县委书记在全县土地经营工作会议上的讲话.docx

县委书记在全县土地经营工作会议上的讲话 同志们： 全面规范和深化土地经营工作，是县十五届人大二次会议审议通过的今年政府工作的主要任务之一，也是今年国土资源工作的重点。据此，从今年下半年开始着手进行破题，做了三项工作。一是学习先进找差距，组织有关部门先后到周边先进地区进行了学习考察；二是摸清底子定措施，组织人员到基层进行了深入调研；三是研究政策搞突破，在学习考察和调研的基础上，制定出台了关于进一步规范XX县区土地市场的通知及两个配套办法。县委、县政府确定召开今天这次会议，主要是对全县土地经营工作进行全面的动员和部署，完成第四项工作，抓好落实求实效。下面，我主要讲三个方面的问题： 一、统一思想认识，切实增强做好土地经营工作的紧迫感和自觉性 开展土地经营是城市土地使用制度的重大改革。推进这项工作，符合经济社会发展规律，符合科学发展观的要求，对于进一步加快我县城市化、工业化进程，促进平阴经济社会更快更好地发展具有十分重要的意义。对此，各级各部门一定要把思想认识统一到县委、县政府的决策上来，切实增强工作的紧迫感、自觉性和主动性。 首先，开展土地经营是加快经济发展的需要。当前，我国已经进入城市化、工业化加速推进的重要阶段。在这个阶段，哪里城市化、工业化进程快，哪里就会在新的发展中取得主动，率先发展。而城市化、工业化的加速推进，必须有功能完善的硬件设施作支撑，有雄厚的资金作保障。这些资金从那里来。从先进地区的经验看，土地是政府最大的国有资产，是城市建设的“聚宝盆”。1987年，XX市在全国首开城市土地经营之先河，之后，一些先进地区也纷纷开始对城市土地进行经营，使土地成了城市和工业园区基础设施建设资金的主要来源。如XX县区2002年开始进行土地经营，当年政府土地收益即由以前的每年500万元左右提高到3000万元，2003年一跃达到2.8亿元，今年的目标是超3亿奔4亿，上半年已完成3亿元。XX县区是鲁西的一个欠发XX县区，他们通过土地经营，政府土地收益由2001年的400多万元增加到2003年的6000多万元。土地经营收益的快速增长，带来对城市和开发区基础设施建设投入的数倍增长，2003年XX县区的城建投资由以前的每年1000多万元增加到7亿多元，XX县区则由几百万元提高到2亿多元，同时他们还从土地收益中拿出一块资金用于工业用地征地补贴，有效降低了招商引资的门槛，促进了工业园区的快速发展。由此可见，开展土地经营，是破解建设资金瓶颈制约、加快区域经济发展的有效途径。 其次，开展土地经营是维护群众切身利益的需要。土地是农民的“命根子”。近年来，随着我县经济发展和城市建设步伐的加快，农用地大量被征用，XX县区驻地村（居）民拥有土地面积急剧减少，失地农民越来越多。据统计，县城规划区内17个村（居）人均耕地仅0.56亩，其中XX县区9个驻地村（居）人均0.28亩，济西工业园区8个村人均0.85亩。尽管征用农用地给予了一定的补偿，但失地农民一旦用完有限的补偿安置费用，生活就会失去着落，形成“种田无地、上班无岗、低保无份”的状况，这已成为当前XX县区驻地村（居）面临的一个突出问题。通过开展土地经营，实现政府土地收益最大化，可以从中拿出一块资金用于建立失地农民生活保障制度，同时，还可以通过城市建设和工业园区的快速发展，有效地拓宽被征地农民的就业渠道，保障被征地农民的长远生计，有力地维护农村的社会稳定。 第三，开展土地经营是国土工作上水平的需要。我县自1998年开始了城镇土地使用制度的改革，推行了土地有偿使用制度，并于2000年在全市率先敲响了土地拍卖第一槌。经过多年来的努力，全县土地管理工作基本实现了两个转变，即国有土地由无偿、无限期、无流动，向有偿、有限期、可流动转变；土地出让方式由单一的协议出让，向招拍挂等市场化配置的方式转变。为此，我县的土地管理工作也进入了全省先进行列，部分单项工作还被评为全国先进，得到了国土资源部和省市各级领导的高度评价，前段时间的土地清理整顿工作顺利通过了验收，为我们现在深化和规范土地经营工作奠定了坚实的基础。