地下室结构工程成本优化思路与方法.ppt

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录,第一部分：地下室结构工程成本优化思路,本章节重点内容：,1,、地下室结构工程成本管理的,现状,2,、地下室结构工程成本优化的,两个量化维度,3,、地下室结构工程成本优化的,三个介入点,4,、地下室结构工程成本优化的,一个标准动作,1,、,地下室结构工程成本,管理,的,现状,在整个设计流程中，开发商一般最看重的是项目整体方案和户型方案，而忽视了地下室部分。往往到了施工图阶段才会对方案单位提供的地下室图纸进行深化，因此,地下室部分的成本管理往往被忽视，或者仅仅停留在口号上面,，很难在实际管理工作中落地。,相比于地上部分，地下室属于单项投入部分，仅仅只是通过销售车位来弥补成本的付出，现金流收益较低，在当下地产行业下行的年代，行业竞争越来越激烈，,提高利润率是提高竞争力的必然途径,。所以通过合理有效的方式，开源节流，显得尤为重要。,2,、,两个量化维度,地下室成本控制受总图、结构、建筑、机电等多个专业的影响，且各个专业之间并不是平行的关系，各个专业之间相互影响。只有整合各个专业的资源，才能做到对地下室成本的综合控制。,如何将地下室成本管理不仅仅停留在口号上，如何具体落地成为首先必须解决的问题。,两个量化维度：结构指标（钢筋、混凝土指标）和单车位指标（地下室停车效率），,其中，停车效率的经济价值更大。,3,、三个,介入点,地下室成本控制最合适的介入点：,方案阶段,优化地下室结构。围绕成本优化两个量化维度：结构指标和单车位指标，选取,三个介入点：结构体系、柱网形式、塔楼布置：,结构体系：,梁板结构，,比如顶板结构形式，与覆土厚度、消防车荷载、人防荷载有关，直接影响结构经济指标，需综合权衡结构与建筑功能、后期维修等因素。,柱网形式：,与基础选择和停车位有关，是一个综合比选过程，选择合适的柱网形式对车位数量及结构指标都有影响。,塔楼布置：,优化可以使地下室停车效率最大化，增加车位或者减少地下室面积，从而达到优化目的。,4,、一个标准动作,一个标准动作：设计工作要包括成本优化这一动作，管理举措。,目的是成本优化工作与设计工作同步进行。,设计完成，成本优化工作完成。这样既可以把握项目工期，又可以减少设计工作的反复，保证设计进度。也只有优化工作前置，才能让优化工作不受施工进度、现场条件的影响，使成本控制最大化。,第二部分：地下室结构工程成本优化方法,本章节重点内容：,1,、,地下室建筑设计,优化内容,2,、,单车位指标,优化方法,3,、,结构指标,优化方法,地下室建筑方案设计优化，可以总结为对设计多专业的资源整合，通过对地下室影响成本的各个专业进行精细化的分析对比,（两个量化维度、三个介入点、一个标准动作）,后，再综合到地下室建筑设计中，形成地下室建筑定案，开展施工图深化设计，达到项目可施工的程度。,地下室的成本是需要多专业的综合控制，才有可能在设计阶段为甲方做到合理的经济控制。,1,、地下室建筑设计优化内容,设计方案,成本部的职能,如何提供支持,（,1,）,成本部需落实在方案设计阶段成本优化这一标准动作。,主要由设计部主导整合各个专业，由相关人员提出不同的形式和方案,比如大、中、小柱网，无梁楼盖、框梁大板，二层地下室与局部三层地下室，塔楼间距，支护形式等等,汇总形成地下室的定案。,（,2,）成本部提供在过程中提供相应的配合，并,对各个方案和最终的地下室定案进行综合成本分析,，便于最后方案的决策。,地下室的综合成本控制，反映的不仅仅是专业能力，也是管理能力。,1,、地下室建筑设计优化内容,地下室单车位指标的优化，不仅仅是建筑专业的事情，建筑可反应出来的是停车效率及平面汇总图纸，但实质是一个,多专业共同配合,的系统工程，更强调在方案阶段的管理和统筹能力。,如何统筹各专业在方案阶段的成本优化动作，成为必须解决的问题。,对策依然是,动作标准化，优化维度量化，便于落地整合。,2,、单车位指标,的优化方法,地下室停车效率方案设计专业,总图相关：,1,）地下室相关指标的分析计算。,2,）塔楼与地下室的关系分析。