遵义市场调研报告-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,遵义房地产市场调研报告,2016,年,10,月,目录,一、城市背景分析,二、宏观经济分析,三、城市发展格局,四、房地产发展概况,一、城市背景分析,遵义市区位：,地处,黔、渝两地之间的核心区位,，是贵州融入成渝经济圈的桥头堡，对两地客户有一定的辐射能力。,遵义地处中国西南腹地，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。,遵义地处黔中经济圈及重庆一小时经济圈交叉覆盖位置。目前已通车的贵遵高速公路，从遵义至贵阳仅需一个半小时。随着快速铁路的建设通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时，至重庆仅需一个小时,。,遵义市依据自身北连重庆、南接贵阳的优越地理位置，根据贵州省“南下、北上、西进、东联”的开放思路，继续实施“依托黔北、紧连渝筑、面向三沿、扩大开放”的经济发展战略，积极吸引黔、渝两地投资，并有效打通两地经济、社会及文化等方面的联系。,遵义交通：,立体交通体系,2015,年基本建成,，遵义到达周边地区的时间、空间距离将有效缩短。,遵义规划“一横三纵”的铁路、“四纵三横三联二环”骨干公路网以及机场交通体系的建成，将使得遵义四通八达。,1,、铁路,：一横三纵”的铁路交通体系：一横主要指起于贵州省毕节市威宁县至湖南省吉首市的威吉铁路，三纵主要指已经建成通车的川黔铁路，规划建设的渝黔高铁以及遵义到开阳的开阳城际铁路；,2,、公路,：对外连接的“一纵一横”与遵义市域公路共同组成了“四纵三横三联二环”，总规模约,3437,公里，其中高速公路,902,公里，一、二级公路,2535,公里；,3,、机场,：遵义机场,2012,年,8,月正式通航，目前开通北京至遵义、广州至遵义两条航线，根据航空业务量预测，到,2020,年旅客吞吐量为,30,万人。,遵义机场,渝黔高铁预计,2014,年通车，届时遵义至贵阳仅需,半个小时,，至重庆仅需,1,个小时,，,2015,年贵广高铁通车后，遵义至广州仅需,5,小时,。,将实现,3,小时经济圈，“四纵三横三联二环”的公路网将实现遵义市中心城区到县（市）,3,小时、县到县,6,小时的交通经济圈。,立体交通带动城市发展，遵义市立体交通网络的形成大大减小了遵义与周边区域及各个主要城市的空间及时间距离。增加了区域人口流动量，将有效地带动地区经济发展及城市建设。,遵义城市现状：,主城区配套齐全，但城市负载能力逐渐提升。,中心城区包含,红花岗区和汇川区,，两区是目前遵义市主城区居民主要的居住、消费和娱乐区域。,城市规划密集、人口数量多，交通拥堵情况较为严重。,主城区,国贸广场,丁字口,主城交通,主城区范围示意,南白副城区,新蒲副城区,城市主城区,南部工业聚集区,城区发展：,主城区城市框架拉大，,新蒲新区、南白区并入主城区框架将带来新的机遇。,主城范围扩大。遵义市原主城区仅包括红花岗区及汇川区，通过向东扩展新蒲新区，向南扩展南白区并建设工业聚集区，形成,“一主、两副、一区”,的空间结构。,人口吸纳力增强。城市面积的扩大，以及新区经济的发展将能够吸收大量周边人口进住城区。同时，在新蒲新区及南白区规划了大面积的居住区。,中心城区东扩西控、南北拓展，形成“一主、两副、一区”的空间结构。,一个主城区：,包括红花岗区、汇川区；,两个副城区：,新蒲副城区与南白副城区；,一个工业集聚区：,以湘江工业园区、和平工业园区以及深溪、龙坪、三岔工业园区形成的产业聚集区。,规划城区范围示意,单核心扩张,多核心发展,城市群形成,目前的单核心发展模式，两城区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能。,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展。,“城市群”的发展必然是城市发展的结果。多核心发展有利于城市群的形成。,发展机遇：,由单核心扩张向城市群建设发展，,副城区城市配套设施逐步完善。,中心城区,中心城区,中心城区,新蒲副城区,南白副城区,中心城区,新蒲副城区,南白副城区,绥阳,桐梓,仁怀,城市群逐步形成。遵义市主城区规划，由单核心扩张到多核心发展再到城市群形成，将完成由单点发展，到以点带面，实现了功能区域的合理规划以及多个经济中心的相互促进。