市场比较法应用练习题.doc

市场比较法应用练习题
一、选择题
1、市场法的理论依据是(   B   )
A、适合原理    B、 替代原理   
C、最高最佳使用原则    D、均衡原理

2、比准价格是一种（ A ）
A、公平市价 B、评估价格
C、市场价格 D、理论价格

3、 市场比较法中的交易情况修正是对(   B    )价格本身是否正常的修正.
A、交易实例    B、可比实例   
  C、 估价对象      D、标准化实例

4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（  A ）调整。 
A、权益状况 B、区位状况
C、实物状况 D、年限状况
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。
A、0.060            B、0.940     
    C、1.060           D、1.064
6、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ B ）元/m2。
A、2290.91         B、2326.41    
  C、2344.16         D、2308.66

7、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为(   D )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

8、下列（ C ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情 B、政府协议出让
C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产

9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ A ）
A、高 B、低 C、相等 D、无法确定

10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ D ）
A、繁华程度高 B、集聚规模大
C、交通条件好 D、公共配套设施状况好

11、市场比较法的间接比较法是以（ B ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地 B、待估宗地
C、类似宗地 D、比较宗地

12、若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为（ D ）元/平方米。
A、515.3 B、532.6
C、635.4 D、652.8

以下为多选
13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ BC ）
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。

14、区位状况比较修正的内容包括（ ABE ）修正。
A、繁华程度              B、临街状况         
     C、容积率 D、使用年限         E、周围环境

15、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（   ABD ）。 
A、使用性质相同 B、地点相近
C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近

16、类似房地产是指在（ ABD ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途 B、所处区域
C、使用年限 D、建筑结构
17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ B ）元/m2。
A、3214            B、3347            C、3367           D、3458

二、计算题
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/平方米）
3800
4100
3950
成交日期
2002年10月1日
2003年5月1日
2003年6月1日
交易情况
-2%
+1.5%
0
房地产状况
区位状况
+3%
0
-1%
权益状况
0
+2%
-1%
实物状况
-1%
0
+2%
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2002年6月1日至2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：可比实例交易情况修正系数：
A：100/100-2=100/98
B:100/100+1.5=100/101.5
C:100/100+0=100/100
=3809.77元/m2

所以房地产2003年10月1日的正常价格

2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/ m2）
5000
5200
4900
成交日期
2002年1月31日
2002年3月31日
2002年7月31日
交易情况
＋2％
－2％
－3％
房地产状况
－1％
＋3％
＋1％
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
解：
比准价格A=5000×100/102×（1+1%）^4×100/99=5152.53（元/m2）
比准价格B=5200×100/98×（1+1%）^4×100/103=5360.75（元/m2）
比准价格C=4900×100/97×（1+1%）^3×100/101=5153.08（元/m2）
待估价格=（5152.53+5360.75+5153.08）/3=5222.12（元/m2）
所以该写字楼2002年10月31日的正常单价5222.12（元/m2）

3、为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格与成交日期

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/平方米）
6000
5800
6120
成交日期
2002年4月1日
2002年2月1日
2002年5月1日
（2）交易情况分析判断

可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
＋3％
－1％
＋2％
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2001年11月1日到2002年6月1日平均每月比上月上涨1.2％，2002年6月1日至2002年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。
（4）房地产状况分析判断

可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
＋2％
＋4％
0
因素2
－3％
－1％
＋5％
因素3
＋6％
＋2％
－3％
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）
解：
比准价格A
6000/1.03*100/(0.6*102+0.25*97+0.15*106)*(1+1.2%)2*(1+1.8%)4=6322元
比准价格B
5800/0.99*100/(0.6*104+0.25*99+0.15*102)*(1+1.2%)4*(1+1.8%)4=6442 元
比准价格C：
6210/1.02*100/(0.6*100+0.25*105+0.15*97)*(1+1.2%)*(1+1.8%)4=6469元
比准价格=（6322+6442+6469）/3=6411元
所以该写字楼2002年10月1日的正常市场价格为6411元。