到底什么是好户型(zheng).doc

到底什么是好户型-2012-1楼市流行这么一句买不买房看环境,掏不掏钱看户型,可见户型在购房中的重要地位.不同地区的人,同一地区不同的人,对户型的理解和偏爱不同,南方地区夏季炎热,潮湿,注重通风和散热,避免西嗮;而北方冬季寒冷,更注重防风,防寒,特别寒冷的地区,为获得较多的日照,西向的房子也被市场所接受,爱睡懒觉的人东向的房间可能让他睡得更踏实,有的人喜欢大厅小卧,有的喜欢小厅大卧,100平米以下的房子北方人喜欢做成2居室,显得大气,而南方人更喜欢做成3居室,增加户型功能.所以市场没有绝对的主尊户型,只有满足人们居住需求和生活方式,只有把住宅的功能性,舒适性 实用性和审美性完美融合的户型并被市场认可解受的户型才是真正的好户型.虽说市场没有绝对的好户型,但却有合理的标准.一 好户型的6大特性1 实用性-是指住宅要实用，大小要适宜，功能要合理，要舒适温馨，要每个房间都间隔方正,少点“金边银角”，谨防多边角的“钻石”房2 安全性-是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力。 3 私密性-具有一定的私密性才会有安全感，因此社交、私人空间应有效分隔。 4 灵活性-住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要； 5 经济性-一寸面积一寸金.住宅要具有经济性，即面积要紧凑实用，减少面积浪费,实用率更高，造价更低、以减轻购房者的投资。 6 审美性-住宅也应该美观大方有一定的艺术性，有个性、有特色、有文化品位才能吸引购房者来购买。 好的户型应具备: 空间有效分离：一般一个好的户型设计应包括六种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。 p 生理分居：是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求 p 功能分区 ： 是指不同的生活功能就有不同的活动空间 。p 动静分开 ：动区静区应严格分开，客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。p 公私分开 ： 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无遗 。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向p 主次分开 ：为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰， 主要房间与次要房间应适当分开。主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间p 干湿分开 ： 即厨房、卫生间等带水、易脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 面积恰当尺度适宜 ：p 功能空间都应该具有合理的大小尺度，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学等科学的方法来确定。 p 各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。 健康性因素的合理运用 ：p 辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。中等户型110130平米理想户型的特质-三房二厅二卫p 入口处要有玄关,保证房屋的私密性.p 客厅独立,除了入口门和阳台门外,无任何开向客厅的门,客厅几乎不受任何影响;客厅要开阔,且厅阳台向南,要形成穿堂风,通风和采光要好.客厅和餐厅复合使用,分时共享.扩大空间.p 朝南的房间23个p 餐厅 厨房功能分区集中,减少交通面积,并与其它功能区明确分开,方便备餐和进餐.要有明窗,采光 通风要好,且位于北向.厨房最好接近入口,以利拎菜入厨和垃圾出门,厨房最好设置工作阳台34平米,方便存放厨房物品.p 卫生间要明窗,以利采光和通风.