物流基地项目策划定位汇报稿.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,南京丁家庄物流基地项目策划定位汇报稿,汉舍中国房地产投资管理,上海南京,01月,致,:,南京王家湾丁家庄物流基地有限责任企业,物流基地项目策划定位汇报稿,第1页,主体汇报目录,物流基地项目策划定位汇报稿,第2页,序言,-,项目进展情况回顾,-,继续深化合作提议,-,项目思索模型,-,项目背景和项目评价,-,对丁家庄物流基地企业咨询需求了解,-,定位策划基调：物流地产,-,定位策划整体思绪,第一部分 战略定位,-,定位步骤,-,确定最正确业务模式,-,基本物流业务确定,-,项目增值通路综述,-,增值通路,1,：做深物流业务之拓展增值物流服务,-,增值通路,1,：做深物流业务之打造物流总部经济,-,增值通路,2,：做广商贸业务,-,业务模式及主题定位,-,功效定位标准,-,特色功效定位：公铁联运,-,基础功效定位,-,提升功效定位,-,延伸功效定位,-,功效定位模型,-,功效定位实现时序提议,物流基地项目策划定位汇报稿,第3页,第二部分 规划实施提议,-,地块分析,-,总体规划思绪,-,规划提议：三大中心、八大分区,-,总体功效布局,-,公铁联运作业区规划思绪,-,城市配送区,-,区域物流区,-,科技物流区,-,商务服务中心,-,综合商贸中心,-,规划建设指标汇总,-,道路交通体系规划,-,规划示意图,-,开发分期标准,-,一期开发,-,二期开发,-,三期开发,-,阶段性开发目标,-,开发机制订位,第三部分 营运执行提议,-,营运模式选择,-,综合营运模型,-,营运分区模型,-,整体客户定位,-,区域物流区客户定位,物流基地项目策划定位汇报稿,第4页,-,城市配送区客户定位,-,物流科技区客户定位,-,综合商贸中心客户定位,-,商务服务中心客户定位,-,项目营运执行提议,-,项目优惠整体体系提议,第四部分 投资价值评定,-,经济效益评定说明,-,收入评定基础数据,-,物业经济效益评定,-,参考项目投资效益比较,-,项目形象评价,-,主要公铁联运物流基地,-,产业集聚效应,-,就业创造效应,-,税收创造效应,物流基地项目策划定位汇报稿,第5页,主体汇报,物流基地项目策划定位汇报稿,第6页,项目进展情况回顾,完成项目背景和宏观经济背景及相关市场研究,完成物流产业链研究，并确定本项目将开展基本物流业务和增值物流业务,提出物流总部经济概念,提出物流核和商贸核双核联动发展模式,确定项目整体业务定位,确定项目整体功效定位,已完成工作结果,第一阶段：市场研究并确定项目战略定位,（已完成）,第二阶段：确定整体规划、功效区规划及开发营运策略,（已完成）,第三阶段：确定项目投资价值并着手进行项目可研,（继续深化）,完成项目整体规划，确定项目标整体定位为“丁家庄物流商贸总部园”,确定项目整体规划由三个主题分区,“,当代物流中心”、“综合商贸中心”和“商务服务中心”组成,确定项目八个功效区块，并形成项目规划示意图并配合开发商以及设计单位完成项目标规划设计初步方案,确定项目分期开发策略,确定项目各功效区客户定位,确定项目整体营运战略,已完成工作结果,从地产角度对项目价值进行了量化分析，确定项目投资价值和初步经济可行性分析,完成项目社会效益分析,已完成工作结果,进行项目关键驻商分析并配合指定项目标初步招商方案,进行丁家庄物流商贸总部园商业模式设计以及项目财务分析，将包含以下二个层次：,基地企业商业模式及财务分析,针对详细驻商财务分析,下一步工作计划,项目总体投入产出测算,此次汇报工作结果,物流基地项目策划定位汇报稿,第7页,继续深化服务提议,丁家庄物流商贸总部园关键驻商分析并配合开发商制订初步招商方案和合作商家接触,丁家庄物流商贸总部园商业模式、基地企业股权招商方案及项目投融资方案确定,丁家庄物流商贸总部园项目可行性研究，包含基地企业财务分析和预测以及详细驻商财务分析,丁家庄物流商贸总部园开发指导，并配合开发商完成项目土地开发、项目开发和管理运行工作,至本公司提交项目投资价值分析汇报为止,“丁家庄物流商贸总部园”项目标战略定位和开发策略定位工作全部完成；按照双方签署顾问服务协议以及工作进度安排，下一步需在甲方提供项目开发详细财务数据基础上，确定深化服务详细内容以及服务方式和服务费用,本公司可在深化服务阶段为贵司提供以下服务：,物流基地项目策划定位汇报稿,第8页,思索模型,定位策划基调,定位策划思绪,项目背景及评价,咨询需求了解,物流基地项目策划定位汇报稿,第9页,南京王家湾丁家庄物流基地有限责任企业成立于年5月，其前身为3月成立南京丁家庄物流中心有限企业，由南京四大投资平台之一南京市交通建设投资控股（集团）有限企业等企业投资设置。