连锁酒店选址标准.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,万众财富连锁酒店选址标准,(,定位中高档商务连锁酒店）,酒店选址包含地段和客源。一，酒店地段是决定酒店经营首要原因，一个好物业位置，是决定我酒店成功经营先决条件，也是实现本公司连锁经营标准化、专业化前提条件和基础。二，除了拥有好位置，假如没有良好客源，酒店也没方法正常经营下去，针对未来我国连锁酒店发展趋势，其主要客源是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员为主。所以酒店选址不但要方便捷、舒适、经济为出发点，而且要综合考虑该地域久远发展。所以，选址好坏会直接影响我酒店经营成本及营业收入。,连锁酒店选址标准,第1页,万众财富连锁酒店选址标准,城市选择,地理位置,交通条件,市政规划,法律风险,建筑条件,酒店证照,债权债务,协议签署,连锁酒店选址标准,第2页,城市位置,一，标准,二，直营店所在城市级别,三，直营店所在城市物业租金范围,连锁酒店选址标准,第3页,一 标准,1,、商务活动频繁，拥有大量流动商旅客源城市。,2,、和企业发展阶段相匹配（依据企业市场部所在分企业城市定位）,3,、直营店；占领中心城市、中心区域。加盟店能够作为战略布点补充（现阶段不考虑）,连锁酒店选址标准,第4页,二 直营店所在城市级别,-直营店重点选择城市，包含国内全部直辖市、副省级城市和部分省会城市及少数GDP靠前地级市；上海、北京、深圳、广州、南京、武汉、天津、苏州、成都、西安、郑州、济南、沈阳、长沙、青岛、重庆、哈尔滨、无锡、宁波、厦门、石家庄、合肥、福州、大连、南昌、佛山、南宁、昆明、长春。另外；本公司现市场部主要分布在以下城市；上海、广州、深圳、重庆、福州、长沙、东莞、佛山、绍兴、江门、南宁等地，市场部所在城市优先考虑。,连锁酒店选址标准,第5页,三 直营店所在城市物业租金范围,依据不一样城市不一样定位（租金在以下范围内都可考虑）,1,，,市场最大房屋租金,；,a,、特大城市；,2.5-4.5,元,/,平方,/,天,b,、一线城市；,1.4-1.8,元,/,平方,/,天,c,、二线城市；,1.2,元,/,平方,/,天,d,、县级城市；,0.8,元,/,平方,/,天,e,、乡镇城市；,0.2-0.5,元,/,平方,/,天,2,，市场实际房屋租金,；,a,、特大城市；,2.2-4.7,元,/,平方,/,天,b,、一线城市；,0.9-1.2,元,/,平方,/,天,c,、二线城市；,0.5-0.8,元,/,平方,/,天,d,、县级城市；,0.3-0.7,元,/,平方,/,天,e,、乡镇城市；,0.2-0.5,元,/,平方,/,天,连锁酒店选址标准,第6页,直营店地理位置,一、目标店所在区域,二、目标店周围,2,公里内环境,三、同档次酒店竞争对手,连锁酒店选址标准,第7页,一 目标店所在区域,1,，位于城市市级商务区、商业中心、会展中心、物流中心、商品交易中心、交通中心、成熟开发区、大型游乐和旅游中心、邻近城市著名大学或在校学生数量在,2,万人以上教育区域、大学城附近。,2,，抵达目标店便利性；,a,、邻近火车站、码头、长途汽车站、高速公路客运中心区域。,b,、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。,3,，良好可视性；房屋展示面良好，最好是“金角银边”（十字路口），有很好广告位。,4,，邻近城市标志性建筑、著名建筑或历史文化、旅游项目。,5,，可停留性强；周围有比较完善商业、商务配套设施，车辆能够暂时停车；要尽可能防止密封快速干道和桥梁。,连锁酒店选址标准,第8页,二 目标店,2,公里内环境,目标店要靠近商务、商业、景点、会展、大型交通枢纽、大型游乐中心、成熟经济开发区等客源市场,连锁酒店选址标准,第9页,三 同档次酒店竞争对手,周围,3,公里内同档次成熟连锁酒店,ADR,（日平均价）,备注；此竞争对手,ADR,会直接影响到我目标店定价标准，而本公司定价标准为；平均房价,=,单房租金,/,（,15%-25%,），单房租金是依据（客房面积,+,公摊面积）*（客房单日每平方租金），客房面积,/,公摊面积,6.5/1,，即单房面积客房面积*,1.15,，所以我们,ADR,单房面积*单房每平方每日租金,/20%,连锁酒店选址标准,第10页,交通条件,一、地铁站,二、公交站线,连锁酒店选址标准,第11页,一 地铁站,交通条件是选址需要考虑首要条件，普通以地铁附近为上侍条件，因为地铁覆盖面广、客流量大。