,遵义市目前处于多核心发展阶段，东部新蒲新区、南部南白区城市化建设逐步开展。,遵义目前处于该阶段,遵义市文化体系示意图,汉文化、苗文化,:,汉文化和苗文化的互相渗透形成了遵义独特的多元文化内涵：遵义市级辖区内聚居着汉族、仡佬族、苗族及土家族等多个民族，其中少数民族人口占总人口的,9%,左右；,沙滩文化、巴蜀文化：沙滩文化和巴蜀文化的融合造就遵义直爽的民风，也因此让遵义人更加具有亲渝性：贵州文化在黔北，黔北文化在沙滩。,城市文化：,文化融合提升了,四川、重庆,等周边地区对遵义的接受程度。,多文化融合。遵义市的文化遵主要体现在两大融合。少数民族人口占,9%,造就汉、苗文化的融合。沙滩文化与巴蜀文化的融合，使遵义人表现出更多的亲渝性。,遵义文化与巴蜀文化的融合将使重庆、四川地区人群对于遵义的接受度提高，促进区域贸易往来，带动更多川、渝地区人群来遵义工作或做生意。,遵义市未来城市定位,城市定位：,城市价值提升，遵义在全国的影响力增强。,充分利用遵义特有的资源、自然地理优势，烟酒茶等特色产业生产范围扩大；,随着交通网络不断完善，遵义黔北区域中心城市的影响力将扩大,辐射整个西南片区,；,工业园区的投产逐步投产将更加巩固遵义能源、新材料和现代制造业基地的地位。,国家历史文化名城和红色旅游城市；,黔北区域中心城市和绿化宜居城市；,全国名酒、名烟、名茶基地；,能源、新材料和现代制造业基地。,二、宏观经济分析,2011,年,-2015,年,5,年间,GDP,几乎翻番,，,2015,年遵义,GDP,总量达到,2168,亿元，稳居全省第二位，,人均生产总值为,35123,元，比上年,增长,12.7%,，目前低于国家平均水平，高于贵州省平均水平。,2011,年以来遵义国民生产总值始终保持在,13%,以上的增长速度。,国民生产总值,人均收入及城市化水平,2011-2015,年遵义市城镇人口人均可支配收入稳步增长，,2015,年为,24997,元,/,平米，随着经济水平的提升，,2009,年后城镇人口增长速度逐渐加快，但,2012,年遵义市户籍人口同比略有下降，房地产发展水平暂未满足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流，,2015,年遵义城镇化率,39.85%,，,远低于全国,56.1%,的平均水平,，总体来说，遵义市未来发展空间较大。,消费水平,遵义整体消费水平较低，但保持较快增速，,2015,年全市社会零售总额,639.93,亿元，同比增长,12.2,。,其中城镇消费品零售额,547.60,亿元，增长,15.3,；乡村消费品零售额,92.33,亿元，下降,3.4,。,固定投资情况,近,5,年遵义固定资产投资保持高速增长，,2015,年达到,3236.91,亿元，同比增长,26.8%,，,50,万元以上固定资产投资,2563.32,亿元，增长,24.9,。其中，第一产业完成投资,96.67,亿元，增长,42.0,。第二产业完成投资,881.56,亿元，增长,21.6,。第三产业完成投资,1243.37,亿元，增长,31.9,;,房地产开发投资,341.72,亿元，比上年增长,7.9,，其中商品住宅投资,232.02,亿元，增长,12.6,。,三、城市发展格局,遵义市行政区划图及区域职能,区域现状,红花岗（老城区）：,城市主城区，整体成熟度高，商业、商贸等配套完善，承担主要的全方位城市功能。,汇川板块：,城市扩张外延的新兴区域，区域平坦，地源广阔，商品房市场发展形成一定规模。,新蒲新区：,定位为副中心城区，位于遵义市城区东部，距离主城区,10,公里，开车,15,分钟即可到达。森林覆盖率高，是城市待开发区域。,南白区：,由遵义县的县级城市发展起来，有一定城市发展基础。,以行政、工业、居住为主。,遵义市经济、文化中心和交通枢纽中心。,副中心城区，科教、会议疗养、休闲度假、文化体育、高新技术产业、房地产业。,副中心城区，重点安排商贸、仓储、对外交通、居住和一类工业区。,南白区,新蒲,城市格局：,遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。,城市格局：,遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。,细 项,居住现状,城市老区，住房较陈旧，居住人气足，集聚大量未改善居住条件的原住民。,商业配套,遵义市区的核心商业中心，具备大型商业体及老商业街区，是市民购物的主要 场所。