,当前企业主营业务有包含货物公路运输托运、承运及代理、停车、餐饮、住宿、汽车维修、房屋租赁及货运供需信息配对成交在内货运交易；包括电子电器通讯产品、化工产品、日用具和快速消费品仓储、装卸、配送等三方物流业务；普货、化工和危险品运输、配送；汽车整车及零配件当代库存管理服务；物流信息化服务；针对制造业、大卖场、商店提供定点定时配送服务；经过电子商务环境下城市物流配送信息系统，为客户提供物流流程设计、订单处理、JIT配送、VMI库存管理、个性化加工、包装打码、紧急货单处理、退货处理、回款跟进等一系列增值服务。,企业在丁家庄购入1000亩地产，进行新一轮项目投资运作。,项目背景,物流基地项目策划定位汇报稿,第10页,项目评价,区位优势,资源优势,大交通,大物流,大商贸,交通控股 实力支撑,多项荣誉 政府支持,物流经验 资源丰富,何以打造和提升项目投资价值？,做强物流,做好园区,产业,物业,物流基地项目策划定位汇报稿,第11页,项目评价,大交通、大流通,区域主要节点和南京市物流中心,铁路,高速公路,城市干道,长江航道,立体交通网络,丁家庄,构筑,长线运输节点,3,小时城市圈,1,小时配送圈,物流集散地,多元流通体系,物流基地项目策划定位汇报稿,第12页,项目评价,政府扶持,重点发展战略性项目,国家交通部规划,45,个公路枢纽之一,国家交通部和省市政府重点规划建设大型当代化综合性物流基地,江苏省重点服务业发展企业,江苏省第一批,12,家省重点物流基地之一,南京市首批十大当代服务业集聚区项目之一,江苏省和南京市十一五规划重点项目之一,物流基地项目策划定位汇报稿,第13页,进行项目地产规划和开发，关键问题是确定项目最佳商业模式，再考虑项目具体实现。,基于项目地块，丁家庄物流应确定怎样业务模式能够提升项目盈利能力？,业务模式包含：在物流哪个细分市场竞争？在价值链哪个步骤竞争？提供什么服务？开展哪些业务？,怎样整合南京交通控股以及丁家庄物流基地企业提供资源和能力，对项目提供有效支持？,在上述资源条件下，打造由何种硬性、软性平台以及服务体系组成优质项目，打造项目标关键竞争能力？,怎样做？关键能力,做什么？业务模式,服务,价值链,市场,项目关键能力,主要前提：,依据丁家庄物流基地有限企业意图，希望此次规划是发展丁家庄物流基地独立,盈利模式,和,商业模式,策划,结合企业和项目资源确定项目标最正确业务；,确定项目最正确盈利模式后，经过规划和开发实施方案，最终实现项目地产价值和商业价值双重价值最大化。,对丁家庄物流基地有限企业咨询需求了解,客服能力,软性支持,企业资源,硬件条件,物流基地项目策划定位汇报稿,第14页,盈利模式,开发模式,增值效应,开发标准,物业载体,物流地产,土地溢价增值,长久经营出租,开发物业出售,联合定制开发,客观,主题功效,应变,资源整合,全局,人文,定位,可行性,工业园区开发模式,主体企业引导模式,物流地产商模式,综合运作模式,资本增值性,连续增值性,增值区域性,物流仓储园区,物流配送园区,物流商贸园区,定位策划基调,-,物流地产,物流基地项目策划定位汇报稿,第15页,展现一张宏伟蓝图,物流基地项目策划定位汇报稿,第16页,看中国,产业地产,看南京,看世界,需求分析,配套分析,政策分析,物流地产,地块条件,经济环境,南京市经济环境,栖霞区经济环境,周围市场环境,战略定位,功效定位,规划影响,南京市十一五规划,南京市产业规划,南京市物流规划,物业产品,开发模式,经营模式,硬件分析,物流产业分析,定位策划思绪,物流基地项目策划定位汇报稿,第17页,目 录,Contents,1.,战略定位,2.,规划实施,3.,运行提议,4.,效益分析,物流基地项目策划定位汇报稿,第18页,PART 