广西南宁市区直单位住宅.docx

广西南宁市区直单位住宅
危旧房改建项目经济测算

原建设单位：广西南宁市社会科学联合会
代建单位(开发商)：广西海特投资有限公司
编制时间：2011年11月23日

总 则

为贯彻落实市委、市政府关于加快南宁市成片危旧房改造的决定，进一步加快我市危旧房改造步伐，全面推进城市建设工作进程，着力解决城市中低收入家庭住房困难问题，改善居民的居住条件和生活质量，树立首府城市的新形象，根据《关于进一步加快南宁市危旧房改造的指导意见》和《关于进一步加快南宁市危旧房改造的总体实施方案》及有关政府房改管理办法和土地管理办法等相关文件的前提下，利用合作双方各自的资源优势，结合广西社会科学联合会宿舍的土地现状，在相对较短的时间内把新的小区建好，还原一个环境优美、设计合理、质量可靠的现代化住宅小区，让单位职工享有利益最大的房改居住权益，同时使单位土地得到最大化合理的利用。

南宁危旧房改造政策
根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（下称办法），8月17日，南宁市印发了关于贯彻落实《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》的实施意见（试行）（以下简称《意见》），以下对《意见》的规定进行解读。
（一）不符合抗震要求可推倒重建
《意见》规定：不符合建筑抗震设防要求的，可以申请危房改造。
解读：曾经使南宁市广大基层职工受益的部分房改住房，在历经近30年的风雨后悄然被列入了危房行列。将已经变为危房的房改住房拆除重建，是近期自治区乃至南宁市的工作重点。改造的重要意义之一是“改善职工居住条件，保障住户生命财产安全”。目前南宁以下5种情形之一的危旧房，可以申请进行改造。
1、经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的；
2、竣工年限超过建筑设计使用年限的；
3、1982年12月31日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；
4、大板住房竣工年限超过20年的；
5、不符合建筑抗震设防要求的。
危旧房改住房建筑面积占住房总建筑面积70%以上的住宅小区，也可以对小区内的全部住房进行整体改选。
（二）危旧房改造可全额集资新建
《意见》规定：南宁危旧房改住房改选可通过三种方式进行。即：利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式、参照经济适用住房方式以及符合国家、自治区集资建房相关政策的，可采取全额集资建房方式进行改造。
解读：参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造，原划拨土地的性质保持不变，待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。
利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的。改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金，根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定，列入建设成本，但已上市交易过的房改住房除外。改造后的住房建筑面积不属于还建住房（以下简称非还建住房）面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定，
列入建设成本，但不得低于国家规定的最低价标准，还建住房面积和非还建住房面积由当地住房制度改革委员会办公室审定。建设单位依照前款的规定向当地国土资源管理部门缴纳土地出让金后，国土资源管理部门应为其办理土地出让手续。
房改住房产权人自改自建自用住房，且按原住房套数新建四层以上公寓住房的，可由建设单位参照本办法和全额集资建房政策进行危旧房改住房改造原划拨土地的性质不变。还建住房属于集资建房，套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行，超标部分执行市场价。
（三）144平方米是新建住房面积的红线
《意见》规定：危旧房改住房改造后新建的住房应符合普通住房的要求。
解读：所谓危旧房改住房改造后新建的住房应符合普通住房的要求。是指以限价住房方式改造的，新建住房套型建筑面积不能超过144平方米；以经济适用房方式改造的，还建住房可按原房改住房面积建设，也可以适当扩大建筑面积，但面积扩大后不得超过144平方米。非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右；以全额集资建房方式改造的，套型建筑面积按原房改住房面积或本人应享受的住房面积标准执行。
（四）以小换大部分不要原产权人买单
《意见》规定：属于产权置换的新建住房面积，原则上由建设单位按照原房改住房建筑面积置换给房改住房产权人。建设单位与房改住房产权人另有约定的，从其约定，但置换的新建住房面积最大不得超过原房改住房建筑面积的1.3倍。
解读：“小房换大房”的决策原本来源于实际需要。据了解，在需要改造的危旧房改住房当中，很多都是面积过小的简易房，譬如说一些厂矿区的棚户房，面积多在40平方米至60平方米之间，改造后如果仍按原来面积大小建设，不能够体现改善居住条件的目的。
（五）房改可实行住房产权置换或货币补偿
《意见》规定：根据自治区的有关规定，建设单位应对房改住房产权人进行补偿、安置。
解读：实行住房产权置换的，原则上在原地按照原房改住房建筑面积与房改住房产权人进行置换；建设单位与房改住房产权人另有约定的，按双方约定进行。置换的房改住房建筑面积按照房屋所有权证标明的建筑面积与《办法》规定的公用建筑面积合并计算。
不论是住房置换还是货币补偿，建设单位都应当与全体房改住房产权人分别签改造补偿安置协议，实行住房产权置换的，改造补偿安置协议中要明确置换住房的建筑面积及其差价补偿的计算办法，搬迁期限、临时安置办法、选房办法、办理房屋所有权证需要缴纳的有关税费和违约责任等内容；实行货币补偿的，则应明确约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限及搬迁补助费等内容。
房改住房产权人选择住房产权置换需要临时安置的，在临时安置期限内自行安排住房的，建设单位可以支付临时安置补助费；由建设单位提供临时周转房的，则不需要支付临时安置补助费。临时安置补助费由房改住房产权人与建设单位，参照被改造房改住房同类地段的住房租金标准和现行有关规定协商确定。
（六）新建住房可供应无房户
《意见》规定：危旧房改住房，新建住房户遵循“先来后到”的原则。
解读：除了原住房户享受应有的待遇外，无房户乃至中低收入家庭均有可能享受危旧房改住房的“实惠”。这一“实惠”，主要来源于通过对危旧房改住房改造，可充分利用原有住宅用地，提高容积率，增加普通住房的供应量，不断满足城镇化发展带来的普通住房需求。
（七）房改后符合规定可上市交易
《意见》规定：按《办法》第十二条、第十三条规定的方式改造的，可在取得房屋所有权证后分别按有关规定上市交易。
解读：按利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得房屋所有权证后可按照商品住房的有关规定上市交易。参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房，在取得房屋所有权证后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。