,基础设施,内市政配套最为成熟，医疗教育配套齐全，但交通环境较差，拥堵情况严重。,休闲资源,中心广场及湘江休闲带，休闲公共场所及设施齐全。,自然资源,凤凰山公园。,实施预期,预计,3-5,年南部形成工业聚集区。,优势：,传统城市商贸中心，集中了遵义现有各类大型商业项目,(,如：国贸、国美、百盛等,),；,目前遵义市包括优质教育、医疗等配套资源主要集中在该区域，生活便捷度高。,劣势：,城市建筑陈旧，道路狭窄，交通拥堵，城市面貌有待提升；,旧城改造力度小，居住价值提升不足，宜居性较差。,红花岗区：,遵义市经济、文化中心和交通枢纽，南部未来形成工业聚集区。,遵义国贸,遵义四中,遵义会址,优势：,汇川是城郊型特征的城市新区，遵义市政府所在地。财政投入大，城市规划较新；,全区工业基础雄厚，遵义卷烟厂、遵义烟叶公司、长征电器集团公司、贵州茅台啤酒公司和贵州海尔电器公司等大中型企业在区内入驻。,劣势：,工业企业对区域居住环境形成一定污染。,细 项,居住现状,以高层社区为主，目前社区品质及配套不断完善。,商业配套,社区商业逐步发展，已初步形成大型商业街区，生活便利，民众认可度提高。,基础设施,道路条件好，教育及医疗设施相对完善。,休闲资源,缺乏中高品质的休闲公共场所及设施。,产业支撑,工业实力雄厚，多家大中型企业入驻。,实施预期,未来,5,年着力打造国家级经济技术开发区。,市政府,师范学院,汇川体育馆,汇川区：,目前的行政中心，遵义与重庆“两江新区”合作的桥头堡。,优势：,南白区位于城市发展主轴南端，是政府规划新区，受南部新城发展政策支持，多家开发商进驻。,劣势：,新开发区域，缺乏人气和居住氛围；,城市配套发展不完善。,细 项,居住现状,以保利、中铁等打造的项目为主要居住区。,商业配套,主要以房地产开发项目配套商业街为主，未形成大型商业圈。,基础设施,基础设施不完善。,休闲资源,无休闲娱乐设施。,产业支撑,西南重要铝工业和新材料基地。,实施预期,预计,5-8,年形成工业聚集区。,南白区：,城市向南扩展的副城区，工业园聚集区。,南白区典型项目,优势：,新蒲新区是遵义市中心城区东扩发展规划的新城区，未来遵义市政府办公地、四中和遵义医学院附属医院等教育医疗配套都将迁址新蒲新区；,区内自然条件优越，市内居民对于其环境的接受度高。,劣势：,新区发展起步晚，城市配套不完善。,细项,居住现状,依托优越的自然环境规划居住区。,商业配套,商业配套匮乏。,基础设施,机场通航，未来规划有高铁站。但目前基础设施尚不完善。,休闲资源,自然生态环境优美。,产业支撑,规划新舟空港高新技术产业园区。,实施预期,预计未来,10,年后将成为遵义市中心城区政治、经济、文化中心,。,新蒲新区：,未来遵义市政治、经济、文化中心，综合性城区。,新蒲新区,规划城市建设总用地,70,平方公里，人口,70,万。由高铁片区、新蒲城市组团和新舟空港组团,(,即国家级遵义经济技术开发区东区,),三部分组成。,高铁片区,新蒲新城,新舟空港,板块,定位,居住限制,商业,配套,产业,资源,实施预期,汇川区,行政,中心,成熟城市居住区域,初步形成大型集中商业,教育、医疗配套尚未成熟,工业,矿产资源,未来,5,年着力打造国家级经济技术开发区,红花岗区,核心,商业中心,陈旧密集居住区域,成熟商业，主力消费场所,市政、商业成熟、缺乏,公共休闲设施,商贸、服务业,景区资源,预计,3-5,年形成工业聚集区,南白区,城市副中心,新兴优质居住区,多自发形成的商业街,缺乏中高品质学校，医疗配套,工业,景区资源,预计,5-8,年形成工业聚集区,新蒲新区,城市副中心,无集中居住区,无商业体系，只有沿街小商铺,机场及规划高铁站，缺乏基础设施配套,规划发展高新技术产业,自然生态资源,预计未来,10,年后将成为遵义市中心城区政治、经济、文化中心,区域规划小结,市中心发展受到空间限制，向南白区、新蒲新区方向拓展。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,近五年遵义市商品住宅供求情况,市场供量持续攀升，成交量稳定，,2013,年开始库存量剧增。,受库存积压及居民收入水平偏低影响，商品房成交价格较低。,商品住宅成交特点,100-120,产品去化最好，其次为,80-100,偏刚需型产品接受度较高；,120,以上大户型去化较差，合理的面积及总价是客户关注的重点。