北路项目思路沟提案中联宏业公寓式酒店写字楼营销策划.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,七一路项目思绪沟提案,.4,第1页,地块位置,地块位于北市区,南临七一中路,东临恒祥北大街,南北延伸复兴路、天鹅路、五四路,东西延伸瑞祥大街、阳光大街莲池大街,北部新城门户地段。对,外交通便利，商住价值潜力大。,项目位置及地块条件,第2页,七一中 路,天 鹅 中 路,恒祥北大街,阳,光,北,大,街,瑞祥大街,项目位于七一路北侧：,现实状况：以居住区为主,未来：以居住区和学区为主,地块周围人口组成,特点,政府部门,居住区/学区,周围政府部门居住区较多,距离传统商圈较远，周围商业以沿街商铺为主，属于小区型商业,N,居住区,居住区,居住区,居住区,学区,居住区,周围物业类型,第3页,区位优势显著，北部新城打造，将带动第三产业、商务气氛成熟。,周围全部为成熟居住区，人流车流较大。,市政大配套齐全,处于十字路口把脚处，含有便利交通优势和视野。,优势,机会,北部仍是未来几年发展重点区域，区块价值不停提升。,过高房价及限购政策，住宅投资受限较多，商业地产增值保值表现强劲，不受政策影响，投资者转战商业地产。,高档商业项目在本区域内稀缺,劣势,威胁,周围居住气氛浓厚，但商务商住形象欠缺，且消费者对办公商务印象偏重于高新区。,项目规模小，容积率高,高新区内中小户型公寓将是本项目标竞争对手，会分流本项目标目标或潜在客户群,策略四（躲避策略）,1、防止暴露项目标劣势，同时防止威胁与劣势并存局面。,2、不可回避弱点只有以提升本身品质来填补，以降低起负面影响。,策略一（提升策略）,1、主打中心区与北部新城优势，借北部新城发展之势,2、主打投资概念，成熟区域罕有高尚酒店公寓物业,3、对酒店公寓生活前景演绎，描绘时尚生活蓝图,4、完美配套延展，成熟区行政、文化、商业、商务配套齐全,策略二（弱化策略）,1、利用成熟区物业升值性，使投资客忽略项目规模小、容积率高不良影响,2、经过酒店公寓品质演绎使客户弱化园林环境欠缺,策略三（借助策略）,发挥优势，弱化劣势，抓住项目所处片区机遇，让项目独占细分市场并取得无竞争优势。,SWOT分析,第4页,市中心稀缺地段/商务气氛尚不成熟/投资型商业立项项目,属性界定,北部新城门户,密集型居住新区,商务办公气氛培育区,市中心板块/泛CBD地段,第5页,写字楼市场研究及结论,商业项目研究,第6页,写字楼城市模块化,关心区域、发展空间,关心产品类别、配套环境,关心面积、价格,计划型生产办公,关键竞争力完成期城市,关键竞争力塑造期城市,自由经济发展期,传统计划经济时代,复合型,全方面发展型城市,第7页,创业型企业,成长久企业,企业关键竞争力塑造期,企业扩张期,集团化,1-3年,3-8年,15-,8-,以上,起步创业阶段，对写字楼产品认识不足，只需要一个办公场所。,关心写字楼租金，价格。满足基本办公空间是其目标，,有一定周围办公配套大环境。,成长久阶段，处于企业资本原始积累阶段，追求业务多元化和利润实现，,方便快捷办公环境，提升企业办公效率,。,选择办公空间为高档写字楼小空间办公或次办公区大空间办公。,企业关键竞争力塑造期，,以提升竞争力，追求企业业务准确性，,选择办公环境首先能表达企业实力，首先能刺激员工高效准确业务开展。,公司在核心业务上获得成功，要求高档办公空间和办公环境，其目为显示企业实力。