房地产分析报告.docx

珠海房地产10月分析报告

出处：珠海中原市场研究部　日期： 2007-11-06 01:31 【大 中 小】

一、          房地产相关政策
l         国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取切实措施，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。根据通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。今后省级国土资源管理部门在编报土地利用年度计划建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地需求单独作出说明。
通知要求，依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%，不符合要求的不予批准。对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房有效供应。
国土资源部强调，禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。各地要加强对集资合作建房用地的管理，严禁新征用或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。加大批后监管力度，对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。要严格落实闲置土地处置的规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。
l         我市日前通过的《珠海市节能减排综合性工作方案》对节能减排工作提出了全面要求。按照该方案要求，从明年起我市所有新建商品房销售时，在买卖合同等文件中都要写明耗能量、节能措施等信息。
l         《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》日前颁布并将于今年11月1日实施。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》基础上，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，更充分体现了公开、公平、公正的原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度发挥市场配置土地资源的基础性作用。新规规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。专家表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。因为以往一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。39号令施行后，这种行为将被明令禁止。
l         从10月起，地税局将取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格。把原来二手房交易的“同城通办”模式转变为“大集中”模式，市区二手房转让业务统一由吉大办税厅集中办理，堵塞纳税人随意改变二手房交易价格进行逃税。同时取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格。明确计算土地增值税扣除项目金额的方法，界定了家庭惟一生活用房以及离婚析产等情况下的个人计税，重申印花税征收环节。规定对交易金额超过300万元的房地产转让业务，在办税厅办结后还需报分局政策法规股进行复核并加具意见，并经常抽查300万以下的审批事项，以多重把关实行自我保护，防止不廉现象的发生。
l         广东各银行关于房贷新政的具体执行细则正陆续出台。近日，招商银行、浦东发展银行已经出台具体细则。据悉，中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行已将第三套住房首付提高至五成，其中，招行广东省分行还将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。
l         中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准，达到近年历史高点。央行表示，此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。
l         备受关注的第二套房认定标准引起买房人极大关注。据了解，在银监会上周召集五大国有银行房贷部门负责人就相关问题进行探讨后，监管部门暂时决定不下发实施细则。不过，各银行需将自己认定的标准到银监会报备。据了解，银监会要求银行报备相关方案主要为减少认识上的分歧。从前期部分银行拟订的相关标准来看，有的以家庭为单位认定第二套房，有的以个人为单位；有的对已还清贷款的住房不予考虑，有的则正好相反。为改善这一局面，监管层刚为第二套房定下了几项“基调”：对已还清贷款或以公积金贷款的房产不做认定第二套房参考项，夫妻双方中一方已有房产，另一方再买房视作第一套房。另有国有银行房贷部负责人指出，眼下银监会只是说报备方案，这并不代表大家要执行完全一样的标准。在这种情况下，银行可自行把握实施细节。据透露，现在已有一些银行倾向于以“共同借款人”来对第二套房进行认定，即夫妻双方中若有一方拥有住房，另一方再次买房且以夫妻两人为共同借款人的，这样的房产将视作第二套房。眼下各家银行正加紧制定相关方案，具体实施细则将于近期公布。

二、          宏观市场分析
1、房地产开发经营状况
2007年9月珠海商品房成交均价为8211元/ m2，其中住宅均价为8161元/ m2，商品房均价比8月大幅上涨了2068元/ m2，住宅均价也比8月上涨了2051元/ m2，价格有与上月相比有很大波动，主要由于9月份城区开盘的大多为仁恒星园等高档楼盘，提高了总体均价。9月，商品房施工面积环比上月有所上升，为33.16万m2。本月商品房竣工面积为30.75万m2，环比8月上升将近一倍。在销售方面，9月商品房销售面积和8月相比有小幅上涨，为33.71万m2，销售额却有27.68亿元，比8月16.25亿元多出11.43个亿，可见9月份市场主体还是价格偏高的中高档楼盘。
附表 2007年9月房地产开发与经营
指标名称
1-8月
9月
1-9月
同比增长（%）
商品房施工面积(万平方米)
720.05
33.16
753.21
22.4
其中：住宅
620.76
24.1
644.86
22.2
办公楼
5.96
0
5.96
208.8
商业营业用房
34.82
2.35
37.17
-20.3
商品房竣工面积(万平方米)
163.81
30.75
194.56
25.2
其中：住宅
135.2
26.16
161.36
24.0
办公楼
2.89
0
2.89
91.4
商业营业用房
9.63
1.92
11.55
-21.5
商品房销售面积（万平方米）
187.82
33.71
221.53
67.9
其中：住宅
180.92
32.02
212.94
72.1
办公楼
0.84
0.01
0.85
3.7
商业营业用房
4.76
1.59
6.35
-0.3
商品房销售额（万元）
1033004
276788
1309792
109.6
其中：住宅
978713
261309
1240022
116.4
办公楼
4267
118
4385
70.8
商业营业用房
46289
15111
61400
32.9
商品房空置面积（万平方米）
51.76
-3.07
48.69
-25.2
其中：住宅
25.29
-3.64
21.65
-41.9
办公楼
5.75
0
5.75
-12.4
商业营业用房
15.69
0.56
16.25
-0.7
数据来源：珠海统计局

