老龄化背景下城镇老旧小区加装电梯的制度困局与破解之维.pdf

August 2023 10城市更新一、问题的提出伴随着我国人口老龄化程度的日益加深，自 2000 年起，我国正式踏入老龄化社会的门槛。据数据显示，截止到 2022 年，我国 65 岁以上人口将占到人口总数的 14%，中国正式进入老龄化社会。在此背景下，中央与各省市纷纷出台老旧小区加装电梯的相关政策，希望通过加装电梯改善老年人的生活条件，为经济发展提供新动力。国家发改委于去年印发2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务，指出要有序推进城市更新，加快有条件的城镇老旧小区加装电梯，力争改善 840 万户居民基本生活条件。此外，国家发改委联合多部门出台近期扩内需促消费的工作方案，要求发挥居民住房公积金对既有住宅增设电梯的资金支撑功能，缓解老旧小区加装电梯业主资金紧张的问题。虽然既有住宅加装电梯已成为政府工作的重点内容，但是从当前的电梯加装现状来看，实际加装数量远远未达到预期，相关政策的落实存在困难。住宅适老化改造是社区改造的发展趋势，其重要指引是法治化，而法治化的关键在于用法律制度与法治精神转变传统的社区治理思维模式。遗憾的是，虽然老旧小区电梯加装已成为实践中的热点问题，不同领域的学者也贡献了许多研究成果，但从法学视角进行的剖析却屈指可数。当前法学界对老旧小区加装电梯的研究立场主要分为两种：一种将研究聚焦于业主合法权益的维护，另一种为以贯彻国家大政方针、推进住宅适老化改造成功落地为目标。本文将采两种立场之长，探究在成功化解业主利益冲突的前提下，推进既有住宅增设电梯相关政策落实的新路径。本文立足于国家相关政策的顶层设计与目标，将目光聚焦于参与表决的业主人数的准确界定，分析在诉讼中因相邻关系的制度漏洞与证据缺失而产生的裁判困境、住宅专项维修资金的使用以及低层业主义务范围确定上的梗阻，以弥补此前学术研究的不足，并为实践提供合乎法理的建议。老龄化背景下城镇老旧小区加装电梯的制度困局与破解之维 摘要 当前，老年人居家适老化工程的推进面临着许多不可回避的问题。究其原因，主要是参与电梯加装决议的业主范围究竟为一幢楼的业主还是一栋楼的业主各地政府有着不同理解。业主之间的利益冲突造成了司法裁判困局，低层业主义务范围模糊，对于使用住宅专项维修资金维修电梯存在争议。透过现象看本质，这一方面是对民法典相关规定产生了误读，另一方面是民法典在相邻关系制度方面存在立法漏洞。此外，地方政府角色的缺位也不容忽视。为破除既有住宅加装电梯的困局，应当对民法典的相关条文作出合乎政策落实的现实需要的解释，切实维护业主的合法权益。此外，政府应主动作为，履行业主异议审查职责，建立公平的补偿机制，发挥社区“软法”在既有住宅加装电梯中的积极作用。关键词 相邻关系；住宅专项维修资金；表决规则；老旧小区加装电梯文/侯田洁August 202311二、老旧小区加装电梯面临的法律困境（一）参与表决的业主范围模糊既有住宅加装电梯不属于民法典第二百七十八条第七款规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”。从法条文义来看，“改建”“重建”的前提为该建筑物业已存在，但是既有住宅加装电梯是一个从无到有的工程，且建设电梯需要占用小区的公共用地，改变共有部分的用途，因此应当定性为第八款规定的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。从表决规则上来看，民法典降低了表决参与门槛与决议通过门槛，规定了“双 2/3+双 3/4”的表决比例。较之物权法的相关立法，民法典规定的业主决议规则对业主同意人数的比例要求作出了实质性的让步，降低了增设电梯的表决通过难度，有利于更好地推进既有住宅增设电梯的进程。然而，民法典 对参与表决的专有部分业主范围的确定存在立法漏洞，这使得各地政府发布的老旧小区加装电梯的实施意见中，对参与表决的专有部分的业主存在不同的范围认定。