品院年度销售及营销推广策划书.pptx

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篇,项目了解及年目标,品院年度销售及营销推广策划书,第3页,一、品院项目了解,1、项目整体特征,地段：昆山城西生态居住区，马鞍山路古城路别墅带,未来前景看好，潜力大，森林公园板块客户接收度高，但本案所在古城板块接收度普通。需炒作。,产品：鲜明新江南格调，一期纯别墅，特色水景，特色三叠院,新江南格调在市场上少见，能吸引客户眼球，同时拥有内外水景与三叠院，是项目另一大特色，对竞争项目形成优势。提议在会所、物管及科技智能安保方面可提升，加强竞争优势。,开发：联美（中国）投资开发,含有开发商品牌实力支撑，但客户对联美熟悉度不高，需经过炒作强化客户信心度。,本案作为城市别墅、第一居所定位，区域整体看好，但需加强板块炒作。产品建筑格调鲜明，有水景及庭院特色，较吸引客户，提议借助样板区等充分展示。在产品上如物业、会所、安保系统上可深入提升。,品院年度销售及营销推广策划书,第4页,2、项目环境原因影响分析图,环境影响,一级优势,二级优势,一级影响,二级影响,品院年度销售及营销推广策划书,第5页,3、项目本身主要利益点推进,（1）5月现场售楼处开放,（2）5月实景样板段开放,（3）5月样板房开放,（4）5月底一二组团结构封顶,（5）7月底七大组团全部结构封停，小区规模展现,4、5月样板段展现，客户经过参观实景增加购置欲。5月底前一、二组团结构封顶，实地看房可加强客户购置信心。7月底七个组团全部结构封顶，小区规模展现，基本到达准现房销售，从而到达有效推进销售目标。,品院年度销售及营销推广策划书,第6页,二、品院年目标,年完成总销6亿,目标总套数：426套；面积9.6万平米,目标去化量：341套（90%），去化面积7.6万平米,(包含2号地块2.2万平方米约97套),品院,预计上市时间,上市量,推出面积,预计均价,去划量,去化面积,总销金额,第一批,5月,87套,18535,8200元/,341套 占推出总量80%,7.6万 占总面积80%,6亿元,第二批,6月,32套,7034,第三批,8月,93套,20565,第四批,10月,58套,13977,第五批,12月,58套,13965,二号地块,10月,97套,2,品院年度销售及营销推广策划书,第7页,销售目标分解,341套房源,以来访客户5进1计算，,整年需累积接待客户近1700组,以5月开盘计算，至12月底，,平均每个月销量需到达近43套,除当前已积累300组客户，3-12月必须集客户,1400组，即每个月客户140组，天天必须积累近5组客户,当前昆山别墅月平均销量仅10多套,可见，年品院销售任务艰巨，且时间相当紧迫！,品院年度销售及营销推广策划书,第8页,。品院 打造昆山地产界传奇,无法回避，这是一个严峻挑战,但一切皆有可能!,必须采取超常规营销方式,品院年度销售及营销推广策划书,第9页,第 贰 篇,营销关键策略形成,品院年度销售及营销推广策划书,第10页,必须形成形象高度,必须挖掘产品深度,必须加强传输力度,成为被仰视别墅,惊艳客户/处理包装问题,成为有内涵别墅,打动客户/处理产品改进及展示问题,媒体传输及口碑传输,接触客户/处理集客渠道问题,必须明确三件事,品院年度销售及营销推广策划书,第11页,一、必须形成品院形象高度,我们观点：必须将项目提升到城市高度,所以首先了解：昆山这座城市是什么？,思索1:关于昆山这座城市,从盛产阳澄湖大闸蟹、水乡周庄而闻名农业小县。GDP不到10亿元，财政收入不足1亿元。短短间，却创造了一个令全世界侧目标传奇！,全国百强县之首,国家级开发区,全球笔记型电脑生产重地,当代国际魅力,历史上鹿城,千年文化底蕴江南水乡,世界非物质文化遗产昆曲发源地,千年文化魅力,昆山,一个含有浓郁文化底蕴国际化城市/一个物质与精神共享传奇城市,我们说：惟有具备相同气质产品才能真正代言这座城市！