题。,蓝光是一个有老板的企业，它的文化就是老板的文化，但在市场化程度和内部管理机制等方面与市场化程度同样很高的万科有相似之处。,公开竞聘,领导带头,奖励机制,经常宣讲,末位淘汰,所有岗位进行公开竞聘，包括总经理岗位，杜绝关系文化、政治文化；,房产公司人员流动性较强，需在各公司经常性进行企业文化宣讲；,企业文化依靠各公司各层领导带领营造氛围，员工受氛围和领导影响，而非空喊大话；,根据业务完成情况派发奖励，如开盘奖励等，必要的激励机制是企业文化建立的保障；,每半年部门内部、部门之间、公司总经理考核排序，末位进行淘汰。,杨铿,旨在营造一种公平向上的企业氛围，自上而下的推动蓝光高效高能的运转,问题,1,蓝光的核心竞争力到底是什么？,问题,2,蓝光的组织机构如何？又是如何高效运转的？,问题,3,蓝光如此快速的扩张，资金问题是如何解决的？,问题,4,蓝光的战略布局到底如何？还会扩张哪些城市？,问题,5,蓝光拿地前如何做经济测算？为什么他们敢拿那么高价的土地？,问题,6,蓝光的产品研究如何做的？产品研发中心到底如何运作？,问题,7,蓝光那么多的项目如何进行营销管理？,CRM,部门到底是什么？,问题,8,蓝光,现成功的商业运营模式是怎么样的,？,带着问题看蓝光：,问题：,蓝光快速的扩张，资金问题是如何解决的？,蓝光现在监控考察了,50,多个城市,；,准备继续,布局,30,个城市,；,2012,年投入,100,亿,拿地，,2013,年投入,150,亿,拿地；,蓝光的资金渠道主要来自以下几个方面：,1,、自有,资金,：,靠快销项目回款，占比,35%,左右；,2,、,银行贷款,：,部分战略合作银行提供低息贷款，占比,1,0%,左右；,3,、合资开发（近两年才启动,）,：,现阶段能查到的项目有,5,个，合作方提供的资金占比,5%,左右；,4,、对赌,基金,：,近几年主要的资金来源，占比,50%,左右；,可以说蓝光,现阶段基本上是在玩“别人的钱”；,蓝光,的资金渠道一直为人诟病，可能会成为它迈向“中国蓝光”的制约瓶颈，因为蓝光并未成为“资本社会化”的蓝光，这也是所有民营企业的,通病,；,蓝光投资解读,蓝光多方融资，创建融资平台，解决资金瓶颈问题。,已知融资额高达,120,亿，总资产,212,亿元，负债率,65%,以上。,2010,年,3,月，蓝光与一家名为,美国普凯的私募股权投资基金,签署合作协议，共同投资位于成都南门,CBD,核心区域的“公馆,1881”,项目；,2010,年,6,月，蓝光将旗下上市子公司,“迪康药业”的,1000,万流通股质押,予“,中铁信托,”，以这部分流通股的收益权为基础的信托基金宣告成立，得到,1,年期,5000,万元,资金；同时，中铁信托,2,年期约,2,亿元,人民币信托基金，用于投资蓝光地产位于自贡新城区的项目；,2012,年,11,月，与,歌斐资产管理有限公司,合作，成立,“歌斐蓝睿”地产股权基金,，计划三年内为蓝光募资,100,亿元,以上，助力加速扩张。首期,15,个亿,已到位，专门支持,COCO,金沙项目二期；,2012,年,12,月，与,中铁信托,合作，成立了,20,亿,元的集合资金信托计划，期限,2,年，预期年收益率,10%12%,；,2012,年至今，一直在与,金石投资,等金融机构接洽，但未传出具体的合作信息；,2013,年蓝光地产专门成立了一个,资金管理中心,，就是为了推进“,地产,+,金融”战略,，通过多种创新模式实现资本介入拿地，运用资本杠杆，提升公司的拿地能力，并与,诺亚财富、平安信托、中铁信托,等机构结成合作联盟；,蓝光投资解读,截至今年,3,月蓝光地产,总资产,212,亿,元，总负债,139,亿元，,负债率,65%,，账面,资金,22,亿元,，短期还款压力不大。