南宁市重点危旧房改造项目计划
为贯彻落实市委、市政府关于加快南宁市成片危旧房改造的决定，进一步加快我市危旧房改造步伐，全面推进城市建设工作进程，着力解决城市中低收入家庭住房困难问题，改善居民的居住条件和生活质量，树立首府城市的新形象，根据《关于进一步加快南宁市危旧房改造的指导意见》和《关于进一步加快南宁市危旧房改造的决体实施方案》，经充分酝酿和征求各方意见，制订2008年—2010年南宁市重点危旧房改造项目计划如下：
2008年—2010年南宁市危旧房改造的工作目标是：按照南宁市“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的发展战略，重点连片改造位于邕江北岸以及城市中心区（副中心区）内因历史原因造成的传统老、旧片区，全面启动市中心旧城区22个改造项目的前期工作，并至少推进其中18个改造项目的招商出让，完成拆迁并开工建设15个以上改造项目。
《改造项目》提出，通过3年的改造建设，拆迁危旧房屋196万平方米，盘整旧区土地2091亩，新增城市绿化用地210亩，集约建设用地1770亩，建设普通商品房100万平方米、“优居商品住宅”和经济适用房、廉租房等保障性住房200万平方米、新型办公商业设施80万平方米等。通过以上措施，有效地解决那些既无力购买市场化商品房又不能享受保障性住房的“夹心层”家庭的住房困难，切实保障城市居民的居住条件。
《改造项目》提出，南宁市重点危旧房改造范围主要是指南宁市快速环道内的旧城区，主要包括三大方面：一是解放前遗留至今的旧居民集中区；二是上世纪80年代初期至90年代中期，因城市膨胀发展但管理不到位而形成的土地利用效率低、开发强度小、居住条件差、配套设施缺乏的城市建成区；三是市中心城区内大量存在的中、小型生产性企业用地片区。
按照《改造项目》，今后3年，南宁市将重点连片改造位于邕江北岸以及城市中心区（副中心区）内，因历史原因造成的传统老、旧片区，全面启动市中心旧城区，22个改造项目的前期工作，并至少推进其中18个改造项目的招商出让，完成拆迁并开工建设15个以上改造项目。这些项目涉及的路段包括望州南路、龙腾路、北际路、明秀路、北湖路、兴宁路、大学东路等等。
步行街一带的危旧房将成为改造的重点。其中，有新华街、兴宁路、民生路和朝阳路围合区，金狮巷片区、西关路片区等。

项目概况
本项目位于南宁市民族大道以北、东葛路以南，东面有南湖公园、西面临民族广场，地段位于城市中心，商业集中。周边均有学校、医院、银行，商务酒店和购物中心，交通便捷，城市基础设施完善，项目用地面积3252.6平方米约4.88亩，项目现状为原宿舍区1#、2#、3#、4#号楼均为多层住宅楼，其中4#楼一层兼容办公。总建筑面积7500平方米，按1：1.3的比例计算还建面积为9750平方米。拟新建两栋住宅及商住楼，其中一栋30高层住宅楼、一栋12小高层商住楼，一二层为商业裙楼，地下两层停车场，总建筑面积约31510平方米（含地下室、商业裙楼，办公及住宅楼）。

