房地产公司项目目标成本编制作业指引.doc

标题：二号宋体加粗，居中项目目标成本编制作业指引目标成本编制作业指引1. 目的：规范下属地产公司目标成本编制行为、统一编制标准、明确项目目标成本管理职责、提升集团成本管理水平。2. 适用范围：适用于下属地产公司项目目标成本（I/II/III）的编制。3. 术语与定义3.1. 目标成本：是依据项目定位、客户价值取向，结合市场价格行情及风险预估预先确定的，需经过公司各部门合作、共同努力才能实现的项目成本指标，是管理后续设计、采购、项目管理 、销售等各作业过程成本支出的管理文件，是项目成本的控制线。3.2. 目标成本测算表：在目标成本编制过程中由成本部组织相关专业部门做出的预测项目总成本和分项成本的成本指标文件；3.3. 成本科目：是反应成本费用和支出的，用于核算成本的发生和归集情况，提供成本相关信息的科目。4. 职责4.1. 下属地产公司4.1.1. 下属地产公司成本部负责统筹编制各阶段目标成本，确定项目及每个单位工程的目标工程成本，分解工程成本控制指标，落实降低成本方面的技术组织措施；4.1.2. 下属公司其他部门给予必要的支持与配合；4.1.3. 下属地产公司执行董事或总经理对所管理项目的整体成本及经营成果负责。4.2. 集团成本管理部：负责制定及修订目标成本编制的规则、各阶段目标成本标准模板、统一编制方法及编制内容，负责审核下属地产公司编制的各阶段目标成本，并负责对目标成本的执行情况进行考核。4.3. 集团计划招标管理委员会：负责对目标成本进行评审。4.4. 集团常务副总裁：负责审定并下达目标成本。（同时报备总裁）5. 管理原则5.1. 收益指标最大化原则：目标成本I目标成本II目标成本III5.2. 编制资料可追塑性原则：下属地产公司在向集团上报编制成果时，应附齐全部资料和附件(投资报告、策划报告、方案、图纸、调研手稿、计算手稿等)。下属地产公司自项目策划的开始阶段就应主动将项目有关的资料报送给集团各专业管理部门，以便于集团各部门掌握项目的进度情况、及时跟进。5.3. 各阶段目标成本编制时间要求： 目标成本I：在项目方案设计完成后的5天内编制完成； 目标成本II：在项目初步设计完成后的10天内编制完成； 目标成本III：在项目施工图设计完成后的30天内编制完成。6. 科目定义及要求：项目成本分为开发成本、期间费用、税金、企业风险金四大类，以上四大类亦即项目目标成本的一级科目。6.1. 开发成本是指项目开发过程中发生的各项费用，包括土地获得价款、前期准备费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林景观工程费、公共配套设施费和开发间接费。6.1.1. 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包含以下六个方面的内容：6.1.1.1. 政府地价：支付给政府的土地出让金、土地开发费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。6.1.1.2. 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等、为获得土地的收购费用。6.1.1.3. 红线外大市政配套：向政府部门交纳的大市政配套费或红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、接口补偿费，根据土地合同的签订确定是建造还是向政府交纳费用。6.1.1.4. 增容费：包括水、电、煤气、教育增容费。6.1.1.5. 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。6.1.1.6. 土地评估调整：此费用仅集团内部考核使用，指集团认定的该项目土地增值金额。6.1.2. 前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用，包含以下六个方面的内容：6.1.2.1. 勘察费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。6.1.2.2. 设计费：包括规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、精装修设计、外立面二次深化设计费等。6.1.2.3. 报批报建费：包括交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。6.1.2.4. 