一幢楼通常指的是整座大楼所包含的数个单元楼的结合体，许多地方政府认为加装电梯仅涉及本栋楼业主的利益，因此仅需本单元的业主参与表决。例如，对杭州市人民政府办公厅关于积极推进老旧小区住宅加装电梯工作的实施意见的解读认为，参与表决的业主应当为本单元建筑物专有部分的业主。济南市住房和城乡建设局也指出，应当由该单元的业主参与表决。然而，上海市加装电梯的相关政策却认为，加装电梯应当经一幢楼中的业主按法定比例参与表决。参与老旧小区加装电梯表决的业主范围究竟为本单元的业主还是本楼幢的业主，会直接影响有效决议形成的效率与相关业主表决权的保护,因此亟需进行准确界定。（二）司法裁判困局相关业主无法就加装电梯产生的利益冲突协商一致时，往往会请社区居委会或者属地街道组织加以调解，仍无法形成一致意见的，就只能寻求诉讼途径以定纷止争了。然而，在具体司法裁判中，不同法官有着不同立场，致使当前的司法审判中存在许多问题。首先，司法裁判中存在因证据不足使低层业主的相关诉求无法被法院采纳的情况。有的法院认为，低层业主主张的因电梯加装而使房屋贬值以及住房的通风、采光等权益受损，在电梯安装完毕前尚未实际形成，且是否真的会造成损害与影响也需实证证明，对尚未形成的实际影响与损害，依法不予受理。笔者认为，法院主张电梯加装完毕前低层业主的损失无法确定是不妥当的，因为电梯装好后再组织高层业主拆除电梯，无疑会浪费高层业主此前付出的人力与物力。此外，基于“谁主张，谁举证”的原则，低层业主需要对自己的主张承担证明责任，对于法院都不能确定的损失，要求相对弱势的低层业主加以证明是十分不合理的。若低层业主以此为理由申请鉴定，无疑会加剧当事人的诉讼之累。还有的法官会基于电梯距离低层业主住房的间距以及所在位置，简单地判定加装电梯不会侵犯低层业主的合法权益。然而，该认定依据通常是缺乏工程建设相关理论支持的，因此相关判决结果并不合理。其次，有的法院认为加装电梯后在采光、通风等方面确实会对相关业主造成一定影响，然而业主应加以容忍，对于合法权益受到侵害的业主，可给予适当补偿。民法典及相关立法并未对容忍义务的概念给予明确规定。但是，基于诚实信用原则，可以认为邻里之间在共同生活关系中应当负有维持和睦关系的社会责任，而这种责任在法理上应当被认定为容忍义务。从实践合理性角度来看，我国正处于社会主义初级阶段，经济发展水平不均衡，且面临着人口老龄化的巨大社会压力。由于社会资源的紧缺，立法与相关政策显然无法兼顾所有主体的利益诉求。这在城市更新August 2023 12老旧小区加装电梯的进程中具体体现为国家基于公益目的而推进的住宅适老化改造，与低层业主的采光条件、房屋保值等私益之间的冲突。面对法益冲突，法官会依托脱胎于自由法学的利益权衡论来考量判决的社会实效，通常以获取最大的社会利益为价值追求，尤其是在我国人口老龄化持续加剧的现阶段，公共利益的价值位阶往往优于私益，因此要求低层业主承担相应的容忍义务。然而，容忍义务规定的法律空白导致当前对容忍义务合理限度的把握存在困难。在诉讼中，低层业主依据民法典第二百九十三条的规定主张加装电梯影响其通风、采光、隐私等权益，请求法院判决终止电梯的加装工作。然而，法院在判决中普遍认为，低层业主的相关损害在其容忍义务范围之内，低层业主的权益并未遭受很大影响。这两种对立的观点已经成为当前相关诉讼中的主要矛盾。对此，正确界定容忍义务的合理限度是当前司法实践中亟需解决的问题。还有的法院认为，低层业主因电梯加装而遭受的损害属于其容忍义务范围之内，未对低层业主遭受的损害进行补偿。这是由于利益权衡论过于依赖法官主观认识的特性，使法官的判决有时会产生损害法秩序稳定性与社会实质正义的后果。因此，在认定低层业主能否获得补偿的问题上，可以引入动态系统论的应当性证成。在动态系统论的框架下，法官通过对高层业主的现实需求、政策落实的可持续性、业主之间矛盾的化解这三个要素的综合分析与动态选择，作出最有利于法律效果实现的判决。法官的判决一方面需要考虑社会利益的“最大公约数”，推进老旧小区电梯的加装进程，另一方面要在公平与效率原则的导向下，适当调整现有的利益分配格局，即对低层业主因加装电梯而遭受的损害进行补偿。