,3,）地下室轮廓线的分析,4,）地下室层数的分析,5,）地下室土方量的计算分析,结构相关：,1,）地下室结构层高的分析对比,2,）地下室柱网的分析对比,3,）地下室柱截面的分析对比,4,）地下室顶板形式的分析对比,5,）地下室开挖深度的分析对比,6,）地下室土建成本的对比,设备相关：,1,）地下室设备用房的位置与大小分析对比,2,）地下室设备管线高度的分析对比,3,）地下室顶板覆土的分析对比,建筑相关：,1,）汽车坡道的分析对比,2,）停车布置及流线的分析对比,3,）消防专业的分析对比,4,）人防专业的分析对比,5,）停车效率的分析对比,2,、单车位指标,的优化方法,结构,选型经济性分析,量化维,度,地下室顶板经济性分析,（不同,结构布置、不同板厚,）,地下室底板经济性分析（不同抗浮,形式、,不同基础形式、不同截面尺寸,）,基础形式选取经济性分析（不同的基础形式、桩基选型,）,主体不同结构形式经济性比较（大小柱网）,（,1,）结构,方案阶段,3,、,结构优化方法,影响,结构成本外部条件的优化,量化维度,地质勘察及安评资料,不同,基础形式承载力的合理取值确定（桩基、天然基础、复合地基、地基处理）,抗,浮水位的确定（设计抗浮水位的取值沟通、降低水位的措施）,场地,土类别、安评中的,地震参数的,取值,地下室层高、架空层层高、地下室顶板荷载（覆土）,通过,结构形式的选取合理调整层高，减少土方量及抗浮水头，提升,项目的,经济性。,合理,选取覆土荷载（考虑实际种植土容重差异及景观做法的优化）,人防区域的合理,布置,3,、,结构优化方法,（,1,）结构,方案阶段,对,结构地下部分计算模型调整优化,举例,：模型参数进行,优化,3,、,结构优化方法,（,2,）模型计算,阶段,对,结构地下部分计算模型调整优化,举例,：对地下室截面进行,优化,3,、,结构优化方法,（,2,）模型计算,阶段,对,结构地下部分计算模型调整优化,举例,：对地下室荷载进行,优化,3,、,结构优化方法,（,2,）模型计算,阶段,对结构重要位置的精确计算对比优化,采用,不同的通用计算软件,进行复核优化,采用,手算复核,对比,针对设计院的模型，进行,模型的调整,，拿出新旧两版不同模型作为对比资料，在满足规范安全舒适的情况下，选择最优方案。,3,、,结构优化方法,（,2,）模型计算,阶段,结构设计统一技术措施及配筋原则,结构抗震等级、抗震构造措施、抗震性能目标的选取,结构材料的选取,各部分使用荷载的取值,结构计算参数的取用和结构参数的控制,梁板柱、基础、楼梯、节点的截面选取、配筋原则及构造做法,确定设计的计算参数及要求，保证成本控制最优。,3,、,结构优化方法,（,2,）模型计算,阶段,项目,各部分配筋原则的,确定,项目,各部分结构梁、板、墙、柱配筋的复核,优化,地下室,底板、外墙、承台、地梁等配筋的复核,优化,在满足设计规范要求及结构安全的前提下，通过控制最小配筋率、减少不必要的构造配筋、降低人为钢筋系数放大等措施，达到成本优化的目的。,3,、,结构优化方法,（,3,）施工图,阶段,3,、,结构优化方法,（,3,）施工图,阶段,项目各部分配筋原则的确定,项目,各部分结构梁、板、墙、柱配筋的复核,优化,3,、,结构优化方法,（,3,）施工图,阶段,1),建议地下室梁配筋按计算取值，不要放大太多；建议尽量用小直径钢筋拉通,;,项目,各部分结构梁、板、墙、柱配筋的复核,优化,3,、,结构优化方法,（,3,）施工图,阶段,2)附加钢筋偏大，建议附加钢筋直径均可减小一个级别,项目,各部分结构梁、板、墙、柱配筋的复核,优化,3,、,结构优化方法,（,3,）施工图,阶段,3)附加底筋偏大，建议附加底筋考虑,2倍通长筋间距即D6360,，或将原默认通长筋替换为更接近计算值的另外规格通长。