规划设计理念

1、规划目标
以南宁市区域的控制性详细规划为依据，结合地块的地形、地貌特征，以及周边环境和外部交通实际状况，本案拟将设计以高层住宅楼、小高层商住楼相结合的现代化建筑组合，塑造一个宜居住、办公、休闲娱乐的和谐一体小区，以多视角多层次的满足居住者不同生活价值与习惯，家居、办公环境宁静与和谐，以多层面的户型设计，超大的生态观景阳台，满足通风、采光、动静分开，体现居住室内空间的丰富、合适及私密性。塑造一个高品质的人居环境、办公环境和配套设施完善的现代化生活区。
2、规划计划
拟新建两栋住宅及商住楼，其中一栋30高层住宅楼、一栋（11+1）小高层商住楼，一层为商业裙楼，地下两层停车场，总建筑面积约31510平方米（含地下室、商业裙楼、办公及住宅楼），其中有90㎡、125㎡、140㎡多样性的户型产品来满足不同业主的需求。
（详细规划见《规划设计图》、《规划设计意见书》）

项目经济测算
1、项目基本参数
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
m2
3252.6
合4.88亩
2
规划净用地面积
m2
3093.90
合4.64亩
3
建筑总面积
m2
31510

4
计算容积率建筑面积
m2
27610

其中
其中
商业建筑面积（2层）
m2
2550

住宅建筑面积（28层）
m2
20860

办公建筑面积（12层）
m2
4200

5
地下车库面积（2层不计容积率）
m2
3900

6
建筑占地面积
m2
1275

7
建筑密度
%
39.2

8
容积率
—
8.4

9
绿地率
%
30

10
住宅总户数
户
180

11
停车位
个
176

其中
地下停车位
个
20

地下停车位
个
156
含人防车位
12
还建住宅面积
㎡
9750

13
非还建住宅面积
㎡
11110

14
还建办公面积
㎡
1200

15
非还建商住面积
㎡
3000

2、综合成本分析
社科联项目经济测算（静态）
序号
项目名称
计算依据
计算基数
金额（万元）
备注
A
直接成本计算
一+二+三+四+五

7807.98

一
土地成本
1.1+1.2+1.3+1.4

1227.41
按地价800万/亩评估
1.1
土地购买成本
土地面积*单价

1154.62
地价款，包括也让金、佣金、相关费用
其中
还建面积出让金
还建面积楼面地价*费率
10%
135.67
按地价*10%计算
还建面积出让金
非还建面积楼面地价*费率
40%
1018.95
按地价*40%计算
1.2
土地交易税费
土地成本*费率
3%
34.63

1.3
土地评估费
土地评估价*费率
0.8%
31.23

1.4
土地综合服务费
土地成本*费率
0.6%
6.93

二
前期费用
2.1+2.2+2.3+……+2.8

802.93

2.0

前期报审综合费
总建筑面积*估算单价
50
37.50
按原住宅建筑面积7500㎡取费
2.1
地质勘探费
总建筑面积*估算单价
10.00
31.51

2.2
环保评估费
总建筑面积*估算单价
1.00
3.15

2.3
建筑设计费
总建筑面积*单价
15.00
47.27

2.4
人、消防、供电报审费
总建筑面积*单价
10元/㎡
31.51

2.5
工程预、结算费
总建筑面积*单价
1.5
4.73
含预算费
2.6
拆迁安置补偿费
拆迁面积*20元/㎡*30个月

450.00
已谈妥
2.7
装修补偿费
还建面积*估算单价
170
165.75
已谈妥
2.8
场地三通一平
总建筑面积*估算单价
10
31.51

三
项目报建费用
3.1+3.2+3.3……+3.8

74.37

说明

本项目的报建计算依据是根据南宁市同比工程建安成本为评估值，高层以商住楼综合建发成本为1700元/平方米。建筑总面积：31510㎡，则建安成本估算：31510㎡×1700元/㎡=5357万元