,连锁酒店选址标准,第12页,二 公交站线,在没有地铁地域或城市中，在选址点,300,平方圆内有,5,条以上能通达商业中心、机场、车站、码头公交站线为佳，机场大巴站旁尤佳。,连锁酒店选址标准,第13页,市政规划,一，区域建筑规划,二，拆迁可能性,三，市政规划带来优越性,四，高铁规划,连锁酒店选址标准,第14页,一 区域建筑规划,在确定选址前，必须咨询潜在地点区域建筑规划，了解和掌握哪些地域分别规划为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。,连锁酒店选址标准,第15页,二 拆迁可能性,选址所在位置一定要在红线外，在协议经营期内，无动迁可能。,连锁酒店选址标准,第16页,三 市政规划带来优越性,目标店所处区域规划情况，是否有对酒店经营有利市政规划（如未来商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）,连锁酒店选址标准,第17页,四 高铁规划,目标店所在城市机场、高铁延伸方向都是一个城市商务商业发展趋势。,连锁酒店选址标准,第18页,法律风险,一，房屋土地和产权性质,二，产权,/,出租权,连锁酒店选址标准,第19页,一 房屋土地和产权性质,1,、土地有两种全部权形式；全民全部和集体全部。,2,、土地用途类型（一级类），,土地管理法,将土地分为农用地、建设用地和未利用地；其中建设用地是指建造建筑物，构筑物土地，包含城镇住宅和公共设施用地，工矿用地，交能水利设施用地，旅游用地，军事设施用地等。,3,、,土地利用现壮分类,国家标准采取一级、二级两个层次分类体系，共分,12,个一级类、,56,个二级类。其中一级类包含；耕地、园林、林地、草地、商服用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其它土地。,4,、符合酒店旅业用地性质；,a,、规划部门依据城市规划所要求该宗土地用地性质是用于商业用房屋，出让后用地年限为,40,年。,b,、综适用地中不动产能够分割，商业用地为,40,年，居民用地为,70,年，其使用者为不一样单位及个人。,连锁酒店选址标准,第20页,二 产权,/,出租权,1、出租方是否是房屋全部权人？,a、若不是需要产权方开具同意转租证实,b、个人产权（委托出租人），需出示房屋全部些人委托书,2、房屋是否存在抵押担保？,a、银行开具同意转租函，并承诺实现抵押权时继续执行原租凭协议,c、军产；需要开具部队租凭许可证（不提议拿军产，因不确定原因很多）,3、租凭期限；,a、新装修直营店普通要求以上,b、收购酒店普通要求8年以上,c、承包酒店普通要求5年以上,连锁酒店选址标准,第21页,建筑条件,一，项目属性,二，项目主入口,三，停车位,四，硬件设施,五，楼层层高及长宽要求,六，其它,连锁酒店选址标准,第22页,项目属性,1,，物业使用用途；商业、旅馆业、综适用途；或者业主承诺可申请牌照破旧物业改造。,2,，直营店出房数；,a,、中高档商务酒店，,60-600,间，且单房使用面积在,20,平方以上。,b,、青年情趣酒店；,40-60,间，且单房使用面积不低于,12,平方。,c,、加盟店；不低于,50,间，主要为战略布局，加盟店格调定位依据市场情况定位。,3,，酒店体量；,连锁酒店选址标准,第23页,一 项目属性,a,、中高档商务酒店；（,2500-30000,）平方建筑面积,b,、青年情趣酒店；（,1500-2500,）平方建筑面积,c,、加盟店；,1500,平方建筑面积以上,4,，外立面；适合用于酒店行业外立面，或可按酒店标准改造。,5,，位置；距离机场、火车站、港口、汽车站等交通枢纽车程控制在,30,分钟内；步行,10,分钟内可达地铁站,连锁酒店选址标准,第24页,二 项目主入口,1,，大堂门口；大堂入口有机动车落客区域，尽可能安装雨篷。