1,战略定位,定位步骤,定位研究,业务模式及主题定位,功效定位,物流基地项目策划定位汇报稿,第19页,1-A,定位步骤,物流基地项目策划定位汇报稿,第20页,可能业务模式分析,1,）确定可能盈利模式：,“穷尽法”设计可能盈利模式,设定“穷尽法”前提,设计全部可能业务模式,2,）对宏观经济、区域规划以及市场条件进行分析，进行第一步筛选：,经过宏观经济和规划分析确定符合产业政策和经济发展要求总体定位方向,区域市场分析了解周围物流地产市场现实状况,3,）物流行业产业链分析，确定项目在物流价值链上切入点,经过物流行业价值链分析，并依据南京市物流市场需求情况确定,4,）物流需求分析，确定项目可拓展业务方向,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,A,A,A,B,B,B,C,C,C,A,A,B,B,C,C,C,A,B,B,C,B,A,B,C,C,B,C,C,C,B,A,A,A,A,A,B,C,C,A,B,C,B,B,C,C,B,B,A,A,A,B,B,A,A,A,确定项目最适合业务模式,5,）项目业务模式定位,建立丁家庄物流基地有限企业角色定位并依此确定丁家庄物流基地项目标功效定位,业务模式确定,经过四步骤，确定基于项目地块最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第21页,1-B,定位研究,物流基地项目策划定位汇报稿,第22页,物流园区可能业务模式,所获信息（前提）,丁家庄物流基地企业购入,1000,多亩土地，计划建设物流园区；先期,200,亩已建设仓库、酒店和办公楼等物业,物流园区初步定位在综合物流园区,丁家庄物流基地企业下设物流货运市场有限企业和城市配送有限企业等项目企业开展干线运输和城市配送等业务,企业还以对外合作方式开设了通元二手车交易市场开展二手车业务,假设发展模式一：物流园区物业租、售管理服务等业务,假设发展模式二：基于物流园区物流仓储管理等业务,假设发展模式三：依靠物流园区物业基础拓展物流价值链，提供更全方面物流服务,其它假设发展模式：基于区域发展规划，其它可能发展模式，比如：租车服务、酒店、相关服务等,可能方向（假设）,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第23页,南京市产业规划背景对项目定位方向要求,优势产业,电子信息产业,石油化工产业,汽车产业,钢铁产业,当代商贸业,旅游业,金融保险业,当代物流业,信息服务业,先导型新兴产业,软件产业,生物医药产业,新材料产业,新型光电产业,文化产业,当代物流业作为南京市重点规划优势产业，要实现年均,20%,增速,物流园区是物流产业发展最主要物业载体，其产业集聚性不但表达在物流行业内整合还表达在对关联行业整合与集聚,南京十一五产业规划,丁家庄物流基地是南京市十一五规划重点项目之一,宏观上：,丁家庄物流基地要建成一个以当代物流业为发展关键，整合信息服务、软件、当代商贸和金融保险业资源，为电子信息、石油加工、汽车、钢铁、新材料、生物医药等产业提供强力和高效支持,当代化综合性物流商贸园,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第24页,栖霞区域宏观经济背景为项目定位方向提供支持,基础设施,迈皋桥创业园、马群科技园、三江口工业园、尧化,/,八卦洲工业集聚区项目承载能力逐加强,地铁二号线东延、化能电厂二期等重大投资项目带动区域基础投资深入增加,经济发展,三次产业平稳运行，工业经济产销两旺,消费品市场连续繁荣,华能电厂、锦湖轮胎等重点项目推进，投资平稳增加,对外经济贸易集聚效应开始显现,产业发展,二、三产业投资增速加紧，尤其是当代服务业和房地产业发展加速，区域城市化进程加紧,制造业和房地产业成为区域二、三产业发展主要支撑力量,区域内：,制造业企业集中，工业和当代科技产业集聚园区发展对当代物流产业存在客观需求；第三产业尤其是商贸业、零售业发展对当代物流产业发展提供了现实支撑；在丁家庄物流基地发展,当代化综合性物流商贸园已初步具备产业基础和客户基础,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第25页,以南京家居、建材类市场为例,红太阳家居迈皋桥店,红星家居,月星家居,红太阳装饰城,金陵装饰城,金盛国际家居,建材类市场,家居类市场,金盛国际家居,百安居,石林家居广场,丁家庄物流基地,南京是长三角主要生产生活资料集散地，专业市场数量集中,二环十二纵高速交通系统为专业市场辐射能力扩大提供了必需基础条件,南京家居建材市场升级已开始向品牌化、专业化和高档化方向发展,周围区域如安徽芜湖铜陵等地采购需求逐步旺盛,市场上：商贸流通业发展,-,网点数量增加以及商圈辐射范围扩大，专业市场采购交易量飞速增加，货物流通需求显著增加，丁家庄物流基地正处于南京市主要交通节点位置，发展,具备干线运输能力和货物集散能力物流园区条件已经成熟,周围商贸流通业发展对项目