,品院年度销售及营销推广策划书,第12页,主要支撑点,一个象征城市未来城市生态别墅,地段：城市高尚居住方向,政府关于城西生态居住定位,一个传统与当代交融新中式别墅,产品：鲜明新江南建筑格调（文化建筑）,中西合璧、古今交融，含有浓郁文化底蕴及国际气息,一个充满水乡风情江南水景别墅,资源：独特内外双水景资源,传承江南文化水乡特色,品院代言城市精神别墅,品院与昆山恰好形成城市精神上对接,品院年度销售及营销推广策划书,第13页,联美实力开发,城西马鞍山路,高尚别墅区,外部天然河,内部水系围绕,独特新江南,建筑格调,特色三重院落空间,品牌开发,高尚地段,稀缺水景,个性格调,人本空间,品院含有不可复制“综合价值力”,品院城市“综合价值力”别墅领袖,品院年度销售及营销推广策划书,第14页,品 院,形象高度上,领跑昆山/代言城市精神,城市壹品别墅,领袖气度/众人仰视,产品个性上,合壁古今中西/新江南宅院,院子里宅子,文化气质/自然气息,品院年度销售及营销推广策划书,第15页,城市壹品别墅十大优势支撑,1、品牌企业开发,2、位于城市高潜力发展区域，是城市未来方向。距离市中心不超出15分钟车程，有多条主干道,3、周围具备优美原生态环境资源，空气清新,4、外部原生河流与内部水网交织纵横，拥有江南水乡特质,5、精心内部景观规划，表达别墅与人与自然友好互动,6、含有浓厚文化底蕴，表达中国传统与当代文化结合,7、别墅外观上创新，含有艺术美感,8、含有中国建筑关键精华，前庭、中庭、后庭庭院文化,9、对于建筑细节完美雕琢,10、含有一流物业管理，高科技智能安保系统,关键词,品牌开发,城市未来,优美环境,水景别墅,文化别墅,品质别墅,智能别墅,品院年度销售及营销推广策划书,第16页,二、必须挖掘品院产品深度,我们观点：现场营造及样板展示将成为重中之中,生活环境展示样板段,生活空间展示样板房,生活情调展示会所体验,销售气氛感染现场售楼处,备注：样板房营造作为重中之重，将直接影响客户购置决议。,品院年度销售及营销推广策划书,第17页,基地外围河道景观营造,打造成昆山著名景观河道，大大提升品院形象，增强产品附加值。,该河道是客户对品院第一印象，是整个小区门面之地。提议与对小区外围河道进行景观设计营造，打造成昆山著名景观河道路，大大提升产品附加值，增强对客户吸引力。,品院年度销售及营销推广策划书,第18页,（1）浓郁文化气息，各类文化品摆设，别具风味,（2）现磨咖啡，让美味咖啡帮助加深客户记忆，成为口碑传输点。,（3）无关于产品宣传看板，给客户一个更纯粹体验气氛,（4）来售楼处即可获赠一套精美书签,（5）周末提供下午茶及简单点心，平时提供糖果,（6）设置儿童玩耍区域,（7）设置吸烟区及无烟区，表达对客户细心关心,（8）提供精美杂志，客户可在售楼处随意取阅,（9）悠扬音乐背景,（10）销售人员“阳光微笑”服务，迎送客规范统一语言,现场售楼处气氛营造十大特点,售楼处气氛营造,品院年度销售及营销推广策划书,第19页,会所功效体验区营造,提议在售楼处二楼开辟会所体验功效，使客户对品院未来生活有更直观感受。,如设置健身房、跳操房、VIP影剧院、音乐书吧、乒乓房、桌球房、VIP棋牌室等,样板段营造,样板房营造（增加生活气息）,现场导示意系统（详见平面表现部分）,品院年度销售及营销推广策划书,第20页,在做足影响力、完成蓄客目标之后,样板段及现场样板是最终品质见证,是决定本案目标达成之关键,在年推广中,我们将经过三个阶段,1、样板段展示 2、样板房展示,3、内在材质展示 4、会所功效体验,四个阶段层层深入吸引客户，从而达成客户高度认可,品院年度销售及营销推广策划书,第21页,在客户接触中发现，别墅客户尤其是外资企业客户对别墅安全、节能、服务等方面十分看重。