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重庆万盛住宅及商业市场调查报告

目 录

一．调查活动提纲
1、调查时间
2、调查地点
3、调查目的
4、调查方式
5、调查对象
6、调查结论
二．调查过程记录
三． 调查报告正文
1.万盛区房地产相关基础数据
2.万盛区在售楼盘分布图
3.万盛区楼盘个案分析
4.万盛区住宅市场小结
四． 个人的调查体会

(一)调查活动提纲

一、调查时间：2010年7月5日——2010年7月30日
二、调查地点：重庆万盛地区
三、调查目的：分析万盛地区的房地产情况，更好的开发万盛房地产市场。
四、调查方式：问卷调查、实地走访，并查阅相关资料。
五、调查对象：
谢美云：女，24岁，重庆万盛浦辉海棠晓月的置业顾问
莫林：女，30岁，重庆万盛区的居民
陈华：男，27岁，重庆万盛区舜兴·阳光国际的置业顾问
陈力：男，35岁，重庆万盛区的居民
李梅：女，28岁，重庆万盛区的居民
六、调查结论
通过本次调查，为了准确的把握万盛区的市场，为万盛区房地产做好定位方向，对万盛市场进行综合分析，深入研究和定量分析了万盛房地产市场的现状和潜力，对市场前景进行了前瞻研究，希望这份研究成果能够成为万盛区房地产开发成功奠基石中的一块。

（二）调查过程记录
第一次：
调查时间： 2010 年 7 月 10日
调查地点：万盛大道
调查人：刘倩影
调查对象：陈力等（购买房子的人）
调查方式：访谈式
调查内容（过程）： 1、询问购买的大小，大小为2室一厅
  2、对于周边配套的要求
3．万盛房价的问题
第二次：
调查时间： 2010 年 7 月 10 日
调查地点：重庆万盛浦辉海棠晓月
调查人：刘倩影
调查对象：置业顾问
调查方式：谈话式
调查内容（过程）：1、购买者对周边配套的要求
 2、万盛商品房市场的情况和现状
3.消费者对房型的要求
第三次：
调查时间： 2010 年 7 月 10日
调查地点：万盛大道
调查人：刘倩影
调查对象：消费者（未购买的）
调查方式：谈话式
调查内容（过程）：1、对周边配套的要求
2、房子的大小要求
3.房屋的朝向问题
4.对未来价格的期望
5.工作的职业
（三）调查报告正文

一． 万盛区房地产相关基础数据
1． 历年商品房成交

万盛区2005年到2009年商品房成交情况图

分析：2007年上半年，为响应中央的“百日整改”行动为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，科学引导住房消费与住房开发建设，促进我区房地产市场持续健康稳定发展，万盛政府对房地产市场进行整改，主要针对拿地手续、施工不规范的项目进行整改，这对小开发商和私人合作搞开发的项目影响较大。自2007年以来，万盛区房地产呈量价齐升趋势。2009年，万盛区总竣工面积为654102㎡，空置面积仅为640㎡。住宅销售均价为建面1902.09元/㎡。
2．万盛区房地产相关基础数据 /万盛区与其他区县类比

从2005年到2008年3年时间来看万盛区房地产发展处于平稳上升状态，通过对比周边区县，可以发现万盛区在2008年金融海啸的冲击下，房地产市场依然保持量价齐升的态势，刚性需要旺盛，整体呈现上升状态，预计未来的3年的需求量会有所上升。
3．万盛区房地产相关基础数据 /人口情况

如图从2005年年到2008年三年万盛区常住人口变化不大处于稳定，其中2008年万盛区商品房成交面积与常住人口比值为0.84，明显高于除荣昌外的其他区县，从中可以看出，万盛区的住宅市场消费力较为强劲潜力很大。
4．万盛区房地产相关基础数据 /产业结构

万盛区以第二产业为主，为典型的资源性城市。城市主要依托煤矿产业发展。房地产等第三产业并不发达。
该区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工，由于煤矿职工工作地较为偏远，将住房做为功能性居所，因此需求面积普遍较小。
5．万盛区房地产相关基础数据 /城市格局

万盛区房地产整体的格局呈现四部分为中心区域：
第一部分是万盛大道：政府重点规划居住新区，整体形象好。具有很大的市场潜力，加大对其地区的开发。
第二部分是万东北路：旧有商业集中区，以零售，服装也为主，
第三部分是滨江路：万盛未来的休闲娱乐集中区现以餐饮与服饰为主
第四部分是塔山路：万盛城郊结合部，区政府将搬迁至此，未来的政务中心
二．万盛区在售楼盘分布图

如图所见,万盛区的新建住宅小区，主要集中在万盛大道两旁呈现了主干道发散的情况。该区域是万盛城市重点开发地带，是未来万盛居住中心。
1. 万盛区楼盘个案分析
三个案例进行介绍和分析

