工程示范区检查报告(终板).ppt

,*,远洋天骄项目示范区,2016.01.15,联检总结,根据集团,2016,年对项目品质控制要求，针对新开盘项目展示区品质控制，将成为未来品质控制重点工作之一。为了落实此项工作要求，由集团技术成本中心牵头，联合经集团营管理中心、南方营造中心、广州公司，于,2016,年,1,月,14,日对广州远洋天骄项目展示区进行了联合检查。,现根据检查情况，完成分模块的报告，对项目亮点部分进行总结，对项目不足部分提出提升建议。,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,联检情况评价,-,项目总体,远洋天骄项目示范区整体品质控制较好，无论从营销案场策划，品牌展示、整体规划，景观体验还是精装效果、施工质量等方面，均呈现出较好品质。在集团已开盘示范区中属于较好案例。在新材料的应用、精装配饰的选择，客户需求的细节设计等方面有亮点。,同时也仍然存在提升空间，如：成本使用、,WELL,健康住宅体验的营造、品牌规范的执行、精装施工细节，景观节点做法等方面还有一定提升空间。,远洋天骄示范区总图,1,、主入口对景营造设计：包括入口对景水景墙,+LOGO,展示,+,精神堡垒,+,苗木组团，整体干净清爽、用心且有秩序；,2,、主入口交通动线设计：黑色沥青道路清爽有序，有效的借景周边成熟乔木和行道树，增加绿量组成，林下二、三、四层花灌木和色块组团搭配，,层次,丰富,、色彩,绚丽，空间营造简洁有效。,3,、在样板间对景和关键空间交换节点处利用,多层次、多色彩,的,花镜,营造手,法，,使用,不同植物品种小面积种植，,同时，,通过植物不同高度的层次对比,，以及,株型、叶形差异的对比，最终呈现绚丽多彩、烂漫的效果,；,注：园林展示区总面积约：,10960M,2,。其中绿化面积：,7050M,2,；铺装面积：,1540M,2,；沥青道路、停车场面积,2370 M,2,1,2,3,4,5,6,联检情况评价,-,景观部分,售楼处室内精装设计“简约利落”黑白灰色调搭配恰到好处，又不失文化艺术气息，小品设计极具特色。但施工工艺方面略显粗糙，儿童娱乐场所有些单调。,展示样板间简洁清爽，墙面艺术漆的运用让整个室内充满生气，配饰方面与硬装较为协调，仍有部分细节值得推敲。,售楼处效果,样板间效果,联检情况评价,-,精装部分,6,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,营销模块总结,项目亮点,1,：,well,展厅,售楼处单独辟出一片空间，设立,well,介绍展厅。利于客户和到访者了解,well,的含义、标准及相关理念。,营销模块总结,项目亮点,1,：电子显示屏和直饮机提升客户对,well,的感知,园林示范区内的电子显示屏直接播报当日天气、温度、空气质量等信息，与项目,well,体系关注点相一致，,使客户形成天骄产品与健康的良好呼应关系。直饮机能提前展示未来社区的生活模式，同时也是,well,体系落地的展示点之一。,电子显示屏,直饮机,营销模块总结,项目亮点,1,：符合客户需求的细节设计（展示）,入户门墙壁上的挂钩，方便购物袋悬挂，腾出手开门,鞋柜下方留有空间散去鞋子臭味,玄关处挂钥匙等小物件的挂钩,厨房水槽下方留有三脚插座，方便直饮机、厨余垃圾粉碎机等安装使用。,通过样板间符合客户生活、居住的合理细节设计及展示，能使客户对产品、精装修标准的认同感增加，同时利于产品的价值的体现。,营销模块总结,项目不足,1,：,Well,体系整体展现不充分（一）,项目道路入口处 无,well,体系字样,。,建议在项目入口处（“远洋天骄售楼处”,精神堡垒,对面）即主打,well,健康认证等字样，给人以抓人眼球的效果。