,2,，其它入口；,a,、客入进出通道，员工进出通道,b,、货物,/,垃圾进出通道,c,、各出入口尽可能位于首层,连锁酒店选址标准,第25页,三 停车位,1,，固定停车位为客房数,30%,2,，地面最少需,5-10,个零时停车位,3,，酒店辅助行业停车位另计,连锁酒店选址标准,第26页,硬件设施,一，基础设施,二，冷水,三，电,四，煤气,五，电话,六，供暖,七，互联网连接,连锁酒店选址标准,第27页,硬件设施,八，排污,九，客梯,十，服务,/,员工电梯,十一，货梯,十二，热水产热设备、,十三，中央空调,十四，消防验收资料,十五，消防报警系统,连锁酒店选址标准,第28页,硬件设施,十六，喷淋系统,十七，消防栓系统,十八，防排烟系统,十九，监控系统,二十，备用发电机,连锁酒店选址标准,第29页,一 基础设施,依据目标地内设施情况而定,连锁酒店选址标准,第30页,二 冷水,300L/,间，主进水管径在,100mm,以上，满足消防及生活蓄水需求（最好在楼顶及地下设蓄水池，且容量为,150,立方以上），此主要针对中高档商务酒店而定，普通青年情趣酒店可不设。,连锁酒店选址标准,第31页,电,满足分体空调最少,3KW/,间，中央空调最少,2KW/,间，如有桑拿及沐足配套要增加计算，最好是市政环网两路高压接入，必要时要增加变压器。,连锁酒店选址标准,第32页,四 煤气,市政接入,连锁酒店选址标准,第33页,五 电话,市政接入,连锁酒店选址标准,第34页,六 供暖,市政接入（仅限北方地域）,连锁酒店选址标准,第35页,七 互联网连接,ADSL,或光缆,连锁酒店选址标准,第36页,八 排污,有合理化粪池（较大型商务酒店，且周围无市政管道接口），管道与市政管网连接符合要求,连锁酒店选址标准,第37页,九 客梯,总体标准为客人等候时间平均为,25-30,秒，高峰时期不超出,50,秒，,60,间房间以内可只设,1,部电梯，,60-120,间房间需设,2,部电梯，,120-200,间房间需设三部电梯，,200,间房间以上需设,4,部电梯，现电梯造价约为,(,以酒店楼层计算，单位；万元），,4-5,层；,15,万，,6-10,层；,20,万，,10,层以上；,30,万 且牵引机速度为（,1.6-2.5M/S),连锁酒店选址标准,第38页,十 服务,/,员工电梯,超出,80,间客房中高档商务酒店最少配置一部，服务电梯最好与客梯大堂分开,连锁酒店选址标准,第39页,十一 货梯,视后勤功效区域分布而定,连锁酒店选址标准,第40页,十二 热水产热设备,配置；如无，要有安装位置（热水生产量按,150L/,间计算，带浴缸房间按,200L/,间计算，普通南方以空气能为主 以,50,间客房为例；需配置,2,台,3,吨空气能热水器，,90,间客房需配务,2,台,3,吨、一台,5,吨空气能热水器，普通有一台备用，长江以北地域需单独设空气源机房，预防冰冻和正常开启时间，降低能耗，但北方地域现很多酒店还是以锅炉为主，因其能耗较低。,连锁酒店选址标准,第41页,十三 中央空调,配置；如无，要有安装位置，或者能够安装分体空调（配置冷量标准；大堂,250W/,平方米、中餐厅、会议室,300W/,平方米、公共区域,200W/,平方米、客房,120W/,平方米），建设,80,间客房以下设单体空调，,80,间客房以上设中央空调，考虑到能耗。,连锁酒店选址标准,第42页,十四 消防验收资料,建筑工程消防设计审核意见书一份、建筑工程消防验收意见书一份，一定要看清楚有没有加建情况没验收。,连锁酒店选址标准,第43页,十五 消防报警系统,配置；可到达大堂、楼层走廊、客房布置有烟感头，,1,，探测区域应按独立房间划分，在建筑楼内均应设计，除卫生间、消毒间外。,2,，电梯前室、楼梯前室及公共通道设探测器和手动按钮、声光报警器、事故广播等。,3,，走廊安装探测器时，感温型每,10m,设一个、感烟型每,15m,设一个，且至墙端距离小于探测器安装间距二分之一。,连锁酒店选址标准,第44页,十六 喷淋系统,配置；,1,，楼层单、双房间设,2-3,个、套间设,2-6,个喷淋头。,2,，走廊二端距离墙壁小于,180CM,、喷头距离小于,360CM,。