,以集团业务稳定发展为关键，本身创造其标准办公配套环境,写字楼客群分析,第8页,以下列图：,火车站附近商圈,燕赵附近商圈,高开区商圈,朝阳路转盘以北,2,4,6,写字楼市场调研,分布区域现实状况,第9页,诚明大厦,朝阳龙座,项目,户型面积,主力户型,装修程度,凯悦国际,45-240,毛坯,朝阳财智中心,45-248,50-60，80-90，130,精装,恒通财富中心,40-200,精装,世纪大厦,50-200,60-90,普装,诚明大厦,40-200,100,普装,嘉昌财富广场,40-90,40，60,毛坯,国贸大楼,40-160,50,80,普装,百世开利大楼,40-200,80-120,普装,产品设计形态,保定写字楼户型面积均在40-250平之间，主力户型为50-90平偏小户型。精装概念存在于恒通、同美等少数几个写字楼内。,写字楼市场调研,分布区域现实状况,燕赵国际,第10页,写字楼市场调研,市场表现分析,保定为传统迟缓型发展城市，发展速度迟缓，后保定新兴产业兴起，写字楼办,公产品大量涌现，写字楼办公产品品质两极化，在写字楼市场方面表现为：,旧。价格经济适用写字楼大多设施陈旧，不能满足成长型企业发展需求。,贵。以恒通财富中心为代表写字楼为中高端，精装修，价格较高，普通成长型企业难以承受；以国贸大厦为代表写字楼为中低端，普通装修，价格偏低，成长型企业能够接收。,远。以凯越国际为代表写字楼聚集在朝阳路北段，即使价格产品尚可，但地段较偏，人气不旺。,配套不齐。以恒通为代表写字楼有部分项目配套及较全区域配套；以国贸大厦为代表写字楼配套大多只有区域型配套。,第11页,成长型中小企业对企业发展需求表现,同行业办公企业/企业集群化，塑造行业大环境，提升整体行业竞争水平；,办公区域配套完善，满足企业发展快速便捷环境支撑；,优势地段，聚集人气，与高端消费场所为邻，刺激员工向上发展；,希望在能够接收价格范围内，得到一个最大程度上在区域、功效、配套环境上能真正表达及满足企业发展要求产品；,塑造有发展特质写字楼产品形象，提升企业荣誉感和做大做强引领性。,能完全发挥企业办公产品功效特征，物有所值。,写字楼市场调研,需求表现分析,第12页,50-90平米,90-120平米,120,平米以上,写字楼面积需求分析,写字楼市场调研分析,38.5%,52.5%,9%,购买写字楼目分析,投资,自用,57.5%,43.5%,第13页,精装修,毛坯,无所谓,36.7%,35%,28.3%,对写字楼产品装修分析,写字楼市场调研分析,一次性,贷款,不确定,对写字楼产品付款方式,38.5%,29.5%,32%,第14页,25,万以下,25-35,万,35-50,万,50,万以上,对本区域写字楼总价分析,42%,39%,13%,6%,写字楼市场调研分析,可购置,不购置,不确定,能够考虑,60%,8%,20%,12%,期房阶段对写字楼产品购置意向调查,第15页,市场区域企业营业收入总价分析,市场区域办公人员配置市场分析,写字楼市场调研分析,2-5人,5-12人,12-30人左右,50人以上,25%,48%,9%,18%,300,万以下,300-500,万,500-1000,万,1000,万以上,40%,31%,18%,11%,第16页,写字楼租金0.8元1.2元/平米/天,写字楼卖不过住宅,商务气氛缺乏,写字楼价格倒挂，无法确保开发商利益；,作为三线城市，商务气氛不足，即使有小型企业（或者分企业）与集团化大型上游企业多，不过多项选择取更娇便利商住公寓，纯写字楼气氛还需要时间培养。,虽保定有写字楼市场需求，总量体很小租金价格偏低，150平米写字间天天每平米在0.95元；投资收益比低。,写字楼市场调研,总结,第17页,酒店市场研究及结论,商业项目研究,第18页,保定酒店市场分析,第19页,酒店名称,星级,标间价格,客房总数,标间面积,出租率,装修,客源情况,酒店特点,主观感受,恒通财富中心,四星,438,150,40,50%,中上,商务散客、旅行团、回头客较多,属于几年前装修，电梯小、旧、木色,总体感觉高新区有特色新型酒店不多，不能产生亲密感舒适感。