标杆楼盘——浦辉·海棠晓月·万盛
物业名称
浦辉•海棠晓月•万盛
物业位置
重庆市万盛区万盛大道21号
开发商
重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司
体量
用地面积82998㎡,建筑面积近30万方
总户数
2516套
建筑形态
由15栋住宅楼和3栋商业楼组成，11～25层的电梯房
户 型
以两房和三房为主，套内面积在30～180㎡之间
社区配套
篮球场、网球场、羽毛球场、室内外游泳池、健身步道、多功能会所
当前销售情况
6、7、8、9、10、15、16号楼已售罄，现售11、12、17、18号楼，均价3400元/㎡。1、13、14号楼正在排号
外部环境分析
项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道，西临万盛大道，北面为城市中心广场（子如广场）
楼盘设计及特点
外立面以灰白颜色为主，简单明快
东南亚风情园林设计；
精装修入户大堂，多功能会所设置，拉升项目档次
营销点评
在营销中把握项目自身区位、规模和景观优势，努力营造高贵、舒适、品质的生活氛围。将项目塑造为万盛区高档项目。强调开发商实力，增强客户信心。
营销战略点
高贵而优雅的至上生活

舜兴·阳光国际
基本情况

物业名称
舜兴•阳光国际
物业位置
重庆市万盛区万盛大道子如广场东侧
开发商
重庆舜兴房地产开发有限公司
体量
用地面积30216㎡,建筑面积近16万方
总户数
1497户
建筑形态
由6栋住宅楼和1栋酒店楼组成，31～33层电梯房
户 型
以2房和2.5房为主，套内面积在45～92㎡之间
社区配套
游泳池、羽毛球场、儿童游乐场
当前销售情况
1、2号楼2009年7月开始销售，到目前已售92%左右，均价3100元/㎡。3、4号楼预计7月份开盘
外部环境分析
东临桂花公园，西靠子如广场
楼盘设计及特点
小区搭配一个五星级酒店
营销点评
该项目推广上占据了万盛公交车站广告，由于目前可售房源不多，售房部较为冷清，置业顾问积极性也不高。
营销战略点
新城核心 16万方复合型生态居住区

林音美地
基本情况
物业名称
渝南明珠Ⅱ·林音美地
物业位置
重庆市万盛区万盛大道23号
开发商
重庆虹湖房地产开发有限公司
体量
占地面积约为3.6万方，建筑面积近11万方
总户数
约1100套
建筑形态
由7栋住宅楼组成， 23-25层南亚风情电梯房
户 型
以两房为主，套内面积在44～92㎡之间
社区配套
南亚风情商业街（在建）、中庭开发游泳池、幼儿园
当前销售情况
17、18号楼已售罄，目前在售19号楼，约销售70%，现销售均价3100元/㎡。20号楼预计8月份开盘
外部环境分析
项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道，西临万盛大道，北面为城市中心广场（子如广场）
楼盘设计及特点
南亚风情园林设计；
小区内设置幼儿园
外立面以泥黄色为主
营销点评
整个楼盘打造的南亚风情，除售房部能体现这一主题外，无其他景观园林支撑
营销战略点
渝南楼王 临驾万盛
三个楼盘都注重品质的开发，周边平配套齐全关注小区内部的配套设施，具有一定的特色，关注购买者的需求尽力去满足需求。面积都在30平米到110平米之间，及两室一厅和三室一厅为主要。
其他尾盘项目
项目名称
建筑类型
体量
户型面积
主力户型
销售周期
世亚·左岸阳光
纯跃层社区
约8万方
42-92㎡
二房带空中院馆
十五个月
阳光世家
点式高层
14328㎡
40-100㎡
二房
六月
聚鑫缘
点式高层
11.2万方
60-120㎡
二房、三房
三十个月

其他尾盘项目户型主要也以二房为主，面积也偏向于紧凑性。

在售住宅市场供应户型配比
户型
户型面积
套数
比例
1房1卫
44~45㎡
81套
3.5%
2房1卫
48-74㎡
998套
43.0%
2房2卫
57-83㎡
284套
12.2%
2.5房1卫
74㎡
56套
2.4%
2.5房2卫
76-92㎡
415套
17.9%
3房2卫
91-102㎡
169套
7.3%
3.5房2卫
100-112㎡
228套
9.8%
4.5房2卫
122㎡
88套
3.8%
合计
——
2319套
——

万盛区在售住宅市场供应以2房为主，约占总供应量的55.2%，2.5房也占到了总供应量的14.6% 说明购买者需要此类房屋。

住宅销售情况及未来供应
楼盘名称
在售面积（套内）
在售价格（套内）
现有房源销售比例
潜在供应
海棠晓月万盛
30-180㎡
均价3400元/㎡
80%
约5.1万方
阳光国际
45-92㎡
均价3100元/㎡
92%
约11万方
林音美地
44-92㎡
均价3100元/㎡
70%
约6万方
渝南名都
53-93㎡
均价3500元/㎡
70%
约6万方
左岸阳光
42-92㎡
均价3100元/㎡
85%
无
广进骊都
28-80㎡
—
—
约3万方
合计
—
—
—
约31.1万方