而目前昆山地区分墅这方面意识确认，这无疑是本案领跑市场重大机会点。,安保系统：,1、外墙红外线报警系统 2、厨房煤气报警系统、烟感喷淋系统 3、室内报警装置,科技节能：,1、主墙保温、窗隔热节能 2、地热系统,3、纯净水到户,服务提升：,建议聘请国际知名物管团体管理或作为顾问企业,关于产品提升提议,品院年度销售及营销推广策划书,第22页,经典客户描述,三、必须加强营销推广力度,目标：,一夜倾城，全城撼动,年，品院成功是否关键所在,户外强攻+活动制胜,希望增加营销推广费用,品院年度销售及营销推广策划书,第23页,抢占户外！,媒体强势炒作,在户外基础上，以网络为主，对项目及区域形成形成强势炒作，让品院成为昆山曝光率最多楼盘。,虽夸大，却一语道破昆山媒体推广之天机。,因为本案年销售任务十分艰巨，为了在最快时间内扩大市场著名度，形成全市影响力，提议尽快抢占有限户外资源。提议主要以市中心及通往项目标马鞍山路及前进路等作为主要战略据点，车站及车身过广告作为辅助推进。,营销推广关键一,品院年度销售及营销推广策划书,第24页,类型,媒体特点,推荐程度,户外,看板、高炮,当前昆山效果最好媒体,车身及车站广告,该媒体作为户外看板补充，性价比相对较高,报纸,昆山日报,昆山党政机关报，也是当前昆山最主要报纸媒体，主要,电视,昆山电视台1-4套,有新闻、城市、电视、电影四个频道,杂志,昆山楼市,昆山房地产主流杂志，当前封面封底扉页等主要版面已被几大主要开发商预订完成,消费新视点,该杂志主要针对昆山娱乐消费进行介绍,台商杂志,昆山台商人较多，台商杂志,网络,搜房网,全国最含有影响力房地产专业网络,昆山视窗网,昆山门户网站，其房地产板块较具影响力,长三角网,该房地网主要覆盖苏州昆山等地,其它,短信,邮政投递,包含银行金卡客户、指定小区投敌、台湾报订户投敌,电梯厅广告,昆山主要办公楼电梯内广告,楼宇电视,投放于昆山主要写字老，但在昆山刚才起步，覆盖面普通,在昆山，户外是最有效强势媒体，其效果远好于其它媒体通路。,户外资源占有将必须成为重中之重。,昆山主流媒体分析,品院年度销售及营销推广策划书,第25页,1、全城大事件营销，引发高度关注，引爆市场,2、结合,售楼处、样板房、样板段,等主要节点，组织客户活动，扩大口碑宣传。,3、与台商协会、汽车俱乐部及昆山外资企业形成战略联盟，组织,定向客户活动,，并与短信平台联动。,4、,小型客户联谊活动贯通整年,，可结合08奥运年，炒热现场人气，扩大口碑宣传效应。,5、,邀请明星参加活动,，增强影响力及活动吸引力,度整体活动方向,营销推广关键二,活动引爆！,品院年度销售及营销推广策划书,第26页,年营销策略总结,制造影响力/建立项目形象高度,整合昆山最含有影响力媒体，在最短时间能形成全市影响力。,形成深度吸引/促成最终购置,现场营造是极为主要一环，尤其是样板房与样板段营造，将直接影响客户购置决定。,炒热人气/形成强大口碑传输,重点拓展企业、协会、俱乐部等各类渠道，各类活动贯通整年，全方面炒热人气。,大众,媒体,营销,活动,样板,营造,做影响,蓄客户,造现场,品院年度销售及营销推广策划书,第27页,第 叁 篇,销售策略及推广执行,品院年度销售及营销推广策划书,第28页,一、年销售策略,品院年度销售及营销推广策划书,第29页,第一阶段：制造影响，形成品院形象高度,第三阶段：展现实景，见证品院完美品质,第二阶段：制造话题，解剖品院主要优势,第四阶段：体验生活，展现品院生活魅力,度整体阶段推广策略,开盘前,二、年营销推广执行,品院年度销售及营销推广策划书,第30页,第一阶段 3-4月强势蓄水,销售目标：87套（5月首次开盘第一批房源）,推广主力：户外及活动,目标集客：500组（含现有客户）,集客渠道：大众媒体+大型活动+昆山外资企业走访,制造项目高度,品院年度销售及营销推广策划书,第31页,3月 制造话题，引爆区域,户外引爆，集中力量，强势塑造项目形象高度,客户声音,“买别墅就要买城西”,“城西别墅是最具发展前景”,“城西是昆山高档别墅居住区”,“城西别墅是环境最好”,“城西是昆山唯一真正别墅区”,该阶段将让全昆山想买别墅人都知道，,买别墅就要买城西。