国储商务酒店项目分析报告.docx

国储商务酒店项目分析报告

目 录

一、 项目简介

二、 业主方概况

三、 项目SWOT分析

四、 合作方式

五、 预计改造方案及经营测算

六、 结论
一、 项目简介：

(一) 项目名称：国储商务酒店
(二) 地址：长沙市芙蓉区站前路
(三) 项目形式：按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造

(四) 产权人及产权性质：
(五) 土地用途 ： 办公用地
(六) 项目规模：共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。
(七) 项目定位：干净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。
(八) 收益定位：见测算表。
(九) 改建投资匡算：见测算表。
(十) 承包费用指标：第一年170万元，递增 ？ 。
(十一) 租期：租期7年，免租期 ？ 个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。
(十二) 设施配置情况（以目前现状为准）：
(1) 水： 业主方保证每月不低于 吨。
(2) 排污： 通过化粪池，连接市政排污网管。
(3) 电： 目前 KVA ，是否需要改造？
(4) 有线电视：以接入
(十三) 四周分布：
(1) 东侧： 国储电脑城
(2) 南侧： 国储电脑城
(3) 西侧： 其他建筑
(4) 北侧： QQ电脑城（科佳电脑城）
(十四) 改建投资回收期：约1-2年
(十五) 投资改造说明：客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大概测算）。
(十六) 付款方式：签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。
(十七) 中介与补偿：没有中介。无须支付任何补偿。
(十八) 风险因素说明：该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债情况，是否有银行抵押及其他相关债务（如装修期间的材料和人工工资支付情况）。
(十九) 规划情况：需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。

二、业主简介

该房屋的产权单位为 ，酒店投资方为 ，投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了解真实性等）；现准备转包给我方；

三、国储商务酒店项目SWOT分析

优势：
1． 该项目地理位置优越，周边交通便利。
2． 位于火车站广场附近，人流量非常大，商旅市场有一定的潜力。
3． 该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。
4． 该项目具有一定的停车位，基本能满足住店客人停车需要。

劣势：
1． 开业一年多的时间里经营情况不理想，回头客不多，是否在该区域造成了不良的口碑效应。
2． 周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的加强。
3． 游客市场虽然有一定潜力，但是客源不稳定，市场波动较大，存在旅游旺季与淡季明显的区别。
4． 周边酒店房价不高，存在一定的竞争力。

机会：
1． 该项目紧邻火车站广场，周边的商业开发的蓬勃发展孕育较大商机，商务客人市场潜力很大，可深入挖掘。

2． 本项目地处火车站附近，游客市场有一定潜力。

3． 本项目地处火车站商业中心，有一定的经营业主休闲需求（棋牌房间）。

威胁：
周边酒店凯旋酒店、长岛酒店、MOTEL168酒店、如家酒店连锁等酒店的性价比有竞争力，且离我酒店较近，可能影响客人的选择。

具体竞争对手的情况还需进行调研，以作为酒店定价和营销的参考

四、合作方法
承包经营，承包期限7年，与酒店经营相关的所有外围事务由业主出面协调处理，业主给予免租期1个月（暂定）。
承包期间承包费用支付情况如下：
1－3年租金170万元，第四年175万，第五年180万，第六年185万，第七年190万。

五、预计改造方案及经营测算

（一）、投资预算
该酒店共108个房间，从初步了解的情况来看，需要改造的大项目两个：
1、酒店客房的房门108张，按900元/张，需投入10万,
2、走廊灯光改造，4层，每层投入2万，需投入约8万元
3、走廊艺术化改造，4层，每层投入5000元，约2万
4、房间局部修缮改造，约投入2万
5、前期的承包押金和三个月承包费，共计60万
6、开办费20万

总体投资控制在100万元。

（二）、投资估算
1、经营成本（以年为单位）
名称
金额（万）
承包费
170
人员工资
60
水电费
60
维修费
10
办公费用
2
洗涤费用
15
有线电视费
2
酒店一次性耗品
11
对外招待
5
营销费
5
宽带费
10
小计
350
注：①人员工资计算方法，楼层服务员16人，前厅收银4人，保安2人，财务1人，客房销售2人，酒店管理2人，共计27人
②酒店耗品按1000元/房间/年
③水电费按500元/房间/月测算
2、经营收入分析
（1）按目前的销售价格来测算，整个酒店的房间均价为190元/间/晚，按成本收益来分析，每天销售收入达到1万元时，即每天销售53间房（53*190=10070）达到酒店经营的盈亏平衡点，平均入住率为50%。
（2）参考全国经济型酒店的盈亏平衡点为酒店客房入住率的55%，因此，如果
降低客房价格或人员工资增长的情况下，需相应的提高酒店入住率才能达到
盈亏平衡点
（3）只有酒店入住率在55%以上时，我们的投资才会产生回报，酒店入住率每提高5%，我们的年收益率将提高30%。如果酒店均价降低到180元/间/晚的情况下，如果入住率提高到65%，即在日均销售70间房的情况下，年利润在100万左右。

六、结论
长沙是湖南的省会城市，目前商务商业繁荣，旅游业较发达，该项目位于城市中心地段，紧邻火车站广场和火车站商务中心，商旅客人和休闲客人都比较多，如果能有效提高该酒店的入住率，该项目的投资收益还是不错的，综上所述，本人认为该项目具有谨慎的可行性。

附：

风险提示：
1、 承包期间由于转包方经济原因导致的风险
2、 经营期间外部事务导致的经济风险，如酒店客人在客房赌博、嫖娼、吸毒未及时发现，突击查房引起的纠纷
3、 经营风险，主要是竞争对手增加或降价引起的风险