,典型项目分布地图,金科中央公园城,7000,元,/,中建,幸福城,3100,元,/,天蕴,南加州,5500,元,/,东欣,彩虹城,4200,元,/,祥龙御府,4200,元,/,中铁,共青湖,12000,元,/,凯莱国际,4000,元,/,别墅,高层,洋房,保利,未来城市,典型大盘,典型项目分布：,A,、典型大盘,-,-,保利,未来城市,B,、高层,红花岗区,-,东欣,彩虹城、祥龙御府,新浦区,-,中建,幸福城,C,、洋房：,红花岗区,-,-,天蕴,南加州、凯莱国际,D,、别墅：,新浦区,-,金科,中央公园城,遵义县,-,中铁,共青湖,典型大盘,-,保利,未来城市,项目地址,遵义市遵南大道中段西侧,开 发 商,保利贵州置业集团,占地面积,2200,亩,总建面积,550,万,绿 化 率,35%,容 积 率,3.0,物业类别,高层、洋房、别墅、商业、写字楼,总 户 数,5,万户,首次开盘时间,2011.10,销售进度,在售高层、洋房,价格（均价）,高层：,3600,元,/,洋房：,4300,元,/,别墅：,11000,元,/,商业：,15000,元,/,写字楼：,6300,元,/,保利,中国首个城市,运营示范区,项目价值点,大型城市综合体，集,CBD,、文化娱乐、公共服务、体育休闲、行政办公、生态居住为一体；,1,山,2,湖,3,公园自然资源，打造出多组团景观；,打造,0-18,岁教育配套；,2.5,公里西南最长商业步行街，集主题商业、购物中心及休闲中心于一体；,产品及去化,保利,未来城市各业态去化率,业态,推售货量（套）,推货面积（,）,已售套数（套）,已售面积（,）,去化率（按套数）,高层,8164,529286,7200,732148,88%,洋房,1302,182280,983,134863,75%,别墅,40,9007,6,1305,15%,商业,778,126339,635,68091,82%,写字楼,312,34634,49,5321,16%,保利,未来城市各业态户型配比,业态,高层,洋房,别墅,商业,写字楼,比例,77.0%,12.3%,0.4%,7.3%,2.9%,高层,洋房,联排别墅,2,房,70,2,房,1,06,94-256,262,209,典型户型,成交客户中，,2011-2012,年，公务员占比,60%,，因公务员政策调整及新浦新区对市场的分流，目前公务员下降至,20%,，现主要以私营企业主及企业职员为主。,客户情况,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,高层项目,汇总,项目名称,祥龙御府,东欣彩虹城,中建幸福城,所属区域,红花岗区,红花岗区,新浦区,占地面积（万方）,20,53,70,建筑面积（万方）,80,80,170,容积率,4,2.56,2.4,项目定位,遵义首个名士生活范本社区,百万方滨水生活大城,城市综合体,产品形态,高层、商业,洋房、小高层、商业,高层、洋房、商业,面积区间（）,82-120,81-137,84-150,均价（元,/,）,4200,4200,3100,产品套数,368,一批次,5000,1600,一批次,剩余套数,一批次,（四期）,80,240,1000,套型比例,两房：,40%,；,三房：,60%,；,两房：,40%,；,三房：,40%,；,四房：,20%,两房：,40%,三房：,40%,四房：,10%,当期去化率,35%,80%,95%,近期动态,81-111,高层认购,85-136,江语组团余货清仓,双景高层,2980,元,/,起，团购享,500,元特惠，别墅、商铺同期发售,祥龙御府,项目地址,红花岗区银河路（遵义一中南行,200,米,开 发 商,遵义市祥龙居房地产开发有限公司,占地面积,约,20,万平方米,总建面积,约,80,万平方米,绿 化 率,30%,容 积 率,3.0,物业类别,高层、商业,总 户 数,当期户数,1158,首次开盘时间,2013.12,销售进度,在售临街商铺,价格（均价）,4200,元,/,祥,龙御府主力户型为,91-100,面积段的三房户型，目前已去化,90%,左右，主要在于总价低，客户接受度较高,。,3,房,102,2+,1,房,8,2,产品及去化,该项目平均每天到访客户,8,组左右，成交客户,9,0%,来自两城区，,10%,来自地州；,每天,10,名固定兼职派单，如果在派单过程中有客户要看房，有专车接到售楼部。