,从而让品院在区域上与其它区域别墅如中航城等形成差距。,1、“千年壹品”2、“院本中国”3、“壹宅传世”,主推广语,品院年度销售及营销推广策划书,第32页,媒体策略：,1.以户外看板为主全城覆盖,户外看板、高炮覆盖,电梯广告、车身广告、车站广告,（主城区到马鞍山路、前进路等线路）,2.强势媒体软文炒作,昆山日报软文、昆山视窗、昆山搜房、长三角地产,3.昆山日报硬广系列,活动策略：,无活动,品院年度销售及营销推广策划书,第33页,4月 形成高度，全城好奇,大活动引爆，整合媒体，形成“昆山城市别墅领跑者”高度,客户声音,“,品院到底是什么样别墅？它凭什么说是城市别墅领跑者”？,“品院开发商实力好象很强”,“品院这个项目好象挺有文化气质，跟别项目有点不一样”,“品院建筑格调好象很尤其”,“买品院客户好象都蛮有层次”,该阶段主要形成市场关注，引发购置客户高度兴趣，从“到底是一个什么样别墅”，到逐步认可“品院可能真是昆山城市别墅领跑者”。在3月份建立区域认可度基础上，与同区清风华院等形成区隔。,“品院，并非物质”,“品院，献给城市真正英雄”,“品院，城市别墅领跑者”,主推广语,品院年度销售及营销推广策划书,第34页,活动策略：,“春之声”大型时尚PARTY暨品院产品公布会,这是一场大型高端生活秀,这是一场汇聚昆山各界高端人士盛宴（邀请现有全部意向客户，并借助行业协会向昆山外资企业高管发出盛情邀请）,有政府人员说话、有明星到场祝贺、有时尚演出、有国外弹唱乐队、有高端餐饮,活动高潮“春之声”时装展示,春天，充满活力，充满激情，一如在品院，你生活将从此绽放，充满春生命力。,媒体支持：,1、户外延续（画面更换）,电梯广告、车身广告、车站广告（主城区到马鞍山路、前进路等线路）,2、昆山日报硬广系列,3、昆山日报报纸软文炒作（城市别墅领跑概念系列）、大活动报道,4、昆山视窗、昆山搜房、长三角地产软文跟进,5、昆山电视台1-4套（品院4个形象系列广告领跑者篇、开发商、建筑格调篇、水景篇,6、昆山楼市广告,品院年度销售及营销推广策划书,第35页,第二阶段 5-7月首批房源公开,销售目标：32+80套（6月首次公开加推+8月二次开盘部分）,推广主力：样板段等现场公开,目标集客：600组,集客渠道：媒体广告+现场活动+企业团购计划+俱乐部及协会造访+易居会活动,样板见证形象高度,品院年度销售及营销推广策划书,第36页,5月展会集客，实景验证，火爆开盘,售楼处、样板段实景见证，客户心悦诚服，主动帮助传输,客户认知,“,品院售楼处很尤其，有品位有文化，是我见到最有气质售楼处”,“售楼处里面咖啡跟星吧克差不多，我下次带朋友也去看看”,“品院样板段很棒，他们真不是吹”,“品院人气很旺，看来很多人喜欢这个别墅”,该阶段将首先经过昆山房展会大量集聚客户，首先经过售楼处、样板段分阶段展出，以实景验证品院作为“昆山城市别墅领跑者”实力，并快速炒热现场人气。,阶段样板段等展出是否成功，将直接关系到本项目标成败，需要重点关注。,主推广：,产品高度（领跑系列广告，结合样板实景照片，新江南宅院之建筑色彩、建筑线条）,品院年度销售及营销推广策划书,第37页,活动策略：,1、房展会（礼品赠予）,2、售楼处公开,3、样板段公开活动,传统与时尚生活盛宴,时尚：邀请明星参加“舞林大会”激情四射演出,传统：江南美食物节，品味美妙生活,媒体支持：,1、户外延续（画面更换，开盘及样板段公开信息）,2、昆山日报报广系列（领跑及产品系列，同时公布各活动信息）,3、昆山日报报纸软文炒作（开盘热情况）,4、昆山楼市广告,5、昆山视窗、昆山搜房、长三角地产软文跟进,6、短信公布各活动信息,品院年度销售及营销推广策划书,第38页,6月 样板房公开，再掀高潮,样板房紧跟公开，再次掀起高潮,客户声音,“品院样板房也出来了，我要赶快去看！”