,2012,年二季度末，蓝光地产负债率仅,58%,，不到一年负债率已提高了,7,个百分点。,蓝光历年融资额统计（不完全）,融资时间,合作方,融资金额,融资条件,备注,2010,年,3,月,美国普凯的私募股权投资基金,不详,项目合作,公馆,1881,项目,2010,年,6,月,中铁信托,1,年期,5000,万,迪康药业的,1000,万流通股质押,2,年期,2,亿,项目合作,自贡新城区的项目,2012,年,11,月,歌斐资产管理有限公司,3,年,100,亿,成立,“,歌斐蓝睿,”,地产股权基金,首期,15,亿支持,COCO,金沙项目,2012,年,12,月,中铁信托,2,年,20,亿,成立集合资金信托计划,预期年收益率,10%12%,2013,年年初,诺亚财富、平安信托、中铁信托等机构,不详,结成合作联盟,推进,“,地产,+,金融,”,战略,合计,122.5,亿以上,蓝光投资解读,【,蓝光迪康,】,迪康药业对于蓝光而言，更像是“有意栽花花不开,无心插柳柳成荫”,2008,年,6,月，蓝光集团以拍卖形式受让迪康药业,5251,万股，,成交价款仅为,3.22,亿元,，筹备借壳上市。,受政策影响，未能实现借壳上市。,蓝光,将,迪康药业股权绝大部分抵押给,招商银行,、,光大银行,以换取买壳所花的约,3,亿元资金。,2011,年前后，蓝光屡次曝出资金链紧张的问题,。,蓝光采取减持迪康药业股份来套现的解决办法，经过六次减持蓝光的持股比例由,29%,下降至,13.97%,，仍是第一大股东，套现达,4,亿元,。,蓝光入主迪康药业前后投入数千万元的银行利息和财务成本，而三年后,所获的,是,超过,4,亿元的现金以及近,11,亿元的股权市值,。,蓝光投资解读,【,阶段性集团战略,】,目前蓝光提出以集中化、高周转,+,中利润的运作模式实现地产,+,金融的发展战略,杨铿,在蓝光,2013,年半年总结会议上围绕蓝光,“,九年千亿,”,的目标，再次提到集中化、高周转,+,中利润的运作模式，地产,+,金融的发展战略,经营变革,产品,市场及营销,投资,管理变革,融资,人力资源及企业文化,母子公司管控,259,工程,信息化建设,战略合作伙伴,品牌及客户管理,8,月,15,日蓝光旗下迪康药业公布重大资产重组停牌公告，宣布蓝光集团,“,再次融资,”,开启，蓝光此次上市是否能够成功，还未可得知。,蓝光投资解读,问题,1,蓝光的核心竞争力到底是什么？,问题,2,蓝光的组织机构如何？又是如何高效运转的？,问题,3,蓝光如此快速的扩张，资金问题是如何解决的？,问题,4,蓝光的战略布局到底如何？还会扩张哪些城市？,问题,5,蓝光拿地前如何做经济测算？为什么他们敢拿那么高价的土地？,问题,6,蓝光的产品研究如何做的？产品研发中心到底如何运作？,问题,7,蓝光那么多的项目如何进行营销管理？,CRM,部门到底是什么？,问题,8,蓝光,现成功的商业运营模式是怎么样的,？,带着问题看蓝光：,蓝光发展战略地图：监控了将近,50,个城市，以发展以一、二线城市为主,重点发展区域,重点发展区域,西南,大本营,不考虑区域,不考虑区域,不考虑区域,次重点发展区域,以西南为大本营,；,重点发展区域：,长三角、环渤海湾区域；,次级,区域：,中原城市集群，有机会就入市；,不考虑的区域：,珠三角,、,东北、西北、西部地区；,杨铿：,“,蓝光的全国布局一定是向环渤海、长三角、西部三个区域集中，这三个板块的投资力度和密度都会加大。