房地产会计制度.docx

房地产企业会计核算

一、概念及执行的会计制度

　　房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。房地产开发企业执行《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》。
二、会计科目的设置
1、资 产 类
级次
科目代码
科目名称
辅助核算
1
1001
现金

1
1002
银行存款

1
1009
其他货币资金

1
1101
短期投资

1
1102
短期投资跌价准备

1
1111
应收票据

1
1121
应收股利

1
1122
应收利息

1
1131
应收账款

2
113101
房款（工程款）
项目核算
2
113102
其他
客户往来
1
1132
内部往来

1
1133
其他应收款

2
113301
备用金

2
113302
保证金

2
113303
公司内部往来

2
113304
公司外部往来

2
113309
其他

1
1141
坏账准备

1
1151
预付账款
客户往来、项目核算
1
1161
应收补贴款

1
1201
物资采购

1
1211
原材料

1
1221
包装物

1
1231
低值易耗品

1
1232
材料成本差异

1
1233
周转材料

1
1241
自制半成品

1
1243
开发产品（库存商品）
项目核算（房产企业）
1
1244
商品进销差价

1
1245
出租开发产品
项目核算（房产企业）
2
124501
出租开发产品原值
项目核算
2
124502
出租开发产品摊销
项目核算
1
1251
委托加工物资