有学者认为，针对民法典的相关条文，譬如第二百九十六条，可以提炼出相邻关系的四重含义，即尽量避免造成损害原则、最小损害原则、正常行使权利造成损害的补偿义务、非正常行使权利造成的损害赔偿义务，因而法院不对低层业主加以补偿有失公允。然而，即便是在法院判决低层业主获得补偿的判决中，低层业主的权益有时也未受到正当合理的维护。其原因是地方政府工作不到位。当前，各省市对于加装电梯的经济补偿标准并没有明确的规定，法官在确定对低层业主的补偿数额时，大多行使自由裁量权进行权衡。然而，由于法官缺乏工程建设等专业知识，低层业主获得的补偿数额往往并不合理，许多案例中低层业主获得的补偿仅仅是所谓的“适当的补偿”。在司法实践中，甚至有法官作出仅补偿低层业主 2000 元的判决，这个数额无疑十分荒谬。（三）一层业主义务范围的确定存在困难在老旧小区加装电梯的进程中，一层业主往往认为自身对电梯并无使用需求，因而无需在电梯加装的过程中承担任何义务。具体表现为一层业主以自己并非电梯的使用者为由拒绝分摊电梯的加装费用，拒绝承担缴纳住宅专项维修资金的义务以及拒绝参与相关决议的表决等。然而，民法典第二百七十三条认为，业主作为区分所有权人对共有部分进行管理，既是业主的权利，也是业主的义务，不得以放弃权利为理由逃避义务的履行。电梯是全体业主的共有物，每一位业主基于其所享有的共有权，都应当履行对共有部分所负的作为或者不作为的义务。一层的业主对此有不可推卸的责任，绝不能以不使用电梯为由拒绝承担相应的责任。然而，民法典第二百七十三条中“义务”一词语义广泛，若采文义解释，应包括电梯的加装、运行与维保费用的分摊义务，电梯出现质量问题时的风险告知义务，等等。倘若严格依照法条文义去适用法律，要求对电梯并无使用需求的一层业主去承担与高层业主相同的义务，则可能导致一层业主因承担过多不公平的义务而极力反对城市更新August 202313电梯的加装，不利于政策的落实与低层业主合法权益的保障。（四）住宅专项维修资金的使用存在争议住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅联合发布的 关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知中指出要发挥专项维修资金在老旧小区电梯更新改造中的资金支撑功能，试图通过住宅专项维修资金的使用缓解老旧小区加装电梯资金筹集困难以及电梯后期的维修的问题。住宅专项维修资金管理办法第二条规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。第三条规定，共用设施设备是指由住宅业主或者业主及相关非住宅共有的部位。由此可知，法律对住宅专项维修资金的使用范围进行了严格的限制，仅限于小区业主的共有部分，其使用具有专用性。然而，当前立法对“共用部分”的规定过于笼统，实用性不强。在老旧小区电梯维修的实践中，住宅专项维修资金的使用存在许多模糊之处，导致业主间矛盾多发。现行法律虽然明确指出电梯为小区内的共用设备，然而当小区单栋楼的电梯需要维修时，由于维修工程与部分业主的受益范围不一致，是否可以动用小区业主共同缴纳的维修资金就不甚明了了。单栋楼的电梯维修使用住宅专项维修资金，是否侵犯了小区内其他楼幢的业主对其缴纳的维修资金的所有权？倘若单栋楼的电梯维修不可以使用住宅专项维修资金，则又与住宅专项维修资金的公益性与公共性相违背。因此，准确界定单栋楼的电梯属于小区内全体业主的共用设施，还是仅为所在楼幢业主共有，成为解决老旧小区电梯维修问题、推动相关政策落实的关键所在。此外，在住宅专项维修资金使用的表决制度方面，民法典规定使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。法律设定“双多数决”的表决门槛，一方面是考虑了业主专有部分面积所反映的权益，因为专有部分面积是住宅专项维修资金的缴纳和维修费用分摊的基础，另一方面是为了通过“少数服从多数”的表决规则反映多数业主的利益诉求，实现业主权益的平等性与利益诉求的一致性，尽可能协调业主之间的利益冲突。