但是，我们也应该清醒地看到，我县的土地使用制度改革尽管时间比较早，但改革的步伐不快，深度不够，土地经营水平比较低，政府土地收益多年徘徊在千万元左右，与我们土地管理工作先进县的地位极不相称。工作中的主要问题表现为：政府对土地一级市场的垄断还不够；市场化配置土地资源的程度不高；城镇国有土地的利用率较低；违法用地、私下交易、未批先占、少批多占、随意改变土地用途的现象还时有发生。这些问题的存在，既造成了国有土地资产的流失，又破坏了平阴的土地市场秩序，影响了经济发展。因此，只有开展好土地经营，进一步深化土地使用制度改革，才能从根本上逐步解决这些问题，进而把我县的土地管理工作再提高到一个新的水平。 二、健全工作机制，确保土地经营工作的健康运行 根据国家土地管理法律法规的要求和外地的先进经验，结合平阴实际，今后，我县在建设用地供应政策上，要按照土地经营的要求，进行两个方面的调整：一是改供地和用地双方私下协商供地为政府集中统一供地，建立起政府收购储备和经营开发土地的新机制，彻底改变过去政府在土地交易中被动办手续的地位，使政府能够有效地垄断城市发展的土地供应；二是改行政审批为市场化配置，建立起政府垄断的土地一级市场和政府调控下规范有序的土地二级市场，从制度上解决城镇国有土地利用效率低、政府收益低的问题。围绕落实上述调整思路，要切实做好以下五项工作： （一）完善土地收购储备制度，实现政府对土地一级市场的高度垄断。所谓土地收购储备制度，是指政府依照法定程序，对每一块城市用地由土地收购部门先行收购，然后进行整理、储备、出让，使整个城市发展用地统一纳入储备机构，一个口子向市场提供用地的管理制度。各地的实践证明，土地储备是政府对土地一级市场高度垄断的重要手段，是政府管理土地资产、增加土地收益的有效途径，也是政府经营土地的前提条件。借鉴外地经验，我县于2001年正式成立了县土地收购储备交易中心，具体负责全县城镇规划区内土地的收购、储备、出让等工作。今后，县土地收购储备交易中心要按照县国有土地储备办法的规定，进一步完善各种储备制度，真正在全县形成“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出”的建设用地供应模式。“一个渠道进”就是按照土地利用总体规划和城市建设规划，对各类建设用通过依法征用、收回、收购等途径纳入储备，实现政府对城市土地使用的支配权。“一个池子蓄”，就是把政府获得支配权的建设用地，由储备机构集中起来，实行统一开发、统一管理。“一个口子出”，就是政府对建设用地实行统一配置，“一支笔”审批，国土资源部门组织实施，实现政府对土地一级市场的高度垄断。从现在起，凡XX县区内需要盘活、调整的国有土地和新增用地，要一律纳入政府土地储备；除农民住宅和村公益设施建设用地外，其它各类建设项目用地，一律从县土地收购储备交易中心依法取得。县土地收购储备交易中心首先要把城镇闲置、低效利用的土地，破产、倒闭企业原划拨土地以及城市规划的近期发展用地依法进行收购，通过前期开发，再投入市场，努力实现政府土地收益的最大化。同时，要按照“适时收回，确保不亏，先易后难，稳妥发展”的原则，从城镇规划区内有出让意向的较好地段存量土地入手，采取收购、收回、征用、置换等灵活多样的形式进行适量储备，并尽量降低储备成本，提高资金周转率，实现良性循环，逐步发展壮大储备实力。 （二）加强土地资产管理，科学调控土地供应。城镇土地属于国家所有，并凝聚了国家长期、巨额的投入，国有土地所有者权益必须在土地的占有、使用、收益和处分等各个环节上得到体现。要按照土地管理法的规定，逐步将城镇规划区内的集体土地征为国有，进一步扩大XX县区国有土地使用的区域范围。在土地供应政策上，要依法从严供应土地，严格按规划、计划供地，并对所有土地供应计划向社会予以公开；在土地供应方式上，对不同性质的用地要实行不同的供地政策，划拨用地要严格控制，工业企业用地要从低出让，经营性用地要全部通过招拍挂市场化运作，严禁暗箱操作；在土地供应总量上，要严格把握好“工业用地供大于求、经营用地求大于供”的原则，通过加强对土地市场的调控，保证政府最大收益；在土地供应程序上，要严格建设用地审批程序，所有建设项目都应在首先取得用地计划后，再到有关部门依法办理相关手续。