酒店发展到今天，已经不再是旧有狭隘提供床概念，更多是以此营造出感觉，吸引回头客。除了两个五星级酒店之外，其它四星级酒店格局和酒店设施都比较酒、小，色泽暗淡，除了华美假日之外，其它停车位都少，其次，没有亲密感和舒适感；五星级饭店因为本身比较重视本身形象吗，房间虽小，价位较高，不过舒适度和信任度、亲密感在提升，,华侨宾馆,四星,280-320,150,30,60%,中等,多为商务散客,内饰重装，外表破旧,国际俱乐部,四星,380,170,30,80%,高档,多为商务散客和回头客为主，其次为会议待客,豪华，明亮,华美假日酒店,四星,普通294高级322,100,30多,80%,中上,各单位会议、旅行,整齐、明亮、大堂面积大，符合当地人对旧酒店认知；,星光国际,商务酒店,五星,560,160,40,80%,豪华,大堂明亮，装饰简练，内设泳池，标间内面积较大，舒适感较强，门口设有停车位,电谷锦江,国际酒店,五星,699、999,291,28,80%,豪华,多接待政府人士为主、商务散客,大面积停车位、大堂明亮，但房间过小，感觉居住舒适度不够,城市之声,经济型,168,102,20,90%,简陋,房间面积小，设施简陋，不规格形状家俱，即使展现了时尚，但缺乏酒店厚度缺乏信任感,高新区CBD酒店分析,第20页,1：CBD高新区内，四星级商务型酒店密集而饱和,2：价格基本在280-699元之间，主要以商务散客为主；,3：装修陈旧、古老，即便有酒店新装修，仍以商务型为主；,4：房间套数基本在150间左右；,缺乏有安全感没有抗性居住酒店,在本项目建设酒店，尤其是房价150-200元酒店，市场,机会巨大,酒店市场调研总结,第21页,依据项目标区位及地块特点，按照与开发商初步沟通结果，依据对写字楼及酒店研究，本项目产品：,以公寓式酒店为主，少许写字楼为辅。,第22页,地段给予我们灵感,这是一块上天厚爱土地，,在城市中心，,金融、商务、居住、购物、文化娱乐一应俱全，,发展与机遇完美交融！,第23页,产品给予我们灵感,区域内地标级建筑屈指可数，甚至没有，本案体量和建筑高度，以及产品本身品质来看，更适合营造“地标”概念。,地段赋予它成为高档建筑环境，而集甲级写字楼、商业、酒店式服务公寓于一体规划设计赋予它生命与灵魂。,区域地标，是城市向世界敞开门,第24页,A硬件分析-外围环境,第25页,泛CBD中央商务区高端,位于高新区CBD关键圈东侧,七一中路与恒祥北大街交汇处,高端需求强化，商务市场稀缺,第26页,CCD中央文化区高知,占据北市区百年文脉，北市区以学区著名，小学、初中、高中、大学数十个教育机构遍布区内，基础教育设施和教育水平居全市领先地位，人文气氛浓郁。,第27页,CLD中央居住区高成熟度,北部新城门户关键地段，以恒祥北大街为轴心居住带，勾勒出保定新城天际线，当代格调居民区代表作。,银行、超市、餐饮、KTV等生活配套齐全，距离保定三大传统商圈距离适中，完美组成十分钟生活圈。,第28页,交通关键区高速,围绕本案周围横向有复兴中路、天鹅中路、东风路；纵向有阳光北大街、瑞祥大街、莲池北大街；,周围交通路网四通八达，城市各区域车辆均方便抵达本项目；,距市政府及高新区商圈：约10分钟车程；距老商业中心：约15分钟车程；距保定站：约15分钟车程；,为项目所在区域发展带来提速,第29页,区域未来规划高发展,城市北扩，,伴随新城陆续建成，项目地段具备巨大升值潜力。,第30页,B硬件分析-本身产品,第31页,整体规划高端复合型,依据区域市场了解，该区域项目几乎全部为住宅，,商务/商住项目几乎为空白，为本项目开发提供良好市场空间。,丰富业态品类，写字楼、酒店式服务公寓、临街商业等各种业态形式，更契合本案发展。