三通一平费：包括临时道路、临时用电、临时用水及大型土石方工程费、场地平整费等。6.1.2.5. 临时设施费：包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用及临时围板等费用。6.1.2.6. 咨询顾问费：主要包括前期顾问（关于项目前期认证方面的成本，不包括设计方面）费、环境评估费等。6.1.3. 主体建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。主体建筑工程费包括地下室、地上主体、相关部品、外装、内部精装修等费用。安装工程包括（室内给排水系统费、室内采暖系统费、室内电气工程费、室内消防工程费、燃气系统费、通风空调系统费、电梯及其安装费、发电机及其安装费等。6.1.3.1. 地基及基础工程费：主要包括基坑土石方、桩基、基坑支护工程、地基处理工程、桩基咨询及检测费、降水等费用。6.1.3.2. 主体建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，主要包括结构及粗装修工程；主体内列入安装预算内的各项费用，主要包括室内给排水系统、室内采暖系统、室内电气工程、室内通风空调工程、室内消防工程等。6.1.3.3. 外装及部品工程费：指项目开发过程中发生的主体未列入土建、安装预算内的各项费用，主要包括外墙装饰、铝合金门窗、栏杆及相关部品费用。6.1.3.4. 室内精装修工程费：指主体内室内公共部位精装修、室内精装修、电梯轿厢精装等费用。6.1.3.5. 集中采购材料设备费：指项目开发过程中发生的主体内，由集团集中采购或地区公司甲供的材料、设备费用。6.1.3.6. 燃气系统：主要包括室内、室外的管道系统、调压站。管道系统包括土方工程。6.1.4. 社区管网工程费：包括室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外电气及高低压设备费、泛光照明系统、室外消防系统、弱电系统、室外道路系统费、电表集抄系统。6.1.4.1. 室外给排水系统：包括室外给水系统和雨污水系统，室内外划分：以室内、外的第一个阀门、第一个检查井为室内外系统分界。6.1.4.2. 室外采暖系统：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。6.1.4.3. 室外电气及高低压配电工程费：主要包括高低压配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设费用。如高低压安装在室内，则以低压配电至单元的第一个配电箱（高层则第一个配电箱，为系统分界）。6.1.4.4. 泛光照明系统：指附着于楼宇主体为增加夜视效果的照明工程费。6.1.4.5. 室外消防系统：指室外消防给水系统及室外消火栓。6.1.4.6. 弱电系统：主要包括停车管理系统费用、小区闭路监控系统费用、周界红外防越系统费用、小区门禁系统费用、电子巡更系统费用和电子公告屏费用等智能化系统，室内的可视对讲、红外报警、有线电视、网络及电话系统工程费。6.1.4.7. 室外道路系统：包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、行车道路的路灯工程（含灯具及管线敷设）。6.1.4.8. 电表集抄系统：主要是电表自动抄表系统，如供电部门无此要求，则可不计此项费用。6.1.5. 园林景观工程费：指项目所发生的园林环境造价，包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化、硬质铺装、园林安装工程、园林土建工程、景观挡墙、园林小品、小区围墙、室外零星设施等。6.1.5.1. 公共景观工程：小区内共享的园林景观，如小区入口、样板区、主景观等。6.1.5.2. 非公共景观工程：各期或各期组团内相对独立的园林绿化、园建等费用。6.1.6. 公共配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，包括学校、幼儿园、居委会、人防设备等；开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括岗亭、儿童乐园、自行车棚等。6.1.7. 开发间接费：是指与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，包括工程管理费、资本化利息及财务费用、物业管理完善费、营销设施建造费、企业机动数。6.1.7.1. 