2、商品房交易情况
2007年9月份商品房可预售楼盘数目为9个，商品房可供预售面积为36.12万m2，在预售楼盘数目和面积方面都比8月有所增加。二手房交易方面，9月份交易面积3.08万 m2，同比上升了13个百分点。在二手房交易金额方面，9月份为0.78亿元，相比8月份的8.53亿元有大幅下降。
附表 9月商品房交易
指标名称
1-8月
9月
1-9月
同比增长（％）
商品房可供预售宗数（宗）
81
9
90
-7.2
商品房可供预售面积（万平方米）
187.37
36.12
223.49
32.6
二手房交易面积（万平方米）
106.86
3.08
109.94
13.0
二手房交易金额（万元）
342251
7847
350098
37.0
数据来源：珠海统计局
珠海市统计局和珠海市房地产登记中心昨天联合发布我市9月商品住房交易数据，9月全市新建商品住房交易均价5880元/平方米，比去年9月上涨55.34%，其中香洲区6955元/平方米，斗门区3001元/平方米，金湾区2879元/平方米，对比去年9月分别上涨49.83%、38.91%和52.38%。
全市9月商品住房预购均价6368元/平方米，比去年9月上涨47.48%，其中香洲区7739元/平方米，斗门区3128元/平方米，金湾区3281元/平方米，对比去年9月分别上涨48.34%，15.95%和44.5%。
    在二手楼方面，9月全市二手住房交易价格3512元/平方米，比去年9月上涨34.3%，其中香洲区3849元/平方米，斗门区1301元/平方米，金湾区1140元/平方米，对比去年9月分别上涨30.42%、36.28%和65.34%。
    全市9月新建商品住房交易面积30.12万平方米，交易金额17.71亿元，对比去年9月分别上涨19.61%和85.56%。交易增加主要是香洲区的影响，9月香洲区新建商品住房交易面积22万平方米，占全市70.9%，同比增长31.09%；交易金额15.29亿元，占全市86.3%，同比增长96.4%。
   数据来源：珠海特区报