树立项目标杆形象及品质档次。,现状,修改示意,Well,仅体现在,logo,中，不够显眼，来往车辆、行人注意不到。,中国首席,well,社区,营销模块总结,项目不足,1,：,Well,体系整体展现不充分（二）,售楼处入口区域南侧（进门右边），,现有,well,金属字样太素，不容易引人关注,。,建议更换材质、字体尺寸；或者增加喷泉水景、灯光、艳丽花卉，突出其位置，,成为访客驻足点,。,白天现状,增加字体尺寸，修改颜色、材质，使其更加显眼。增加夜景照明、花卉等辅助手段，使其夜间也能清晰夺目。,夜景现状,修改示意,营销模块总结,项目不足,1,：,Well,体系整体展现不充分（三）,售楼处入口处廊道两侧,无,well,展示内容。,建议增加,well,体系内强势代言人图片，如,比尔盖茨，克林顿，,莱,昂纳多,，在入口处即给人以震撼和高大上感，拉升,项目,品质和形象。即此处主打抓人眼球的效果，内部,well,展示,厅,则,主打具体标准、体系内容讲解。,比尔盖茨，克林顿，,莱,昂纳多,图片悬挂于此，借力造势。,修改示意,营销模块总结,项目不足,1,：,Well,体系整体展现不充分（四）,售楼处内部,well,讲解区，,互动和体验感,较差，灌输式的营销说辞,、传统图片展示的,打动性较弱，不易形成客户记忆点。,建议增加已确立标准及合作方的展示内容，（如直饮水运作模型，让客户亲口品尝、见识直饮水与自来水的差异性，量化差异，突出对比效果；新风系统模型，突出对比净化前后空气的差异性，量化差异效果）等互动性强，体验感明显的内容。此部分互动体验环节亦可酌情,、不重复地,设立在样板间。,现状全为图片、背板等传统展现方式，无任何互动、体验感。,营销模块总结,项目不足,1,：,Well,体系整体展现不充分（五）,样板间讲解说辞亮点、动线组织,不突出,well,体系。,建议,进一步围绕,well,体系来阐述。让客户造访样板间后必然留下对,well,体系的深刻印象。此环节可与上述第四点结合，,增强客户,参观样板间的,互动、体验性,，,如直饮水装置直接在厨房体验、新风系统检测当下,pm2.5,值，并人为制造污染对比数值变化等手段,。,现状直饮水系统只是单纯摆设的展示，客户无法体验水质和生活方式。可让直饮水流出，让客户直接品尝体验。,现状新风系统“心脏”展示，可在解说词中增加互动性提示或说明。,现状新风系统控制面板能较全面展示室内空气质量，可增加互动、体验环节，让客户感知空气变化对空气质量数值的影响。,营销模块总结,项目不足,2,：,售楼处整体,形象,不错，但,营销包装、,亮点不突出,（一）,作为天骄主打标签的,Well,体系，在整个售楼处外部形象展示,不突出,。,售楼处形象包装对,well,体系的使用不足，建议,参考,上述,项目不足,1,进行,修改。,营销模块总结,项目不足,2,：,售楼处整体,形象,不错，但,营销包装、,亮点不突出,（二）,停车位对面已有的两株大型乔木，包装度、利用度还可进一步提升。,如，修改客户到访线路，或调整售楼处入口位置，让这两颗枝繁叶茂的,“,鸳鸯树,”,，成为驻足停留的必经之地。,进一步提升该树木及周围区域景观效果包装，如可增加名贵鸟类（鹦鹉、孔雀等），提升观赏性。,现状,修改示意,天骄项目到访客户开车和步行各占一半，目前动线设计，只有开车的客户经过“鸳鸯树”，建议优化来访步行客户动线，并加大对此景观的包装和利用程度，使其成为客户必经地点，拉升项目品质和形象。,营销模块总结,项目不足,2,：,售楼处整体,形象,不错，但,营销包装、,亮点不突出,（二）,售楼处入口右侧喷泉处，主题不明确，让人感受很空,。,建议,可增加“远洋天骄”、“中国,Well,首席健康社区”等字样，利用该处已有景观资源，形成卖点突出的记忆点。