关于推进房地产税改革的思考.pdf

曹 阳:关于推进房地产税改革的思考行业观察关于推进房地产税改革的思考曹阳（青岛鑫源九方置业有限公司，山东青岛）摘要:在国家经济由高速发展转向高质量发展时期房地产行业与地方财政收入、金融风险等唇齿相依关于针对房地产行业的房地产税改革推进工作应当稳扎稳打、从长计议税制改革工作不可过于激进 文章主要研究如何有序推进房地产税改革工作充分分析当前改革形势以及阻碍因素重点探讨采取何种有效措施加快推进落实房地产改革措施深化改革工作对地方财政、房价市场、税收体系等的积极影响关键词:房地产行业房地产税税制改革中图分类号:文献标识码:文章编号:()就目前房地产税改革试点城市的整体情况来看试点城市在改革过程中因税基狭窄、税率低、征税范围不合理等问题影响导致房地产税改革对地方财政收入促进作用微小但是改革工作也有效抑制当地房价上涨取得初步改革成效为后续改革工作推进夯实基础 现如今房地产行业已经进入稳定发展阶段房地产税改革过程中也出现较多的阻碍因素因此在全面推进房地产税改革过程中需要保持谨慎权衡利弊反复推敲改革措施避免改革工作陷入两难境地一、房地产税相关概述目前房地产税主要包括房产税、土增税、城镇土增税、耕地占用税、契税五个税种此外印花税、企业所得税、个税也和房地产税有所联系各级政府部门对当地房地产行业有其他收费名目以上税种和费用统称为房地产税费 房地产税可以从广义和狭义角度进行划分广义上房地产税概念广泛而全面即包括所有经济活动交易环节征收的税费狭义上是指对房屋持有环节征收的税费比如以房屋和土地为征税对象征缴的税费将房地产面积或实际价值作为计税依据向房屋所有人征收税费在现行税制结构中间接税覆盖市场中的大部分商品和服务实行比例税率的间接税将导致社会低收入群体缴纳的税金在其整体收入中的比例大幅提升间接税的累退性表现突出 由此可以看出间接税难以承担属于税收自动稳定器的重要职能无法强化税收体系在宏观调控中的作用 财产税属于直接税房地产税属于财产税房地产税改革能够有效强化国家税收宏观调控力度并且征收房地产税可以为地方财政税收增加税源在政策支持引导下征收房地产税取得的财政收入可用于民生建设能够为社会低收入群体提供住房保障以及提高地方政府的公共服务质量全面实现政府公共服务水平和财政税收收入同步提升的大好局面二、房地产税试点改革背景与改革原因(一)改革背景房地产行业一直是支持国民经济发展的中坚力量房产更是人民群众家庭财务的主要资产根据中国财富报告 中的数据 年中国实物资产占总财富比重高达.主要表现为房地产全国住房市值收稿日期:作者简介:曹阳()男汉族吉林松原人中级经济师研究方向:财政税收(半月刊)年 月 第 卷 年第 期 总第 期达到 万亿元房地产行业的发展水平与国计民生直接相关 房地产税改革一直是我国对房地产市场进行宏观调控的关键举措且改革工作从未中断 年我国相继在上海、重庆两地开展房地产税改革试点工作但是就目前试点城市房地产行业发展现状来看房地产税改革的广度以及深度还有较大的提升空间“房地产税改革”成为热点问题习近平总书记在求是杂志发表的扎实推动共同富裕文章中明确指出:要积极稳妥推进房地产税立法和改革做好试点工作(二)改革原因房地产税包含多个税种其税收体系复杂且完整精准覆盖房地产企业的开发、交易、保有等环节并且房地产税已经成为各地财政税收的主要来源之一 房地产税改革的主要原因如下:征税结构不均衡 现阶段国内房地产税主要产生于流通环节房地产的保有环节中房地产税占比较少单从税种层面分析房地产保有环节房地产税仅包括房产税、城镇土地使用税两种与流通环节的土增税、城建税、企业所得税等多税种相比保有环节的房地产税税种数量较少 从绝对金额层面分析保有环节的两大税种征缴税费额远低于同期流通环节的税费 征税结构失衡问题影响房地产行业发展和人民人均收入与财务的调节一方面房地产税征缴侧重流通环节无疑将加剧房产交易成本从而抑制房地产市场的供给需求增长或是开发商将交易成本以高房价形式转嫁给购房者另一方面流通环节的征税对持有较多房产的居民而言并未增加其房产持有成本反而导致初次购房、拥有一套房产、拥有多套空置房产的纳税人未能在税收层面做好区分导致征税结构无法发挥收入分配作用征税范围不广泛 