公卫要放在卧室附近方便起夜.卫生间不得直接对向客厅,否则要设卫生间前室,也不可对向厨房.在北方如果出现暗卫则要解决好通风问题.在南方潮湿,要做成明卫.p 阳台:客厅南观景阳台或设落地飘窗以利观景.北可设服务阳台,以利凉嗮衣物.可以形成穿堂风.p 客厅 主卧 老人卧室等朝南,主卧最好不要设生活阳台,不利阳光入室和堆放物品影响视线.主卧放在最隐蔽的地方,景观最好的地方.1520平米为宜.主卧应设置卫生间,其品位要高.最好能满足洗浴或其他功能.面积允许的话,主卧可复合书房和设置衣帽间.次卧面积1215 平米为宜.主卧和次卧面对布置,门对开以利通风.p 功能分区要集中,动静分离,干湿分区 主次分开.洁污分离p二 好户型的技术指标序号功能名称开间进深(米)适宜面积(使用面积)备注客厅开间3.6; 3.9; 4.2 ; 4.5; 4.8; 5.1进深4.2; 4.5; 4.8; 5.1; 5.3; 5.6大户型开间4.2-4.8中小户型开间3.63.915-30大户型2030中小户型15-2040以上别墅中小户型使用面积不应小于12大中户型不应小于15主卧开间3.3 3.6 3.9 4.2进深3.9 4.2 4.5 4.814平米可看电视的卧室好用指标宽:3.6深3.9摆设的家具:25寸电视+书桌或梳妆台+大床+衣橱20平米可分居的卧室舒适指标宽3.9深4.8可摆放的家具:1 床前可放小榻(上面放茶具或书籍)2可放电视3衣橱4书桌或梳妆台5盆栽或摇椅或跑步机可把双人床换成两个单人床分居,提高睡眠效率.20平米以上豪华指标:宽4.2以上深5米以上可摆放贵妃塌 可动静分区放双人沙发.可布置书房区与卧室复合使用13-18但不是绝对次卧开间2.4 2.7 3.0 3.3 3.6进深3.6 3.9 4.2 4.5 4.8开间最好不要小于3.08-15单人卧8双人卧10书房书房可单独设置也可在阳台或客厅隔出5到6平米的空间使用,居室的尺寸对书房来说不存在障碍.10平米的书房可容纳一组3人沙发 一组40公分的书柜 一个气派的老板桌椅 8平米的书房减掉沙发也很实用6平米的书房如减掉书柜桌椅也算好用6-10儿童房开间2.7进深3.6可摆放1.2米床+书桌+衣柜+小游戏空间足够孩子生活 学习 玩耍了10餐厅2.42.4; 2.42.7; 2.72.7; 3.0 3.06-9厨房开间1.8-3.0进深2.4-3.65-10卫生间开间1.5-2.4进深1.8-3.03-6阳台出挑阳台不宜大于1.8半凹半凸阳台出挑部分不宜大于1.8其它功能的房如保姆房 娱乐室 健身房等可参照卧室的参数设计功能房间开间与进深比不要大于1.5三 好户型需要策划表面上看,户型是建筑室内空间的分隔,要考虑建筑 结构 水电 气 热 光纤等管网线路布置.因而是建筑技术的问题,完全是建筑设计师的事情.其实不然,户型要满足消费者的生活居住的需求,只有满足消费者的需求,只有满足不断变化的市场潜在需求,建筑技术才有意义.才能保证项目楼盘的旺销,所以户型设计首先是市场的问题,其次才是技术问题.世上没有最好的户型,只有最适合某一特定市场定位的消费者的户型,能让不好的地块设计出热销的户型,能让土地升值的户型就是好户型,要做到这些,不仅需要调查研究消费者的生活背景 消费心理 消费特征,还要考量项目所处的地理特征 景观环境 人文环境 规划布局 小区内环境的营造等一系列因素,让户型定位符合项目的整体定位.而这一切,不是设计能解决的问题,只能是项目策划师的工作.设计师只有在策划师对户型类别 功能配置的详细任务书的指导下,才能真正设计出好户型.户型策划什么1户型产品类型的配置1) 一般情况下,城市中不同的地段对应着不同的容积率,不同的容积率对应不同的建筑产品类型,从而决定了不同的客户层面.形成了不同的竞争格局.2) 城区,城郊结合部和郊区的居住模式不同 城区-一般为高层高密度的塔楼,板楼高中档的住宅,公寓为主 城郊结合部,郊区-经济类住宅(高层高密度),别墅,花园洋房2 户型的类别配置想一网打尽吸引所有消费者,往往事与愿违.