,客户情况,东欣,彩虹城,项目地址,遵义市东欣大道,1,号,开 发 商,遵义东欣房地产开发有限公司,占地面积,约,53,万平方米,总建面积,约,9.3,万平方米,绿 化 率,40%,容 积 率,1.36,物业类别,小高层、高层、洋房、别墅,总 户 数,3500,户,首次开盘时间,2008.11,销售进度,在售,34-380,临街商业,价格（均价）,4150,元,/,东欣彩虹城主力户型为,91-110,面积段的三房户型，目前已去化,70%,左右，主要在于总价低，客户接受度较高,。,B,户型,2,房,81,A,户型,4,房,129,C,户型,2+1,房,83,产品及去化,该项目平均每天到访客户,10,组左右，成交客户,95%,来自两城区，,5%,来自地州；,该项目销售周期长，老业主较多，目前成交的客户中,6,0%,为老业主介绍。,客户情况,中建幸福城,项目地址,新蒲新区,4,号路湿地公园旁,开 发 商,遵义中建地产有限公司,占地面积,约,70,万平方米,总建面积,约,200,万平方米,绿 化 率,36%,容 积 率,2.4,物业类别,多层、小高层、洋房、高层,总 户 数,11888,户,首次开盘时间,2013.12,销售进度,在售高层,价格（均价）,3080,元,/,平方米,中建幸福城主力户型为,101-120,三房户型，目前一批次高层已去化,95%,。,2,房,94,2,+1,房,1,04,2,+1,房,12,0,产品及去化,客户,80%,来源于两城区，,20%,来源于周边乡镇，由于未进行地州拓展，较远的地州客户成交较少；,中,建幸福城从市区到项目有免费接送大巴，方便客户到项目现场看房，每周,100,名左右的兼职在市区派单登记客户。,客户情况,高层小结,目前市场高层产品面积段在,80-150,之间，户型配比以两房、三房居多，热销产品以,91-110,三房,户型为主；,高层项目客户主要以两城区为主，渠道运用已成为各开发商重要拓客手段。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,洋房项目汇总,项目名称,天蕴南加州,凯莱国际,所属区域,红花岗区,红花岗区,占地面积（万方）,10,28,建筑面积（万方）,38,70,容积率,3,1.51,项目定位,花香浓荫里的城市府邸,遵义首席法兰西生活小镇,产品形态,洋房、高层、商业,别墅、洋房、小高层,面积区间（）,平层：,125-140,底跃：,150,顶跃：,115-125,平层：,98-138,底跃：,1,18,（买一层送一层）,顶跃：,120,价格（元,/,）,平层：,5,600,底跃：,70,00,顶跃：,7,100,平层：,4,000,底跃：,6800,顶跃：,5300,产品套数,540,234,剩余套数,118,140,去化率,78%,30%,近期动态,洋房扫尾，价格调整，涨幅约,150,元,/,在售洋房及高层，洋房交一万抵五万,洋房项目汇总,从面积段与总价段来分析，主要成交集中在,120-140m,2,、,40-50,万,产品；然后集中在,140m,2,以上、,70-90,万,产品。,2014,年上半年洋房成交汇总,天蕴南加州,项目地址,红花岗区遵义市银河大道遵义一中对面,开 发 商,遵义天蕴房地产开发有限公司,占地面积,约,10,万平方米,总建面积,约,38,万平方米,绿 化 率,35%,容 积 率,3.0,物业类别,洋房、高层商业,总户数,1372,户,首次开盘时间,2012.9,销售进度,洋房余货扫尾,价格（均价）,5500,元,/,平方米,3,房,157,3,房,1,46,3,房,13,4,南加州洋房共计推售,540,套，已售,422,套，整体去化率为,78%,。,典型户型,客户8,0%,来源于两城区，,10%,来源于遵义县，,5%,为地州客户，,5%,来源于贵阳及省外客户。,客户情况,凯莱国际,项目地址,红花岗区遵义市红花岗区遵南大道中段,开 发 商,遵义东都房地产开发有限公司,占地面积,约,28,万平方米,总建面积,约,70,万平方米,绿 化 率,35%,容 积 率,1.51,物业类别,洋房、小高层、高层、商业,首次开盘时间,2013.9,销售进度,在售洋房、高层,价格（均价）,4000,元,/,平方米,朝阳小学分校,幼儿园,一期,独栋商业（四期）,二期,三期,凯莱国际首批,次推售区域，共,15,栋住宅，,616,套房源,，其,中,13,栋,6+1,、,8+1,洋房,234,套，洋房户型分为底跃（买一层送一层）、平层、顶跃（送露台），面积,9,8-138,；成交价格,3600-4200,元,/,，洋房当期去化,30%,。