,”,蓝光战略解读,蓝光地产发展布局：,已在,11,个城市拿地做项目，计划新进入全国,30,个城市，包括天津、大连、沈阳、上海、南京与杭州等地,1,、立足西南，夯实基础：,以成都为中心，重点发展重庆和昆明,二,线城市；,2,、发展延伸、战略布局：,华北、华东、华中一线及重要二线经济城市，主要有北京、青岛、长江三角区之杭州、无锡，华中经济区之武汉、长沙,等。,3,、土地储备充足，继续全国化：,2012,年,100,亿、,2013,年,150,亿土地储备，在全国,30,个城市设立办事处，专门负责土地拓展（已经实施中）。,正在设立办事处的城市,已经拿地有项目的城市,蓝光战略解读,近期必须拿地的城市有：,合肥、武汉、,苏州、杭州,、,大连、天津,30,个城市的办事处的工作人员以当地人为主，,8,月底全部到岗,30,个办事处,有,50,多,人,，全部都是投资发展部的编制，要求及工作内容如下：,必须是男性，能喝酒。了解当地房地产市场、懂产品、懂政策法规，有一定的人脉资源。,工作内容：,重点,考察这个城市的一些关键,问题,：,1,、这个城市,对于,蓝光,快,销型,产品,在规范上,有,无大的障碍,，,比如,政府规定,（必须要封顶才能销售）、,银行,放款,条件,（放款比例是多少）,等,，,必须,要进行全面,的,深入,了解,，判断能否支撑蓝光在这个城市做快销模式（资金周转率）,；,2,、,这个城市,是否,符合蓝光快销刚需产品,80/20,原则，购房群体是否充足；,3,、对城市进行详细的全面的,调研,，城市准入研判（这一般,由,外联合作单位,完成,）,；,蓝光利用,“自身办事处”,+,“当地合作伙伴”,的模式，能够快速的了解当地市场情况，能够快速的做出决策（一般设立办事处之后,1-2,个,月就要拿地）。,两条线并行的方式提高了蓝光投资发展的工作效率,。,蓝光战略解读,问题,1,蓝光的核心竞争力到底是什么？,问题,2,蓝光的组织机构如何？又是如何高效运转的？,问题,3,蓝光如此快速的扩张，资金问题是如何解决的？,问题,4,蓝光的战略布局到底如何？还会扩张哪些城市？,问题,5,蓝光拿地前如何做经济测算？为什么他们敢拿那么高价的土地？,问题,6,蓝光的产品研究如何做的？产品研发中心到底如何运作？,问题,7,蓝光那么多的项目如何进行营销管理？,CRM,部门到底是什么？,问题,8,蓝光,现成功的商业运营模式是怎么样的,？,带着问题看蓝光：,【,拿地坚持市场化,】,蓝光坚持走纯市场化道路，通过招拍挂形式拿地，,2005,年,-2013,年,7,月期间其土地拍卖获得率达,85%,2005-2013,年,7,月期间，蓝光共通过招拍挂获得,34,宗土地，其中拍卖获得,29,宗，拍卖获得率,85%,。,一直以来，蓝光基本通过招拍挂形式拿地，走纯市场化道路。其高层认为通过招拍挂形式拿地,“,更干净，更安全，不需要勾兑关系,”,，,规避了一些与政府和地方融资平台方面的风险，以及将来可能在金融环境上产生的风险。,2008,年之前蓝光一直在成都及省内拿地，,2008,年在北京及重庆获取高价地块；,蓝光因为有了,2008,年的经验，,2011,年则开始大规模拿地,；,2005,年至今，蓝光一直坚持走市场化道路，基本不与地方政府,“,勾地,”,。,蓝光投资解读,蓝光项目的利润主要来源于商业，对于,8,倍的资金杠杆自认为并不算高。,“,蓝光,集团拿地注重和城市的发展、规划紧密结合在一起，有可能在一定时间它的拿地成本很高，个别溢价率甚至超过,50%,，但是从拿地到销售到变现回笼的时间就已经抵消了一部分的风险，同时注重商业项目的配套开发，从经济总量来看（不是面积），住宅与商业的比例甚至会达到,1:1,，所以尽管拿地成本很高，住宅的销售并非最高，全靠商业,。