定位方向提供需求,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第26页,负担角色,生产、销售待运输物品,付款,选择运输方式、货代或者承运商,生产或者运输计划,订单处理,仓储管理,运输单证管理,集中零碎货源,运输单证处理,预付航空运费并向货主收款,地面收货,货物暂时存放,寻找适当航空企业承运,提货，预付提货费用,从货站到收货人运输配送,物流外包商,货代,货站,货主,收货人,运输企业,货站,代理企业,需求,低运输成本,货物按时、安全抵达,掌握货物在途状态,满足对货主在总物流成本和物流服务质量方面承诺,低运输成本,掌握货物状态,货主运价和航空企业结算价之间利差最大,可选运输路线运力充分,同时具备货代职能,单证审核,安全检验,货物暂时储存,货舱配载,货舱装卸,货物处置费收入最大化,尽早知悉运输需求,经营运输路线,负责货物之间运输,单证审核,仓库及运输工具利用率最大,运价尽可能高,有稳定、可预测货源,货物装卸,货物入港检验,单证审核,货物暂时储存,通知收货人或者代理企业提货,地面处置费收入最大化,代理企业和提货人及时提货,派送收费尽可能高,配送运输需求集中,提货，支付提货费用,或者接收代理企业配送货物,货物验收,运输费用低,货物按时和安全抵达,掌握货物在途状态,干线运输和货运代理价值链,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第27页,不一样步骤价值收入是不一样，需要找到最有价值切入点,货主,收货人,出发地货代,出发地货站,承运人,目地货站,目地货代,代理费,货物处置费,承运费,货物处置费,配送运输费,20,%,出发地货代,6,%,58,%,6,%,11,%,出发地货站,承运人,目地货站,目地货代,86,25,250,25,47,单位：元,/,吨 注：运价以南京到北京公路运输实际运价为参考,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第28页,在产业链上寻求项目发展机会,接运物流,货代,货站,货主,收货人,承运人,货站,代理企业,？,？,现有能力和资源基础：上级企业南京交通控股建设和运行多条高速公路；企业具备干线运输条件，具备干线运输专业知识和远距离运输能力、以及雄厚资本,特色：现具备实现公,-,铁联运条件，能够整合资源开展更辽阔范围“门对门”物流服务,能力和资源基础：在仓储、装卸、安检等方面特权,特色：围绕基地区域性“门对门”服务,能力和资源基础：在仓储、装卸、安检等方面特权,特色：围绕基地区域性“门对门”服务,现有能力和资源基础：运输能力、仓储能力、配送能力,特色：南京市内可开展货物“门对门”配送，开展危险品运输、集装箱运输、冷藏运输、专业配送等专业服务,？,企业业务模式和项目开发提议以干线运输和货运（区）为切入点，依靠现有优势和资源快速打造企业及项目在行业内影响力,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第29页,已开展业务模式评价与处置提议,背景信息（已知）,丁家庄物流基地是南京市重点规划物流园区项目,迈皋桥地域物流项目尤其是开展干线运输业务物流项目集中，成为南京市城北区域主要货物集散地,周围专业市场集中（如红太阳家居、江苏省旧机动车交易市场、高力汽配城等），货运集散需求强烈,区域内货运代理企业、运输企业集中,干线运输,货运代理,货运站,仓储租赁,餐饮,酒店住宿,停车,信息,办公租赁,。,开展业务（已建）,已开展业务提议保留，可作为整个园区开启带动区域,当前形象较差，经营利润率较低，在后续整体规划中提议对已建区域进行重新整合及规划,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第30页,南京市物流需求,主体分析,生产制造业企业,经营内容,商贸流通业企业,经营内容,汽车,化工,电子信息产品,钢铁,医药,机械设备,百货,五金家居建材,电子家电,日化,食品,服装,企业性质,企业性质,国有独资企业,外商投资企业和三资企业,民营企业,内资股份制企业和上市企业,国有独资企业,外资企业和合资企业,民营企业,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第31页,南京市物流需求,运输方式分析,商贸流通业企业,生产制造业企业,公路运输和铁路运输是物流需求企业最主要运输方式,丁家庄物