,C4,户型,4,房,B2,户型,3,房,E,户型,3,房,产品及去化,客户,7,0,%,来源于两城区，,3,0%,来源于周边乡镇，大量在两城区派发,DM,单（凭借,DM,单到访抽奖），故成交客户多数为两城区。,客户情况,洋房,小结,目前市场洋房产品平层面积在,9,8-150,之间，,主要成交集中在平层,100-,140m,2,、,40-50,万的产品，其次集中在跃层,140m,2,以上、,70-90,万,产品,；,洋房呈现两级分化，一类依靠性价比走量，一类以示范区展示效果好，均价较高。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,别墅,项目汇总,项目名称,中铁共青湖,金科,中央公园城,所属区域,遵义县,新浦区,占地面积（万方）,180,200,建筑面积（万方）,58,350,容积率,5,1.75,项目定位,2700,亩滨湖低密度生态城,新浦中心,3000,亩自然大都市,面积区间（）,独栋：,350-580,联排：,220-280,独栋：,350,叠拼：,180-197,双拼：,260,联排：,220-260,价格（元,/,）,独栋：,11000,联排：,8,600-9000,独栋：,9500,叠拼：,6200,双拼：,8500,联排：,7500,产品套数,140,2,14,剩余套数,80,5,4,去化率,57%,5,9%,近期动态,在售,A,、,B,组团,6月,21,日开盘,中铁共青湖,项目地址,遵义县共青湖,开 发 商,遵义源丰置业有限公司,占地面积,180,万平方米,总建面积,105,万平方米,绿 化 率,40%,容 积 率,1.25,物业类别,别墅、洋房、高层,总户数,7000,户,首次开盘时间,2013.4,销售进度,在售,A,、,B,、,C,组团,价格（均价）,8600-22000,元,/,平方米,在售,在售,封盘,C,组团,B,组团,A,组团,独栋,别墅,3,49,二层,三层,首层,地下一层,A,组团别墅全为联排（四联排、五联排），去化,45,套，,B,组团为联排和独栋，去化,10,套，,C,组团为联排和独栋，去化,25,套；,共推售,140,余套别墅，整体去化共,80,套,，,未售别墅多数靠后，前面有遮挡，视野较差，客户,基本不考虑，故去化缓慢。,产品及去化,客户,8,5%,来源于两城区，,1,5%,来源于周边乡镇及遵义县,。,客户情况,金科中央公园城,项目地址,新蒲新区遵义市新蒲新区遵义四中正对面,开 发 商,遵义金科房地产开发有限公司,占地面积,200,万平方米,总建面积,430,万平方米,绿 化 率,31%,容 积 率,2.5,物业类别,洋房、别墅、高层、商业,总 户 数,26576,户,首次开盘时间,2014.6,销售进度,在售别墅,价格（均价）,7,000,元,/,别墅,5,房,195,别墅,5,房,2,06,金科,中央公园城别墅,214,套，体量约,3,万方,，类独栋,5,套已售完，双拼,10,栋已售完，联排,20,套已售,18,套，叠拼,179,套，边套已售完，剩余,52,套。,产品及去化,客户,8,5%,来源于两城区，,1,5%,来源于周边乡镇及遵义县,；,由于市场上仅此项目有叠拼产品，故客户对于市场新型产品选择较多。,客户情况,别墅,小结,别墅产品,面积段在,180-580,之间，去化较好面积段为,180-280,经济型别墅；,别墅产品主要以独栋及联排为主，金科,中央公园城推售市场新型产品叠拼别墅，去化较好。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,城市商业发展格局,：,以红花岗为核心的“单核”结构。,1,个都市级商业区,红花岗区,服务人口约,50,万人，商业面积约,40,万。,4,个市级商业区,汇川区、老城区、丁字口、火车站,服务人口约,20,万人，商业面积约,20,万。,8,个社区商业区,服务人口约,10,万人，商业面积约,10,万。,遵义商圈布局规划,目前,主城区成熟商业多分布于,三,大成熟路段,（中华路、香港路、广州路）,，,无规划、分散状态，总体经营档次偏低，商业价值无法体现。,丁字口商圈,传统商圈,老城商圈,新兴商圈,汇川区商圈,万里路商圈,中心城区商圈分析,遵义市商业中心,主要存在于,传统的老城区范围,（老城商圈、丁字口商圈）随着遵义市的城市发展，,汇川区和万里路,沿线商业逐渐形成规模，成为,新兴商圈。