3、固定资产投资
2007年9月固定资产投资呈现平稳增长态势，9月全社会完成固定资产投资额约29.74亿元，同比增长29.5％。9月房地产开发投资总额约为9.77亿元，同比去年同期增长95.4个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为32.9％，比8月的33.7％略微有所下降。
附表 9月 固定资产投资（万元）
指标名称
1-8月
9月
1-9月
同比增长（％）
全社会固定资产投资总额
1956784
297422
2254206
29.5
其中：基本建设
1082714
182115
1264829
10.2
更新改造
195650
15638
211288
13.2
房地产开发
666112
97716
763828
95.4
#住宅
585427
81213
666640
140.7
#办公楼
5112
1954
7066
281.7
#商业营业用房
19299
5523
24822
48.6
其中：第一产业
412
450
862
-59.3
第二产业
948077
155004
1103081
10.4
#制造业
792190
152301
944491
18.7
第三产业
1008295
141968
1150263
55.5
数据来源：珠海统计局
三、          城市建设及房地产发展动态
1、城市建设：
l         省道S272线改建项目昨起封闭施工，其中，湖心路口至珠海机场段工程明年8月将率先完工，迎接即将到来的珠海航展。省道S272线改建项目珠海段北起斗门上横与新会睦洲交界，终点为珠海机场，全长57.8公里，是珠海市西区快速干线的重要组成部分，是西区往北的主要出口，是连接肇庆与珠海机场的公路干线，全路段改造总投资约9.96亿元。
据介绍，今年开工建设的白蕉高速公路口至珠海机场段工程，长34公里，投资约5亿元。工程共分为四个标段，本期实施Ⅲ、Ⅳ 标段，起点是湖心路口、终点为珠海机场，路线全长19.4公里。路基分33.5米、50米、39.5米、58米四个断面宽度，桥梁设计荷载为公路—Ⅰ级，路面结构类型为沥青混凝土路面，工程造价约2.8亿元。
市公路局有关负责人表示，省道S272线完工后，将与西部沿海高速、江珠高速、珠海大道接通，主线成为全封闭公路，将进一步完善西区快速干线网布局。
l         拥有红树林自然生态保护区的淇澳岛或许将在不久后出现大型楼盘社区。日前，中新集团对外公布，计划以31亿元价格收购淇州岛影视城100%权益，从而获得该公司在淇澳岛一块约221.55万平方米的土地，计划发展商业物业与高级别墅混合项目。
根据有关介绍，中新集团公司全资附属公司佳展(北京)企业管理有限公司和中新房地产分别于9月24日和26日订立的两项协议，佳展向珠海裕卓虹基集团有限公司收购淇州岛影视城的55.56%股权，代价为7.8亿元；中新房地产向独立方收购其于运德集团有限公司的全部股权，从而持有淇州岛影视城44.44%股权，代价为23.2亿元。该块土地计划发展商业物业与高级别墅混合发展项目，预期工程于明年初展开，建筑期5年。在中新集团看来，该项目总地盘面积约221.55万平方米，每平米收购价约为1400元，不算高昂，加上珠海地产前景看好，公司预计该交易可为集团带来进一步扩展珠海市物业市场的机会。
l         东风西路、康宁路道路美化工程将于本月15日（即下周一）动工。东风西路、康宁路道路美化工程是珠海市“135行动计划”的一项重点工程，工期从今年的10月15日起到明年1月31日。施工期间，上述道路将采取单向行驶的交通管制措施。其中，东风西路实行由东往西单向行驶，康宁路则实行由南往北单向行驶。市交警支队设施科负责人呼吁，届时沿线政府机关和途经上述路段的车辆应尽量绕道行驶。此外，在重铺路面沥青的施工后期，有关部门还将对上述道路实施分段封闭。此间，交警将在上述道路施工现场用铁马隔离出一条紧急便道，供医院救护车和抢险车在有紧急情况时使用。此外，所有车辆均不得进出上述道路。
l         12日上午，万山区举行喜迎十七大项目签约动工竣工庆典仪式。据悉，在40个项目中，12项属于签约项目，17项属于动工项目，11项属于竣工项目。项目投资总额119.95亿元，单是中天能源控股有限公司的“黄茅岛大型液态天然气(LNG)接收站及配套设施”项目的投资额就达到了70亿元。此批项目投资领域广，既有关系海岛水、电、路建设等基础设施项目，也有涉及物流、旅游、渔业的产业发展项目；既有关系长远发展的万山深水港战略研究项目，也有直接推动当前经济发展的中转仓储物流、旅游开发、生态养殖项目；还有新能源开发利用的国家863科技项目。
l         15日，位于我市老香洲中心繁华地段的东风西路和康宁路将迎来正式改造，同时将进行交通管制。该工程将在不改变道路横断面组成的情况下，对交通配套、照明、绿化和景观等进行全方位动工，完工后该路段车辆通行速度将大幅提高，沿途景观也将凸显城市特色。据了解，投资达1045万元的该工程还将对已有站亭的公共汽车停靠站进行重新装修，在无站亭的公汽停靠站位置加盖站亭，对现有的沿途小游园同样进行翻新“整容”。同时，东风西路上还将布设一系列的景观小品，这些景观可能将以不锈钢等金属材料为主，造型简约、现代，通过金属材料的质感来显露整条道路高科技的感觉。道路改造后，在两路交叉口还将设置18米3头中杆灯进行大规模照明，相关人员介绍，届时还将加大公交站点路灯功率，提高交通繁忙区域照度。据悉，该工程将于明年1月底完工，届时，该两条道路将“老路换新颜”。
l         17日，作为“135”行动计划“断头路”工程之一的海虹路通车。如今，从情侣北路到中大五院方向可以往北行至海虹路左拐进入梅华东路直通目的地，无须绕过“情侣北路和梅华东路”交接的红绿灯路口再折回。据了解，打通海虹路工程投资约450万元，改造长度约107米，路宽24米，双向4个车道。另外还增设了人行道，并铺上地砖，同时也安上路灯。
l         联系唐家湾地区与市区的快速通道—凤凰山公路隧道18日开工。它不仅是规划中的金鼎—横琴—珠海机场—高栏港高速公路控制性工程，也可作为太澳高速、江珠高速和港珠澳大桥的连接纽带，对完善珠海高速公路网络起着举足轻重的作用。据了解，隧道工程建设规模全长3480米，按双向六车道高速公路标准建设，设计速度80公里/小时。它以北师大珠海校区为起点，延伸至明珠路与梅华路接口处，建成后，从金鼎至梅华路的时间缩短至15分钟。同时，根据规划，这条路还将经南屏、湾仔直达横琴岛，从而成为我市主城区内首条南北贯通的高速公路。整个工程包含1座长1642.5米的分离式双向双洞六车道公路隧道，洞外连接线长1837.5米。这条公路隧道也因此成为继板樟山隧道、阳光嘴隧道之后，我市第三条公路隧道，也是最长、最宽的一座公路隧道。 凤凰山公路隧道工程项目总工期一年半，计划2009年上半年建成通车。
l         位于吉大九洲大道与景山路交会处的珠海市农业银行旧大楼即将改换门庭。该大楼的房产权益16日在广州经公开拍卖，以6200万元的价格被肇庆一家公司拍得。据透露，该项拍卖的大背景是中国农业银行整体上市、清理非金融类业务及闲置资产需要。同时被拍卖的还有位于横琴镇的农行办公综合楼，成交价为近500万元。该楼为7层，原是农业银行横琴办事处的场地，建筑面积1830平方米。
l         天朗海峰城项目已通过市规划委员会审查,其设计方案于10月17日-23日向市民公示。该项目位于前山桥西，珠海大道和南屏次干道交叉口东南角，商住用地。由两栋58层185.2米住宅塔楼及4层商业裙楼组成。用地面积17428平米，建筑面积90957.2平米。建筑单位为珠海天朗海峰商贸有限公司。

