德阳保利国际城项目市场及本体部分的副本.pptx

,#,保利国际城,营销报告市场本体部分,2018,年,1,月,市场部分,城市规划,德阳“,成都国际化大都市北部新城,”,发展目标：将德阳建设成为高端产业为支撑、高素质人才就业为主体、高品质宜居、宜业、宜商的,成都国际化大都市北部新城,。将德阳打造为世界智造之都、国际文化名城、生态田园典范。,01-,城市发展战略：,成德一体化，实现与成都同城化、同发展、同繁荣；,引领创新，全面创新改革试验是德阳转型升级的重大历史机遇,生态品质：构建绿色产业体系，打造绿色生活空间，培育绿色生态环境，建设生态文明示范,02-,人口状况：,域人口与城镇化率至,2020,年，市域总人口为,420-440,万人；至,2020,年，城市人口约为,90,万人，城市建设用地面积为,90,平方公里；,03-,城市规划：,市域形成“一核、两片、三轴”空间格局,重点向南发展，推进成德同城，城市发展方向为南进、东拓、西扩、北优。,3,市场部分,城市规划,城市发展方向为南进、东拓、西扩、北优,南进发展，城南打造门户新形象,北优,西扩,南进,东拓,北优：,北部片区依托高铁德阳站建设新兴商务功能区，主要功能为商务服务、现代商业,；,西扩：,西部片区以科技创新产业为主导，打造“城市新引擎”，主要功能为科技创新、工业制造、商务商业等,；,东拓：,东部片区以国际健康谷为重点，打造“城市新名片”，主要功能为现代教育、医疗卫生、健康养生、旅游休闲、运动康体,；,南进：,南部片区提升打造城市门户形象，主要功能为装备制造、产业创新、文化商贸等,；,4,市场部分,城市规划,成德一体化发展，实现“半小时经济圈”,城南重点发展，德阳门户新形象,43KM,德阳“十二五”规划提出要着力建设区域中心城市，推进成都德阳同城化。实现成都与德阳一体化；,交通对接：,八纵对接成都，南北向交通将持续强化，东西向交通逐步完善。（,108,国道、成绵复线、城际高铁、天府大道北延线、庐山南路延线）,5,市场部分,城市规划,城市“南进发展”，,城南发展至新行政中心一线，但,项目属于城南边缘板块,国际城,泰山路,华山路,庐山路,城北新中心,城南新行政中心,老城中心,天元开发区,八角片区,房地产市场格局分析,老城区中心：,城市中心位置，商业集中区域，在售项目基本属于售罄，无新开发项目,城北新中心：,属于目前房地产开发的热门片区，项目众多，配套、交通、教育等配套相对完善,城南新行政中心：,开发热点区域，在售项目多，属于新城区发展规划中,天元、八角开发区：,同样属于工业园集中区域，基本较少的在售项目,整体市场沿城市主干道泰山路、旌湖、庐山路进行板块划分，,本项目正处于城南开发的,热点区域，但属于城南末端边缘板块,。,6,市场部分,量价关系,2017,整体市场供应量明显减少，供不应求趋势明显，价格持续上升,2012,年,-2017,年供销情况分析：,供应面积呈现持续下降趋势，,2014-2015,年持续供应后，,2016-2017,年供应量明显减少，,2017,年供应下降至,34,万方历年最低，因此市场明显出现供不应求的现象,2012,年,-2017,年价格分析：,历年来价格呈现波动趋势，且,2017,年价格趋势上涨明显，年初低价房源拉低整体均价，,2017,年下半年实际整体价格上涨至,5063,元平,7,市场部分,量价关系,2017,年住宅库存量明显减少且供应少，去库存化明显。,2013,年,-2017,年库存情况分析：,2014-2015,年库存量到达高峰期，至,2016-2017,年去库存化明显；,2013,年,-2017,年住宅去化分析：,2016,年去化明显达到高峰，,2017,年由于供应量及库存不足，,2017,年下半年楼市出现无货可售，去化低于,2016,年，但仍有去化空间。,8,市场部分,量价关系,2017,年住宅销售户型,80-90,平虽占比较高，但改善型户型占比明显上升。