,”,蓝光某高管总结,拿,地模式：,主要以公开竞拍的方式，也有部分是合作开发（这部分一般不对外宣传,）,；,资金杠杆：,对于现阶段的蓝光，他们认为,“,在,发展顺风、高流转的情况下，,8,倍系数不算高,。,”,蓝光投资解读,【,拿地战略,】,蓝光高溢价拿地，既有对于市场发展和自身能力的信心，也有阶段性战略考虑，但同时伴有非理性的企业风险,蓝光拿地观点,市场逐渐透明化,，政府对于土地资源管控严格，土地市场竞争激烈，过去拿地后依,靠区域规划,发展，土地会大幅增值的,情况基本不,会再,存在，,至少,不会成为普遍,现象。,除已进入城市，战略中心对,40,多个城市保持关注,;,投资发展中心初选,30,个城市，进行快速调研。,根据区域市场环境做出预期；,进行充分验证和测算。,不以城市为选择标准，但人口少于,30,万的城市不会进入；,以项目为选择标准，选择与自己当前产品线匹配的市场进入。,关注阶段,选择阶段,准备阶段,拿地阶段,拿地不以单个方面计算收益，而以项目整体拉通计算；,前期测算支撑，拿地即刻形成方案报建。,目前,杨铿,提出高周转发展模式，且当前市场支持刚需产品实现高周转；,高周转是根据市场情况制订的产品战略，未来也可进行调整；,每个城市每个板块需求不同，从客户深入考虑产品线是否匹配，再进行拿地；,根据开盘去化率、持续销售情况考虑产品是否可以复制。,目前蓝光依赖银行、基金、借债维持资金链，融资成本过高，且难度越来越大，蓝光急于扩大规模，实现上市；,现阶段蓝光高溢价拿地，但拿地区域均较成熟，与蓝光产品匹配，销售预期较好，能实现资金迅速回笼；,当前蓝光高周转,+,中利润运作模式，整体考虑盈亏，侧重商业，支撑当前高溢价拿地。,蓝光速度快，土地存量少；,运营、工程管理、刚需产品设计能力强，控制成本和产品总价；,依靠企业信用提高周转；,赌预期，对未来整体市场过分乐观。,市场乐观观点,阶段性战略观点,企业风险观点,蓝光近期四处高溢价抢地，个别项目并不挣钱，但蓝光目前的战略在于,“,规模迅速扩大、维持现金高周转、其他城市复制,”,，对于其拿地考量应从以下三个方面看待,蓝光投资解读,【,高溢价拿地分析,】,蓝光一再高溢价拿地，主要源于高水平的成本管控和融资压力下的被逼无奈,成本控制能力,土地,产品研发,工程管理,营运流程,刚需产品,基金债券,银行融资,业绩评估,规模优势,销售进程,不断拿地,土地价值保证,高溢价土地,基金债券,银行融资,高融资成本,缩短开发周期,低利润产品,不追求利润，追求产值，扩大规模，保证资金,蓝光阶段性的发展目标是扩大企业规模，既有企业发展的考虑，也有资金压力下的被迫。,蓝光投资解读,蓝光的拿地指标评审指标,蓝光的指标主要有以下几个：,股东连环收益,项目自身的现金净利率和自然净利率,内部收益率,（,IRR,）,蓝光的,IRR,指标底限在,50-60%,左右,蓝光认为,IRR,指标其实是一个“伪命题”，因为,IRR,是工业项目的内部收益率，一般工业项目要十多年才能打正，而蓝光在,拿地后,4,个,月,后,就可以开盘，而开盘,2,个月后现金流就打正了，自有资金回正,收益率计算方式就不一样了。,蓝光一般的项目内部收益率都可以达到,60-100%,，有些甚至可以达到,200%,多。