应根据项目所处区位及周围总体环境 结合消费者进行定位,确定是立体户型还是平面户型为主,是三居室还是二居室为主,三室二室 的配比是多少.3户型面积的设定每种户型类别的面积是多少4户型类别的分布分布原则:好地方留给总价最高的户型,差地方给总价最低的户型面积大 总价高的户型不应放在临街 北向 西嗮 景观差 楼的首层-5户型功能配置几个阳台? 几个卫生间? 厨房封闭还是开敞? 要不要保姆间 ?要不要杂物间? 要不要设飘窗(凸窗)-等等问题要站在市场的角度,从项目定位的高度来审视,而不应由设计师站在技术角度,单纯从建筑结构出发.四 大户型-小户型1 小户型:90平米以下中户型:100130大户型:140以上中国人认为的合适面积区间80-120平米2 户型配置的问题户型配置决定了项目的整体定位1) 大小户型的比例配置要合适,只能通过市场的深入了解才能得出2) 根据地块的价值判断景观丰富.交通便利的地块当然以大户型为主力户型地块各方面均普通既无突出的优点又无明显的缺点,以中户型为主力户型地块较差则以总价较低的中小户型为主力户型至于商务中心的小幅地块最适宜的是小面积的公寓甚至是酒店公寓3)面积多大合适?作为开发商要解决2个问题,一是户型类别的配置比例,二是每种户型的面积大小.前者决定项目主要卖给谁,后者决定项目是否真正满足这些人不同的消费者有不同的要求,如何知道所定位的户型面积正合消费者的心意呢?需从以下3方面综合权衡消费者对应性一室一厅-过渡性房总面积不超过50平米,对应年龄30岁以下的未婚或刚结婚的年轻人,购买动因:工作时间不长,积蓄不多,渴望有自己的天地.二室二厅 三房二厅-改善性房.70130平米.三口之家2房足够.2房是做70还是100平米根据生活的宽裕情况,生活宽裕偏好大面积2房.部分成功人士或高级白领.购买力强,布局合理.面积略偏大的3房就已足够,工薪家庭人口较多资金有限,会偏好面积偏小的3房,那么3房是做100还是130?需精确区分目标消费者与其购买力.生活状态 居住习惯高度对应.四房二厅以上或140平米以上的房子,其面积敏感度相对较差,只有深入分析消费者,才能恰到好处,才能是销售一路热销. 舒适性并非房子越大越舒适,户型要有合理的尺度,大而无当的空间,让人感到缺乏家庭的温馨感,也只能增加购房成本,增加打扫卫生的时间和难度,舒适性会大折扣. 地域性不同地方的人,生活习惯不同,对面积有不同的要求,其实是对舒适性的延伸.在户型设计时必须高度重视.大连人认为2房2厅应该在90-100，而在深圳90平米的房子为什么不做成三房,为什么这么浪费.在深圳人的眼里3房的面积在105115平米五 合理的户型设计动静合理分区:分区比例五五开干湿分离主次分开公私分开1客厅-户型之首功能:-家人 亲友团聚,会客,娱乐 .活动,甚至兼餐厅的功能客厅是进入家庭的第一印象,是家庭活动的主要场所,设计时理应得到最高规格的尊重.客厅中最基本的家俱布置:沙发,茶几,电视柜,音响柜,储物柜,空调柜机,装饰盆花等.较大的客厅有时还需腾出一角布置钢琴,还要有足够的空间供人活动,往来行走.设计要素-开间,进深,阳台,门窗的数量,门的朝向,和餐厅的连接,玄关等. 为加强与外界的联系,客厅一般在入口附近,通过门廊或玄关过渡,与外界联系. 朝向最好为南向,要有充分的采光,通畅的通风,如有特殊的景观也可在其他方向. 客厅设玄关,方便换鞋等,亦可遮挡避免将家里一览无余. 客厅应与生活阳台相连,阳台是与自然界交流沟通的空间,是最开阳,通畅的地方,也是引入室外景观,室外风的最佳途径.理应全家人共享.生活阳台与客厅相连理所应当.另外阳台也是嗮晾衣服的空间,只能与公共空间想听,而不能穿过卧室形成干扰,影响家居的私密性.如果在阳面设了阳台,而阴面是否设阳台或落地窗已形成穿堂风,虽不是必须,面积,成本允许的话,可考虑. 尽量不要有其它房间的门开向客厅,而降低空间的利用率,不利家具的摆设,同时形成相互干扰,客厅要有不小于3米的完整墙面. 客厅与卧室之间是否要设置过道,有的在设计时设置隐形过道节约面积.这样做功能区会相互交叉干扰,对长期居住的房子甚至是一辈子,节约这点面积是否值得? 客厅与餐厅是否复合使用,分时共享,在北方大都各自断开或错开,当然,这样功能分区清晰,但通风差些,面积利用率要打折扣.但在南方大都客厅与餐厅联通,会使整个厅开阔通透,进餐时可向客厅延伸,而其它时间却被客厅利用.