根据房地产税改革试点城市的改革成效来看试点城市在改革过程中的征税对象主要是新增房地产征收范围狭窄从而导致改革过程中税收增量少对房价市场的调控作用微弱地方政府在实际执行房地产税改革中权力有限房地产税制度、要素设计等权力基本集中在中央政府留给地方政府的可自主执行空间较小 在实务中地方政府无法结合自身实际情况调整房地产税征收范围、力度以及优惠政策等加之不同地区的经济发展水平各异、房地产行业的发展形势相差较大以及地方政府之间的治理能力差异均导致房地产税改革在基层执行过程中实际改革成效与预期不符而且各个地区的房地产税改革措施执行效果差异明显难以实现各地区均衡协调发展三、房地产税改革的方向(一)以共同富裕为最终目标房地产税改革是国家构建再分配基础制度安排推进实现共同富裕的必然举措在国内税种结构中财产税一直是薄弱之处房地产税作为财产税中的重要组成部分是推进共同富裕的关键要素房地产税和所得税必须全面发挥对高收入群体的税收调节作用从而稳定推进共同富裕 就目前形势而言房地产税改革必须以共同富裕为最终目标通过改革尽快弥补税种结构中财产税的薄弱之处强化直接税的再分配作用(二)以优化公共服务为着力点房地产税改革对政府公共服务质量提升的作用明显因而在改革过程中应当将优化公共服务作为改革着力点深化改革效益首先房地产税有助于完善地方税收体系增加地方政府的财政税收收入支持地方政府提高公共服务质量以及基本项目建设水平四、推动房地产税改革的思考(一)税基评估需遵循公平与效率原则房地产税税基评估是房地产税改革过程中的主要内容科学合理的税基评估直决定征税合理性、公平性在此过程中应当注意以下问题一是保证房地产税基评估公平公正即建立客观、公正、规范的房地产税基评估机制比如以信息技术系统为载体搭建批量自动评价系统规避“牵一发而动全身”的评估风险 二是全面提高房地产税基评估效率目前市级政府或是县级政府对地方房产信息充分掌握以较高的效率评估房地产曹 阳:关于推进房地产税改革的思考税税基似乎已经成为共识但是通过分析国外地区的税基评估案例发现规模较小的税收征管地区之间进行合作形成一个大税收征管单元后开展房地产税基评估能够发挥一定程度的规模效应每个地区的房地产税基评估单位成本可随评估内容的增加而减少 由此可见在房地产改革过程中我们必须针对国情和房地产市场情况合理确定税基评估方式不能照搬照抄其他国家的制度规范立足实际制定符合公平、效率原则的税基评估机制(二)合理设计税收减免政策不同国家地区的房地产税收体系各有不同但是都不约而同地制定税收优惠政策从而促进实现特定的政策目的比如有的国家地区从税收政策便利角度出发利用税收减免政策提升居民对房地产税的接受遵从程度以及强化其纳税意识降低纳税人的房地产税征收压力部分地区遵循量能课税原则适度减免房地产税以此加强房地产税的累进性 但是在实务中不合理的房地产税优惠减免政策将造成效率损失税收减免成为“幻象”比如按照家庭或是人均基本住房面积扣除和首套扣除的税收减免规定都将导致行为扭曲现象出现诸如假离婚、建设大面积住宅等不良现象 不合理的税收减免政策将造成严重的社会不公问题反而影响房地产市场发展 对此房地产税的减免政策设计应当保持宁缺毋滥原则避免普适性的减免政策将税收减免重点放在低收入群体(三)加强配套措施建设在房地产税改革过程中部分群体认为土地出让金与房地产税存在重复征税问题但是房地产税与土地出让金之间有本质差异土地出让金是指政府出让土地使用权的实际价格在市场调节范畴内房地产税则是政府部门从公共服务角度向享受公共服务群体普遍征收的受益税在政府宏观调控范畴内 因为农产品的价值远远低于社会生产价格而产生的超额利润形成绝对地租而土地优劣程度差异促使形成极差地租国家征收土地出让金则是以土地所有权为基础收入绝对地租和极差地租并将其用于公共事务中 极差地租并非是长期不变反而会随着政府在土地周边不断投资建设基础设施极差地租有序增长但是增长部分并未反映在最初的土地出让金内而是表现在房价上涨促使房产所有人受益 征收房地产税则是弥补每年损失的极差地租的存在 总体来看关于房地产企业的开发成本急剧增长问题在未来房地产税改革过程中房地产税应当整合开发过程中的税费并与土地二级市场规范打好配合全力避免地价飞涨将房地产税改革负面影响降到最低程度(四)建立完善的房地产税改革体系.