,蓝光投资解读,【,高溢价拿地,】2005-2013,年,7,月期间，蓝光共通过拍卖获得,27,宗土地，平均楼面地价,2460,元,/,平米，平均溢价率高达,70.94%,呈现项目,土地位置,区域,环域,交易方式,交易时间,用地面积,(,亩,),土地用途,起拍价,(,万元,/,亩,),成交单价,(,万元,/,亩,),成交总价,(,亿元,),计算容积率,成交楼面地价,溢价率,蓝光,coco,锦绣,成华区保和乡胜利村,2,、,3,、,4,、,12,、,13,、,14,组,成华区,三环绕城,拍卖,2007-9-14,133.41,住宅兼容商业,280,1270,16.94,5,3810,353.57%,蓝光凯丽香江,锦江区琉璃乡麻柳湾村二组,锦江区,二三环,拍卖,2007-7-20,49.56,住宅兼容商业,400,1385,6.86,5,4155,246.25%,-,成都市武侯区半边街、白佛村,武侯区,三环绕城,拍卖,2013-6-5,99.1,住宅兼容商业,550.03,1337.87,13.26,2.9,6920,143.24%,蓝光公馆,1881,高新区南部新区丰收村三,组,高新区,二三环,拍卖,2009-9-29,60.2,住宅兼容商业,500,1200,7.22,3.8,4737,140.00%,-,成都市武侯区半边街、白佛村,武侯区,三环绕城,拍卖,2013-6-5,35.27,住宅兼容商业,550.03,1314.67,4.64,2.9,6800,139.02%,蓝光凯丽豪景,金牛区营门口乡化成村一组,金牛区,二三环,拍卖,2006-01-13,38.11,住宅兼容商业,350,750,2.86,4.2,2679,114.29%,蓝光皇后国际,上莲池横街以西、锦兴路以南,14b,地块,锦江区,一环内,拍卖,2006-01-13,10.49,住宅兼容商业,580,1230,1.29,7,2636,112.07%,蓝光凯丽滨江,高新区永安片区天府大道以东、武侯大道以北、红星路南延线以西,高新区,三环绕城,拍卖,2005-11-4,43.61,住宅兼容商业,180,368,1.60,5.5,1004,104.44%,蓝光凯丽美域,青羊区苏坡乡清江村,5,组,青羊区,二三环,拍卖,2007-1-26,38.53,住宅兼容商业,350,685,2.64,5,2055,95.71%,蓝光幸福满庭,郫县犀浦镇龙吟村,5,、,6,社,郫县,-,拍卖,2012-10-26,129.4,住宅兼容商业,420,762,9.86,4,2858,81.43%,蓝光雍锦湾,青羊苏坡乡金沙村,1,、,2,、,3,、,4,、,8,组、金牛区营门口乡黄忠村,5,、,7,组,青羊区,二三环,拍卖,2005-6-9,69.34,住宅兼容商业,160,289,2.00,1.8,2408,80.63%,蓝光,coco,国际,成华区青龙街道新山社区一、二组,成华区,二三环,拍卖,2013-3-8,115.78,住宅兼容商业,600,1080,12.50,3,5400,80.00%,蓝光金楠府,武侯区吉福村，顺江村,武侯区,二三环,拍卖,2010-12-30,54.36,住宅兼容商业,501.5,892.5,4.85,2.55,5250,77.97%,蓝光雲鼎,金牛区营门口乡化成村一组,金牛区,二三环,拍卖,2009-9-29,22.19,住宅兼容商业,650,1110,2.46,3.8,4382,70.77%,蓝光投资解读,备注：以上为溢价率最高的,14,宗土地及呈现的项目,近年高地价项目理论销售总额与项目土地总价比值对比，蓝光各项目可运作利润空间较高,排序,利润运作空间,呈现项目,板块,环域,交易方式,交易时间,用地面积,(,亩,),土地用途,楼面地价,成交总价（亿元）,住宅总额（亿元）,商业总额（亿元）,项目总额（亿元）,1,451.32%,龙湖金楠天街,外双楠,二三环,挂牌,2012-6-20,145.51,商业兼容住宅,3315,12.86,11.45,59.45(,估值）,70.9,