通风采光好,空间有开阔又可充分利用,增加使用面积,何乐而不为呢?如果想分隔可采用虚墙也可达到目的. 客厅要有合理的空间尺度,太大太小都会与生活规律相矛盾.舒适的开间应为3.8-4.5,进深开间比不要大于1.5.舒适的客厅面积25-30平米 提醒开发商要对消费者进行细分,再设计一居室,二居室的时候,是否要考虑消费者个性化的需求.购买小户型的基本上是年轻人,年轻人前卫时尚.不喜欢方盒子式的客厅,有起伏变化,有错落,有曲线是他们的追求.2主卧功能-卧室的主要作用是供人们睡眠,有些家庭还要兼做工作室,还要储藏,学习,看电视等1)主卫 三居室的户型一定要设卫生间 主卫的面积要比公卫大,功能配置:除了设置洗脸,浴盆,座便器,还应根据总体定位设置梳妆台等2)主卧位置:远离入户门,远离客厅.在最隐秘的地方.门直对客厅,餐厅,与厨房相邻,都是自相矛盾,是败笔.主卧的朝向要朝南或最佳景观方向3) 面积:面积要比其他房间大,但要有度,不是面积越大越好,太大,浪费面积,也不利营造亲密,浪漫温馨的二人世界.面积13-18平米,北方地区可能相对大些20-304) 窗户功能:采光,通风,观景低台,大窗,飘窗,甚至落地窗成为主流.但要注意保温和私密.转角窗,弧形落地窗也被大量使用.5) 辅助功能卧室不是简单的放大,应功能细化,可设置衣帽间,独立梳妆台等.但有的设计师将衣帽间和卫生间连在一起,洗浴时的湿气会影响衣物.6) 阳台不宜设置阳台,影响日照,视线.3次卧面积不宜小于10平米,儿童卧室不宜小于8平米.老人儿童卧室能在南向最好4厨房功能- 厨房的主要功能是完成炊事活动.设备主要有:炉灶,洗涤池,案台,储物柜,冰箱甚至有微波炉,烤箱,及各类管道和排烟设施.是技术含量高的地方.1) 位置 不要占据好的朝向,放在差的朝向.南方强调通风顺畅,希望穿堂风,北方冬季漫长,讲究南北朝向.南方多位于客厅或餐厅的一侧,北方多放在厅的北端.但无论南北方,在规划设计时都应遵循以下2个原则之一 污染 噪声 油烟 垃圾 清洗污水均集中在此,应远离卧室 客厅,尽量靠近户门,避免拎菜穿客厅. 厨房和卫生间是水管集中地,如果是双卫生间,从施工成本,能源利用,热水器安装考虑,厨房应与一个卫生间贴邻.厨房门不应朝向客厅,卫生间门不应开向厨房,不应穿过厨房进入卫生间. 有的城市规划部门规定:厨房不应临街布置,必须放在背面,设计应考虑这点.厨房地面必须现浇防水. 尽量考虑管线进管道井 厨房最好不要设地漏,常年不用,管道内污气污染厨房. 某些地方流行的吊厨是个好的方法,有效解决油烟问题,扩大厨房使用面积.做法:将厨房的窗户做向墙外, 炊具安放在窗洞墙台上,四周用窗扇封闭,灶头上方安装抽油烟机. 厨房要邻外墙,以便采光 通风 排油烟. 厨房不应与邻户的客厅 卧室为邻2) 舒适度(人性化和细节) 冰箱入厨大势所趋 L形厨房比I形更科学,减少步伐移动,节约时间, 提高效率,降低劳动强度,能使物品各归其位,提高空间利用率,减少死角,方便清洁,改善卫生状况. 舒适的面积67个平方,厨房功能的细化,面积还有增大的趋势3) 创新开放性的厨房的好处不言而喻,中国的饮食习惯是油烟大,但是,现在的抽油烟技术,将厨房完全敞开一点问题都没有.5餐厅功能-就餐餐厅中基本的家具有餐桌,座椅,冰箱,酒柜等1) 位置 餐厅也可以结合厨房一起设计,利用厨房的空间扩大就餐面积.但这样造成厨房不易封闭,使厨房的油烟向屋内扩散,应当设法解决这个问题,就餐还应当与厨房就近布置以减少交通面积 可以和客厅结合,分时共享.6洗手间功能- 卫生间是供人们处理个人卫生的专用功能空间,容纳便溺,洗浴,盥洗,洗衣四种功能.在较高级的套型内,他包括化妆等功能 卫生间内的基本设备有:便器(分蹲便器和坐便器) ,浴缸(或整体浴室,淋浴器等)洗脸盆及台板,化妆镜以及洗衣机,上下水管道和冷热水管道.1) 位置卧室附近,方便起夜. 