,城市商业现状分析：,传统城区成熟的商业氛围逐步向南北扩张。,火车站商圈,老城商圈,万里路商圈,汇川区商圈,丁字口商圈,火车站商圈,序号,路段名称,售价,(,万元,/),面积区间,(),租金,（元,/,）,主要经营商业,商业经营情况,1,中华南路,临街：,57,约,30-400,200400,服装、商场,较好,2,老城步行街,临街：,58,2F,：,35,约,15-250,临街：,350420,2F,：,60-150,商场、服装,较好,3,中华北路,35,约,15-200,100200,服装,一般,4,香港路,35,约,30-200,100-250,电器、服装,较好,5,上海路,2-3,约,15-150,50-100,汽车配件,一般,6,广州路,35,约,30-500,100200,服装、商场,较好,商业租售水平：,以临街商铺为主，中心路段租金、售价较高。,中心城区高租金路段集中在丁字口周边。随着,汇川区,住宅项目的入住率提高，商业价值得到提升，商铺售价虽然比丁字口略低，但租金基本,持平,。,1,2,3,4,5,6,老城商圈,汇川区商圈,丁字口商圈,老城商圈,万里路商圈,汇川区商圈,火车站商圈,丁字口商圈,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,重点商业项目概况,序号,名称,1,国贸广场,2,东方百货,3,浩鑫商贸城,4,重百,5,财富国际广场,6,花锦百货,7,新天地,8,遵义百盛,9,世纪美美,10,珠海广场,11,星力城,重点商业项目概况,所属商圈,名称,类型,体量概况,形态,档次,消费群,丁字口,国贸广场,百货,5000,裙楼,+,写字楼,中高端,中高收入,东方百货,百货,20000,裙楼,+,写字楼,中端,中等收入,浩鑫商贸城,商场,20000,裙楼,+,住宅,中低端,工薪阶层,重百,百货,20000,裙楼,+,写字楼,中端,中等收入,火车站,财富国际广场,商场,35000,裙楼,+,住宅,中端,中等收入,花锦百货,百货,8000,裙楼,+,住宅,中端,工薪阶层,老城,沃尔玛,生活超市,20000,独栋商业,中端,中等收入,遵义百盛,百货,20000,独栋商业,中高端,中高收入,汇川,世纪美美,百货,20000,裙楼,+,写字楼,中高端,中高收入,珠海广场,商场,25000,裙楼,+,住宅,中高端,中高收入,万里路,星力城,百货,35000,裙楼,+,住宅,中高端,中高收入,城市各业态发展概况,名称,体量,百货,超市,电器,餐饮,娱乐,其他,国贸广场,5000,东方百货,20000,浩鑫商贸城,20000,家居用品,重百,30000,重百超市,财富国际广场,35000,沃尔玛,酒店,花锦百货,8000,老城新天地,50000,沃尔玛,盛皇影城,遵义百盛,20000,KFC,世纪美美,20000,珠海广场,25000,家居用品,星力城,35000,星力百货,星力超市,KFC,商业项目,有黄色,标注为有该业态,该业态主力店特殊标注,重点住宅项目商业概况,序号,名称,1,中天万里湘江,2,丰乐未来城,3,保利未来城市,4,遵义恒大城,5,遵义国际商贸城,1,2,3,5,4,红花岗区,南部新城,汇川区,重点住宅项目商业概况,住宅项目名称,商业类型,体量概况,开间,/,层高,形态,招商情况,消费群,中天万里湘江,4F,临街商业,35000,开间：,4-6,米,层高：,6,米,底商,星力百货、,KFC,、必胜客,中高端,丰乐未来城,2F,专业市场,80000,敞开式门面,层高：,6,米,商业街、底商,正在招商报名中，以中低端家具行业为主,中低端,保利未来城市,1-4F,商业街,一期规划,100000,开间：,4-8,米,层高：,6,米,商业街、独栋商业、底商,保利影院、居然之家、国贸广场、,KFC,等（均已确定但未进驻）,中高端,遵义恒大城,1F,社区商业,60000,开间：,4-7,米,层高：,4,米,底商,无暂统一招商,中低端,遵义国际商贸城,3F,专业批发市场,130,万,开间：,3-5,米,层高：,5.5,米,临街商业,场馆式商业,红星美凯龙（确定但未进,驻）、义乌小商品城（确,定但为进驻）,中低端,国贸广场,东方百货,浩鑫商贸城,重百,财富国际广场,老城新天地,遵义百盛,世纪美美,珠海广场,百货,商业,购物中心,大众化,高端化,星力城,花锦百货,城市各业态发展概况,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