,地下室,底板、外墙、承台、地梁等配筋的复核,优化,3,、,结构优化方法,（,3,）施工图,阶段,1),筏板配筋率可按,0.15%,控制，建议双层双向钢筋用,0.15,配筋率控制，局部不够处再附加；,2),由于地下室水位较低，建议普通地下室底板做,250,厚防潮板，配筋双层双向,d8200,；,3),独基配筋偏大，建议按计算结果及,0.15%,配筋控制的较大值共同控制；,筏板，板厚,500,，板顶标高,-9.600,（,96.500,），配筋双层双向,C16150,；,筏板，板厚,500,，板顶标高,-8.800,（,97.300,），配筋双层双向,C16150,；,基础平面布置图（一）注：主楼部分基础详见各主楼基础图,一层非人防区车库范围独基、条基、局部筏板之间范围设防水筏板顶标高同相应独立基础标高，筏板厚度,250mm,，筏板配筋为,10200,双层双向拉通；人防区车库范围独基、条基、局部筏板之间范围设防水筏板顶标高同相应独立基础标高，筏板厚度,250mm,，筏板配筋为,12200,双层双向拉通；防水底板应采用防水混凝土；抗渗等级,P8,，防水底板遇独基（条基）时上部钢筋应贯通而过，下部钢筋伸入独基内锚固,La,。,第三部分：案例分享,两个维度：结构指标（,123,）、单车位指标（,4,）,1,、地下室基础选型,长沙金地三千府,2,、地下室柱网,武汉金地,K2,地块,3,、地下室梁板,郑州金地铂悦,4,、,建筑地下室停车效率,武汉金地自在城,（,1,）板厚,30,0mm,1,、地下室基础、底板选型分析（长沙金地三千府）,（,2,）板厚,35,0mm,1,、地下室基础、底板选型分析（长沙金地三千府）,经济测算,1,、地下室基础、底板选型分析（长沙金地三千府）,结论,考虑到项目周期较紧和现场施工的情况下，按照有梁结构的不同板厚做了经济性比较。根据经济分析结果,板厚300的方案结构成本最省。,最终选择该方案。,1,、地下室基础、底板选型分析（长沙金地三千府）,大,小柱网经济分析比,选,序号,方案,柱网尺寸,钢筋含量,(KG/m2),砼含量,(m3/m2),模板含量,(m2/m2),密肋模壳（元,/m2,）,结构（元,/m2,）,1,小柱网梁板结构,5.4*5.4,85,0.78,1.88,0,948,2,大柱网梁板结构,7.8*7.8,111,0.93,1.52,0,1162,3,大柱网十字分割,7.8*7.8,109,0.87,2.01,0,1139,4,大柱网密肋板,7.8*7.8,118,0.91,1.65,90,1288,2,、地下室柱网分析（武汉金地,K2,地块）,结论,2,、地下室柱网分析（武汉金地,K2,地块）,（,1,）大柱网方案中，结构三（大柱网十字分割结构）单方结构成本较低,（,2,）结构一（小柱网梁板）与结构三（大柱网十字分割）相比，结构成本变化约,870-1051=-181,元,/m2,，即节约,181,元,/m2,（,3,）采用小桩网结构，停车效率有降低，地下室面积增加导致单方成本增加约为,3000*0.02=60,元,/m2,，小柱网层高较低，土方可少挖取,0.2m,成本减少,0.2*80=16,元,/m2,，综合成本小柱网较大柱网将节约约,181+16-60=137,元,/m2,（,4,）综上所述，地下室采用小柱网更经济,顶板,楼盖,经济分析,（,1,）主次,梁,方案（单向次梁）,3,、地下室梁板（郑州金地铂悦）,顶板楼盖,经济分析,（,2,）主次梁方案（主梁大板塑性方案）,3,、地下室梁板（郑州金地铂悦）,顶板楼盖经济分析,（,3,）主次梁方案（主梁大板弹性方案）,3,、地下室梁板（郑州金地铂悦）,顶板楼盖经济分析,（,4,）原设计,3,、地下室梁板（郑州金地铂悦）,测算结果,3,、地下室梁板（郑州金地铂悦）,4,、建筑地下室停车效率（武汉金地自在城）,内部空间分析,前期项目分析,优化图纸,内部空间分析,优化图纸,K2,商业地块,停车配建指标,项目,建筑面积（）,计算规则 依据,:,武汉市建筑物停车配建指标值（修订）,计算结果（位）,统计值（位）,办公,67441,二环线外，按其他办公（,1,位,/100,）计算,674.41,675,商业,商业街,16660,二环线外，按二类（居住区级的商业中心）（,0.4,位,/100,）计算,66.64,67,集中商业,57217,二环线外，按一类（居住区级的商业中心）（,0.8/100,）计算,457.74,458,需求值,1200,现有停车位,971,差值,229,K2,商业地块分为集中商业及商业街两种形式，并分为四期与五期，中间为车行道路。