新形势下房企供应商管理.pdf

74地产前线 REAL ESTATE FRONTLINE文_黄春霞新形势下房企供应商管理在当前形势下，多家房企“爆雷”、部分供应商被拖累，房企信誉受损，供应链企业对合作的信心不足。在这种背景下，稳定的供应商结构有助于低迷期的房企维持正常运行。而房企在做供应商和采购管理工作中，更应该从前期的考察入库、定标管理、施工管理、绩效考核、激励制度等方面加强管理，以确保优秀供应商的保留、升级并及时淘汰不合格的供应商，使得房企能持续稳健发展。房企供方的入库考察管理供应商入库考察意义新形势下，虽然大量的供应商受到牵连，资金和管理也存在脱节，但市场上仍然存在大量优质且有潜力的供应商，特别是长期与优质民企或者国央企合作的供应商。这些供应商不管是在社会责任感还是资金管理都存在较大的优势，这就更需要企业深入挖掘市场优质的供应商并严格按公司制度做好入库考察的工作，把甄别和风险控制在前端。建立分供方资源库，通过不断优化分供方资源质量，从而降低项目资源使用风险；将分供方入库、考察等管理动作常态化及标准化，提高供方资源的管理水平。例如，笔者曾和多家业内同行交流，普遍认为供应商入库本身有助于企业降低采购成本，获得符合质量的货品，缩短交货周期，同时也有利于供应链的集成，提升房企核心竞争力，集中优势资源等。供应商的调查供应商调查是指对各个供应商的整体情况进行调查，包括了解供应商的名称、地址、产品、数量、价格、质量、市场竞争力等。更重要的是评估供方与地产商要求的匹配度、综合实力、是否能够与地产商共同发展与进步。供应商调查的目的是了解供应商的一般情况，为选择最佳供应商做准备。更深入的供应商调查，还包括深入供应商企业的各个部门进行考察、市场的口碑背调、房地产同行的合作反馈调研、供方竞争对手的评价等。只有全方位地对供应商进行深入调查，才能帮助企业寻找到可靠的供应商，规避后期风险，为企业的长足发展保驾护航。供应商评估与选择供应商的评估与选择，指每家企业通过一套适配的供应商评估体系及要求，通过对各方面能力进行评估，选择出最终要使用的供应商。供应商的评估与选择关系采购工作管理的效能，选择供应商就是要求供应商能够在满足规定的质量标准的前提下，按时提供合理价格内的产品或服务，强强联合甚至提供超出预期的服务，那将是企业的核心竞争力和基业长青的基石。所以，通过不同专业部门对供应商的不同层面进行评估和筛查，选择合适并契合本企业文化的供应商，并构建属于自己的供应商体系及架构，是企业经营管理工作的重中之重。新形势下房地产供应商的管理供应商参与招标单位选择项目启动招标时候，需根据项目实际情况，发挥项目各项职能，明确参与招标单位的要求和标准，并针对项目特性制定相应的合同需求，再从合格供方资源库中选择合适本项目的供方，确定为入围参与投标的单位，做好供方投标前的企业状况及合作项目情况的再次摸底，安排好供方做好现场踏勘、标前交底等前置工作，组织和通知相关单位进行标前等各项准备工作及投标工作。75REAL ESTATE FRONTLINE 地产前线供应商的定标前约谈管理房地产招标确定中标单位前，应全面分析该中标单位价格、品质、廉洁、新形势下的履约能力等，评估后才能进行投标。中标后，约谈中标单位高层领导，对于项目中的相关重点具体要求再次明确并强调，注重后期履约的提示，形成相应的约谈记录，作为合同的重要部分，指导后期项目的有效落地，同时也加强合同的约束力。供应商现场施工管理供应商进场施工前，甲方联合监理应举行交底会议，把项目的各方资源和团队进行梳理和熟悉，特别是对项目管理的基本要求进行全面的梳理，比如安全管理、质量管理、配合管理等。供应商施工过程中，项目应定期组织成本、设计等相关职能进行复盘，对于不足之处及时提出，并要求改进，对于优秀之处给予表扬，针对商务、技术和措施是否满足原合同的要求，是否需要进行扣减和增补。根据供应商现场施工的复盘，评判该供方是否能继续参与新项目的投标和承接新的项目任务，确保项目顺利落地和供应商的成长。绩效考核管理供应商绩效考核与评价，是指对所选择的供应商单位进行监控和考核，监测其企业发展动态情况，并通过各种途径维持核心企业供应商队伍的水平，一般包括供应商履约过程中的评价和履约后的评价。对供应商绩效评价，一方面可以挑选最好的、可信赖的供应商；另一方面可以与供应商保持良好的合作关系，提高对整个供应链运作的预见性，避免突发事件造成不良影响，为价值增值进一步提供更多的机会。考核办法上，供应商的绩效需从多维度和刻度进行考核，一般工程质量进度评价占比70%，合同履约评价占比30%，并折算为百分制，可采取线下和线上方式均可，一般半年度作一次评价。分供方月度评价等级：同盟、培育、合格、淘汰。例如，为促进优秀分供方的长期合作，龙湖集团建立了分供方精准识别、评估与退出的全生命周期管理流程；通过与资源库的打通，动态反馈资源合作情况，建立优胜劣汰长效机制，吸附优质分供方，提高企业资源竞争力。龙湖表示，2019龙湖与分供方凝心聚力，2022龙湖将本着“同路人”理念，与分供方同心同力，携手共赢，共同打造更有竞争力的合作体系。（见图）绩效考核奖励机制方面，针对半年度和全年度的考核结果，房企可设置相应的奖励制度，比如获得同盟的供应商年底可奖励10万元，并且有2%的优先中标权，获得培育奖的可给予奖励5万元，并且有1%的优先中标权。并在年底供应商大会发布相应的奖项，邀请上台领奖发言、分享经验等措施，激励供应商的积极性。更重要的是这个磨合过程中形成双方的默契合作，两家企业的长足稳定发展，势必带来更好的规模效应，进而构建各自企业优良的生态链。产业转型升级与产业链结构优化，是目前房企在探索实践的一项重要工作。在新的形势下如何选择和培育优秀的供应商，对于房企的安全和发展是至关重要的。房企应提高对供应商管理的重视，建立完整的供应商入库和管理的制度，不断扩大供应商资源。当房企拥有强大的供应商整合能力，即可提高项目的开发进度、合同履约能力、成本的控制能力和交付的品质，并获得业主的认可，成就房企和合作的供应商，实现共赢局面。作者单位：福州金辉融欣房地产有限公司编辑：马张驰图：供应商入库考察管理流程（参照龙湖集团）