如图所示，前万盛住宅的套内均价在3300元/㎡左右，销售情况良好，潜在供应力大，现有主力住宅楼盘约有31.1万方的潜在供应。

2.万盛住宅市场发展趋势

万盛区主力住宅市场由宽松3房向紧凑型2房转变，而产品的核心竞争力也逐渐倾向于社区配套、绿化景观及产品附加值。核心竞争力的变化，支撑了房价的逐步上涨。

3.万盛区住宅市场分析总结
1.万盛区是煤矿业支撑的一个能源性城市，项目建设可多考虑煤矿从业人员的相关需求，为其提供适合产品。
2.万盛区房地产市场09年空置面积仅640 ㎡，具有一定量的购房者，购房的需求明显。
3.目前万盛住宅的套内均价在3300元/㎡左右，销售情况良好，具有一定的优势。万盛住宅主要集中为四个部分，以万盛大道为新建住宅区为主要，分布比较集中。
4.当地房地产正处于发展初期，由于离主城较近，发展速度较快
5.目前在售住宅项目以40-90㎡的中小户型为主,这与重庆其他区县形成强烈反差，建议户型以紧凑性2房和2.5房为主，加大赠送面积设计，提高产品附加值，突出本身的特色。
6.万盛区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工，由于煤矿职工工作性质，将住房做为功能性居所，因此需求面积普遍较小。注重周边的配套设施的开发保证交通便利。可以建立健全小区的配套，小区内设置篮球场等时尚元素配套设施，吸引青年客户群，注重产品细节打造，增强产品品质感。打造高品质的楼盘，建立公司的信誉度。
7.现有主力住宅楼盘约有31.1万方的潜在供应，市场需求量随着时间处于上涨状态，注意开发的力度。
8.2010年政府计划对70万方棚户区进行建设改造，将为当地房地产市场的发展提供机会。
（四） 个人的调查体会
本次对重庆市万盛区的房地产市场状况调查，我的体会：
1. 要亲力亲为，到当地了解实际的情况从3方面入手：第一是国土局去询问，第二是与当地居民进行沟通，了解实际购房者的要求。第三是与深入了解当地卖房子所出售的房屋特色。
2. 注重筛选有效信息，将采集到的信息进行分类整理。
3. 注意整个市场的分析，从宏观到微观的过程。
4. 在写报告时，注意从实际出发不要夸大实际内容，保证内容的真实性和可行性。
5. 根据市场的需求入手把握市场的基本情况，分析出市场的需求。

1．纸型及页边距
毕业设计一律用国际标准A4型纸打印。页面分图文区与白边区两部分，所有的文字、图形、其他符号只能出现在图文区内。白边区的尺寸(页边距)为：天头(上)20mm，地脚(下)20mm，订口(左)20mm，翻口(右)15mm。
2．版式与用字
文字图形一律从左至右横写横排。文字一律通栏编辑，使用规范的简化汉字。除非必要，不使用繁体字。忌用异体字、复合字及其他不规范的汉字。
3．毕业设计各部分的编排式样及字体字号
封面：学校统一要求
正文标题用3号黑体，顶部居中排列，上下各空一行；正文文字一级标题用4号宋体加粗，其余用5号宋体，每段起首空两格，回行顶格，单倍行距。页码居中。
四．成绩评定
学生毕业设计成绩由两部分构成，指导教师的评定成绩占总成绩的60％，评审小组的评定成绩占总成绩的40％。各专业毕业设计评审小组由三名教师组成，由各专业主持教师牵头组建，报系毕业设计指导委员会审批。
毕业设计成绩的评定实行等级制，各专业均按优、良、中、及格、不及格五等评定成绩。“优”一般不超过百分之十，但应从实际情况出发，不宜硬行按比例确定。
具体等级标准如下：
1、优（90分以上）：按期完成毕业设计，毕业设计要素齐全，格式正确，能很好的运用所学知识指导设计，设计方案的论证、分析严密正确，独立工作能力较强，有自己的独特见解。
2、良（80－89分）：按期完成毕业设计，毕业设计要素齐全，格式正确，能正确运用所学知识指导设计，设计方案的论证、分析正确，有一定的独立工作能力，计完成较好，只在非主要内容上有欠缺和不足。
3、中（70－79分）：能按期完成毕业设计，毕业设计要素基本齐全，格式基本正确，运用理论和专业知识基本正确，独立工作能力一般，在个别问题上有一些小疏漏。
4、及格（60－69分）：能按期完成毕业设计，毕业设计要素基本齐全，格式基本正确，在运用理论和专业知识上没有大的原则性错误，能在教师的指导下完成设计。
5、不及格：有下列情况之一者，为不及格：
A、未按期完成毕业设计，设计中出现不应有的原则性错误；
B、字数不足三千；