,公寓分布地图,公寓项目分布：,汇川区：,A,、唯一国际,B,、星长征尊城,C,、曼哈顿,曼哈顿,9000,元,/,唯一国际,7,000-9000,元,/,星长征尊城,7,000-9000,元,/,项目,区域,总建面（万）,标准,梯户比,面积段（）,层高（米）,均价（元,/,）,总价（万元）,去化率（,%,）,项目卖点,备注,唯一国际,汇川区,80,毛坯,5,梯,32,户,52-53,3-4.8,7000-9000,36-45,85%,地段优势、周边市政配套、教育配套及商业配套齐全，是项目的强势卖点,3,米层高均价,7000,4.8,米层高均价,9000,星长征尊城,汇川区,18,毛坯、精装,6,梯,20,户,53-91,3,7000-9000,40-65,91%,现已改为写字楼性质出售,曼哈顿,汇川区,15,毛坯,2,梯,6,户,60-110,3,9000,36-95,95%,遵义在售公寓项目,目前遵义市公寓产品较少，产品较为单一，但销售较好，市场前景较好。,在售公寓项目均位于汇川区，区域吸附力较强；,公寓产品单一，无明显附加值；,地段及周边完善配套是项目强势优势。,四、房地产发展概况,整体市场供求情况,高层市场情况分析,洋房市场情况分析,别墅市场情况分析,商业市场情况分析,公寓市场情况分析,办公市场情况分析,遵义重点写字楼项目分布（汇川区）,城上城,万豪国际,盛帮地标,航天阳光,国投大厦,德宝贵园,曼哈顿时代广场,在售项目,售罄项目,汇川区写字楼项目分布,遵义重点写字楼项目分布（红花岗区及南白区）,红花岗区写字楼项目分布,中建大厦,融兴大厦,帝豪景峰,南白区写字楼项目分布,保利未来城市,侨龙财智国际,该区域内无在售项目，以商住写字楼为主，目前各项目均以招商为主，并销售部分剩余存货。,该区域以新兴写字楼为主，其中侨龙财智国际推出的为,5.5,米得,loft,产品。,在售项目,售罄项目,遵义在售写字楼项目分析,区域,名称,层数（层）,层高（,m),标准层面积（）,销售均价,电梯数量 （部）,电梯,品牌,物业公司,卖点,汇川区,德宝贵园,16,层,3.2,640,9000,元,/,3,周边配套较为完善，,700,多车位，停车位配比率较高,曼哈顿时代广场,16,层,3.5,1144,13000,元,/,4,贵阳国贸物业,周边配套完善，紧邻贵阳国贸广场购物中心，遵义首个全机械停车场,南白副城区,保利未来城市,29,层,3.9,1344,6200,元,/,7,（一部消防电梯，两部低区电梯，两部高区电梯，低区、高区无障碍电梯各一部）,保利物业,开发商品牌，遵义在售项目中唯一拥有大堂,11,米挑高的项目,侨龙财智国际,16,层,5.5,1029,6900,元,/,3,戴德梁行,独特的,loft,产品，投资门槛低，市场关注度较高,目前在售写字楼项目主要集中在汇川区和南白副城区，且仅有曼哈顿时代广场和保利未来城市为甲级写字楼。汇川区内的项目周边配套较完善，且销量较好。,写字楼等级,甲级写字楼,总建筑面积,约,3,万,层数,16,层,层高,3.5,米,标准层面积,1144,均价,13000,元,/,项目地址,汇川区珠海路中段,目前销售状况,去化率,28%,经济指标,项目位于汇川区珠海路中段，处于新兴商业中心区域；,距遵义市政府仅,10,分钟路程；,贵阳国贸购物中心处于该项目裙楼；,拥有遵义首个机械停车场；,周边配套完善。,曼哈顿时代广场,电梯数,4,部,电梯间,宽度,2.9,米,走廊宽度,2.4,米,3-8,号户型,开间：,7-8.4,米,进深：,8.4,米,1/2,号户型,开间：,14.1,米,进深：,10.9,米,9/10,号户型,开间：,8.6,米,进深：,10.9,米,该项目产品采用框架结构设计；,客户可按照自身要求进行设计和改造；,走廊纵深较长，从电梯间到两侧端头房间距离过长。,49.4,米,23.1,米,电梯间,标准间,卫生间,7.9,米,8.6,米,6.2,米,6.9,米,红色箭头表示柱间距,黄色箭头表示总长度,8.6,米,8.4,米,8.2,米,8.4,米,7,米,曼哈顿时代广场,产品形态,客群年龄结构,客户来源区域,购房目的,职业特征,购房关注点,时代大厦,35,岁以下少量,35-50,岁为主,50,岁以上为辅,本地客户占,90%,其他区域占,10%,企业自用为主投资为辅,个体商人,40%,民营企业老板,50%,中高阶层管理者,10%,地段好,周边配套成熟,首个机械