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市住建局整顿和规范房地产市场秩序总结
市住建局整顿和规范房地产市场秩序活动
近几年，椒江房地产发展迅猛，房市持续火爆。为进一步促进我市房地产市场健康发展，规范开发行为，维护消费者的合法权益，根据省、市建设部门统一部署，结合椒江实际，有序地开展了整顿和规范房地产市场秩序工作活动。现将有关情况汇报如下：
一、建立机构，制订方案
为加强领导，建立了xx区整顿和规范房地产市场秩序工作领导小组，由分管局长任组长，工商局、房管局分管领导任副组长，确保此项工作顺利开展。及时制订了工作计划和实施方案，下发了椒建规[2003]115号《关于开展整顿和规范房地产市场秩序活动的通知》，确定此项活动的工作对象为2002年1月——2003年5月椒江房地产开发企业、外地进椒房地产开发企业在椒江范围内所有的开发项目、在建项目，以及全区所有的物业管理企业，中介机构等。
2003年6月3日，我局专题召开了xx区整顿和规范房地产市场秩序工作会议，全区各房地产开发企业、进椒开发企业、物业管理企业等单位的负责人以及物价局、工商局、房管局的领导共50余人参加了会议，叶祥兰局长参加会议。对整顿和规范房地产市场秩序工作进行统一部署。
二、确定重点，落实步骤
此次活动主要查处违规开发、面积“短斤缺两”、广告虚假、合同欺诈、中介混乱、物管不善等六个方面的违法违规行为，确定了二个工作重点为：房地产开发过程中的违规预售行为和群众投诉的房地产开发违法违规行为。由于目前群众对我区的物业管理意见较大，物管企业自身问题也较多，我局计划下半年集中精力专题研究对策，因而，此次首先重点对开发企业进行检查。整个活动分五个步骤进行：
1、汇总企业自查资料。全区共有开发项目的房产企业16家，无开发项目企业9家，物业管理企业9家，进椒开发项目企业9家。
2、下企业实地检查。6月24日—27日，组织工商、房管、物价等部门人员组成专项检查组，对有开发项目的25家房产企业逐家检查。
3、反馈处理意见。指出问题，寻找差距。
4、落实整改措施。要求开发企业针对存在问题，落实整改措施。
5、汇总上报，迎接上级部门检查。
三、检查的方法和内容
检查采用听、查、看、访等形式。听，即听取各企业的情况汇报。查，即查各企业有关证件、资料、帐目等。看，即看工地现场和售楼处。访，即组织部分住户进行座谈、回访。
结合椒江实际，此次检查主要为以下五项内容：
1、有关证件。以项目为单位，检查包括《建设工程规划许可证》、《建设工程规划用地许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋面积测算认定书》及《小区综合验收合格证》等7个证件。
2、售楼处。一是制度上墙情况，包括《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等制度。二是合同订立是否规范。三是购房合同向房管部门备案情况。四是明码标价情况。
3、收费情况。收费是否规范，有无存在更名收费等乱收费行为。
4、会计帐目。查看预售款项收取入帐时间是否与预售证相对应。
5、广告承诺兑现情况。特别是广告宣传中的一些不规范用语，广告承诺的兑现情况。
四、存在问题
通过对25家开发企业的全面检查，反映出椒江房市总体情况良好。基本做到：
1、证件齐全，开发规范。
2、广告真实，执行价格政策准确。
3、帐目清晰。但也存在着一些问题。
1、违规预售行为有一定程度存在。个别开发企业存在着发预售证前向买主收取定金现象。检查中我们发现xx市华星房地产开发有限公司在海溏路开发华星公寓共12套房子，向买主收取数目不等的定金，少的5千元，多的3万元，共计21万定金，严重违反收取定金的规定。
2、广告虚假现象时有发生。如某个开发公司，竟在售楼处的广告中连续出现六个“xx省首个”的不规范用语。经我们询问，缺乏资料证明其“首个”的真实性，一定程度上存在着误导和欺诈消费者。
3、合同备案率很低。按照规定，各房产企业与住户订立合同后应在一个月内及时到房管部门备案，但通过检查，备案率极低。普遍没有及时把房屋买卖情况上报房管局，使房管部门不能很好地统一管理。