,第32页,产品分类接轨一线都会,写字楼5A甲级写字楼,酒店式服务公寓主题式酒店公寓,商业开放式街区,第33页,建筑设计特色高层建筑,高层建筑群落，,独具特色建筑立面，,为保定树立建筑形象标杆,第34页,硬件分析,外围环境,本身产品,高档次,高格调,第35页,结论,本案具备成为,双中轴，首席主题式酒店,第36页,定论：目标客户群定位,第37页,A目标客户群定位：群体划分,第38页,B目标客户群定位：共性,第39页,目标客户群体定位,城市财智一族,地产投资群落,商务置业人群,企业高管、职业经理人、政府官员、高级白领、SOHO一族、律师、艺术家、技师等自由职业者,投资地产已逐步成为一个主流，从而催生了大量专门投资地产投资人士,成长型企业、外地企业驻当地办事处、在酒店公寓、写字楼内工作大量商务人群,在思索项目客户定位时，应该跳出地理区位限制，直接依靠成熟区域商务资源，充分挖掘本身特色优势，强化物业投资潜力优势，在全市范围内思索客户起源。,第40页,目标客户群身份特征,他们属于社会金字塔中高端，主要是,私营企业主,个体工商户,机构投资者,外来投资客,政府官员,社会著名人士等,第41页,目标客户群娱乐消遣,职业专业性令他们倾向于圈层交际，同时追求智能、便捷、安全商务空间，他们既会进行高尔夫等高雅娱乐，亦会进行品茶、洋酒、聚会等时尚消遣。,第42页,目标客户群区域交通,他们大都拥有小汽车，置业受限区域限制性原因少，置业半径大，对商务办公看重私密性、便捷性与通达性，重视车位数量及停车出入方便。,第43页,目标客户特征,目标客户群,特 征,投资型客户,年纪在30岁以上，含有屡次置业经历,付款方式多样,重视物业投资价值,购置时对朝向、楼层不太关注，对价格较为敏感，希望付款方式轻松灵活,商务客户,多为企业高级员工宿舍,对物业位置、交通、服务、便利性较为关心,与投资者一样关心物业保值、增值性,商务性客户不排除一些自由职业者SOHO用途,物业兑现力强，智能化要求较高，管理要求好，需求安全性和舒适性,自用型客户,年纪25-35岁之间，首次置业,文化层次较高，受过高等教育,商业、医药、银行、美食等商业配套齐全，出行方便,有足够沟通、娱乐、休闲空间,事业正处于上升时期，对自己充满自信,第44页,目标客户群定义,他们实际就是一群：,社会上峰人士,他们追求：,居住与事业同时，身份与享受兼得,第45页,提升项目品质关键词,产品各方面应对本项目标公寓式酒店及写字楼有一个很好诠释。,产品各方面应在当前公寓式酒店及写字楼产品基础上做一定提升，在配置、建材、配套、节能灯方面有自己独到之处。,本项目应立足全保定来规划，各产品类型配套、建材等各方面应有出彩地方。,国际化、科技化、智能化、人性化,第46页,规划提议,满足规划指标和建筑规范要求。,项目标产品类型要有一定亮点，能表达项目独特个性，能跳脱市场。,针对客户不一样面积需求做不一样产品规划，使之能更加好满足客户要求,考虑本项目应是地标建筑特征。,足够车位以及便利交通组织。,设计中考虑生态概念，结合空中绿化、入户花园来做出项目不一样特色。,规划中考虑一定空中休息平台。,公共空间五星级装修，结合商务人士特点进行设计，大厅、走廊、电梯等候区等。,室内精装修带全套家俱家电。,第47页,配套提议,按星级酒店标准提供配套服务：,公共会议室,空中花园（休息平台）,商务中心,休闲运动设施：兵乓球、羽毛球、台球等,健身设施：健身房、跳操房等,商务休闲会所：咖啡厅、茶吧，结合商铺进行定向招商,餐厅：结合商铺进行定向招商,智能化系统：到达5A级智能化、楼宇设备自动化系统、安全防范系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、自动报警和消防联动控制系统。