然而，立法者在设定表决门槛时忽视了我国的国情。住宅专项维修资金制度的成功实践依赖于经济、社会的高度发展，该制度可以在德国、日本等国家获得良好的社会实效，其最根本的前提是业主具有强大的经济基础、较高的法治素养，政府也具备高水平的治理能力。然而，我国能够顺利召开业主大会的小区仅占极少一部分，业主社区“共建共管”的意识较弱，缺乏积极参与社区治理的主观能动性。譬如，有的业主将自己的房屋出租，在进行表决时，业主委员会难以联系到本人。大部分低层业主本身对电梯使用需求有限，当电梯维修需要使用维修资金时，往往对此表示反对。因此，过高的表决门槛成为老旧小区电梯维修使用住宅专项维修资金的绊脚石。实践中，有效决议难以达成往往是常态，致使缴纳了住宅维修资金的业主无法及时维修电梯，住宅专项维修资金的利用效率大打折扣，酿成了程序正义损害实体正义的不良后果。三、老旧小区加装电梯困局的破解之维（一）行使表决权业主范围的确定从实践合理性的角度来看，加装电梯时会对居民楼的墙体进行一定的拆改，对墙体原有的结构造成一定程度的破坏，还会加剧墙体的受荷。一幢楼中数个单元的楼房是相互连接的，加装电梯不仅会对其所在单元楼产生影响，一幢楼的房屋的楼体结构均会受到波及，因此，既有住宅加装电梯不应当仅取得本单元业主的同意，还应当取得整幢楼业主的同意。从解释论的角度来看，我国住宅专项维修资金管理办法中明确指出，单幢楼房户外的墙面属于业主的共有部分。我国台湾公寓大厦管理条例第八城市更新August 2023 14条也规定了变更公寓大厦的“外墙面”的使用目的，应当依法令规定并由区分所有权人进行会议表决。从法条文义可知，“外墙面”应当解释为业主的共有部分。因此，当前老旧小区加装电梯变更了作为业主共有部分的“外墙面”的使用用途，单幢楼业主基于其享有的建筑物区分所有权，有权参与管理与处分公共部分的。从法律效果来看，业主表决权行使的前提为自身与待表决事项存在利害关系。加装电梯会占用小区内的公共用地与作为业主共有部分的建筑物外墙，因此不允许相关业主行使表决权可能损害其合法权益，剥夺其维护自身利益的途径，这无疑违背了表决权解决价值纠纷、平衡利益冲突的立法本意。（二）政府承担领导职责，建立公平的补偿机制地方政府作为社区的规划指导者与社区矛盾纠纷的协调者，在社区治理中发挥着不可替代的作用。因此，为推进住宅适老化改造，政府要发挥矛盾化解分流阀的作用，承担领导职责。重庆市第三中级人民法院关于完善老旧住宅增设电梯许可程序的司法建议指出：在业主意见无法达成一致的情况下，行政机关应主动作为，对部分业主所提出的加装电梯而使得住宅的通风、采光及隐私权等权益受到影响以及房屋遭受贬值的异议进行审查，如有必要应聘请专业人员进行勘验、鉴定，以确定加装电梯侵害部分业主合法权益的法定不许可情形是否成立。可建立与完善地方政府的异议审查职责，由政府聘请专业人员对低层业主主张的损害进行鉴定。这可以减轻低层业主在诉讼中的举证责任，缓解取证难的现实问题，改善低层业主在诉讼中的弱势地位。此外，法官在审理案件时，应当以专业的鉴定意见为判决依据，不得仅凭个人的理解粗浅地认定低层业主因加装电梯而遭受的影响，如此可以有效限制法官的自由裁量权，提升判决的公正合理性。在低层业主的异议成立时，应当对其进行补偿。需要注意的是，对低层业主的补偿绝不能仅仅是“象征性的补偿”，应该是“足额补偿”。加装电梯后，低层业主的房屋所遭受的贬值以及其他因电梯的加装而不得不让渡的利益，譬如采光、通风等，均应当包括在补偿范围内。只有拿出足够的诚意才能保障低层业主的合法权益，有效化解纠纷，提升底层业主加装电梯的积极性。对于补偿数额的具体认定，由于全国各地的房价水平与经济发展现状不同，制定全国性的标准缺乏实现可行性。各地方政府应聘请第三方机构科学地评估业主受到的损失，并结合当地的经济发展水平制定明确且具体的补偿规则。最后，政府还应当制定加装电梯的行业标准，使法官在判断电梯加装对低层业主通风、采光、隐私等权益的损害时，能以相关专业标准为裁判依据。