1
1261
委托代销商品

1
1271
受托代销商品

1
1281
存货跌价准备

1
1291
分期收款发出商品

1
1301
待摊费用

1
1401
长期股权投资

1
1402
长期债权投资

1
1421
长期投资减值准备

1
1431
委托贷款

1
1501
固定资产

2
150101
运输设备

2
150102
办公设备

2
150103
电器设备

2
150104
生产设备

2
150105
房屋

2
150109
其他

1
1502
累计折旧

2
150201
运输设备

2
150202
办公设备

2
150203
电器设备

2
150204
生产设备

2
150205
房屋

2
150209
其他

1
1505
固定资产减值准备

1
1506
临时设施

1
1507
临时设施摊销

1
1601
工程物资

2
160101
专用材料

2
160102
专用设备

2
160103
预付大型设备款

2
160104
为生产准备的工具及器具

1
1603
在建工程

1
1605
在建工程减值准备

1
1701
固定资产清理

1
1702
临时设施摊销清理

1
1801
无形资产

1
1805
无形资产减值准备

1
1815
未确认融资费用

1
1901
长期待摊费用

2
190101
开办费

2
190102
其他

1
1911
待处理财产损溢

2
191101
待处理流动资产损溢

2
191102
待处理固定资产损溢

2、负债类
级次
科目代码
科目名称
辅助核算
1
2101
短期借款

1
2111
应付票据

1
2121
应付账款
客户往来、项目核算
1
2123
工程结算

1
2131
预收账款

2
213101
房款（工程款）
项目核算
2
213102
其他
客户往来
1
2141
代销商品款

1
2151
应付工资

1
2153
应付福利费

1
2161
应付股利

1
2171
应交税金

2
217101
应交增值税

2
217102
未交增值税

2
217103
 应交营业税

2
217104
 应交消费税

2
217105
 应交资源税

2
217106
 应交所得税

2
217107
 应交土地增值税

2
217108
 应交城市维护建设税

2
217109
 应交房产税

2
217110
 应交土地使用税

2
217111
 应交车船使用税

2
217112
 应交个人所得税

1
2176
其他应交款

2
217601
应交教育费附加

2
217602
应交河道管理费

2
217609
其他

1
2181
其他应付款

2
218101
保证金

2
218102
应交住房公积金

2
218103
应交工会经费

2
218104
应交职工教育经费

2
218105
公司外部往来

2
218109
其他

1
2191
预提费用

1
2201
待转资产价值

1
2211
预计负债

1
2301
长期借款

1
2311
应付债券

1
2321
长期应付款

1
2331
专项应付款

1
2341
递延税款

3、所有者权益类
级次
科目代码
科目名称
1
3101
实收资本
1
3103
已归还投资
1
3111
资本公积
1
3121
盈余公积
1
3131
本年利润
1
3141
利润分配
4、成本类（房产开发企业）
级次
科目代码
科目名称
辅助核算
1
4101
开发成本
项目核算
2
410101
土地征用及拆迁补偿费
项目核算
3
41010101
政府地价
项目核算
3
41010102
土地有关的税费
项目核算
3
41010103
拆迁补偿费
项目核算
2
410102
前期工程费
项目核算
3
41010201
勘察丈量费
项目核算
3
41010202
规划设计费
项目核算
3
41010203
报批报建费
项目核算
3
41010204
招标及失标费
项目核算
3
41010205
三通一平费
项目核算
3
41010206
建设方临时设施费
项目核算
2
410103
建筑安装工程费
项目核算
3
41010301
土建工程费
项目核算
4
4101030101
基础工程
项目核算
4
4101030102
地下室工程
项目核算
4
4101030103
主体结构工程
项目核算
4
4101030104
门工程
项目核算
4
4101030105
窗工程
项目核算
4
4101030106
幕墙
项目核算
4
4101030107
户内精装修
项目核算
4
4101030108
公共部位精装修
项目核算
4
4101030109
钢结构工程
项目核算
4
4101030110
施工用水
项目核算
4
4101030111
施工用电
项目核算
3
41010302
安装工程费
项目核算
4
4101030201
室内水暖气电管线设备费
项目核算
4
4101030202
室内设备及其安装费
项目核算
4
4101030203
外立面泛光照明工程
项目核算
2
410104
基础设施费
项目核算
3
41010401
市政配套费
项目核算
3
41010402
给水系统费
项目核算
3
41010403
雨污水系统费
项目核算
3
41010404
供电系统费
项目核算
3
41010405
燃气系统费
项目核算
3
41010406
有线电视工程费
项目核算
3
41010407
电话通讯工程费
项目核算
3
41010408
宽带工程费
项目核算
3
41010409
智能化系统费
项目核算
3
41010410
采暖系统费
项目核算
3
41010411
园林环境工程费
项目核算
2
410105
公共配套设施费
项目核算
3
41010501
会所
项目核算
3
41010502
幼儿园
项目核算
3
41010503
学校
项目核算
3
41010504
游泳池
项目核算
3
41010505
球场
项目核算
3
41010506
车站
项目核算
2
410106
开发间接费
项目核算
3
41010601
转入
项目核算
2
410198
成本预提
项目核算
2
410199
结转
项目核算
1
4106
开发间接费
项目核算
2
410601
工程管理费
项目核算
3
41060101
　　监理费
项目核算
3
41060102
　　预结算编审费
项目核算
3
41060103
　　工程质量监督费
项目核算
3
41060104
　　安全监督费
项目核算
3
41060105
工程保险费　　
项目核算
3
41060106
   其他
项目核算
2
410602
资本化借款费用
项目核算
2
410603
营销设施建造费
项目核算
3
41060301
广告设施费
项目核算
3
41060302
销售环境改造费
项目核算
3
41060303
售楼处装修装饰费
项目核算
3
41060304
样板间费用
项目核算
3
41060305
其他
项目核算
2
410604
物业管理完善费
项目核算
2
410605
行政管理费
项目核算
3
41060501
工资
项目核算
3
41060502
职工福利费
项目核算
3
41060503
职工社会保险
项目核算
3
41060504
住房公积金及房贴
项目核算
3
41060505
工会经费
项目核算
3
41060506
职工教育经费
项目核算
3
41060507
劳动保护费
项目核算
3
41060508
办公费
项目核算
3
41060509
业务招待费
项目核算
3
41060510
差旅费
项目核算
3
41060511
出国费用
项目核算
3
41060512
租赁费
项目核算
3
41060513
运输费
项目核算
3
41060514
折旧费
项目核算
3
41060515
修理费
项目核算
3
41060516
低值易耗品摊销
项目核算
3
41060517
无形资产摊销
项目核算
3
41060518
咨询费
项目核算
3
41060519
劳务费
项目核算
3
41060520
手续费
项目核算
3
41060521
其他
项目核算
2
410699
结转
项目核算
5、损 益 类
级次
科目代码
科目名称
1
5101
主营业务收入
1
5102
其他业务收入
1
5201
投资收益
1
5203
补贴收入
1
5301
营业外收入
1
5401
主营业务成本
1
5402
主营业务税金及附加
1
5405
其他业务支出
1
5501
营业费用
1
5502
管理费用
1
5601
营业外支出
1
5701
所得税
1
5801
以前年度损益调整
三、开发成本核算内容
开发成本：
1、土地征用及拆迁补偿
2、前期工程费
3、建筑安装工程费
4、基础设施费
5、公共配套设施费
6、开发间接费