2、房地产开发商及代理商动态
l         10月1日－3日，珠海报业，珠海电视台举行大型房展活动，众多知名楼盘参加。会展当天吸引了大批本地和外地市民前来参加，场面十分热闹。
l         10月1日－3日房展期间，时代地产在这个黄金周里进行了“梦想·家”生活艺术巡展。在十一房展的首次亮相之后，时代地产将“梦想·家”生活艺术巡展搬到了市内各大商场。首站位于免税商场中庭的展厅10日正式亮相，该处的巡展将持续到本月21日。巡展中介绍了时代地产在广州享有极高声誉的的四个代表作，时代廊桥、时代玫瑰园、时代依云小镇、时代花生。还介绍了从2001年到2007年时代地产在建筑研究、社区建设、品牌打造各方面的亮点跟创新。像“阳台的九大功能”、“可踩的园林”，感受到时代地产对业主生活细节的悉心呵护。而对“阳光电梯间”、“小区内公共空间”的研究，充分体现了时代地产在小区人文氛围营造的丰富经验。
l         10月1日，华发世纪城示范单位开放。
l         10月1日，珠海万科·金域蓝湾二期示范单位登场，同时还推出精装修样板房、精装修加饰品样板房和清水房，共计十余套单位。当日共有1000余位金域蓝湾准业主、万客会会员，从珠海、深圳及珠三角其它区域来现场，参加了“深蓝假期”嘉年华活动。
l         10月1日，岭南世家三期推出第三批单位，并有四套精装样板房正式对外开放。推出当天就成交一百多套。
l         10月3日上午，为期一个多月的“诗意栖息”“荣泰河庭业主摄影大赛”圆满落下帷幕，在荣泰河庭销售部举行盛大的颁奖典礼。此次摄影比赛由珠海房地产之窗与荣泰河庭共同举办，自8月开始征稿以来，共有313幅图片提交到荣泰河庭业主论坛。
l         10月9日，为了更好地展示黄杨河畔宁海世纪城旖旎的风光、精美的“水文化”园景，关注人与自然、人与社会、人与社区的和谐共处，深入挖掘“浪漫之城”的魅力和底色，给各文学爱好者提供一个展示才华的平台，宁海置业有限公司将在珠海房产之窗网及宁海世纪城业主论坛联合举办为期半个月的“宁海世纪城博客、论坛征文大赛”。
l         10月12日下午，华发新城举行了华发会社区文化活动中心启用典礼暨珠海华发会红十字会授牌仪式。
l         10月18日，为促进房地产交易安全、保障交易公平、加强房地产经纪人的行业自律，促进行业规范和健康发展，珠海市房地产经纪人行业协会于18日宣告成立。在18日举行的“珠海市房地产经纪人行业协会暨第一次会员大会”上，与会代表依据相关法规，选举产生了珠海首届房地产经纪人行业协会会长、常务副会长、副会长、常务理事和理事成员单位。
l         10月20日，中珠上城在销售中心现场举办首批单位发售选房顺序号抽签活动。活动当天，仅有已办理“尊贵客户登记”并于10月19日前在中国银行指定网点开户并达到存款条件的客户才具有资格参加本次抽签活动。
l         10月27日，由珠海特区报主办的绿景文化大讲堂·龙永图纵论中国居住新文明活动在珠海度假村天海楼举行，活动承办方为绿景集团，邀请函可在凤凰山一号接待中心怡景湾大酒店申请。
l         10月28日，华发世纪城二期首次公开发售选方顺序号抽签仪式隆重举行。