4、小区综合验收时间长。房屋土建竣工后，涉及验收部门太多，经我们调查，需经过土建，面积认定，规划、消防、环保、市政、园林、燃气、有线电视、电信、水、电、人防、水利等14项单项验收后，才能进行小区综合验收。整个时间如顺利一般需6个月，慢的需10个月才能完成。大大推迟了交房期限，如一个小区，既拉长了企业的投资战线又使住户不能早日拿到房子。有时由于土建验收时间集中，而一个小区的面积往往达四、五万m2，而房管局人手少，测量时间集中，就会造成认定工作量大、工作时间长。房管部门出具给市监察大队的总面积，由于种种原因，往往存在超规划面积现象，因而要进入处罚程序。而处罚程序时间，往往要达三、四个月，推迟了房管部门最终认定面积的时间，从而影响了发证时间。规划部门的小区综合验收却一定要待房管部门出具商品房面积认定书后才能安排验收发证工作，大大延迟了一个月内办证的承诺。此时，开发企业只好到处攻关，否则面临广大业主索赔的危机。所以又导致了大部分小区未经综合验收就匆忙向用房交钥匙的不规范现象。如果由此发展，加剧了群众和开发商、开发商和政府的矛盾，影响了投资环境。
5、工作协调难。据开发企业反映，有些部门工作协调非常难，如管道煤气，根据区政府规定，每户2000元管道燃气建设资金在办理预售证前代缴，而目前台州燃气总公司已改制，双方都作为企业行为但却存在不平等。同时由于是垄断企业，人手少，建设单位难协调，往往因管道燃气施工而影响工程进度。另外，建设主管部门对xx市燃气总公司管道燃气资金，缺乏监督、检查。由企业进行自行操作，如一旦出现什么问题，关系千家万户，后果不堪设想。除煤气公司外，其它如电力、管线等部门均存在先收费而少服务、难协调的情况，打乱了开发企业的工程进度安排。
6、有些部门收费较高。如环保局的环评收费明显偏高，加大了房产企业的负担。
五、整改措施
对于在检查中出现的问题，我们将落实措施，一一查处。
1、严肃查处违规开发。xx市华星房地产开发有限公司，无视开发商办理预售证前不能向用户收取订金的规定，情节严重。但鉴于华星公司刚刚进入房产市场，项目小，仅1300m2，涉及住户少，且数目不是很大，决定以批评教育、严肃警告为主，如再次发现将从重处理。
2、规范广告用语。如对某些开发公司刊出的广告，已明确要求立即更换，并再次强调，无预售证不能登广告，须先到工商部门进行登记，核实广告用语，并注明预售证号，才能印发广告。
3、明码标价。检查中普遍存在着不公示房屋价格现象，检查组已要求各售楼处在开盘时要出示房屋价格信息，注明平均价或按套计价，不能写最低价或其它一些用语，含糊记号，引起误会。
4、对于普遍存在的到房管局备案率低和不及时备案现象，检查组已要求各开发公司在合同订立后务必在一个月内到房屋部门登记，以便房管部门的管理。
六、对房地产市场的几点建议
通过检查，我们认为应在以下方面做好工作：
1、面积测定前期介入。即在工程施工图会审后，报送规划部门审定，以防经意变更规划，建议房管部门前期介入，由开发商在预售前就将经规划审定的图纸送房管部门进行面积预测量，这样，以减少后期面积认定的工作量，因为一个小部分更改就会引起整幢面积的重新测算，房屋竣工经实地堪查，与规划审定图纸无变化，可大大减少后期商品房面积认定的工作量，也可大大缩短发证时间。
2、在小区规划验收中是否可以采取押金等形式，先核发规划验收，后处理。因为从目前情况看，各小区建设非常快，且一个小区小则几万平方米，大的将近几十万平方米。竣工验收任务非常繁重。所以，对于一些有信誉的大企业，如一时轮不到验收，是否可先到规划部门交一些押金，作为对小区验收合格的保证金，换取小区综合验收合格证，减轻开发企业对住户交房的压力，检查后如果有哪些达不到要求的可通过押金进行处罚或重做。
3、规划执法老项目老政策、新项目新政策。市建设局将XX县区规划执法权委托xx市城建监察支队全权处理，处罚比较严格，我们认为在执行过程中应坚持老项目老政策、新项目新政策的原则，对文件下发前的房产在建项目作遗留问题从宽处理，而对文件下发后的新开工项目应从重处理，这样，既维护了规划的严肃性，又保持前期工作的延续性，处罚程序从快从简。此项工作，建议市局房产处能协调解决，也为广大开发企业办实事。
4、施工协调配合。各有关部门是否能够在工程建设中更好地与开发企业协作，以此缩短工期，达到彼此效益的最大化。
总之，开发商作为企业行为，他们追求的是利润最大化，这必然造成许多业务操作不规范，需要进行规范整顿。主管部门要高度重视，进行正确引导，对房产市场进行定期检查，统一查处，严肃取缔不规范行为。
另一方面，作为开发企业的主管部门，要积极扶持，为企业发展理顺关系，为他们多铺一些直路，少走一些弯路，这样，才能确保房地产市场沿着健康、稳定的方向发展，也能更好的使经济效益和社会效益良性结合，为椒江发展多作贡献。
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