,“这里样板房设计真不错，很有品位”,“买这个别墅很多啊，我要赶快决定，不然好房子要被买光了”,“我喜欢品院建筑格调，亲水平台和庭院设计非常好，别墅就该是这么子”,该阶段经过样板房深入展出，真正将品院“新江南宅院”展现给市场，并表达出品院建筑细节，相对样板段来说，,样板房展出成功是否，是最终促成客户成交关键所在。,主推广：,产品细节（结合样板房实景拍摄，新江南宅院之水景、庭院）,品院年度销售及营销推广策划书,第39页,活动策略,1、样板房公开活动（品院样板房样板段摄影比赛、英式下午茶会）,2、组织上海易居会看房活动,3、全城寻找，品院奥运先生/小姐经过现场及媒体征集报名,该活动抓住奥运焦点话题，为7、8月奥运主题活动作铺垫。,媒体支持,1、户外延续（画面更换，样板房公开及摄影比赛信息公布）,2、昆山日报（产品系列之水景、庭院，同时公布各活动信息）,3、昆山楼市广告,4、昆山视窗、昆山搜房、长三角地产软文跟进，公布活动信息,5、昆山电视台家园等栏目专题（品院样板段拍摄主题）,6、短信公布活动信息,品院年度销售及营销推广策划书,第40页,7月联美品牌建立，再拉高度,联美（中国）品牌体验之旅，全方面拉动品牌形象,客户声音,“原来联美（中国）真很有实力，连奥林匹克花园也是他们开发，我没买错！”,“这么好别墅，这么好开发商，我要快点介绍朋友来买！”,经过3-6月份从形象高度再到产品深度认知，整个市场对品院已形成了很高认知度和认可度，7月份将是一个过分整理阶段，在认可品院项目标基础上，将联美（中国）正式推向市场，让已购客户放心，并形成强大口碑效应，让未购客户下定决心火速购置，为8月二批开盘积累客户。,主推广,联美中国品牌（结合北京奥林匹克花园体验之旅），,品院年度销售及营销推广策划书,第41页,活动策略,1、联美中国品牌之旅北京奥林匹克花园参观,7月份，伴随奥运会即将召开，人们对北京及奥运关注度将急剧上升。借此机会，恰好经过参观“北京奥运匹克花园”真正联美中国品牌高度。,该活动主要组成人员以媒体和已购客户为主，并以报纸、网络及投递方式社会上征集普通市民参加，并由媒表达场跟踪拍摄报道（报道内容包含奥林匹克花园实景、该小区居民怎样迎接奥运会、品院客户心声等）。,2、品院奥运先生/小姐揭晓及话剧演出,高规格五星大酒店，大型客户活动,邀请昆山相关政府部门出席，揭晓品院奥运先生/小姐。并安排以奥运为主题话剧演出，邀请以前奥运健将/冠军如朱健华等参加，同时可考虑以他们故事为原形改编话剧。,媒体支持,1、户外延续（画面更换，联美中国及为奥运加油主题系列）,2、昆山日报报广（联美中国品牌及体验之旅活动征集）,3、昆山视窗、昆山搜房、长三角地产软文跟进,4、昆山电视台跟踪报道体验之旅活动,5、各银行金卡客户邮政投递（小手册：品院产品手介绍及体验之旅活动征集，奥运赛程表）,6、短信公布活动信息,品院年度销售及营销推广策划书,第42页,第三阶段 8-9月 二次开盘,销售目标：14+58套（8月二次开盘部分+10月三次开盘）,推广主力：奥运会主题,目标集客：300组,集客渠道：媒体广告+主题活动+汽车俱乐部拓展+昆山高档酒店设点+咖啡店进驻,“顺势造势”炒人气,品院年度销售及营销推广策划书,第43页,8月加油奥运，再拉高度,奥运主题活动，借助奥运焦点，同时造势炒作,经过从3月到7月5个月推广，不论从市场影响力还是客户对产品及开发商认知及认可度都已形成。8月份，伴随奥运会召开，我们将借助这一高关注度事件，将“品院”变成一个同人一样有强烈情感“活”项目，从情感面再次打动客户。,主推广：,“，中国加油！”