（一）土地征用及拆迁补偿
土地征用及拆迁补偿指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
1、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等；
2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用金、土地使用权初始登记费等；
3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；
（二）前期工程费
前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
1、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
2、规划设计费：
(1)规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
(2)设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。
(3)其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。
3、报批报建费：包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。
4、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。
5、“三通一平”费：
(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
6、建设方临时设施费指建设方承担的临时设施费，包括：
(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
（三）建筑安装工程费
1、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：
(1)基础工程，包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；
(2)地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；
(3)主体结构工程，主要包括砼框架（含独立柱基和条基等基础）、砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷系统、地上独立车库；
(4)门工程：包括单元门、进户门、防火门等（不含阳台门）；
(5)窗工程：包括窗及阳台门工程；
(6)幕墙；
(7)户内精装修：以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；
(8)公共部位精装修：公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；
(9)钢结构工程：整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；
(10)施工用水；
(11)施工用电。
2、安装工程费
(1)室内水暖气电管线设备费，包括：
室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水；
室内采暖系统费：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；
室内燃气系统费；室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；宽带网：主体内外布线及终端插座费用；有线电视费用：有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：主体内外布线及终端插座费用。
(2)室内设备及其安装费，包括：
通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；消防系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；锅炉系统及其安装费；厨房设备及其安装费等；
(3)外立面泛光照明工程：建筑物外立面的灯光照明工程；
（四）基础设施费
1、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；
2、给水系统费：
(1)管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；
(2)水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；
(3)用水增容
3、雨污水系统费
(1)管道系统
(2)雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等
4、供电系统费：
(1)管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；
(2)配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；
(3)用电增容
5、燃气系统费：
(1)室外管道系统；
(2)调压站；
(3)煤气增容费
6、有线电视工程费：室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；
7、电话通讯工程费：室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；
8、宽带工程费：室外宽带网的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；
9、智能化系统费：
(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;
(3)周界红外防越系统费用；
(4)小区门禁系统费用；
(5)电子巡更系统费用；
(6)电子公告屏费用；
(7)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(8)三表远传系统费用：水、电、气远程抄表系统费用；
(9)对讲系统费用：可视及非可视对讲系统费用。
10、采暖系统费：
(1)管道系统；
(2)热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等
(3)锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等
11、园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
(1)绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；
(2)建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；
(3)道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
(4)围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；
(5)室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
(6)室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；
(7)集中灭蚊、喷雾系统。
（五）公共配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
(1)会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
(2)幼儿园：建造成本及配套资产购置；
(3)学校：建造成本及配套资产购置；
(4)游泳池：土建、设备、设施；
(5)球场；
(6)车站：土建、设备、各项设施。
（六）开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。
1、工程管理费
(1)监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；
(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
(3)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；
(4)安全监督费：建设主管部门的安监费；
(5)工程保险费：
(6)其他：门牌号费、印花税等其他费用。
2、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
3、营销设施建造费
(1)广告设施费；
(2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
(4)样板间费用：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；
(5)其他。
4、物业管理完善费:包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
5、行政管理费：直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
四、成本费用的归集与分配
1、土地征用及拆迁补偿费
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本” 项目核算中进行归集，然后，至少每年度一次在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：
(1)按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法
方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
方法二：也可先按期（区）的占地面积将土地成本分配到各期（区）；再将分配到各期（区）内的土地成本，按期（区）内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到期（区）内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。计算出以上房屋等成本核算对象应负担的土地成本后，再按该房屋等成本核算对象的可售面积来分摊每平方米可售面积应分摊的土地成本。
(2)、直接按可售面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：直接按成本核算对象的可售面积来分摊土地成本。
2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象；也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：
成本项目
分摊标准
前期工程费
按可售面积分摊
建筑安装工程费
按可售面积分摊
基础设施费
按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊
公共配套设施费
按可售面积分摊
3、开发间接费
能够分清成本核算对象的开发间接费，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次，根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象。
五、存货核算
房产企业存货包括拟开发土地、在建项目、开发产品、出租开发产品（出租开发产品原值、出租开发产品摊销）、低值易耗品等。通过“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”、“出租开发产品”、“低值易耗品”、“存货跌价准备”等科目核算。如下表：
存货类别
说    明
会  计  科  目
核算要求
拟开发土地
购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地
开发成本—（项目核算：拟开发土地）
开发间接费
存货跌价准备
在项目核算的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。
在建项目
已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业
开发成本（除“拟开发土地”以外的项目核算）
开发产品
已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等
开发产品
项目核算
出租开发产品
已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业
出租开发产品－出租开发产品原值
项目核算
出租开发产品－出租开发产品摊销
项目核算
低值易耗品
不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等
低值易耗品