工程管理费：主要包括现场工程管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费和工程保险费、工程监理费等。6.1.7.2. 资本化利息及财务费：包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的辅助费用包括手续费等。6.1.7.3. 物业完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。6.1.7.4. 营销设施建造费：包括销售中心及样板房的装饰工程费。6.1.7.5. 企业机动数：是有关成本项目的不确定、不完整性及编制误差的估计值。6.2. 期间费：包括营销费用、管理费用，均不属于房地产的制造成本范畴。6.2.1. 营销费用包括地区公司销售部门的人员工资及部门费用、为促进项目销售而发生的顾问合作费、媒体投放费、销售代理费、公关促销费、销售物料制作费、现场包装费、销售沙盘、模型制作费等。6.2.2. 管理费：含除地区公司设计部、项目部、成本部、营销部外的管理费用及集团分摊至地区公司的管理费。6.3. 税金：包含营业税及附加、企业所得税、土地增值税。6.3.1. 营业税及附加：营业税是指提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的纳税人以营业额为征税对像征收的一种流转税；营业税附加是指以营业税额为计税基数开征的附加税，如城乡维护建设税、教育费附加等。6.3.2. 企业所得税：对企业生产经营所得和其他所得征收的税种。6.3.3. 土地增值税：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。6.4. 企业风险基金：为防止不可预测或不可抗力事件、抵御房地产市场风险的备用额度。7. 工作程序7.1. 资料准备阶段7.1.1. 收集项目所在地的政府收费、场地条件、大市政配套情况、地方建材相关信息等，完成【项目成本基础条件调研表】（附件一）；7.1.2. 集团投资运营部或下属地产公司拓展部提供可研报告及地价等相关信息；7.1.3. 下属地产公司营销部提供的“产品建议书”等；7.1.4. 下属地产公司设计部提供相关的规划指标、相关设计文案等；7.1.5. 项目拟定的交楼标准、建造标准等。 7.2. 编制阶段7.2.1. 按收集的资料完成“目标成本测算表”中的“总规划指标表”、“本期规划指标表”、“产品建造标准表”；7.2.2. 依据收集的相关造价指标、经验数据、项目相关信息，对目标成本测算套表中的“开发成本表”、“主体建安表”进行分项估算。套表中三级及三级以上科目为集团固定设置的科目，编制过程中不得对其进行增减，四级科目为列举科目，各下属地产公司可根据实际情况对其进行修改或增减，亦可根据需要增设五级科目，但其内容必须符合相应四级科目的定义。7.2.3. 编制过程中所有涉及跨期分摊的项目，统一在“跨期成本分摊表”中进行测算，并注明相应的分摊原则，在“开发成本表”中引用“跨期成本分摊表”的相关科目时，需注明引自跨期成本分摊表，并将字体颜色设置成红色。7.2.4. 根据营销部提供的项目各类型产品的目标销售均价，完成“目标成本汇总表”的相关内容，并核对“成本分析表”的相关数据，对分析出来的异常数据进行复核或相应的备注。7.2.5. 填写目标成本编制说明，复核审批表中的相关数据。7.3. 分析对比阶段：将初步编制完成的目标成本与公司的经营计划要求、集团类似项目的目标成本、本项目可参考的标杆成本进行对比分析，确认准确合理后，整理相关资料上报审批。7.4. 上报审批阶段：按“皇庭地产授权手册”进行上报审批。8. 编制指引8.1. 总规划指标表/本期规划指标表：可直接由设计部相关人员填写，也可由成本部人员根据设计部提供的原始资料填写。地下车位不论其车位是否可售，其面积均不计为可售面积。8.2. 产品建造标准表：此表需由营销部、项目部、设计部、成本部充分沟通后填写，在目标成本III阶段，此表需与交楼标准一致，且与主体建安测算表、目标成本测算表中的估价保持一致。8.3. 开发成本表8.3.1. 土地获得价款：地价按占地面积进行分摊，因地块配套不完善而发生的市政引入、景观改造等费用均计入土地获得价款。8.3.2. 设计费及报批报建费：8.3.2.1. 方案设计或规划设计费中涉及到跨期分摊的费用需在跨期分摊成本表中体现，并在开发成本表中注明引自跨期成本分摊表；8.3.2.2. 除规划设计费、主体设计费外，样板房、销售中心精装修的设计费、软装顾问费等均可计入设计费中；8.3.2.3. 报批报建费中可退回的部分科目应将可退回部分扣除，且在编制说明中备注可退回的比例和标准；8.3.2.4. 