,现状,修改示意,中国首席,well,社区,营销模块总结,项目不足,3,：销售员沙盘讲解说辞应进一步逻辑严密、条理清楚、亮点突出。,对项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率等基本信息必须讲解出来，,well,体系、“八大园林”的特色必须翔实，不能遗漏，后期物业亮点服务要真实可信（如园林内果木品种，果树护理是否托管等），要经过核实,。,营销模块总结,项目不足,4,：提升营销动线中，重点区域的园林品质感。,从沙太路拐入元岗路的引导区域即有花卉装饰，一直到项目入口处，沿路两侧风光带、售楼处内部园林示范区等，花卉品种单一，无差异和对比感。建议在,样板间、售楼处重点区域,增加花卉品种，提升园林品质，以提升客户对项目的感受。,外围引导区,入口处展示区,内部、样板间园林示范区,营销模块总结,项目不足,5,：儿童区娱乐设施过于简单，实用性不强,建议增加儿童,滑梯,，泡泡球池，并考虑陪同家长的休息区域。,现状,修改示意,营销模块总结,项目不足,项目不足,5,：物业服务水平应进一步提高，对果皮箱上方的烟头等异物应及时清理,示范区检查,2,小时后的果皮箱,营销模块总结,项目不足,6,：对于亿街区、远薪平台、物业等四元业务支持配合工作，目前售楼处未有展示。,亿街区展示示意效果,远薪展示示意效果,建议与集团相关人员联系，确保符合集团要求落地。,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,品牌模块总结,项目亮点：,墙体广告,工地围挡,售楼处外场,LOGO,展示,道旗,品牌墙,视频宣传片,电子屏,品牌广告,展板,在集团品牌展示标准不够明晰的情况下，主动对已有的原始素材进行梳理，利用各种道具对远洋品牌进行了详尽展示，形式广泛、展示充分，内容总体比较规范。,营销模块总结,项目不足：,部分“远洋地产”,LOGO,颜色与,VI,管理体系管理规范不一致。,存在英文企业名随意使用问题。需根据集团,VI,管理规范执行。,项目不足：,品牌墙规模较小，部分说辞有待商榷。,没有展示物业方面的道具与相关说辞。,没有对客户公示的相关内容。根据集团下发文件执行。,部分品牌展示图片模糊、展示效果不理想。需从集团品牌图片库选择。,品牌模块总结,品牌墙规模较小,27,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,规划、建筑模块总结,项目亮点：,在有限成本控制下，最大化对市政道路至示范区入口处道路两侧进行了处理，有效改善了之前脏乱差的展示状态，墙壁上做适当涂鸦图案，避免了其单调性同时增加了趣味性,围挡结合项目展示进行设置，同时部分节点能体现设计感，整体效果较好,市政道路至项目入口距离较远，对红线外看房通道进行了包装处理。,规划、建筑模块总结,项目亮点：,规划时对营销活动场地功能做了充分考虑地，避免了后期营销活动搭建对现场效果的影响,场地规划时，能较好的结合营销需求设置活动场地，且活动场地与示范区整体结合效果较好,项目不足：,入口处施工细节不到位，需后期修补。且污染较严重，应清洗干净,部分因施工遮挡取消，暴露部分施工现场，效果不佳，建议在施工完毕后尽快封闭，或者在封闭广告上开设门洞，方便随时关闭,规划、建筑模块总结,部分施工细节不到位，对整个看房通道品质有一定影响,项目不足：,排水管标高过高，导致雨水口排水作用有限。且埋深过浅如果有过机动车，容易压碎管道,雨水口设置在项目出入口附近，一旦大雨容易形成积水，影响出行。后期项目中应避免,规划、建筑模块总结,雨水的排放组织及雨水口的设置与构造方式存在问题，需后期加以注意,雨水口未紧贴路牙石，影响截水效果,项目不足：,正对入口处的围挡外有一处废旧厂房，景观乔木设置时未考虑进行遮挡，导致其完全暴露，对客户感受有一定影响。