四、          土地市场
1、         土地供应情况
根据中原监测数据显示，2007年10月珠海土地市场有1宗地块出让(07033号地块)，出让土的面积为12952.3平方米，最低交易价格为11821.8万元。
来源
(卖家)
地块地址
估计出售日期
地块面积
（平方米）
可建楼面面积（平方米）
用途
估值
(万元)
珠海经济特区东方房地产发展有限公司
珠海市拱北迎宾大道西、粤海东路南
2007-10-30
12952.3
49747.98
综合楼
11821.8

2、         土地交易情况
暂无
五、          当月房地产市场透视
1、当月新开楼盘透视
本月共推售住宅420套，总建筑面积约为33.5万m2，总推售面积为7.23万m2。均为香洲区域楼盘，其中海岸南山开盘推售1.76万m2，高层均价9600元/㎡； 岭南世家3期开盘推售5.47万m2 均价11000元/㎡。

2、楼盘比较列表
楼盘
名称
档次
总楼面
面积
(m2)
9月
推售
套数
单位面积
(m2)
发售日期
9月均价
（元/ m2）
发展商
海岸南山
高档
160000
120
三房:140-143
四房:176
2007-10-01
9600
森宇房产发展有限公司
岭南世家3期
高档
175000
300
三房:133-149
2007-10-01
11000
燊荣实业
数据来源：中原监测数据

海岸南山
开发商
珠海市森宇房产发展有限公司
位置
珠海市香洲凤凰北路与梅华东路交汇处
销售电话
0756-2116168/2116138
开盘日期
2007年10月01日
开盘均价
9600元/平方米
交房标准
毛坯
标准层高
3米
物管费
1.2元/平方米
占地面积
53000平方米
总建筑面积
160000平方米
建筑密度
20%
容积率
3.5
绿化率
36%
交通状况
邻近梅华东路，有4、10、15、16、32等公交线路从小区大门经过。
物业管理
国家一级物业管理公司
户型结构
两房两厅面积：83-86平方米
三房两厅面积：117-147平方米
四房两厅面积：174-180平方米
五房两厅面积：267平方米
户型设计特点
三房以上面积配有入户大花园和观景阳台，4.5米超宽客厅。
周边配套
金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行。
学校：珠海一中初中部、珠海第七小学、三中高中部、第七中学
购物：万佳百货、明和百货、为农市场。
医院：市防疫站、中大五院
其他：香洲避风港、香洲客运港
综合分析
项目位于梅华东路与凤凰北路交汇处，东临香炉湾，情侣北路。北靠凤凰山脉。二期由10栋，18-30层纯高层组成。配有一栋幼儿园，五星级会所，以三房为主推户型，配有两户到大户型的四房。项目依山观海，景观于大成，真正的理想山居生活，从而提高产品的档次

岭南世家3期
开发商
珠海市燊荣房产开发有限公司
投资商
珠海市燊荣房产开发有限公司
位置
珠海市香洲新村（市妇保健院侧）
销售电话
0756- 2298066/2298002
开盘日期
2007年10月01日
均价
11000元/平米
交房标准
毛坯
标准层高
3.0米
占地面积
7万平方米
总建筑面积
17.5万平方米
容积率
2.5
物业管理
珠海葆力物业
户型结构
三房:133-149
项目定位
中高档
周边配套
中小学：教育附小
综合商场：新七星.得一超市，柠溪市场
邮局：柠溪邮局
银行：中国建设银行.农业银行.中国银行
医院：中大五院门诊部
综合分析
项目东临兴业路，西通迎宾北路，南靠柠溪大道，北接人民东路，将老香洲、新香洲及柠溪商业生活区紧密的联为一体，家居一地而利达四方，是较适宜居住的楼盘之一。
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