,2016,年,-2017,年销售户型对比分析：,2017,年小面积段户型销售明显下降，改善型大面积户型呈现上升趋势，,100-120,平改善型户型销售有上升趋势；,9,市场部分,竞品项目,2018,年新入市项目众多但均属小规模项目，新项目集中城北区域，城南老盘加推较多,万达广场,首府花雨树,东湖山花雨,星湖湾,天悦湾,中央绿洲,正成南庭,大名城,万嘉国际,保利国际城,众城剑桥郡,枕水倾城,地王豪庭,美林康城,花雨树香颂,金色维也纳,天澜首府,蓝花屿,恒大御景湾,城南板块,城北板块,2018,年在售项目,区域,项目名称,开发商,地块规模,城北,万达广场,万达,194,加推,枕水倾城,四川美信房,51.2,亩,新项目,地王豪庭,德阳大参林,34.9,亩,新项目,首府,花雨树,德阳蓝月溪谷,74.6,亩,新项目,美林康城,四川欣帝达置业,37,亩,新项目,花雨树香颂,德阳恒源房地产,45.6,亩,新项目,金色维也纳,四川双友置业,71,亩,新项目,城南,众城,剑桥郡,四川众城,25.1,亩,新项目,正成南庭,成都正基置业,21.5,亩,加推,天澜首府,德阳市合力,30,亩,新项目,蓝花屿,四川华锋思原,14.98,亩,新项目,星湖湾,四川世家置业,27.8,亩,加推,恒大御景湾,恒大,约,160,亩,新项目,大名城,中融置业,103,亩,加推,天悦湾,四川国信玖鑫置业,74,亩,加推,中央绿洲,四川大民协置业,34,亩,加推,新入市,在售,竞争环境分析,/,个案分析：正成,南庭,市场部分,竞品项目,基本信息,开发商,成都正基置业有限公司,总占地,21.5亩,总建面,53594.35,容积率,2.97,产品,高层,101-150,总货量,高层,470,户,装修标准,清水,项目配套,自身无商业规划，共享区域商业配套、教育、医疗等资源,5,4,1,3,2,已售,未推,产品特征：项目主打电梯高层，,101-150,偏改善产品。,项目概况：项目由,2,栋高层、,3,栋小高层组成，共计约,470,户。,项目价格：,2017,年,12,月底推售一批次房源,159,套，销售均价约,5200,元,/,。,推售情况：目前项目剩余,1/2/3,栋高层房源未售，累计约,310,套。,主打电梯高层产品，目前,4,、,5,栋已售罄，,17,年,12,月底最后批次均价,5200/,，预计,2018,年中旬推售剩余产品,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,个案分析：天悦湾,基本信息,开发商,四川国信玖鑫置业有限责任公司,总占地,74,亩,总建面,245049.62m,容积率,3.8,产品,高层,92-148,总货量,高层,1425,户,装修标准,清水,项目配套,周边公园、自身规划商业街,售罄,未推,产品特征：项目主打,92-148,电梯高层产品。,项目概况：项目,由11栋21F-32F的电梯高层组成,，共计,1425,户。,项目价格：,2017,年,11,月底推售最后一批次房源销售均价约,5000,元,/,。,推售情况：目前项目剩余,4,栋房源未售，累计约,510,套，下批次推售时间暂定,4.5,月份。,主打高层产品，目前只有,4,栋未推，,17,年,11,月底最后批次均价,5000/,，下批次推售时间,2018,年,4,、,5,月份,已售,未推,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,个案分析：世家星湖湾,基本信息,开发商,德阳世家置业有限公司,总占地,28,亩,总建面,68004m,容积率,2.75,产品,高层,108-227,总货量,350,套,装修标准,清水,项目配套,自身无规划商业，共享区域配套,1,2,3,5,4,未推,已售,产品特征：项目以小高层改善产品为主，,108-227,高层产品。,项目概况：项目,由5栋纯住宅,，,1,、,2,、,3,号楼为,11+1,板式小高层，,4,、,5,号楼为近湖板式高层住宅，共计约,350,户。,项目价格：,1,月,21,日开盘当天惠后,6300,元,/,。,推售情况：,1,月,21,日推售,5#号楼近湖高层住宅,约,80,套,，顶跃带大花园，面积区间108-180,，惠后整体均价约,6300,元,/,（带车位）。