征税对象根据沪渝两地的房地产税改革试点经验建议房地产税征收对象应当同时包括新增房产和存量房产以及高档住宅、普通住宅如果仅仅从一个时点划分增量和存量房屋则同一个地区的存量房屋和增量房屋享受相同的公共服务只向增量房屋征收房地产税可能造成新购房群体以高于旧房买卖价格的资金买房并且还需持续缴纳房产税增量房屋和存量房屋所享受的公共服务一致但是征税不一致则造成社会不公现象威胁社会稳定性 对房地产税改革中出现的这一问题建议设置针对性较强的税收优惠政策利用政策“区别对待”以合适的税率征收房地产税 同时将普通住宅纳入征收范围针对炒房者大量购入的普通住宅征税可以达成增加投机者房屋持有成本的目的.征税范围现阶段的房地产税征收范围是城市地区、县城地区、建制镇、工矿区不包括农村地区表明无论是企业或是个人不论房产自住或是出租地处农村的房产都无须征缴房地产税 以上规定形成原因是 世纪 年代为减轻农民群众负担促进农业发展而出现 但是随着城镇化建设步伐加快以及农业集约化、现代化发展影响下农村和城市的发展差距缩小而且在农村土地大量流转情况下众多房地产开发商将目光集中在农村(半月刊)年 月 第 卷 年第 期 总第 期地区商品房建设方面如果当前时期仍旧区别对待城市地区和农村地区针对两地分别采用不同的税收征管措施将造成一路之隔的企业一方征税、一方不征税的问题此与税收公平原则相悖增加企业公平竞争和政府征税管理难度 因此在房地产税改革过程中征税范围应结合国情变化适度扩大将财力富余的农村地区纳入征税范围同时相关的房地产税政策要符合当地实际给予地方政府立法权和制定政策权.优惠政策房地产税的税收优惠政策目前只覆盖国家机关、人民团体以及财政拨付事业单位经费自建的房产等 在房地产税改革过程中应当围绕居民享受基本居住条件设置和调整税收减免政策具体的标准可细分为房屋数量、面积、房产价值评估数额等利用政策优惠重点照顾低收入群体、离退休人员、残障人员等(五)重点关注改革难点问题.关注民众呼声房地产税改革直接影响房屋不动产持有者的利益央行的数据显示我国城镇居民的租房持有量超出房地产税征收改革无疑影响大部分群众的利益因此在改革过程中政府部门应当密切关注民众呼声走进群众听取群众建议在从严落实房地产税改革要求的同时把握好人民群众切实关心的问题合理控制房地产税征收税率和免征面积合理评估和测算房地产税保证房地产税改革与我国国情相符.关注房地产税的实际收入自 世纪 年代开始(经济合作与发展组织)国家的房地产税收入每年增长现阶段已经增长至政府平均收入的 拉美国家地区征收房地产税受其经济发展水平影响其房地产税征税收入与 国家的差距明显但是这些国家的房地产税收收入仍旧是政府收入的主要来源占政府年平均收入的 左右 与 国家相比我国房地产税税收收入远远无法成为地方政府收入的主要来源还有较大的提升空间.关注税收信用问题国内目前的税收信用问题是房地产税改革过程中的难点拖欠、逃避税款的现象屡见不鲜税收失信致使纳税人税负不公纳税成本加剧因此房地产税改革期间的税收信用体系建设必须加快速度 相关部门可将不动产纳税信用体系与银行贷款信用体系融合建设提供实时查询服务的税收信用管理平台并且在互联网中定期公布失信人名单督促纳税人接受社会监督从而强化其纳税意识和责任意识进一步夯实房地产税改革的基础五、结语综上所述房地产税改革是我国在经济高质量发展时期提出的促进共同富裕的关键举措房地产税与房产税不相同其是囊括所有房地产行业经济活动税种的统称对房地产税进行改革势必对地方财政、房地产行业、居民生活带来较大的影响 房地产税改革工作必须紧贴实际基于试点城市的改革经验合理规划改革之路有条不紊地推进落实房地产税改革举措实现预期的共同富裕目标参考文献:开静.我国房产税的征收困境与改革路径.西部财会():.陈格.我国房产税改革的必要性及问题对策.纳税():.蒋仕益严金玉.对我国房产税改革的几点建议.中国集体经济():.林寒.我国房产改革面临的制度抉择.居舍():.王琳.我国房产税政策改革问题及对策探析.财会学习():.孙正坤.新经济形势下房产税改革问题研究.老字号品牌营销():.