3.2
规划技术服务费
总建筑面积*费率
1元/㎡
3.15

3.3
工程质量鉴定费
总投资估算总额*费率
2.5%
13.39

3.4
墙改费
总建筑面积*单价
4.6
14.50
可清退
3.5
劳动保险费
投资估算总额*2%*3%

32.14

3.6
白蚁防治费
总建筑面积*费率
1.6元/㎡
5.04

3.7
建筑占道费

3.00

3.8
垃圾处理费
总建筑面积*费率
1元/㎡
3.15

四
建筑安装成本
4.1+4.2+……4.6

5425.99

4.1
建筑安装成本
总建筑面积*估算单价
1500元/㎡
4726.50

4.2
人防工程建安成本
建筑面积*估算单价
40元/㎡
126.00

4.3
基础工程建筑成本
总建筑面积*估算单价
100元/㎡
315.10
含基坑支护
4.4
消防工程安装成本
总建筑面积*估算单价
65
204.82

4.5
工程监理费
总建筑面积*单价
12
37.81

4.6
工程检测费
总建筑面积*单价
5
15.76

五
配套工程成本
5.1+5.2+5.3+5.4+5.5

277.28

5.1
处水、电及设备工程费
总建筑面积*估算单价
70
220.57

5.3
园林、道路工程费
总建筑面积*估算单价
10
31.51

5.4
智能化安防工程费
总建筑面积*估算单价
8
25.20

B
间接成本
1.1+1.2+1.3+1.4

787.94

1.1
项目管理费
直接成本*费率
2%
156.16

1.2
工程造价审核费
直接费*费率
0.2%
15.62

1.3
财务费用
贷款额*利率*2年限
8%
320.00
(其它融资途径,会增加1000万)
1.4
不可预见费
直接成本*费率
2%
156.16

C
项目总成本
A+B

8595.92
=9595.92万

3、项目利润
序号
项目名称
计算依据
数量
理论收入（万元）
实际收入(万元)
一
项目销售收入
1+2+3+4

12046.5
14763.00
1
非还建住宅销售收入
建筑面积*4500(实际6000)元/㎡
11110㎡
4999.50
6666
2
商住销售收入
建筑面积*4500(实际8000)元/㎡
3000㎡
1350.00
2400.00
3
商业销售收入
建筑面积*15000元/㎡
2550㎡
3825.00
3825.00
4
停车位销售收入
停车位*120000元/㎡
156个
1872.00
1872.00
二
项目毛利润
1+2

4443.15
6159.57
1
项目代建收入
建筑面积*4500元/㎡*7%

992.57

2
综合销售利润
销售收入－项目总成本

3450.58
5167.00
三
销售相关税费
1+2

670.63

1
代建项目营业税
代建收入*5%

49.63

2
商业销售综合税
商住销售收入*12%

621.00

四
项目净利润
项目毛利润－项目税费

3772.52
5488.94

项目总结
1、土地价款是按南宁市场类比地价为计算依据，最终以政府国土地部门的确定为准。
2、本经济测算是以初步规划方案的数据为依据民，最终以政府规划部门批准的规划方案为准。
3、税金的计算是以本项目静态投资总额为依据，最终以政府审计部门核准后，方能确定应税额。
4、项目总成本是以静态投资总额加上代建利润总和。
5、非还建面积成本：项目总成本/非还建面积=4000元/平方米（非标的）。

广西南宁市区直单位住宅危旧房改建项目实施程序方案

1、 广西海特投资有限公司与所有原所有住户（80户）签订临时安置补助及装修补偿协议（已谈妥，即时可全部签完）；
2、 原业主单位到银行查验广西海特投资有限公司帐面资金必须有3000万元以上的现金证明；
3、 业主与广西海特投资有限公司签订代建合同,原业主承诺两个月内负责全部办完相关报建手续, 广西海特投资有限公司对项目进行旧楼拆除及勘测、设计报建同步进行;
4、 该项目施工进度到正负零后,非还建部分11110平方的住宅可以按6000元/平方(低于该地块目前市场价2000元/平方左右)内部认购的方式卖出,回流资金约6000万左右,室两层地下室车位156个,可按10万元/个(低于该地块目前市场价2万元/个),可回资金1000万左右;一楼商业2550平方可按15000元/平方(低于该地块市场价5000元/平方)，可通过本公司员工自购商铺，员工进行银行按揭方式回款3500左右，二楼办公3000平方,可按8000元/平方,通过单位自购自用，银行按揭方式（银行已同意），回流资金2000万左右。
5、 我广西海特投资有限公司目前自有资金1000万左右，但前期费用及相关费用需要提前支付，所以想融资3000万，借期两年，为保障资金安全，可以双方约定双控，专款专用，资金使用费为1000-1500万，如果可以提前还本付息，双方可再协商资金占用费。
6、 广西海特投资有限公司自成立以来没有做过任何项目，没有任何负债，资金注入之前可以将100%股份完全变更到融资方名下，还本付息后再变更回。