（三）以利益衡量原则界定容忍义务的合理限度法官在裁判中如何界定低层业主容忍义务的合理限度？当前对容忍义务合理限度的认定存在三种标准：其一为实质损害标准（损害属于一般理性人无法容忍的重大损害），其二为过错认定标准（行为人对邻人遭受的损害存在过错），其三为利益衡量原则（比例原则，是否超过合理限度取决于低层业主遭受的损害是否超过加装电梯所获得社会效益）。笔者认为，采取利益衡量原则作为容忍义务合理限度的判断标准较为恰当。从解释论角度来看，我国立法实际上也采取了这一标准。譬如民法典第二百八十八条中规定，相邻权利人应当按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则正确处理相邻关系。该条中的“有利生产、方便生活”阐释了相邻关系制度公益追求的必要性，“公平合理”则表明适用这一制度付出的成本要低于所获利益。若老旧小区中的低层业主依 民法典 第二百九十三条主张电梯的加装侵犯其采光、日照等相邻权益，应当被认定为违法，法院应当遵从利益衡量原则，考量老旧小区加装电梯这一行为是否必要。如果加装电梯是为了方便高层的老年人口出行，则低层业主的容忍义务没有超过合理的限度，不得阻挠电梯的加装工作；若相关楼幢内高层业主对电梯需求并不大，仅仅是出于电梯加装后高层房屋可以获得升值的打算，则加装电梯这一行为是非必要的，应当认定为超过了低层业主容忍义务的合理限度。（四）明确一层业主义务范围为实现老旧小区电梯加装稳步推进的社会效果，提升低层业主加装电梯的积极性，使法律的适用更加契合公平的价值取向，应该对 民法典 第二百七十三条中的“义务”进行限缩解释，缩小低层业主的责任范围。不使用电梯的低层业主，无需承担电梯加装与后续维修的费用。不过低层业主基于共有权而对共有部分所负的其他共同义务是城市更新August 202315不可减免的。例如，业主应当履行社区内电梯管理公约的要求，不在电梯内乱扔垃圾，不随意侵占电梯空间。对于政府发布的应急处置措施与其他社区管理规定，物业或者其他管理人员无法独立执行时，业主应当依法予以配合。除此之外，低层业主还应承担基于相邻关系而产生的合理容忍、电梯的风险告知以及缴纳住宅专项维修资金等义务。应当明确的是，缴纳住宅专项维修资金是小区内每一位业主为小区公共利益的实现而应当履行的法定义务。这种义务的产生与存在仅由义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人所决定，因此，缴纳住宅专项维修资金是小区内业主的应尽义务，低楼层的业主不得以不使用电梯为由拒绝缴纳。此外，由于小区内需要住宅专项维修资金维护的共有部分不仅包括电梯，如果允许低层业主不缴纳住宅专项维修资金，会导致有的业主未履行法定义务却享受使用其他业主缴纳的住宅专项维修资金维护共有部分而带来的利益，从而会有的业主在义务的分摊上承担了超出自己应当承担的份额，如此既违背了公平原则，损害了业主利益，也不利于立法目的的实现。（五）规范住宅专项维修资金的使用目前由于单栋电梯是否属于全体业主共用设施界定模糊，其维修能否使用住宅专项维修资金存在争议，政府部门应通过完善部门规章与地方性法规，制定更为详细的“共用设施”认定标准。此外，由于立法工作不是一蹴而就的，对于当前的法律漏洞，可以利用司法解释加以补足。从法理上来看，小区的建设用地使用权归全体业主共有，其上建造的所有建筑物及其附属设施与小区的道路、绿化等都是一个整体，所以业主行使建筑物区分所有权的对象包括其所在楼幢及其附属设施。只要是小区内建造的建筑物及其附属设施，除部分业主的专有部分以外，全体业主均应享有共同管理的权利。因此，应当对老旧小区内作为“共用设施”的电梯的含义进行目的解释，小区内所有的电梯都属于全体业主的“共用设施”，当小区单栋楼的电梯出现问题时，也应该享有使用住宅专项维修资金的权利。这与“共建共管”的业主自治趋势相契合。住宅专项维修资金由全体业主共同缴纳，基于权利义务的一致性，当单栋楼的电梯出现问题时，履行了缴纳义务的业主应当拥有使用住宅专项维修资金维修其电梯的权利。