,在智能化方面，提议增加亮点，如门禁系统、楼宇自动监控系统等。,第48页,客户群：年轻，有识，有品，知性，自我，时尚，自由，前卫,产品特质：精巧，时尚，复合，当代，开放，艺术，国际化,什么样文化符号与上述关键词有共性？,提炼项目主题关键词,第49页,邂逅，鸡尾酒,第50页,鸡尾酒,鸡尾酒诞生于美国。最初是一个量极少烈性冰镇混合饮料，以后经过不停发展改变，其定义变成：将 两种或者两种以上饮料经过一定方式，混合成为一个新口味含酒精饮品，称之为鸡尾酒。,鸡尾酒,艺术，混合，想象，华丽，圆润，自由，国际，妩媚,浪漫，爽洁，愉快，品味，高雅，历史，宽泛，考究,鸡尾酒强调混搭，与项目标复合型物业特征一致，,鸡尾酒开放，自由，色彩斑斓，是艺术价值表达，,鸡尾酒经过2个世纪演变，渗透到世界各个角落，带给人爽洁愉快浪漫,鸡尾酒有各种款类，每一个都有独特寓意与个性,鸡尾酒特质与本案共性最高,第51页,鸡尾酒艺术主题酒店,首家,主题酒店,感受愈加舒适睡眠,华丽，圆润，自由，爽洁，愉快，浪漫,让您色、香、味、形，全方面体验,与国际接轨,保定独有,第52页,酒店立面经过玻璃幕墙实现，注意竖向线以及装饰物使用，类似酒杯弧度，结合微弧和边框能够给建筑带来柔性美感。,立面配合彩色装饰线，组成一个色彩斑斓五彩世界，给客户以强烈视觉冲击。,深化主题之主题建筑,第53页,第54页,第55页,第56页,第57页,第58页,主题酒店是主题公园与酒店完美结合，客户一踏入酒店就好像踏入了艺术殿堂，强烈色彩及视觉冲击让客户感觉身临其境。,从家俱布置选材到配饰，从舒适度和气氛效果上进行精心形神改造。靠每间客房不一样个性装修装饰来实现差异化，客人在入住时候体验不一样文化，不一样房间代表着不一样格调，让人流连忘返。,客房门上有不一样类型鸡尾酒标识或者以鸡尾酒名字为房间命名，该款鸡尾酒类型适合人群，即代表客房装修格调。,房间内部悬挂有鸡尾酒调制方法或者传说故事挂画或海报，给客人留下美好回想和品尝兴致。,有表达主题特色主题餐厅,有表达主题特色纪念品,诱人主题活动与服务,深化主题之主题装饰鸡尾酒个性,第59页,亚历山大,1863年，爱德华七世（后成为英国国王）与丹麦公主亚历山德拉成婚，这款鸡尾酒即为纪念两人婚礼而作，所以当初这款鸡尾酒名称为“亚历山德拉”。在杰克莱蒙主演电影美酒与玫瑰日子中，男主人公劝不胜酒力妻子饮用就是这款深受女性喜爱鸡尾酒。白兰地芬芳，可可酒柔美，鲜奶油浓醇，让这款鸡尾酒入口柔软滑口。给心爱妻子献上一杯吧，酒杯里好像出现了爱妻甜美笑脸。,装修格调：热情，优雅,第60页,是玛格丽特改变之一，让人连想起加勒比海深蓝色海洋，适合在夏日海边或饭店游泳池畔品酩。酒之十德-百药之长、延长寿命、忘忧、解劳、旅行良伴、耐寒、通便、万人好合、贫富贵贱皆可成为朋友、独居时良伴。,冰冻玛格丽特,装修格调：清新，回归自然,第61页,故事开始于一个流传千百年传说，相传只要找到第8号当铺，不论任何需求，都能够如愿以偿，但必须付出等值代价。神没有听见你愿望吗？你还想要什么？为了满足欲望，你准备付出多少代价？第8号当铺接收任何物品典当，包含你灵魂,8号当铺,装修格调：传奇，创意,第62页,天使之吻,这款“天使之吻”鸡尾酒口感甘甜而柔美，如丘比特之箭射中恋人心。取一颗甜味樱桃置于杯口，在乳白色鲜奶油映衬下，恍似天使红唇，这款鸡尾酒所以得名。在情人节等主要日子，喝一杯这么鸡尾酒，爱神必定会把思念传递给你朝思暮想人。国外称之为“天使美人痣”。需要注意是，可可利口酒、白兰地、紫罗兰利口酒、鲜奶油只有在调制成彩虹类餐后饮料时才被称为“天使之吻”。,装修格调：高贵，感性,第63页,售楼中心,=鸡尾酒艺术展厅,深化主题之展示,第64页,第65页,第66页,第67页,第68页,THANKS,第69页,