,3,，大堂距离墙壁小于,180CM,、喷头距离长宽小于,360CM,。,4,，镀锌钢管,DN25-,安装,1,喷头、,DN32,管安装,3,个喷头、,DN40,管安装,4,个喷头、,DN50,管安装,9,个喷头、,DN65,安装,12,个喷头、,DN80,管安装,32,个喷头、,DN100,管安装,64,个喷头。,连锁酒店选址标准,第45页,十七 消防栓系统,配置；,1,、消防栓普通设计在公共区域走廊、电梯前室、大堂、餐厅、大会议室，距离不操过,25,米。,2,、镀锌钢管,DN65,安装,1,个栓头、,DN80,安装,2,个栓头，,DN100,安装,50,个栓头。,连锁酒店选址标准,第46页,十八 防排烟系统,1,，封闭室楼梯前室、电梯前室、楼梯设送风口。,2,，封闭室走廊超出,20M,和会议室设排烟系统。,连锁酒店选址标准,第47页,十九 监控系统,配置；确保覆盖全部客房门及通道、出入口、公共区域；主机带,UPS,电源，工作时间大于,30,分钟，录像时间不低于,30,天，（到达当地公安配置要求）。,连锁酒店选址标准,第48页,连锁酒店选址标准,第49页,二十 备用发电机,配置；如无，有安装面积和区域（发电机容量最少要确保除空调外全部用电设备需求）现本公司酒店配置及少，提议以后到达标配。,连锁酒店选址标准,第50页,楼层层高及长宽要求,一，层高,二，走廊宽度,三，客房装修后最少净尺寸,连锁酒店选址标准,第51页,一 层高,走廊最低吊顶净高不低于,2.2M,；房间入口玄关吊顶最低不低于,2.1M,；房内最高空间不低于,2.8M;,或由当地消防标准决定最少值,连锁酒店选址标准,第52页,二 走廊宽度,客房走廊净宽度最少在,1.6m-1.8m,范围内；走廊电梯厅最少净宽度不低于,2.2m,，或由当地消防标准决定最小值。,连锁酒店选址标准,第53页,三 客房装修后最少净尺寸,中高档商务酒店净长度大于,7m,净宽度大于,3.6m,。卫生间墙到窗侧墙长度不得低于,4.5m,。卫生间长度大于,2m,。宽度大于,2.4m,。预留衣柜宽度大于,0.55m.,青年情趣酒店净长度大于,5m,净宽度大于,2.9m,。卫生间墙到窗侧墙长度不得低于,1.5m,。卫生间长度大于,2m,卫生间宽度大于,2m.,衣柜可不考虑。,连锁酒店选址标准,第54页,其它,一，装修免租期；新开业直营店装修免租期，最低,6,个月。承包店二次装修免租期不得低于,2,个月，,二，租金递增；最高可接收,3,年一递增，增幅不超出,6%,。,连锁酒店选址标准,第55页,酒店证照,一，特种行业经营许可证,二，消防检验合格证,三，卫生许可证,四，餐饮服务许可证（有早餐提供）,五，营业执照,六，税务登记证,备注；如上述证件齐全，需了解是否有；验资汇报、原房屋租赁协议或者房产证实及房屋租凭相关收据、公章、工程设计,CAD,平面图,;1,、房屋,施工图,（建筑、结构,)2,、设备,施工图,（水、暖、电、消防、,安防,、通讯、网络、电视）,3,、装饰、装修,施工图,。营业执照副本、税务登记证副本，组织机构代码证，企业法人身份证复印件，利用其身份证复印件与上述证件署名一一对应，如有不对之处，及时沟通。,连锁酒店选址标准,第56页,债权债务,酒店拓展部门必须与出让方、发包方协商，邀其出示相关债权债务清单，如出让方及发包方对外有产权及经营权抵押和担保，本公司不考虑合作，债务清单如与合约签署之日前不一致，双方协商无效，视出让方及发包方违约。,连锁酒店选址标准,第57页,协议签署,在与出让方、发包方谈定收购、承包细节后，酒店拓展部门以表格形式上报企业总裁，待企业领导层再次定夺。,付款方式；,a,、收购；支付百分比为；首次定金为转让金,10%,，签署转让协议时支付转让金,80%,，后续证照变更及相关债务结清之后支付转让金,10%,。,b,、承包；承包押金以房间数目而定，不高于,1.5,万,/,间，且房间数不低于,60,间，承包方与业方房屋租凭期限不少于,5,年。承包租金按月支付。,协议签署之前，与出让方及发包方协商物资盘点及清算，交酒店营运部门执行，双方签字盖章。,签署正式收购及承包协议。,连锁酒店选址标准,第58页,结束,谢谢大家！,连锁酒店选址标准,第59页,