对于未取得土地使用权或未经政府批准擅自改变原批准用途的建设项目，要采取计划部门不予立项、规划部门不予定点、建设部门不予办理开工手续、执法部门严格查处等联合制约措施。 （三）加强土地市场监督，依法规范土地交易行为。土地市场是经营土地的载体，加强土地经营必须抓好土地有形市场的建立和规范运作，通过市场监管，在政府垄断土地一级市场的基础上，依法加强对土地二级市场的规范管理。为此，一要抓好土地有形市场的建设和完善。XX县区范围内土地使用权的出让、转让、出租、抵押的报批、土地权属变更登记、地价评估、代征地产交易税、地产信息咨询等统归地产市场办理，所有交易程序、交易规则、交易信息、收费标准等全部实行公示，严禁土地使用权私下“非法”转让、租赁和抵押。要不断规范地产市场管理，严禁炒买炒卖“地皮”等非法交易行为。以出让方式取得国有土地使用权、而未按法律规定期限和条件开发利用的，其土地使用权不得转让；非法转让的，要依法处理，没收非法所得，直至终止其土地使用权。二要加强对土地交易合同管理和土地产权登记管理。无论是土地使用权合同，还是转让、租赁、抵押合同，都要规范操作，双方的权利义务要明确，特别是在一些可导致日后纠纷的关键问题上，不能留下后遗症。对土地二级市场发生的土地使用权转移，要通过登记和变更登记进行审查、监督，做到交易一次，登记一次，维护交易双方的合法权益。三要全面规范房地产市场秩序。从现在起，任何行政事业单位、非房地产开发企业，一律不得在自有土地上建设商品住宅或与其他单位联建住房；所有商品住宅全部纳入住宅小区，要住房、找市场。四是依法对土地市场实施监督检查。要把土地市场监督检查作为执法监察工作的重点来抓，对土地出让、转租、出租、抵押等交易行为的合法性进行检查监督，严厉打击土地交易中的违法、犯罪行为，维护正常的土地市场秩序。 （四）加强城镇土地规划管理，提升土地经营水平。土地利用规划是城市和工业园区有序开发建设的“龙头”，要把规划意识贯穿于土地经营的全过程，做到年度土地供应计划符合土地利用总体规划，符合城市发展规划，满足国民经济和社会发展需要。目前我县正在进行县、乡土地利用总体规划的修编工作。在这次土地规划修编中，要与城镇体系规划、城市建设规划以及国民经济和社会发展计划相互衔接，严格划定农业用地、建设用地和未利用地的范围，在建设用地中进一步区分划定城镇建设用地、村镇建设用地和企业用地范围。XX县区用地规划对建设用地的近期价格和远期开发价值有着决定性作用，做好XX县区土地利用规划，必须构建合理的土地利用空间结构，合理规划商服用地、住宅用地和工业用地的空间分布。在XX县区中心、交通站点附近、大型公共设施周围，要规划足够的商服用地；城市住宅用地要分布在交通方便、环境条件相对优越的地带；工业用地要逐步向XX县区边缘迁移，特别是向工业园区集中，力求通过制定科学合理的土地利用总体规划，有效地提高土地经营的经济、社会和环境效益。同时，城市规划区内的土地流转和开发利用必须服从城市规划要求，从源头上防止乱插乱建现象，维护城市规划的严肃性。 （五）合理确定征地补偿标准和方式，正确处理国家、集体和农民的利益关系。正确处理好国家、集体和农民的利益关系，关键是要严格按照土地管理法规定的标准，对土地征用价格进行核定，确保集体和农民该得到的利益给足给够，同时，将本属于国家、社会所有，由政府投入所形成的基础设施和区位优势带来的级差收益收归政府，将国家政府长期的巨额投入提升的土地价格回笼到政府。目前，我县XX县区的土地征用价格居高不下，这一问题不解决，土地经营的成效必然大打折扣。为此，我们一定要进一步教育XX县区各驻地村（居），正确理解土地价格的组成，真正认识到，政府依法按标准补偿不是剥夺村（居）集体的利益，而是收回政府收益，增加城市建设投入，只有城市兴才能百姓富，从而进一步增强XX县区全体居民 “人民城市人民建”和“县城发展我发展”的观念，尽最大努力服务城市建设，使征地补偿费从协议价格向依法补偿转变。