房地产全面计划管理讲义.docx

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主办单位：深圳市睿达房地产顾问有限公司

目 录
讲师简介 4
引言 如何理解项目计划管理 5
一、 从美国地产发展看地产项目管理 5
二、 从企业经营看项目管理 5
三、 项目管理战略的价值 5
四、 项目管理战略的核心 5
五、 成功的项目取决于科学的项目计划 5
六、 项目计划管理是项目管理三大关键过程之一 5
第一章 计划管理对房地产项目管理的的影响 6
一、 通过计划管理解决的五个问题 6
二、 计划管理是房地产开发过程控制主线 6
三、 项目计划为项目开发提供指导和控制作用 6
四、 目前计划管理存在的问题 7
五、 项目计划与控制遇到的困难 7
六、 项目的基本特征和项目管理的基本要素 7
第二章 项目计划管理概念与框架 8
一、 对项目计划认识和实践的几个误区 8
二、 项目计划概念和编制的三个阶段 8
三、 项目计划的基本要素 9
四、 项目计划过程和采用的技术和方法 9
五、 项目计划与控制的管理框架 9
第三章 项目计划的原则 10
一、 项目计划编制中遵循的五个原则 10
二、 项目计划中需关注的四个整合 10
第四章 房地产企业计划管理体系 11
一、 项目计划的分类 11
二、 房地产公司的计划分类 11
三、 房地产三年发展规划 11
四、 房地产项目经营计划 12
五、 房地产项目业务计划 12
六、 计划管理体系一览表 12
第五章 计划编制流程 13
一、 项目计划的制定流程 13
二、 项目计划执行步骤分解 13
三、 制定计划的首要任务 13
四、 制定项目目标的管理要点 14
五、 制定项目目标的SMART原则 14
六、 制定项目目标注意事项 14
七、 分解工作结构——目标细化的通用工具 15
八、 工作包进一步细化--任务定义 15
九、 核算资源和成本 15
十、 分析任务的执行关系 16
十一、 工期估算 16
十二、 工期估算的注意事项 16
十三、 分配职责 17
十四、 编制项目进度计划的步骤和任务间的逻辑关系 17
十五、 分析任务间逻辑关系时需要考虑的因素 17
十六、 控制风险 18
十七、 编制计划需要提高的方面 18
第六章 房地产各项计划编制操作指引 19
一、 房地产项目计划管理操作的六项要求 19
二、 三年发展规划编制原理和方法 20
l 三年发展规划是什么？ 不是什么？ 20
l 三年发展规划编制概述 20
l 作用：三年发展规划是企业中长期战略的体现 20
l 原理：平衡衡记分卡、战略地图 21
l 过程：地产战略十步法 21
l 战略管理讨论 21
l 三年计划编制示例 21
l 三年发展规划模版 21
三、 经营计划编制原理和方法 22
1. 房地产企业的经营计划概念 22
2. 项目经营计划的管理要点 22
3. 经营计划编制和审批流程 22
4. 经营计划设计的主要计划内容解释 22
5. 项目经营计划的审核和批复 23
6. 项目经营计划的变更 23
7. 经营计划的格式和示范文本 23
8. 项目资金计划 23
9. 项目成本控制计划 23
10. 项目人力资源计划 23
四、 项目控制性计划编制原理和方法 24
l 项目总控制计划的作用 24
l 讨论： 24
l 选择里程碑的注意事项 25
l 项目总控制计划的责任单位和发放范围 25
五、 职能计划编制原理和方法 26
l 职能计划的概念和原则 26
l 职能计划的作用 26
六、 业务计划编制原理和方法 27
l 工程业务计划编制 27
l 采购业务计划编制 27
l 设计业务计划编制 28
l 营销业务计划编制 28
l 入伙和验收业务计划编制 28
l 其它专项计划编制 28
第七章 计划的执行与反馈 30
一、 计划的控制步骤 30
二、 计划执行和反馈基本流程 30
三、 项目计划执行要点 30
四、 执行中常出现的问题 30
五、 项目控制基础和目标 30
六、 项目控制的要点 30
七、 项目控制的措施 31
八、 职能计划的监控细则 32
九、 计划变更管理 32
十、 计划反馈要求 32
第八章 项目计划管理的发展 35
一、 明确责任 35
二、 明确要求和过程 35
三、 房地产公司的计划管理“一台五管” 35