2,297.57%,蓝光幸福满庭,-,-,拍卖,2012-10-26,129.4,住宅兼容商业,2858,9.86,19.12,20.08,39.2,3,209.46%,蓝光,COCO,金沙,外金沙,三环绕城,拍卖,2012-03-09,、,2012-12-18,180.23,住宅兼容商业,4702,16.18,24.43,25.64,50.07,4,206.47%,绿地锦天府,静居寺,二三环,拍卖,2010-4-9,138.84,住宅兼容商业,6510,18.08,36.98,18.43,55.41,5,189.77%,保利百合花园,元华,-,站华,绕城外,拍卖,2011-1-7,75.8,住宅兼容商业,5550,8.41,14.27,10.1,24.37,6,151.63%,蓝光,COCO,时代,八里庄,一二环,拍卖,2012-3-9,58.7,住宅兼容商业,4520,7.96,14.57,5.46,20.03,7,143.81%,蓝光,COCO,蜜城,内光华,二三环,拍卖,2012-6-19,54.13,住宅兼容商业,5400,6.14,11.28,3.7,14.97,8,123.99%,凌云峰阁,东大街延线,二三环,拍卖,2010-10-15,76.17,住宅兼容商业,5950,12.09,22,5.08,（估值）,27.08,9,112.73%,荣盛香榭兰庭,沙河堡,二三环,拍卖,2012-12-26,40.4,住宅兼容商业,6050,6.52,8.18,5.69,13.87,10,102.05%,保利康桥,建设路,二三环,拍卖,2010-10-15,123.48,住宅兼容商业,7300,18.03,28.6,7.83,（估算，其中商业,4.9,亿，,loft2.93,亿）,36.43,充足的利润运作空间,+,快销产品，蓝光各项目保证了高周转，以支撑蓝光迅速扩大规模。,蓝光投资解读,该地块楼面地价,5400,元,/,平米，内光华板块项目土地楼面地价和溢价率最低，具备价格优势,土地,概况,COCO,蜜城,序号,利润运作空间,拿地开盘周期,呈现项目,环域,交易方式,交易时间,用地面积,(,亩,),土地用途,溢价率,楼面地价,住宅,成交均价,土地成交总价（亿元）,住宅总额（亿元）,商业总额（亿元）,项目总额（亿元）,1,237.19%,14,个月,保利茉莉公馆,二三环,拍卖,2010/9/29,34.7,住宅兼容商业,52%,6000,12279,5.27,8.64,9.13,17.77,2,175.75%,19,个月,天晖天祥广场,二三环,拍卖,2010/12/9,25.4,住宅兼容商业,117%,8200,15565,6.64,10.52,7.79,18.31,3,174.27%,31,个月,天合凯旋天际湾,二三环,拍卖,2007/10/26,14.36,住宅兼容商业,265%,6300,13868,2.41,5.48,1.13,6.61,4,143.81%,4,个月,蓝光,COCO,蜜城,二三环,拍卖,2012/6/19,54.13,住宅兼容商业,32%,5400,11297,6.14,11.28,3.7,14.97,5,90.24%,24,个月,金阳伦敦西区,二三环,拍卖,2009/11/19,12.25,住宅兼容商业,100%,7500,13481,1.23,1.93,0.41,2.34,2012,年蓝光确定了集中化、高周转*中利润的运作模式，根据市场形势明确了以刚需住宅产品为主的产品策略，,COCO,系拿地之初即已形成完整产品体系规划，蓝光急于检验产品线市场反应，而该宗地区域成熟，土地条件符合项目需求。