流基地具备公铁联运条件将成为项目最关键竞争优势,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第32页,商贸流通业企业,生产制造业企业,南京市物流需求,需求内容分析,干线运输和市内配送是物流需求企业最主要需求内容,商贸流通业企业对仓储保管需求亦占较大比重,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第33页,商贸流通业企业,生产制造业企业,南京市物流需求,物流执行主体分析,物流需求企业物流执行主体仍以自理为主，在商贸流通业企业表现尤为突出；生产制造业企业物流外包比重较高，更印证了,干线运输业务在项目开发早期作为切入点时机选择是适当,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第34页,南京市物流需求,物流需求预测,企业选择物流外包业务类型预测,商贸流通业企业,生产制造业企业,企业物流外包执行主体预测,未来物流外包市场份额将继续扩大，客户需求需要一定时期培育,干线运输和市内配送、仓储保管业务,仍是物流外包主要经营方向，也是企业物流业务和项目物流功效定位主要方向,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,确定最正确业务模式,物流基地项目策划定位汇报稿,第35页,基于市场分析、物流价值链分析和物流需求分析结论，确定,项目物流定位三项基本业务：,基本物流业务,干线运输,城市配送,仓储保管,确定最正确业务模式,可能业务模式分析,市场分析,物流产业链分析,物流需求分析,业务模式确定,物流基地项目策划定位汇报稿,第36页,“基本物流业务”是项目运行基础,物流基地项目策划定位汇报稿,第37页,项目,“,321”,开发要求,3,大目标,2,大要求,1,个限制,目标,1,：项目,经济效益,目标,2,：园区、开发商,品牌效益,目标,3,：,社会效益,要求,1,：开发商角色转变（从物流经营商向,园区运行商,转型）,要求,2,：打造成为,标杆项目,，实现“当代服务业聚集区”发展,限制,1,：本项目,容积率,1.6,，较高容积率，必定要求突破常规物流园区低密度规划，规划高层物业是必定,“,321,开发要求”必须找到项目,增值通路,物流基地项目策划定位汇报稿,第38页,实现项目增值通路,2,大通路,首先“做深”,然后“做广”,物流“业务”,“商贸”功效,物流基地项目策划定位汇报稿,第39页,通路,1,首先做深,-,物流,“业务”,2,个层次,拓展增值,（,高利润率、高增值性）,物流业务,打造,物流总部经济,物流基地项目策划定位汇报稿,第40页,实现项目增值通路一,做“深”,-,物流“业务”,【,拓展,增值,物流业务,】,物流基地项目策划定位汇报稿,第41页,19601980,储存和运输分离，各自独立经营,19801990,1960,年代前,1990,年代后,配送概念出现，储存型向流通型发展,物流行业发展轨迹,拓展增值物流业务,发展到当代物流阶段，展现集约化特征,信息处理功效出现，向综合物流发展,物流基地项目策划定位汇报稿,第42页,第一方物流（,1PL,）,是指由物资提供者自己负担向物资需求者送货，以实现物资空间位移过程,供给企业自备运输工具、仓储设施,第二方物流（,2PL,）,是指由物资需求者自己处理所需物资物流问题，以实现物资空间位移,如商业部门自备,运输工具、仓储设施,第三方物流（,3PL,）,是指由物资流动提供方和需求方之外第三方去完成物流服务运作方式,专业提供,部分或全部,物流服务,第四方物流（,4PL,）,在物流行业中凭借对物流信息和知识拥有从事物流服务行业，是供给链集成商,集成了管理咨询和3PL能力,第五方物流（,5PL,）,普通认为，第五方物流是指从事物流业务培训一方,提供当代综合物流理念以及实际运作方式培训课程,传统物流业务价值活动利润率低下，需要向利润率更高高端业务发展,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第43页,第四方物流,4PL,第三方物流供给商,技术供给商,管理咨询顾问,其它增值服务商,凭借对物流信息和知识拥有从事物流服务行业，不需要自己直接具备负担物资物理移动能力，而是借助于自己所拥有信息技术和实现物流充分需求和供给信息，并加上对于物流运作胜人一筹了解，所开展物流服务。