卫生间不得直接对向客厅,否则要设卫生间前室,也不可对向厨房.2) 合适的使用面积6-7和1012两个区间,开发商根据项目定位来选择,且主卧卫生间应大于公共卫生间.3) 舒适度(人性化和细节)目前洗手间需解决的问题 暗卫生间通风不畅,余臭,潮湿,细菌繁殖解决办法:设计好通风问题 如设计风道 空间面积绝对不足,开发商认为是辅助功能,压缩面积,在一些小户型中面积仍在4平米以下解决办法:改善传统文化根深蒂固的影响,改变发展商和设计人员用旧观念处理新住宅的习惯,要让他们知道它是业主的享受区.而不是逃难地. 设备低下,用于配置洗衣机,热水器,电吹风,电话的管线,和插座不足,甚至根本没有.解决办法:人性化开发,合理配置 标准化程度低,施工质量差.管线配置杂乱无章,影响使用和美观,下水道容易堵塞.解决办法:合理设置管线,或走暗管暗线,或降板解决下水水平污水管并走向管道井.自家管道不要走到别家. 缺乏用户至上的理念,只图设计,施工方便-洗手间是管线集中的地方,长期以来,配置明管,造成难以清扫的死角,既不卫生又有碍观瞻,解决办法:树立客户至上的理念,将管线暗埋,及管道井集中. 穿过厨房进入卫生间,卫生间的门直接开向客厅解决办法:精心设计,卫生间的门不可避免开向客厅时要设为设计前室.坚决放弃穿厨如厕的做法. 重数量不重细节,在规划设计阶段只讨论设几个卫生间,而不讨论具体的设计细节解决办法:不但要考虑功能配置的问题,在规划设计阶段还要和设计师沟通细节问题,将设计细节要求写进设计任务书里加以约束. 重面积不重功能布局.开发商在广告 卖场销售人员只强调洗手间的面积,几乎没人在意不同特征的消费者对卫生间功能分布的差异化需求,解决办法:注意对洗手间功能分布的介绍和宣传. 重装修标准不重基本功能配套. 开发商 设计人员 营销人员似乎都有意无意的忽略了洗手间的功能设施的研究.解决办法:要重视洗手间功能配套的重要作用, 重专卫不重公卫 似乎专用卫生间更容易出彩,容易激发客户的购买冲动,公共卫生间关心的人甚少,要知道公卫的使用率更高,没理由对其漠然视之 重大户型洗手间的设计而不重视小户型的洗手间的设计. 这实在有点颠倒了.购买大户型的都是实力派,一般都进行二次装修,不需要操心太多,购买小户型的多是工薪阶层,资金 时间相对较紧,更渴望开发商仔细琢磨提供一次到位的设计和装修.解决办法:注重对小户型的设计,满足客户的需求. 还有正对洗手间门座便器,真是不可原谅的设计. 洗衣机是进入洗手间还是放在生活阳台的讨论进入洗手间的拥护者:认为洗衣时水性活动,理应进入洗手间.从接 排水管道管道的设置利用考虑,也应进入洗手间放在生活阳台的拥护者:认为洗衣功能和洗手间功能难以协调,而且拎着装满湿衣服飞桶穿过客厅到达晾嗮阳台(即使有干衣功能)有诸多不便,应设于阳台附近.卫生间是集中用水地,也最容易出现潮湿阴凉,应采光充足 ,通风顺畅,如果引入西嗮,就更理想.无论何种建筑形态,户型布局,上推式窗户是最合适卫生间的.三角形浴缸比长方形更节约空间,开发商值得考虑推拉门是值得设计考虑的为安全起见,煤气管道和燃气热水器应尽量设置在洗手间外.会大受欢迎. “以人为本 人性化设计,注重细节设计”会为楼盘加分增值7阳台阳台是住宅内的室外活动空间,在完善的住宅功能空间中是不可缺少.,其主要功能是提供局部的休闲观景场地,养花种草,晾晒衣物和家庭内的杂物的处理活动.一般设在客厅,卧室以及厨房外部,有挑阳台,凹阳台和半凸半凹阳台几种形式双阳台-2种思路.一是客厅餐厅南北各一个.强调通风,另一种是注重实用.将北阳台和厨房相连,待放蔬菜和杂物,内阳台-将阳台整体纳入室内,做为客厅的延伸,也可看做是封闭阳台的升级.如果以大幅玻璃代替墙体更佳.观景阳台-在某一特殊景观元素面设置景观阳台.充分与景观交流,但是需要上佳的角度,且需要较大的面积.景观阳台-各种造型的阳台成为建筑外立面的一部分,为城市增色.半圆 弧形 扇面 L形等,材质:镂花铁艺 不锈钢 石柱 钢化玻璃等.特殊功能阳台-在背阳面设置34平米的阳台放置空调室外机和热水器等,大受欢迎.8过道 过道或过厅是户内空间相互联系的枢纽,其目的是避免房间的穿套,可以减少墙面开门洞和维护私密空间,但是,大量的占用了房间的面积,若无比要或总面积有限,则不必布置专门的过道,各个房间的联系可以通过公共活动空间来解决 客厅与卧室之间是否要设置过道,有的在设计时设置隐形过道节约面积.这样做功能区会相互交叉干扰,对长期居住的房子甚至是一辈子,节约这点面积是否值得?