根据当地计算停车指标，可得出此地块需要,1200,辆车位，而现有为,971,辆，故不满足配建要求，我司要对其进行优化，使得满足配建指标。,现主要针对六期集中商业部分地下车库进行优化，前期先对其进行分析，再表达优化成果。分析如下：,（,1,）前期项目分析：复核指标,按布置方式分析,地下商业,地下二层范围不变,土方量较大,车位增加明显,应用较广,因项目需求，地下室总体停车数量为,1200,辆左右，分摊在两个地块里（三期及六期）。,六期地上部分为集中商业及办公，地下一层功能为地下商业，故车库只能从地下二层起算，地下二层的面积为,20000,平米左右，若以单车位面积,45,平米,/,辆计算，二层停车数量,445,辆左右，,三期地上部分为商业街、住宅及办公楼，则地下一层作为地下车库使用，,三期,地下一层面积为,21000,平米左右，若以单车位,35,平米,/,辆计算，则停车数量为,600,辆，两期相加,1045,辆，不满足需求量，故要满足车位数，一为面积不变，增加车位；二为面积减小，局部机械车库。针对,六期,集中商业车库层数分析：,一、单层地下室直停式,二、单层局部机械车库无避让式,地下商业,地下车库,单层地下室直停式,地下车库,地下二层范围减小,局部机械车位,业主抵触、不方便,后期维护设备投资大,机械车库,单层局部机械车库无避让式,商业,地下商业,商业,机械车库,普通车库,普通车库,地下商业,（,1,）前期项目分析：层数分析,布置形式,地下室面积,层高,垫层厚度,底板厚度,开挖深度,挖方造价,填方造价,基坑造价（预估值）,机械造价,成本合计,收益,单,层,地下室,直停式,地下一层,20000,地下一层,6m,0.3m,0.3m,9,.8+1.5+0.3+0.3=,11,.9m,20000,m（,6+1.5),2,5,元/方+,20000,m（3.,8,+0.3+0.3m）,30,元/方=,639,万元,20000,m,1.5,12,元/方=,36,万元,623,延米,X8000,元,/,延米=,498.4,万元,0,1173.4,万元,445,个8万/个=,3560,万元,地下二层,20000,地下二层,3.8m,单层,局部,机械无避让式,地下一层,20000,地下一层,6m,0.3m,0.3m,6,.,0,+,5+,1.5+0.15+0.3=,12.95,m,20000,m（,6+1.5),2,5,元/方+,16200,m（,5,+0.,15,+0.3m）,30,元/方=,639.87,万元,20000,m,1.5,12,元/方=,36,万元,546,延米,X8000,元,/,延米=,436.8,万元,173,台1.5万元/台=,259.5,万元,后期设备维护成本：,173,台600元/台/年=,10.38,万元,1382.55,万元,358,个8万/个=,2864,万元,地下二层,16200,地下二层,5.0m,通过比较，可发现,单层地下室,直停式,投资成本小，回收大，故采用此种形式。,按成本造价分析,（,1,）前期项目分析：层数分析,二层均衡且上下开挖面积相同。,坡道较长，方向感差与五期商业街地库连接方便。,单层地下室直停式,车位采用机械装置，上层车位停取不太方便，业主不满意。,面积相应减小。,单层局部机械,无避让式,建工期较长，基础埋深较大，基础开挖土方量较大，地下室的施工工期长，防水处理难度大。,基础埋深较大，基础开挖土方量较小，地下室的施工工期长。,存在基坑等风险加大。,按技术分析,按品质分析,因以上两种布置方式各有利弊，进而考虑土方开挖、造价施工等综合因素，建议采用,单层地下室直停式。,（,1,）前期项目分析：层数分析,平面范围（减法）,：减掉无用浪费面积，增加车位,减少土方，节省造价。