,第四方物流,（,Forth party Logistics,4PL,）,从基于管理咨询、信息服务、物流资源集成当代物流业务，寻求含有高增值性业务方向,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第44页,落实到物业，,4PL,服务提供商需求物业价值更高，项目标经济效益亦会所以而取得提升,有潜力向,4PL,发展企业,3PL,企业,管理咨询企业,物流信息技术企业,大型流通类企业,较强实际物流运作能力,信息化产业办公楼、甲级写字楼、,当代化仓储中心,缺乏组织管理创新,供给链管理咨询企业,管理创新和组织创新能力较强,信息化产业办公楼、个性化总部办公楼等,实操和信息处理能力差,供给链信息技术企业,信息处理、网络平台能力较强,具备良好办公环境先进网络条件个性办公楼等,缺乏实操和变革能力,4PL,企业类型,优劣势,企业物业需求类型,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第45页,从事无形物流服务机构,咨询机构,供给链设计、物流策划企业,信息企业,物流软件商、,IT,平台商、电子商务提供商等,支持体系,科研院校、研究机构、教育培训机构等,监管机构,政府机构、行业协会等,信息处理企业,软件开发商,信息平台提供商,电子商务提供商,其它相关创意类企业,包装设计类企业,其它,办公空间支撑,信息系统支持,4PL,服务商在项目内聚集，将产生大量办公需求与单纯开展干线运输、配送和仓储服务相比，物业价值将取得直接大幅提升,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第46页,依据,4PL,概念提出者,埃森哲咨询观点，完善而强大信息和数据处理系统是支持,4PL,运作最关键基础条件，这么信息系统是庞大而复杂：,数据库服务,应用系统服务,应用系统接口,货站应用系统,3,PL,企业,承运企业,货运代理企业,海关,/,联检,银行,/,保险,用户界面（电话,/,传真,/,互联网等）,统计,/,税务,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第47页,蓝图当然宏伟，但仍要考虑市场需求情况，信息系统建设时机性问题依然主要,市场对物流信息系统集成服务比重仍比较低；,信息系统服务需求内容亦仅集中针对单一功效（如仓储管理、条码打印等）软件开发上,中国物流市场上专业信息系统集成商数量较少，专业水平仍比较低下,物流需求企业处理信息系统需求路径仍以自行开发和通用软件购置为主，物流信息系统外包市场还未形成,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第48页,信息系统是当代物流关键，是连接基础物流功效以及其它增值服务平台主要条件，是支撑整个项目成为当代化物流园区基础条件,支付回款、报关单据、条码打印、包装加工、人才交流,金融服务,海关口岸,人才服务,流通加工,信息和数据系统,干线运输,城市配送,仓储保管,物流管理、物流作业、自动控制、,ERP,、仓储管理、供给链管理、配送管理、路径优化、自动识别、仓单处理、自动分拣,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第49页,金融服务机构（如银行、保险企业）集聚，为入住企业提供及时金融支持,开发商和运行商为入住园区提供度身定做金融支持服务,设置海关直通点，为园区内货流提供区内报关,-,通关等服务,设置卫检、动植物检验检疫机构,设置报税物流仓库等设施,设置流通加工中心,为进出货物提供包装、条码打印等服务,物流行业专业人才猎头服务,物流行业人才培训,物流行业峰会，实现物流行业高层次交流,物流园区高附加值增值服务内容,依靠信息和数据系统增值服务是当代物流园区竞争力和利润率提升主要源泉,金融服务,海关口岸,流通加工,人才交流,客,户,服,务,拓展增值物流业务,物流基地项目策划定位汇报稿,第50页,实现项目增值通路一,做“深”,-,物流“业务”,【,打造物流,总部经济,】,物流基地项目策划定位汇报稿,第51页,打造物流总部经济,在全球经济转型背景下，在长三角、全国乃至全球愈加开放和激烈竞争环境中，本项目要赢得更多市场席位和利润空间，发展“总部经济”这种新经济模式，是做“深”物流又一主要通路,总部经济概念,某区域因为特有资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在含有比较优势其它地域，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生主要影响一个经济形态。