,规划、建筑模块总结,应对场地外部不利因素进行充分排查，并通过设计手法将其弱化。,项目不足：,此路缘石作为绿化收边效果较好，但在主要人行出入部位，应尺寸较宽，上下有所不便，且建议入口处高差或铺装方式与周边人行步道区别化，可使效果突出、强调,规划、建筑模块总结,售楼处入口处设计与周边无差异化，强调不够，且入口处路缘石需调整,项目不足：,部分卫生间门窗开启后和生活阳台门窗打架，建议调整开启方向，可是当缓解打架情况,阳台门槛部分精装完毕出现两级高差，使用及效果不佳，建议同意调整为一级高差,规划、建筑模块总结,现场部分做法存在问题，建议后期加以调整。,不足部分：,飘窗部分墙面出壳，建议调整工程做法，将出壳部分藏到窗帘后部,厨房窗洞口不大，但双扇开启，建议调整为单扇，缩小洞口尺寸。户内厨房卫生间设置百叶，但效果较差，建议取消；,规划、建筑模块总结,现场部分做法存在问题，建议后期加以调整。,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,景观模块总结,项目亮点：,施工工艺提升明显（硬景）,硬质地面铺装选材、排版，对缝处理、养护效果相较之前提升明显；,局部时花造型用不锈钢围边固化；石材铺贴色差、缝隙大小均匀，对缝整齐,。,园路与绿化交接处安装不锈钢线条分隔,；,景观模块总结,项目亮点：,软景植物配置,花,境,的打造做法，不同植物品种小面积种植，通过植物不同高度的层次对比；株型、叶形差异的对比，最终呈现,令人赏心悦目的,效果,。,景观模块总结,项目亮点：,景观小品的优化提升使用和创新产品的实践；,在对重点苗木的灯光美化包装、,PC,砖的尝试使用、泛园林，即，市政道路围墙处理；雾喷效果的使用以及重要点为趣味小品（,小鸟、鸟窝、松鼠、鹦鹉；添加石磨、聚宝盆,等）的使用都体现出因用心和创新而营造出的较好的实践效果。,景观模块总结,项目不足,停车场位置示意及现场照片,访客的人流动线设计考虑欠严谨，车位区距案场入口偏远，且需穿过车行道路，造成人车混行现象，体验感存在缺憾；,景观模块总结,项目不足：,户外核心景观区的功能分区不完善,;,对于,未来,生活场景的功能性上的体验感缺乏展示；,b.,兼具销售使用功能上的部品设计欠 缺，如未设计儿童活动区，户外休息、洽谈区设计偏于简单、草率；,景观模块总结,案例：龙湖地产的户外生活化场景打造,参考：,“体验式营销”：让生活先于销售。从营销的角度看，体验营销是以一定的物境为基础，调动客户的一切感官，创造客户理想生活方式的构成情境，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲望。,景观模块总结,项目不足：,入口主场景区周边台阶无障碍通道（设施）缺失，存在使用缺陷；,景观模块总结,项目不足：,细节品质有待提高,水池涌泉设计位置不居中，影响感官效果；,200MM,厚整板花岗岩石材作为台阶踏面随效果优良，但应考虑投入成本与项目定位的匹配度；,景观模块总结,项目不足：,细节品质有待提高,部分区域苗木养护质量、地表覆盖处理、施工工艺标准需更加完善；,景观模块总结,外部案场周边植物配置、养护效果与内庭院景观效果对比,售楼处外场,活动,场地与内庭院（样板间周边,）,景观效果存在效果差距；,应重视外部案场，活动过后对景观的破坏，使其损害降到最低。,项目不足,景观模块总结,风险提示,材料的回收和二次使用：样板示范区材料，包括防腐木、石材、成品小品及苗木均可二次移栽和再使用，应注意尽最大可能的进行材料回收，避免成本浪费；,景观模块总结,风险提示：,夜景照明及灯光效果：,作为示范区景观环境的点缀，户外灯具照明的设计，应通过照明改变景观环境的外观，利用艺术性的照明灯光和色彩,构成动态和静态的光、声、色的景观变化，,避免强光和刺眼炫目的强势灯光,，对于样板示范区户外灯光设计应给与同等重要的关注。