,“致敬，向全世界真正奥运健儿！”,品院年度销售及营销推广策划书,第44页,活动策略：,1、秋之彩主题活动（考虑同政府相关部门联动，共同举行）,“为奥运喝彩”大型户外巡展演出,奥运期间，在昆山人流集中点结合奥运会，举行大型歌舞演出，并邀请奥运健儿、品院奥运先生/小姐，以及政府机关、各企业、学校等共同派代表团参加，为奥运加油，快速炒热人气。（地点如亭林公园等）,2、奥运金牌有奖竞猜活动,在奥运会期间全部客户均可经过短信、网络等方式参加奥运金牌竞猜，天天猜中者将与周末集中抽奖，奥运结束日全部参加客户都可参加现场售楼处集中开奖，凡中奖者可赠高价值礼品。,媒体支持：,1、户外延续（画面更换）,2、报纸广告,3、电视字幕广告（结合奥运会短信竞猜）,4、短信广告（活动通知）,品院年度销售及营销推广策划书,第45页,9月客户保温，炒现场人气,（略）,活动策略,1、品院艺术绘画节,2、宝马新品展,与昆山宝马俱乐部或4S店联络，在品院举行宝马新品展示。,媒体支持：,1、户外延续,2、网络广告延续,3、短信广告,品院年度销售及营销推广策划书,第46页,第四阶段 10-12月 三次开盘（略）,销售目标：58套（三次开盘加推）,推广主力：房展会及客户活动,目标集客：300组,集客渠道：昆山及苏州两地房展会+现场活动+易居会活动,走出昆山 扩容市场,品院年度销售及营销推广策划书,第47页,10月两地房展，积累客户,（略）,活动策略,1、昆山房展会,2、苏州房展会,3、“秋之魅”活动万圣节时尚PARTY，洋酒品鉴假面冷餐会,在万圣节举行假面化装舞会，表达国际时尚生活，同时与洋酒品牌合作，进行洋酒品鉴会，提升项目形象品质。主要邀请客户为购房客户及朋友，企业中高层。,媒体支持：,1、户外延续,2、网络广告延续,3、短信广告,4、昆山楼市广告,品院年度销售及营销推广策划书,第48页,11月金秋蟹黄，回馈新老客户,（略）,活动策略,1、昆山商贸节相关活动参加,2、“螃蟹节”客户联谊会（与易居会联动）,结合11月吃螃蟹高峰，以老客户回馈活动为主，同时可邀请部分意向客户及易居会员，举行螃蟹盛宴，首先回馈客户，首先凸显城西生态特点。,媒体支持：,1、户外延续,2、网络广告延续,3、短信广告,4、商贸节期间户外灯旗,5、商贸节杂志,品院年度销售及营销推广策划书,第49页,12月辞旧迎新，回馈新老客户,（略）,活动策略,“冬之梦”活动系列梦圆圣诞PARTY,在现场售楼处或星级酒店举行客户大联谊，邀请名星举行盛大圣诞PARTY活动，展现别墅生活时尚。,媒体支持,1、户外延续（更换画面，迎新年主题）,2、网络广告延续,3、短信广告,4、昆山日报（迎圣诞新年主题活动）,5、昆山楼市（迎圣诞新年主题活动）,品院年度销售及营销推广策划书,第50页,工程节点：,房源开盘：,营销活动：,时 间：,6月,7月,8月,9月,4月,5月,10月,11月,12月,3月,11月中旬：昆山商贸节活动,11月下旬：冬之魅主题1螃蟹宴（客户活动）,12月下旬：“冬之魅主题2圣诞迎新PARTY,第二批房源开放,第三批房源开放,5月样板段完成,5月样板房完成,4月售楼处公开,第一批房源开放,强势蓄水,年,3月,4月,5月,9月,8月,10月,11月,12月,6月,7月,春夏秋冬四根本,8月结构封顶,11月准现房落成,5月上旬：昆山房展会、售楼处公开,5月中旬：夏之舞主题1样板段公开明星舞林大会及江南美食节,6月上旬：夏之舞主题2样板房开放“品位完美生活”英式下午茶会,6月上旬：夏之舞主题3全城寻找奥运先生/小姐,6月中下旬：易居会看房活动,7月上旬：夏之舞主题4联美中国品牌之旅（北京奥林匹克花园参观）,7月中旬：奥运先生/小姐揭晓及话剧演出,4月中旬：“春之声”主题大型时尚PARTY暨品院产品公布会,8月上旬：秋之彩主题1为奥运喝彩大型户外巡展（一周）,8月8日起：奥运金牌竞猜活动,9月上旬：秋之彩主题2品院艺术绘画展,9月中旬：秋之彩主题3 