,总部经济主要,理论精华,是：企业总部与加工制造基地在空间上逐步实现分离，,总部向中心城市聚集,，而,产业制造基地,向制造,成本较低区域集中,规律，并,出现专业化和集群化趋势,。总部经济属于,“一手托着欠发达地域，一手托着发达地域”,梯级发展理论,。,总部经济是什么？,物流基地项目策划定位汇报稿,第52页,打造物流总部经济,物流产业能否发展“总部经济”？,从产业特征分析,在物流业中，,企业总部,与,基层物流部门,，物理空间上,完全能够不在一个地方,，而是将,总部放在信息集中、资讯发达、交通便利中心城市，发挥总部“中心外围效应”，,方便能及时获取商情，快速调度，增强市场竞争力。,从行业来分析，物流业是经典“总部经济”,。,物流基地项目策划定位汇报稿,第53页,打造物流总部经济,发展总部经济，对物流产业利好？,2,个需求,+5,个效应,1,2,3,4,5,劳动就业效应,消费带动效应,社会资本效应,产业乘数效应,税收贡献效应,5,大,效应,需求,2,:,企业总部在一个地域聚集,既带动当地相关服务业发展，同时当地服务类企业聚集又能吸引企业总部前来,，二者互为配套、共同发展需求,在总部经济推进下，使高端物流企业及产业链上下游企业在项目标聚集，促进本项目打造并形成物流产业链，而这些企业对高端物业产品需求，从而提升土地价值、增加收益。,“总部经济”“能够满足两个需求、产生五大效应学科特点”是本项目实现“,321,开发要求”关键,需求,1:,欠发达地域对发展强烈需求,(,总部经济,),项目对当代物流发展需求,物流基地项目策划定位汇报稿,第54页,打造物流总部经济,Our Reference:,深圳：罗湖区笋岗,-,清水河物流园区,国际物流总部城,当前，已经入驻有100多家全球500强跨国企业和国际著名物流企业，包含全球最大综合服务供给商“欧唯特物流服务集团”、美国沃尔玛、法国家乐福、英国百安居、香港华润集团等。其中有9家设置了地域总部、26家设置了研发中心。,总建筑面积达20万平方米沃尔玛亚洲总部和全球采购中心已于初投入使用。,发展物流总部，吸引高端企业,产生产业效应、增加税收收益,国际性企业总部和地域总部形象有效提升地域影响力,物流基地项目策划定位汇报稿,第55页,打造物流总部经济,Our Reference:,上海：西北综合物流园,未来岛小环岛,物流科技产业和物流总部基地,项目依靠上海市科技创业中心西区分中心和上海当代物流信息产业园，位于上海市普陀区桃浦未来岛，主体组成未来岛高科技园物流园区，是上海西北综合物流园区园中园。,项目定位,:,以物流科技产业发展为关键，形成高端物流集聚地；,以城市配送物流为特色，形成城市物流运作中心；,以物流总部经济集聚辐射为品牌，形成陆港楼宇物流集聚区,。,“总部经济”聚集高端企业：,集聚了一批物流科技产业群落，吸引了物流科技企业进驻，如美国达科电子、物流软件全国排名第一、中国软件企业出口第,8,名晟峰科技、与上海电信,IP,通信领域唯一合作搭档齐享网络科技等企业,推进先进物流技术研发和产业化。,“总部经济”使土地价值得到提升：,物流产业链上高端企业进驻，形成了总部办公楼需求，在占地,207,亩土地上，规划了两幢,18,层近,6,万平方米物流总部大楼、,1,幢,2.6,万平方米当代物流信息产业大厦和近,20,万平方米物流科技产业群落，极大,提升了土地价值,。,发展物流总部，吸引高端企业,产生产业效应、增加税收收益,提升土地价值,物流基地项目策划定位汇报稿,第56页,打造物流总部经济,能否打造物流总部，必须含有一定内外部环境支持：,符合,项目所处江苏省政治经济中心,南京市,符合,曾成功运作王家湾物流中心，物流专业人才丰富，同时南京也含有丰富综合性人才资源,符合,作为省会城市，南京主要消费品市场中心地位,无可质疑,需要各方面综合人才,靠近区域市场中心,靠近经济政策制订中心,和主要经济活动监管中心,本项目能够建设成为“物流总部园”,物流基地项目策划定位汇报稿,第57页,打造物流总部经济,本项目建设成为“物流总部园”：,全球,500,强跨国企业和国际国内著名物流企业入驻,；,建设,物流软性服务平台,，如流信息平台、国际物流论坛、国际物流博览交易会等；,建成,配套服务体系,，如当代金融服务体系（包含银行、证券、信托、基金、租赁、信息服务体系，通信、网络、咨询、策划等）、中介服务体