在具体补偿方式上，要尊重农民的选择权。补偿安置费用是一次分配到户，还是入股分红、投放到企业，要由农民自主来选择。在补偿形式上，可以借鉴外地经验，从切实保障失地农民的长远利益出发，实施一次性补偿、分年度兑现，确保农民的合法权益，为土地经营创造良好稳定的社会环境。 三、加强组织领导，确保土地经营的各项政策措施落到实处 土地经营涉及经济利益的调整，政策性又特别强，是一项艰巨复杂的系统工程。对此，各级各部门各单位务必高度重视，切实加强领导，强化措施，搞好协调，形成强大的工作合力。 一要建立健全领导工作机构。为加强对全县土地经营工作的领导，县委、县政府确定成立由我任组长，吉修和淑忠同志任副组长，县府办、计划、国土、建设（规划）、财政、国资、监察、审计、综合执法、政府法制、物价等部门主要负责人为成员的县国有土地资产经营管理委员会。委员会的主要职责是负责研究确定全县土地储备规划和年度计划，定期研究全县土地收购储备交易工作中的重大事项，组织协调有关部门依法监管国有土地储备出让工作，查处违规用地，为土地经营创造良好的外部环境。委员会下设办公室，从有关部门抽调人员组成专门工作班子，具体负责土地经营的实施工作。在具体工作中，要注意学习外地的先进经验和成功做法，抓紧研究制定近期土地收购储备计划和有关工作程序、工作制度，做到精心筹划、精心组织、精心实施，确保开好头、起好步。 二要坚持依法行政。我国现行的土地产权制度是一种所有权与使用权相分离的制度，因此，从法律关系上讲，政府作为土地所有者的代表，享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处分土地的权利；而土地使用者在政府规定的用途和时限内享有占有、使用和收益的权利，并受法律保护。由此可见，政府和土地使用者都是土地经营过程中最主要的参与者，都是土地经营法律关系的主体。所以做好土地经营工作，必须依法处理好维护政府利益与保障土地使用者权益的关系，坚持依法行政，依法经营。各级国土管理部门要不断提高依法管理土地市场的水平，真正做到政府高度垄断土地一级市场，放开搞活管好二级市场，形成一个“管而不死，活而不乱”的土地经营格局，实现土地市场规范有序地健康运行，确保土地流得动、流得活、流出效益。要进一步加大土地执法监察力度，对违法批地、越权批地、非法交易、未批先用、少批多占、闲置荒芜土地等各类违法案件，要坚决依法予以查处。各级领导干部要率先垂范，带头遵守土地管理法律法规和我县有关土地经营的政策规定，做到不开口子，不批条子，不违法占地，努力营造一个公开、公平、公正竞争的良好土地市场秩序。 三要加强协调配合。土地经营工作不仅是国土管理部门的事情，而且是全县上下共同的任务，需要各级各部门各单位的共同参与和支持。各部门各单位要牢固树立大局观念，积极主动地履行好各自的职责，齐心协力，共同做好土地经营工作。国土资源部门要充分发挥业务主管部门的职能作用，主动与有关部门和单位多协商、多通气，搞好协调服务工作。计划、规划等部门要从有利于加快全县土地经营工作的大局出发，积极参与，密切配合，与国土部门共同搞好土地利用总体规划、年度供地计划和土地开发建设规划的制定等工作，为土地经营工作提供便利条件。纪检、监察等部门要积极查处有关土地违法案件，为土地经营工作的健康运行保驾护航。新闻宣传部门要采取灵活多样的形式，大力宣传土地经营的重要意义，宣传政府有关政策规定，为广大企事业单位和群众释疑解惑，使土地经营的有关内容家喻户晓，人人皆知，增强全社会理解、支持和参与土地经营的自觉性。 同志们，开展土地经营工作，给我们各级各部门提出了新的任务和要求，全县上下尤其是国土部门的全体干部，要树立强烈的使命感和责任感，通力协作，扎实工作，认真组织实施好土地经营的各项工作，为推动我县经济社会的快速健康发展做出新的更大的贡献。第12页 共12页