,优化前地下二层平面图,浪费面积，未有效利用空间；,停车效率低；,地库范围大，面积大；,设备用房安排不合理；,面积为,20034,；,车位数量,393,辆；,车库土方挖量造价,=,20034,m（3.,8,+0.3+0.3m）,30,元/方=,2644.48,万元；,基坑支护造价,=623,延米,X8000,元,/,延米=,498.4,万元,造价合计,=3142.88,万元,过多长条形排烟机房，设置不合理,外轮廓线,（,1,）前期项目分析：地库外轮廓分析,平面范围（减法）,：减掉无用浪费面积，增加车位,减少土方，节省造价。,优化后地下二层平面图,将无效空间减去，减小面积；,停车效率高；,地库范围小，面积小；,设备用房安排合理；,面积为,18381,；,车位数量,450,辆；,车库土方挖量造价,=18381,m（3.,8,+0.3+0.3m）,30,元/方=,2426.29,万元；,基坑支护造价,=623,延米,X8000,元,/,延米=,498.4,万元,造价合计,=2924.69,万元,造价比优化前减少,218.19,万元,将设备用房上移，损失车位，减小面积,外轮廓线,（,1,）前期项目分析：地库外轮廓分析,车位与塔楼剩余空间,车位数量有减少,存在空间浪费严重,不够经济、紧凑,车库与塔楼空间紧凑,车位数量有增加,局部采用尽端停车,单车位面积提高,空间浪费,8400,三排车位,车库,车库,存在单边停车,针对此分析，采用地库局部来做分析，对比如下：,塔楼,两排车位,空间浪费,塔楼,8400,8400,8400,8400,7000,3800,5300,6200,5300,5300,6500,5300,5300,5500,8400,8400,8400,8400,8400,（,1,）前期项目分析：车库与塔楼关系分析,尽端式停车,周边式停车,尽端式停车,周边式停车,停车,方式,布置车位时，,避免出现平行停车与单边停车，最好是采用周边停车,，保证行车畅通。,当部分地下车库有未利用空间，造成停车效率降低。如出现这种情况时，可以改变停车布置方式，或者采用,短尽端式停车布置方式，以提高停车效率,。,坡道,地库,地库,设备用房外墙面,此处为尽端停车,设备用房,电梯厅,（,2,）内部空间分析：流线分析,在满足车位数量的前提下，尽量减小地下车库面积,减少不合理空间，布置车位,尽可能保证地下车库的外轮廓平直方正,处理好地库与塔楼关系,减少地库外墙面建设,车行流线畅通舒适,设备用房的合理性（面积、位置合理）及可实施性,减少浪费空间,（,3,）优化图纸分析：优化原则,优化前地下二层平面图,优化前指标,:,地下建筑面积,（车库）：,20034,总车位：,393,辆,单个车位面积,:50.84,/,辆,（,3,）优化图纸分析：优化原则,优化后指标,:,地下建筑面积,（车库）：,18381,总车位：,450,辆,单个车位面积,:40.84,/,辆,优化后地下二层平面图,（,3,）优化图纸分析：优化原则,车位增加,=,优化后,-,优化前,=57,辆,面积减少,=,优化前,-,优化后,=1653,单车位指标减少辆,10,辆,/,优化前指标,优化后指标,地下建筑面积,35999,地下建筑面积,34346,其中,地下一层建筑面积（商业）,15965,其中,地下一层建筑面积（商业）,15965,地下二层建筑面积（车库）,20034,地下二层建筑面积（车库）,18381,地下室停车位,394,辆,地下室停车位,450,辆,其中,地下一层停车位,无,其中,地下一层停车位,无,地下二层停车位,394,辆,地下二层停车位,450,辆,单个车位面积,50.84/,辆,单个车位面积,40.84/,辆,（,3,）优化图纸分析：指标对比,对于成本造价，优化过后可以节省开支，减少投资成本，赢得利益。,武汉,金地,K2,商业项目地下室（集中商业）,成本估算表,序号,项目名称,总车位数（辆）,面积（）,单车位指标,（,平方米,/,辆）,标准车位单价（万元）,单位面积综合造价（万元）,整体效益（万元）,车位收益,工程造价,一,优化前,393,20034,50.84,8,0.25,3144,5008,二,优化后,450,43760,40.84,8,0.25,3600,4595,三,优化后,优化前,57,-1653,10,869,四,增加效益,(,万元）,869,万元,（,3,）优化图纸分析：成本分析,