系（包含会计、审计、资产评定、法律服务等）、服务支撑体系（包含教育、培训、会议、展览、国际商务、当代物流等）,企业总部楼、办公楼、商务物业,对楼宇物业要求,物流基地项目策划定位汇报稿,第58页,打造物流总部经济,本项目建设成为“物流总部园”意义,:,优质企业（总部）聚集效应，共创双赢、资源互补、优势互补，促进,园区整体品质品牌提升,：,项目打造“物流总部”，将众多优质企业聚集到园区，尤其是把众多企业决议总部聚集到一起，能够组成化学作用，在物流总部园这大平台里面，是不一样,企业总部之间互动反应，高端跟高端互动反应,，物流总部,园区内硬件环境和软件反应,，物流总部园区内硬件环境和软件服务，都在整合成这么平台环境，大家在同一个区内，有很多机会沟通熟络了，彼此了解，有利益上需要，共用资源，我能够参你股，你能够参我股，讲是共创双赢、资源互补、优势互初，这将是物流总部经济精华，能够在物流总部园平台上发挥，得到发展无限经济资源空间。,园区经济效益提升（土地价值、税收、就业,）,：经过将南京物流企业及相关服务业总部聚集于物流总部，形成对高端物业大量需求，由此,土地利用率提升,，另外透过园区大物流平台、服务平台等所提供服务，到达产生区域经济效用，从而提升税收收益，提供大量人员就业，尤其是,高素质人才就业,，这种效用所衍生互动功效是无尽，不可限制，企业能很好利用物流总部平台进行发展，从而产生强大社会效益。,物流基地项目策划定位汇报稿,第59页,实现项目增值通路二,做“广”,-,商贸“功效”,【,以物流带商贸,以商贸促物流,】,物流基地项目策划定位汇报稿,第60页,当前，国内物流行业发展水平还比较低，物流园区利润率水平较低；另外，物流园区在就业创造和物业价值创造上尚缺乏提升空间,物业需求,物业价值创造,就业创造,干线运输,货场、停车场,租金低,在全部物业类型中价值最低,按照行业通例得到经验数据显示：每1000平方米产业人口为4人,城市配送,配送中心、停车场,仓储管理,仓库,物流增值服务,数据中心、办公楼,租金较高,交易中心,&,专业市场,商场、展馆,商业租金最高,每,1000,平方米产业人口为,100,人,跳脱物流产业本身，寻求项目新利润点,物流基地项目策划定位汇报稿,第61页,商贸流通业发展，是“大交通”、“大物流”、“大商贸”结合,Our Reference:,1,2,5,4,3,上海,5,大专业商贸市场群均与大交通、大物流紧密结合：,1-,市中心生活消费品交易市场,VS,上海火车站,2-,曹安专业市场群体,VS,上海西北物流园,3-,嘉定新城专业市场集中区,VS,汽车城国际物流区,4-,宝山市场集中区,VS,吴淞国际物流园,5-,南郊生资市场区,VS,临港国际物流园,跳脱物流产业本身，寻求项目新利润点,物流基地项目策划定位汇报稿,第62页,西北物流园,曹安路沿线专业市场集中区,未来岛物流科技园区,上海西北物流园,上海最大陆路物流园区和货物集散地，包含搓浦物流基地、未来岛物流科技园等组成部分，天天进出货运车辆近,6000,辆,曹安路专业市场集中区,曹安路沿线集中了包含国际鞋城、上海轻纺城、曹安国际商贸城、电子商城等近,20,个大型专业市场，成为上海最大专业市场集聚区，物业租金价格在,10,元,/M,2,/,天,以上,跳脱物流产业本身，寻求项目新利润点,Our Reference:,上海：曹安专业市场集聚区,VS,西北物流园,物流基地项目策划定位汇报稿,第63页,Our Reference:,湖北：武汉舵落口大市场,VS,高桥国际物流园,确立以配送、仓储、流通加工、信息服务等综合物流业务为主导商务模式,物流规划第一阶段,建材、汽车零配件、农副产品交易市场集中，形成舵落口大市场,代前,物流规划第三阶段,确立以采购和交易业务为主导商务模式,物流规划第二阶段,确立以物流供给链集成服务与个性化服务为主导商务模式,跳脱物流产业本身，寻求项目新利润点,物流基地项目策划定位汇报稿,第64页,依靠物流总部园区和商贸交易园区结合可大幅提升项目标价值,物流总部,+,商贸园区价值,“,1+12”,定律,物流总部园区价值,=,物流价值,+,物业价值,+,总部经济价值,商贸园区价值,=,商业价值,+,物业价值,物流总部园区和商贸园区结合，首先将物流价值、商业价值、物业价值以及总部经济复合，商流和物流相互促进，深入更实现了上述几项价值提升,跳脱物流产业本身，寻求项目新利润点,1-C,业务模式及主题定位,物流基地项目策划定位汇报稿,第65页,假设发展模式一：物流园区物业租、售管理