当前经济和房地产市场发展需关注的问题.docx

会员资料仅供参考建 筑 房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心 主办2009年2月9日（第6期）本期要目当前经济和房地产市场发展需关注的问题 2春节期间各地楼市滞销 4公积金或帮助解决保障房资金难题 72009年楼市或延续降价潮 10海外资本纷纷涌入商业地产 11警惕房地产市场失速调整 162008年呼和浩特市房地产市场运行情况 17美国房市价值2008年蒸发3.3万亿 22本期重点2008年，受市场销售低迷及企业对未来市场信心下降影响，房地产企业购置与开发土地面积均出现明显回落态势；2008年全年，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。自7月份以来，房地产开发投资增幅已经连续6个月下降，由上半年的33.5%下降为1-12月的20.9%。预计2009年房地产开发投资很有可能出现负增长。 每周报告：2008年全国房地产开发投资运行情况 本周分析 本 期 评 论当前经济和房地产市场发展需关注的问题面对席卷全球的国际金融危机，为稳定楼市，保证消费支柱产业稳步发展，中央密集出台了一系列宏观调控措施，这些措施将目光聚焦在了“扩内需”三个字上。展望2009年中国的宏观经济和房地产市场，本刊认为有以下几个方面值得提请大家注意。1、高度关注国际经济的发展变化。目前看，2009年上半年，如果早的话也许在1季度，发达国家还将有一轮危机蔓延的高潮。大约判断，东亚的日本经济出现严重困局时，这场金融动荡才能走到最后阶段。今年上半年，估计贸易保护主义将会成为一种趋势。发达国家的政治家一定会把国内经济矛盾和失业危机归咎为中国等新兴经济体的崛起。中国外向型经济还将面对比2008年下半年更为困难的处境。2、高度关注国民经济整体的景气状况变化。目前看，2009年1-2季度增速继续下滑和CPI可能接近负增长已经没有多少悬念了，建议不要低估经济景气下滑给购房人信心带来的影响。估计2009年中国经济维持8%是可以办到的，但这是靠“吃药”维持的，不是真实景气状态。目前看，中国经济实现为正常的自主增长（即不需要政府刺激和大规模投入的增长），可能需要三年左右的时间。3、国际油价基本见底了。35-40美元一桶的油价将成为各国调整本国货币币值的基本参照物。但不建议草率进入投机性市场。见底的过程一定伴随着很大程度的频繁巨幅震荡。4、宏观经济运行存在周期性波动的规律，房地产业作为各国经济的支柱产业之一，也具有周期性变动的特征。目前随着全球经济和我国经济增长开始处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整。同时，前期支撑我国房价快速上升的因素已经发生变化，也决定了短期内全国房地产市场难有起色。上半年建议房地产企业以保存实力为主。在一场恶战中，第一轮冲锋一定是牺牲品。下半年建议率先考虑沿海大城市和二线省会城市的中等偏上档次住房建设。5、2009年可能公务员住房会形成一轮高潮。这个过程实际上是掌握权力的阶层再次优先占有优质资源的过程。北京的中央各部委已经纷纷动作。各地，尤其是地市级及县城，不会放过这个官员得实惠的机会的。6、支持、振兴房地产业的政策短期不会改变。实际上如果1季度通缩加剧，降息和进一步调整税赋都是势在必行的。工商银行七折利率未能按期实施，其实是在等降息。7、华南、华东明显进入供求“相持”阶段，如同股市说，“地量地价”一样。这个阶段尽管不一定很快结束，但进一步大跌的机会已经在明显降低了。一 周 提 示 人民币汇率不应该大起大落中国人民银行行长周小川表示，面对复杂的金融形势，央行要密切关注金融形势，加强国际合作共同应对挑战。同时，市场供需关系将决定人民币汇率不会大起大落。从12月份的数字看，刺激政策出台有了初步的效果，但是事先不要过早地做出判断，还是要不断地跟踪形势的发展。人民币汇率形成机制改革以来，市场供求关系在人民币汇率决定中的基础作用正在逐步发挥，人民币汇率有一个很大的外汇市场，它不应该是大起大落的。目前人民币汇率是在合理均衡的水平上保持稳定。 两部委否认中央出台购房退税财政部和住房建设部日前表示，目前并没有购房退税这一项计划，“除非未来国务院有特别指示”。住房部相关人士表示，近期住房部并没有研究购房退税政策，短期内也不会有相关政策出台。一位财政部专家则表示，目前财政部的2009年工作计划及减税规划当中，并没有购房退税这一项，“除非未来国务院有特别指示”。上述财政部专家表示，如果全国实施购房退税政策，对于一些财政实力较为紧张的地方显然压力过大，而对于房地产市场的刺激力度也过大。目前是否到了需要全面出台这样一个刺激方案的时候，还有待研究。据了解，引起此番舆论风波的源头，是在11月25日国务院总理温家宝主持召开企业界人士座谈会上，华远集团总裁任志强建议采取购房退税政策来拉动房地产市场。 今年内第二次全国土地调查将全部完成今年内，正在进行中的第二次全国土地调查将全部完成。从明年起，土地管理各项工作必须以第二次土地调查结果及政策为依据。近日，国土资源部召开第二次全国土地调查工作通气会，通报了相关工作。日前，国土资源部印发关于做好第二次全国土地调查工作的若干意见，要求各地重点抓好农村土地调查、基本农田调查以及城镇各类专项用地面积统计，保证2009年年底前汇总全国土地利用数据。意见强调，各地要按照“边调查、边应用”的原则，及时将土地调查成果应用到国土资源管理各项工作中。