此外，对于住宅专项维修资金表决门槛过高的问题，各业主可以在业主大会议事规则中约定与民法典第二百七十八条不同的决议通过规则。我国 物业管理条例第十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序等事项作出约定。表决程序在解释上应当包括决议的通过规则。因此，业主可以自行约定较法定表城市更新决比例更低的门槛，使维修资金使用相关决议的形成更为容易。应当注意的是，业主的意思自治是有边界的，自愿原则不是认可与鼓励民事主体的绝对自由与放任，在业主约定决议通过规则时应严格禁止权利的滥用，不得约定过低的表决比例。为使业主在自行约定决议规则时有法可依、有章可循，法律应对业主自治的边界作出明确的限制性规定。（六）探索软法治理模式为推进老旧小区加装电梯，国家出台了许多政策，这些政策通常被认为属于硬法的范畴。虽然硬法可以发挥总领全局的纲领作用，但是在政策落实的过程中欠缺细节方面的指引。相较于硬法，软法是由多元主体共同参与制定与协调而形成的行为规范，其制定主体的广泛参与性、涉及利益的多元性，与“共建、共治，共享”的基层治理理念相契合。在司法实践中，软法治理早已不是陌生的名词。上海市徐汇区司法局此前大力主张“探索以软法治理加快诚信守序法治社区建设”，徐汇区部分老旧小区也有通过软法治理促使成功加装电梯的先例，这为以软法治理推进全国老旧小区电梯加装进程提供了宝贵的经验。总结徐汇区老旧小区电梯加装成果，可以得出以下软August 2023 16法治理方案。一方面，要耐心倾听业主反对加装电梯的意见，通过定期召开加装电梯宣讲会的方式搭建沟通交流平台，告知业主加装电梯的国家政策，通过相关制度的告知，使居民了解社区工作人员的工作目的，并听取低层业主的利益诉求，加强业主、社区工作人员之间的沟通协调与相互理解，促使矛盾化解。另一方面，要注重居民法治意识的培养。这一方案是上海市徐汇区老旧小区成功加装电梯不可忽视的关键。政府应当主动推动业主自治体系建设，帮助社区居民树立自治观念，动员和扩大社区参与，提高业主的自治水平。加强普法宣传力度，大力宣传民法典物业管理条例等法律法规，帮助业主对现行的法律条文尤其是建筑物区分所有权方面的法律法规形成基本的认识，使业主知晓有关决议的形成规则，清楚自身及业主大会的权利与义务，进而积极参与“共建共治”相关事宜，避免因业主法律知识欠缺，导致电梯加装难以形成有效决议、住宅专项维修资金的利用效率过低等损害业主合法权益的情形发生。四、结论住宅适老化改造工程的顺利推进有利于适应我国人口老龄化社会现状。在民法典相关规则的适用中，要尊重多元利益主体的合理诉求，做到维护业主的合法权益与住宅适老化改造政策成功落实的统筹兼顾。然而，相关政策的落实所面临的困境也表明老旧小区电梯加装是一个复杂的课题，其本质是缺乏系统完备的理论支撑以及政府角色的失位。对此，应完善相关法律规定，对现行法律进行合乎立法目的、契合政策落实客观需要的解释显得尤为必要。不可忽视的是，政府要发挥领导作用，探索社区治理规范的多元化，以软法治理推进住宅适老化改造，提高业主自治水平。（作者单位：上海海事大学）注释参见：中国发展报告 2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策。参考文献1 李国强，孙伟良.民法冲突解决中的利益衡量从民法方法论的进化到解释规则的形成 J.法治与社会发展,2012(01):58-66.2 孙宪忠,朱广新.民法典评注:物权编(2)M.北京:中国法制出版社,2020.3 刘力，毛海波.规则与秩序之间：住宅专项维修资金的使用规范与当事人权益保障 J.法律适用,2019(16):81-90.4 赵洲.专项物业维修资金归集和使用上的权益平衡 J.武汉科技大学学报(社会科学版),2009(06):75-80.5 宋伟哲.住宅专项维修资金法律制度的批判与重构 J.河北法学,2022(05):112-128.6 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