报批报建费为按政府相关规定需交纳给政府相关部门的费用，因项目拓展需要而发生的业务招待费等不属于报批报建费。8.3.3. 工程开发成本8.3.3.1. 若本项目为精装修交楼，则其成本应计入室内装修工程费中，且在目标成本III阶段需另行编制室内精装修工程明细表。8.3.3.2. 社区管网中的泛光照明不含园林景观中的照明费用。8.3.3.3. 当展示区园林包含部分红线外园林时，可将此部分红线外园林纳入展示区景观进行测算。8.3.3.4. 室外泳池的结构及设备费计入配套设施费中，但泳池铺装费用应计入园林景观费中，泳池面积亦计入景观面积；8.3.3.5. 大型水景、人工湖的面积、成本均计入园林景观面积中。8.3.3.6. 配套设施成本按发生原则计取，即配套成本往后期分摊不往前期分摊，即使前期项目收益，但该配套发生在后期，则本期亦不分摊配套成本。8.3.3.7. 有产权且独立经营的会所其成本作预留处理，不计入本期项目成本。8.3.4. 其他开发间接费8.3.4.1. 物业维修基金按各地规定计取；8.3.4.2. 样板房的装修档次及数量需与下属地产公司营销部共同商定，以集团营销管理部批准的方案计取；样板房回购按装饰费用的100%（含硬装、软装、园林等）计取，样板房的设计费、软装顾问费等计入设计费。8.3.4.3. 销售中心的规模与档次以集团营销管理部批准的方案计取，当销售中心利用会所、商铺等永久性设施时，其装饰费不计入营销费，当销售中心为临时建筑时，其发生的建安费用、装饰费用则包含在期间费用的营销费中，在计算期间费用的营销费时应将此部分费用扣除。8.3.4.4. 机动数在目标成本I阶段=（前期准备费+主体建筑安装工程费+社区管网工程费+园林景观工程费）5%，在目标成本II/III阶段为3%。8.3.5. 管理费、资本化利息及财务费用8.3.5.1. 现场管理费深圳项目按销售收入的0.5%计取，其他地区项目按销售收入的1%计取；8.3.5.2. 资本化利息及财务费用在目标成本I阶段的计算方法为：（开发成本-现场管理费-资本化利息）50%建设期基准利率，在目标成本II/III阶段由下属地产公司财务部提供。8.4. 主体建安表8.4.1. 配套设施中的学校、幼儿园等的建安成本应做相应的专项分析表；8.4.2. 按设计提供的建筑面积进行测算时，应充分考虑赠送面积的成本；8.4.3. 在目标成本I阶段，总包措施包干费可按费率进行计算，在目标成本II/III阶段可按实际签订的总包合同取值。8.5. 跨期成本分摊表8.5.1. 跨期分摊按收益原则进行，即谁收益谁分摊，但成本只往后期分摊，在后期发生的配套成本不往前期分摊；8.5.2. 跨期分摊的方式有按占地面积分摊、按可售面积分摊两种，除土地获得价款外，其他科目均按可售面积进行分摊； 8.6. 目标成本汇总表：目标成本汇总表必须由下属地产公司成本部负责人编制。8.6.1. 期间费用中的管理费深圳项目按销售收入的2.5%计取，其他地区项目按销售收入的3.0%计取；8.6.2. 销售收入为项目所有销售收入。8.6.3. 营销费8.6.3.1. 营销费率：别墅项目按销售收入的3%-4%计取，普通住宅项目按销售收入的2.5-3.5%计取，商业及办公楼按销售收入的2%-3%计取，在目标成本I阶段可按上限费率计取，在目标成本II/III阶段则以集团营销管理部批准的营销费率执行；8.6.3.2. 取费基数：销售收入=（住宅部分销售收入+商业部分销售收入+样板房回售收入），不含可售车位的销售收入，若项目含政府回购房，则此部分回购房收入亦不能计入营销费的取费基数；8.6.3.3. 应注意扣除营销设施建造费中的临时销售中心所占的营销费用；8.6.4. 税金8.6.2.1. 营业税及附加建议按销售收入的5.5%计取，各地区可按实际情况调整；8.6.2.2. 土地增值税深圳项目按销售收入的6%计取，其他地区项目普通住宅按销售收入2%计取，非普通住宅按销售收入的3%计取；8.6.2.3. 企业所得税按销售收入的5%计取；8.6.2.4. 销售收入为项目所有销售收入。8.6.5. 企业风险金：企业风险金按（开发成本+期间费用）2%计提。8.7. 成本分析表：除规定类型的分析表外，下属地产公司按实际需要建立其他的分析报表。8.8. 编制说明：上报集团审批的目标成本必须带有编制说明，编制说明应对项目特征、目标成本的编制方法、编制依据等进行说明。9. 支持文件【目标成本管理办法】10. 相关表格【WT-QR-CB31项目成本基础条件调研表】【WT-QR-CB32项目开发成本测算表】【WT-QR-CB33项目目标成本汇总表】