该宗地,2011-11-04,和,2012-04-10,两次流拍，最终由蓝光以溢价率,32%,竞得，相较同区域项目，具备价格优势，项目预计销售额,14.97,亿元，土地成交总价,6.14,亿元，有足够利润空间可供运作。,区域项目对比,拿地背景,蓝光,COCO,蜜城,保利茉莉公馆,天合凯旋天际湾,金阳伦敦西区,天晖天祥广场,该地块楼面地价,4702,元,/,平米，外金沙板块历史成交土地楼面地价最高，不具备单价优势,土地,概况,COCO,金沙,2012,年蓝光确定了集中化、高周转*中利润的运作模式，,COCO,金沙,3,月拿地，,7,月开盘，年底基本清盘，,12,月再次竞得两宗土地开发,COCO,金沙二期。相较同区域项目，单价优势并不明显，项目预计销售额,50.07,亿元，土地成交总价,16.18,亿元，有足够利润空间可供运作。,拿地背景,蓝光,COCO,金沙,中房金沙海棠,德商金沙,10,年,保利梧桐语,华润金悦湾,保利金香槟,序号,利润运作空间,拿地开盘周期,呈现项目,环域,交易方式,交易时间,用地面积,(,亩,),土地用途,溢价率,楼面地价,住宅成交均价,土地成交总价（亿元）,住宅总额（亿元）,商业总额（亿元）,项目总额（亿元）,1,432.04%,23,个月,华润金悦湾,三环绕城,拍卖,2009/10/23,168.2,住宅兼容商业,89%,3600,18890,12.11,62.28,2.15,64.43,2,231.67%,29,个月,中房金沙海棠,三环绕城,拍卖,2008/3/7,90.3,住宅兼容商业,2%,2149,7230,4.61,12.57,2.72,15.29,3,219.29%,6,个月,保利梧桐语,三环绕城,拍卖,2012/11/13,71.35,住宅兼容商业,44%,4660,8992,5.65,8.73,9.32,18.04,4,209.46%,4,个月,蓝光,COCO,金沙,三环绕城,拍卖,2012-03-09,、,2012-12-18,180.23,住宅兼容商业,49.82%,4702,8652,16.18,24.43,25.64,50.07,5,181.70%,10,个月,德商金沙,10,年,三环绕城,拍卖,2011/1/17,37.36,住宅兼容商业,0%,3160,7599,2.24,4.95,1.36,6.31,区域项目对比,该地块楼面地价,5420,元,/,平米，八里庄板块历史成交楼面地价最高，地处,2,环，区位优势明显,土地,概况,COCO,时代,2012,年蓝光确定了集中化、高周转*中利润的运作模式，该地块区域成熟度高，缺少小面积刚需产品，市场需求旺盛，符合蓝光刚需住宅产品线条件。,COCO,时代,3,月拿地，,9,月开盘，目前基本清盘。相较同区域项目，单价无优势，项目预计销售额,20.03,亿元，土地成交总价,7.96,亿元，有足够利润空间可供运作。,拿地背景,蓝光,COCO,时代,协信中心,浅水半岛,华栋云庭,序号,利润运作空间,拿地开盘周期,呈现项目,环域,交易方式,交易时间,用地面积,(,亩,),土地用途,溢价率,楼面地价,住宅成交均价,土地成交总价（亿元）,住宅总额（亿元）,商业总额（亿元）,项目总额（亿元）,1,646.72%,8,个月,浅水半岛,二三环,拍卖,2006/4/11,204.4,住宅兼容商业,0%,738,5496,5.03,33.01,4.56,（商业,2.6,，办公,1.96,）,37.56,2,465.22%,21,个月,华栋云庭,二三环,转让,2006/6/1,8.04,住宅兼容商业,60%,1000,5485,0.23,1