,景观模块总结,风险提示,交付区景观成本与示范区的景观,成本分摊要注意合理均衡,，避免出现因景观成本投入差别较大而导致的,景观效果差距明显,的现象，以免带给客户以,过度宣传,的负面印象。,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,精装模块总结,项目亮点：展示样板间墙面使用艺术漆效果较好。,精装块总结,项目亮点,项目亮点：客户需求的细节设计精细,玄关处设立坐凳方便（特别是老人）换鞋，同时体现该户型空间尺度的合理性。（非交付标准）,洗脸池旁预留电吹风等插座,马桶旁预留插座，方便未来按摩马桶、警报器、电话等安装使用。,通过样板间符合客户生活、居住的合理细节设计及展示，能使客户对产品、精装修标准的认同感增加，同时利于产品的价值的体现。,精装模块总结,项目不足：木作质量有待提高,1,、木作基层及油漆效果较差。,2,、木作颜色需统一,精装模块总结,项目不足：背景墙不锈钢起鼓效果较差，需更换较厚材料或增加装饰品覆盖起鼓部位。,精装模块总结,项目不足：天花不锈钢,避免打钉子，注意保持清洁。,精装模块总结,项目不足：小便斗高度过高，且需更换一个儿童小便斗。,精装模块总结,项目不足：过门石高度过高，需做倒边处理；波打线节点错误。,正确做法,营销模块总结,项目不足：细节部分精细度有待提升,抽油机与吊柜缝隙过大,卫生间地砖未对缝，精细度不足,精装模块总结,项目不足：水柜与淋浴房不应有缝隙。,正确做法,精装模块总结,项目不足：踢脚线压波打线，地砖切割边缘不精细。,正确做法,精装模块总结,项目不足：,部分空调室内机位置进行了调整，与设计图纸有一定差异，效果不佳,精装模块总结,项目不足：橱柜与墙面间隙过大,第一部分,联检情况评价,第三部分,品牌模块总结,第五部分,景观模块总结,第二部分,营销模块总结,第六部分,精装模块总结,第四部分,规划、建筑模块总结,第七部分,工程模块总结,工程模块总结,项目亮点：,展示区施工质量整体效果较好。,工程模块总结,项目不足：,应有针对图纸与现场实体尺寸不符的管控措施,施工单位对精装图纸消化不透，对精装图纸与现场实体之间的差异所做的深化设计未完成或不具备针对性，如图纸未考虑砖缝尺寸等；相同楼号或户型内相同部位做法宜一致；现场样板间发现的缺陷应在大面积展开施工前采取返工等措施整改完毕。,工程模块总结,项目不足：,绿色挑檐面板分格不合理,工程模块总结,项目不足：,墙角处踢脚线不交圈，墙砖涂料在阴角出相交不美观,工程模块总结,项目不足：,精装图纸深化设计未完成，如图纸未考虑砖缝尺寸等,工程模块总结,项目不足：,精装图纸深化设计不完善，地砖出现破活,工程模块总结,项目不足：,使用功能不完善，外窗未做滴水线，空调室外机位空间狭小,工程模块总结,项目不足：,相邻两个单开单控开关可合并优化，节约成本,工程模块总结,项目不足：,门套贴脸与相邻墙间缝隙宽度宜统一做法,工程模块总结,项目不足：,同一户型内的三个门套距墙角距离均不一致,工程模块总结,项目不足：,相邻门套标高宜一致,工程模块总结,项目不足：,木地板过道存在多处小于,10cm,的碎头不美观,工程模块总结,项目不足：,图纸未考虑地板零碎分格的处理方式,工程模块总结,项目不足：,门旁开关距离门边距离宜统一，图纸深化设计中未明确,工程模块总结,项目不足：,门套贴脸与瓷砖墙面间隙不一致,工程模块总结,项目不足：,空调冷凝水管墙面开洞位置宜优化,工程模块总结,类似项目：,深圳万科梦享家项目类似做法,工程模块总结,项目不足：,细节品质有待提高,开关面板间隙较大,优秀案例做法,谢谢！,