,主打小高层改善产品，,1,月,21,日首推,5#,超高层，排号五万优惠,1,，送一个车位，惠后整体均价,6300,元,/,市场部分,竞品项目,产品特征：项目以高层为主，产品规划,70-140,。,项目概况：项目住宅共计,996,户。,项目价格：一期售罄共,396,套，,17,年,11,月最后批次,5200,元,/,。,推售情况：目前项目,4,栋高层暂未推售，面积,70-140,，累计约,600,套，推售时间预计,5,月份。,竞争环境分析,/,个案分析：中央绿洲,主打高层产品，目前一期售罄，,17,年,11,月最后批次均价,5200,元,/,，下批次预计推售时间,2018,年,5,月,基本信息,开发商,四川大民协置业有限公司,总占地,34,亩,总建面,15,.3,万,容积率,3.17,产品,高层,70-140,总货量,高层9,96,户,装修标准,清水,项目配套,自身规划商业综合体、共享区域配套,2,3,4,5,6,7,未推,已售,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,个案分析：中融大名城,主打高层改善产品，目前共,9,栋未推售，,17,年,11,月最后批次均价,5100,元,/,产品特征：项目主打,90-150,高层产品。,项目概况：项目,住宅,共计约,1746,户。,项目价格：一期售罄，,17年1,2,月最后批次5,5,00元/,。,推售情况：目前项目共,9,栋高层未售，预计春节前后推售,4,栋高层，面积,90-150,，累计约,400,套，价格预计,7000,元,/,。,基本信息,开发商,四川中融置业有限公司,总占地,103,亩,总建面,68377,容积率,3.79,产品,高层,90-150,总货量,高层,1746,户,装修标准,清水,项目配套,自身打造商业综合体，湖景资源,售罄,即将推售,后期推售,未推,已售,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,个案分析：万达广场华府,主打高层、公寓产品，项目最后批次,8,号楼售罄，,17,年,11,月底均价,6500,元,/,产品特征：项目以住宅、公寓、商铺、大商业为一体，总体量约,50,万。,项目概况：项目,住宅23.26万平米，SOHO公寓,约,6.6万平米，,底商约,5.6万平米，,综合体约,13万平米,。,项目价格：最后批次住宅,8,号楼,180,套,85-140,已售罄,，尾盘,6500,元,/,，二手房价格,6200-6800,元,/,。,推售情况：四期住宅预计,18,年,5,月前后面市，地块规划暂未确定。,售罄,已推售罄,未推,未推,基本信息,开发商,大连万达投资股份有限公司,总占地,194,亩,总建面,502200m,容积率,3.01,产品,暂无规划,总货量,高层,1572,户,装修标准,清水,项目配套,学校、自身商业配套,未推,已售,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,个案分析：众城剑桥郡,主打小高层产品，目前待售，预计,4/5,月份全部推售，约,330,套,产品特征：项目小高层为主，面积,101-139,产品。,项目概况：项目,由,两,栋,1T2,户,8,层的住宅,和三栋,2T3,户的,18,层住宅,构成,。,项目价格：,目前,待售,，,价格未知。,推售情况：预计,4/5,月份全部推售约,330,套房源。,基本信息,开发商,四川众城房地产开发公司,总占地,25.1,亩,总建面,54322.9m,容积率,2.47,产品,小高层,101-139,总货量,330,户,装修标准,清水,项目配套,自身无商业规划，共享区域配套资源,2T3,户,18F,1T2,户,8F,1T2,户,8F,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,个案分析：东湖山花雨别墅,主打别墅产品，唯一坡地城市纯别墅，,17,年,12,月底均价,8800-11000,元,/,产品特征：项目纯别墅产品，面积,210-350,。,项目概况：项目,由,叠拼和双拼,构成,。