六、房地产开发企业的涉税
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
1、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
2、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
3、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用；
（4）旧房及建筑物的评估价格；
（5）与转让房地产有关的税金；
（6）加计扣除。
4、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
5、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
6、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
7、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
8、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
9、耕地占用税、固定资产投资方向调节税:大部分地区，目前已经停止征收。
10、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。
11、个人所得税:是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
七、房地产开发公司业务流程
1、房地产开发公司的设立
2、房地产开发项目的立项和可行性研究
3、房地产开发项目的规划设计和市政配套
4、房地产开发项目土地使用权的取得
5、房地产开发项目的拆迁安置
6、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
（1）项目开工前准备工作
（2）工程建设招投标
（3）项目开工手续的办理
（4）开发项目的工程施工
（5）房地产开发项目的竣工验收
7、房地产开发项目的经营阶段
8、房地产开发项目的物业管理阶段

第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
　　1、公司设立准备
　　2、申请资质等级审批
　　3、申请办理企业名称预先核准
　　4、办理工商注册登记
　　5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
　　6、申请批准项目建议书
　　7、办理企业名称登记
　　8、送审合资或合作合同、章程
　　9、申领外商投资企业批准证书
　　10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
　　14、征求主管部门审查意见
　　15、落实市政公用设施配套方案
　　16、报审市政配套方案
　　17、市政各管理部门提出市政配套意见
　　18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
　　1、工程勘察（测量）费
　　2、工程设计费
　　3、建设工程规划许可证执照费
　　4、竣工档案保证金
　　5、临时用地费
　　6、临时建设工程费
　　7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
　　9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
　　1、办理建设用地规划许可证
　　2、办理建设用地委托钉桩
　　3、办理国有土地使用权出让申请
　　4、主管部门实地勘察
　　5、土地估价报告的预审
　　6、委托地价评估
　　7、办理核定地价手续
　　8、办理土地出让审批
　　9、签订国有土地使用权出让合同
　　10、领取临时国有土地使用证
　　11、领取正式国有土地使用证
　　12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
　　13、国有土地使用权划拨用地申请
　　14、主管部门现场勘察
　　15、划拨用地申请的审核、报批
　　16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
　　17、征用集体土地用地申请
　　18、到拟征地所在区（县）房地局立案
　　19、签订征地协议
　　20、签订补偿安置协议
　　21、确定劳动力安置方案
　　22、区（县）房地局审核各项协议
　　23、市政府下文征地
　　24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
　　25、办理批地文件、批地图
　　26、办理冻结户口
　　27、调查户口核实劳动力
　　28、办理农转工工作
　　29、办理农转居工作
　　30、办理超转人员安置工作
　　31、地上物作价补偿工作
　　32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费