欢度中秋及宝马新品展,10月上旬：昆山及苏州十一房展会,10月下旬：秋之彩主题4万圣节假面时尚PARTY,春,夏,秋,冬,年整年活动安排,品院年度销售及营销推广策划书,第51页,工程节点：,房源开盘：,时 间：,6月,7月,8月,9月,4月,5月,10月,11月,12月,3月,第二批房源开放,第三批房源开放,5月售楼处公开,5月样板段样板房完成,4月售楼处公开,第一批房源开放,强势蓄水,8月结构封顶,11月准现房落成,报纸：,活动配合及产品力广告,形象及公开报广,活动动态及新闻跟进,网络,新闻软文炒作；项目网站；主要活动节点首页广告形式,短信,活动节点和推盘预告,杂志,昆山楼市推盘节点预告与重大活动放大,DM,推盘节点通知与重大活动放大,户外,整年活动放大+推盘通知+形象广告,重点：报纸、杂志、直投、短信集中配合事件营销和推盘重点放大，其余依靠网络和户外长久宣传。,渠道选择,行业杂志：昆山楼市；报广：昆山日报；网络：昆山视窗、搜房、长三角；,DM：夹报、直投；短信群发；数据库投递；电视：昆山1-4套；电梯广告等,系列软性报道：媒体炒作、新闻事件、开盘信息等全方面,电视,形象广告+专栏节目,年整年媒体推广,品院年度销售及营销推广策划书,第52页,第 肆 篇,第一季度推广执行及平面表现系列,品院年度销售及营销推广策划书,第53页,时间,事项,详细内容,推广主题,活动配合,月,现场,阵地,1、工地看板广告公布,2、工地引导旗,“千年壹品”,“院本中国”,“壹宅传世”,无活动,户外,1、户外看板系列,2、户外车身、车站广告、电梯广告,报纸,3/6日，昆山日报硬广,3/10日起，昆山日报软文系列炒作,网络,3/10日起，搜房网、昆山视窗网、长三角网联合软文炒作,月,户外,画面更换,品院，并非物质,品院，献给城市真正英雄,品院，城市别墅领跑者,领跑昆山,定义城市未来别墅,领跑昆山,昭示城市精神别墅,“春之声”大型时尚PARTY暨品院产品公布会,报纸,4/3日昆山日报,4/10日昆山日报,4/17日昆山日报,4/24日昆山日报,4/30日昆山日报,网络,4/16日起，搜房网、昆山门户网、长三角网首页通栏广告+软文炒作,杂志,昆山楼市广告,电视,4月底起,昆山电视台1-4套,年3-4月营销推广计划,品院年度销售及营销推广策划书,第54页,3月初，户型家配图绘制完成,3月底前，户型册印刷完成,3月底前，楼书印刷,3月底前，宣传单片印刷,3月初，纸杯、信纸、信封、档案袋印刷完成,4月底，售楼处整盘及组团模型制作完成,4月底，三维动画制作完成,4月中，电视片拍摄完成,相关道具准备,品院年度销售及营销推广策划书,第55页,现场引示系统,品院年度销售及营销推广策划书,第56页,品院年度销售及营销推广策划书,第57页,售楼处,品院年度销售及营销推广策划书,第58页,品院年度销售及营销推广策划书,第59页,品院年度销售及营销推广策划书,第60页,品院年度销售及营销推广策划书,第61页,品院年度销售及营销推广策划书,第62页,品院年度销售及营销推广策划书,第63页,平面报广表现,品院年度销售及营销推广策划书,第64页,第一阶段报广1,品院年度销售及营销推广策划书,第65页,第一阶段报广2,品院年度销售及营销推广策划书,第66页,第一阶段报广3,品院年度销售及营销推广策划书,第67页,第二阶段报广1,品院年度销售及营销推广策划书,第68页,第二阶段报广2,品院年度销售及营销推广策划书,第69页,第三阶段报广2,品院年度销售及营销推广策划书,第70页,第三阶段报广3,品院年度销售及营销推广策划书,第71页,第三阶段报广4,品院年度销售及营销推广策划书,第72页,谢 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