,项目价格：17年12月底均价8800-11000元/，目前叠拼,210-290,总价,220-300,万、双拼,350,总价,600,万。,推售情况：,12,月底一批次各环线推出约,50,套，均已售罄；余货约,110,套，下批次推售时间待定。,基本信息,开发商,德阳佳泰房地产投资有限责任公司,总占地,114,亩,总建面,75963,容积率,0.98,产品,叠拼：,2,10-290,双拼：,350,总货量,别墅,254,户,装修标准,清水,项目配套,自身会所资源,三环,二环,一环,市场部分,竞品项目,市场竞争环境,/,竞争市场结论：后期推量,2018,年德阳主城区老盘加推项目共,5,个，其中,80%,位于城南,。,2018,年德阳主城区新入市项目,4,个，预计整体均价突破,6500,元,/,。,新老盘,区域,项目名称,2017,年下半年,-2018,年后续供应情况,预计后期供应量,总价预估,老盘加推,城南,天悦湾,清水高层,92-148,高层约,510,套,高层：,48,万,-77,万,中央绿洲,清水高层,70-140,高层约,600,套,高层：,40,万,-71,万,大名城,清水高层,90-150,高层约,400,套,高层：,42,万,-105,万,万嘉国际社区,清水高层,77-152,售罄,售罄,城北,万达广场,清水高层,121-141,暂无资料,暂无资料,新盘入市,城南,星湖湾,清水高层,108-220,高层约,80,套,高层：,86,万,顶跃：,154,万,众城剑桥郡,清水高层,101-139,高层,330,套,高层：,50,万,-70,万,东湖山花雨别墅,清水别墅：,210-350,别墅：,110,套,双拼：,600,万,叠拼：,220-300,万,正成南庭,清水高层,101-150,高层约,300,套,高层：,57,万,-84,万,市场部分,竞品项目,市场竞争环境,/,竞争市场结论：产品细分,高层多为首改产品，梯户比低，面积段集中在,100-150,，以,100,舒适三房居多，户型种类同样是多元化构成,。,项目名称,梯户比,70-80,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-150,150-170,170,以上,天悦湾,高层,2T4/3T5,113/116,套三双卫,122/127/129,套三双卫,134/148,套四双卫,中央绿洲,高层,2T4,86,套二单卫,110,套三双卫,120,套三双卫,125,套四双卫,大名城,高层,2T3/2T4,89,套三单卫,117/122,套三双卫,135/140/147,套三双卫,147,套四双卫,151,套四双卫,万嘉国际社区,高层,2T2/2T4,77,套二单卫,91,套三单卫,104,套三双卫,126,套三双卫,151,套三双卫,万达广场,高层,2T4,121/122,3+1,房双卫,141,3+1,房双卫,星湖湾,高层,2T4,108,套三双卫,114/120,套三双卫,135,套四双卫,/154162,套四三卫,179/186,套四三卫,众城剑桥郡,高层,1T2/2T3,101/109,套三双卫,127,套三双卫,140,套四双卫,东湖山花雨别墅,别墅,1T2/2T4,210-350,正成南庭,高层,2T4,106/107,套二双卫,111,套三双卫,130/135,套四双卫,市场部分,竞品项目,竞争环境分析,/,各项目,18,年入市节点,首批次推售期各竞品产品差异化明显，多个项目制造市场热度。竞争压力主要集中在,4-5,月。,1,3,5,7,星湖湾,1,月,21,日推售,5#,房源,（约,80,套）,项目推售阶段,9,正成南庭,预计,4/5,月份推售,3,栋房源,（,300,套）,天悦湾,预计,4/5,月份推售,4,栋房源,（,510,套）,中央绿洲,预计,5,月推出,4,栋房源,（,600,套）,中融大名城,预计春节前后推出,4,栋房源,（约,400,套）,众城剑桥郡,预计,4/,5,推出,5,栋房源,（,330,套）,万达广场,预计二季度推出,4,栋房源,（套数未知）,