引言 如何理解项目计划管理
一、 从美国地产发展看地产项目管理
二、 从企业经营看项目管理
企业管理的三个层次：战略管理、项目管理、营运管理
三、 项目管理战略的价值
四、 项目管理战略的核心
五、 成功的项目取决于科学的项目计划
六、 项目计划管理是项目管理三大关键过程之一

【培训目标】
通过二天的培训，我们将能够：
1）项目计划管理体系
2）项目计划编制流程
3）常用计划编制说明
【培训对象】
房地产高层管理人员、各部门业务经理、中基层主管及资深员工
【优势】
1）理论与标杆企业经验相结合
2）通过案例模拟为平台，创造、积累计划管理的实践经验

第一章 计划管理对房地产项目管理的影响
第一章 计划管理对房地产项目管理的影响
一、 通过计划管理解决的五个问题
第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。
第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。
第三，各项目的开发经营工作计划问题。
第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。
第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题
二、 计划管理是房地产开发过程控制主线
作用：计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用
桥梁：计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁
核心和基础：计划管理是企业消息化管理的核心和基础
三、 项目计划为项目开发提供指导和控制作用
l 项目实施前的详尽预测和模拟
l 确定项目的时间、成本、资源和人员
l 促进项目干系人之间的沟通，达成共识并提供统一信息
l 为项目实施过程中计划、成本和资源控制提供基准
l 提高项目的质量和效能
l 公司的财富和员工的培训资料
Note：

第一章 计划管理对房地产项目管理的影响
四、 目前计划管理存在的问题
从公司管理角度看：六个方面问题
从日常工作看：
l 赶工是开发过程的常态
l 制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实
l 计划的编制各自为政
l 总是忽略或遗漏的工作内容
l 将施工企业的计划，作为现场的总控制计划
l 缺乏计划管理方法
l 70%的项目成本超出了预算
l 90%的项目面临计划超出限度
l ……
五、 项目计划与控制遇到的困难
l 项目和组织的独特性
l 员工对项目开发过程的理解
l 人员的计划管理能力、观念和文化等人为因素
l 项目复杂性和多因素影响
l 伴随项目的大量不确定性和变化
l 专业技术、项目计划和控制的高级方法和技能
六、 项目的基本特征和项目管理的基本要素
Note：

第二章 项目计划管理概念与框架
第二章 项目计划管理概念与框架
一、 对项目计划认识和实践的几个误区
项目计划中的五个≠
l 项目进度 ≠ 公司经营计划
l 项目进度计划 ≠ 项目计划
l 总包编制施工总计划 ≠ 工程总开发计划
l 里程碑计划 ≠ 项目总开发计划
l ≠绩效高
二、 项目计划概念和编制的三个阶段
1. 概念
l 项目计划定义：项目计划是实现项目目标的一种行动方案；项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标
l 项目进度计划定义：项目进度计划是项目计划的重要组成部分，资源计划、成本计划的编制都是以季度计划为基础
2. 项目计划制定过程的三个阶段：时间计划、资源计划、实施计划

Note：

第二章 项目计划管理概念与框架
三、 项目计划的基本要素
l 计划的五个基本要素
l 计划需要进行调整、变更，以适应动态变化的情况和对项目更深的认识和把握
l 计划须一直保持其完整性和一致性
四、 项目计划过程和采用的技术和方法
五、 项目计划与控制的管理框架
全员计划管理理念
Note：

第三章 项目计划的原则
第三章 项目计划的原则
一、 项目计划编制中遵循的五个原则
l 全面分解原则
l 上下一致原则
l 充分参与原则
l 关注品质原则
l 严肃性原则
二、 项目计划中需关注的四个整合
l 关注成本、资源和进度的整合
l 关注计划和控制的整合
l 关注人力资源的和组织设置的整合
l 关注项目各种信息的整合 四种月报

Note：

第四章 房地产企业计划管理体系
第四章 房地产企业计划管理体系
一、 项目计划的分类
二、 房地产公司的计划分类
l 中期发展规划
l 项目经营计划
l 项目业务计划
三、 房地产三年发展规划
中期、短期发展计划的管理要点
l 服务的组织：计划名称：三年发展规划；集团、分公司；定义组织的目标
l 计划涉及的内容：明确公司发展中期战略和策略；规划公司的经营目标 （业绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）
l 计划的模版：企业发展规划书；三年发展规划---业绩目标的细化；利润\销售面积、销售收入\资金控制性计划\土地储备控制性计划\人力资源控制性计划\个项目开发控制性计划
Note：