各地要将新一轮土地利用总体规划修编和第二次土地调查工作统筹考虑。县(市)级土地利用总体规划修编，要以经国家确定的土地调查成果及政策为依据。2010年1月1日起，各级建设用地报批、土地整理复垦开发项目立项等土地管理各项工作，必须以第二次土地调查结果及政策为依据。热 点 分 析春节期间各地楼市滞销京沪穗深七天仅售600套房本刊综述 数据显示，上海、北京、深圳和广州在春节长假的7天中，仅卖出600余套商品住宅。牛年的到来，并没有给中国楼市带来“牛味”。全国各地的房地产市场依然看不清何时才能走出低谷。春节期间各地楼市滞销北京一手房大范围打折促销，有楼盘单套降幅高达百万；广州上百个在售楼盘零成交；深圳直至大年初四终于有2套新房成交春节假期期间，根据各地的公开信息，楼市不仅未现购房热情，更在牛年开局之时显出熊市姿态。除上海、北京、深圳和广州外，杭州、南京、济南、长沙、合肥等省会城市的成交量也只有两位数，只有重庆和成都的成交情况较好，分别达到418和179套。全国大部分城市春节期间的成交量环比下跌90%以上，济南、东莞、包头等城市7天的成交量只有个位数。另外，虽然有一些楼盘和中介从大年初三开始营业，但更多开发商和中介还是选择在春节“休养生息”，假日期间上海楼市只有1个楼盘新推69栋别墅，比起去年同期有3个楼盘新推838套房的情景也相差甚远。北京楼市新盘入市量也锐减。亚豪机构数据显示，2009年1月，北京计划推出新盘项目仅有13个，其中纯新盘则只有3个。不少新盘则将开盘计划顺延至春节后，部分楼盘甚至把开盘时间定在4、5月份。而2008年1月，北京新盘有44个，其中纯新盘就有12个。成交低迷楼价仍然博弈在牛年的年初一到初七，上海楼市陷入了量价齐跌的窘境。而中心城区几乎成为牛年首个新建商品住宅“零成交”区域。佑威数据显示，牛年初一到初七上海全市商品房成交面积为1.86万平方米，相比前周减少了87%；其成交均价为11654元/平方米，相比前周下跌了15%。而在商品住宅方面，上海商品住宅成交面积为1.55万平方米，相比前周减少了82%；成交均价为12309元/平方米，相比前周下跌了16%。上海中心区域的黄浦、卢湾、静安、徐汇和虹口5个区，并没有新建商品住宅成交。春节长假期间，北京的新房交易也十分暗淡，部分开发商在春节期间大幅度打折促销。而广州、深圳等地楼市春节期间并没有在牛年迎来牛市开端，新房成交量跌入低谷，显得十分冷清。预计未来一两月或将成为楼市走势的关键时期。广州市今年春节期间(1月24日-1月31日)总成交量为283套，日均交易35套，同比去年春节下降了12.5%。春节期间，深圳全市商品住宅成交总套数为77套，平均每日成交11套,环比减少83.65%；总成交面积为0.71万平方米，平均每日成交0.1万平方米，环比减少84.30%；总成交金额0.83亿元，日均成交约0.12亿元,环比减少83.12%。在1月26日2月1日七天时间内，其中26、27、28三天成交量为零。二手房交易亮人眼球市场成交低迷，并不代表人们没有购房的需求。春节期间，拜访亲友，参观了别人的新房后，总是能刺激产生强烈的购房欲望。北京市房地产交易管理网的数据显示，今年1月份，北京新建商品房交易量为5940套，二手房的交易量则达到7330套，超过了商品房23%以上。北京二手房的交易量首次超过了新建商品房。由于经过2008年一年时间的调整，2008年底深圳二手楼市的成交量有所提升，今年春节期间看房的顾客明显增多。尤其以口岸物业为代表，靠近关口、香港的物业顾客盈门。相对于热闹的看房人群，实际出手的人却很少。导致看房多、成交少的一个原因是因为很多房子的业主尚在休假中，相关政府部门在春节期间并未上班，另外一般而言，数据统计具有几天滞后性，未来一周即正月十五之后，相信成交量将会有所凸显。节后价格战一触即发市场的总体低迷导致了供需双方都在观望，即便去年春节楼市的成交量是供应推动的，今年春节的情况也说明了一个问题，那就是开发商的观望比购房者更严重。由于春节前楼市的滞销情况比较厉害，成交主要集中在少数价格特别低的楼盘上，更多的开发商手上囤了房源没卖掉，依此看，春节后的价格战有可能一触即发。在价格战可能一触即发的背后，是开发商心态在慢慢转变。易居中国前不久对全国39个重点城市的400多家房企的中高层管理人员所作的调查显示，对成交量谨慎悲观、对房价不太看好、拿地意愿不强是今年开发商的主要心态。受访企业中预测，今年成交量比去年更加萎缩的比例最大，达到36%，特别是对于今年一季度的成交量，有52%认为将在去年四季度的基础上进一步下滑。同时，50%的受访企业认为今年房价将在目前基础上继续下跌。从区域来看，珠三角的受访企业中预期价格下跌的比例最大，达到65.2%。住宅市场库存量巨大政府收购空置房应把握好度本刊综述 戴德梁行近日发布的报告显示，目前上海、北京、广州等全国十大城市积压了2006年到2008年新建商品住宅库存量约3800多万平方米，如果按现有成交速度来测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量需要未来大约10至12个月的时间才能基本消化，因此今年将是楼市竭尽全力消化库存的一年。住宅市场库存量巨大数据显示，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险，土地市场“主动性积压”现象严重。而在二级住宅市场却显现“被动性积压”，戴德梁行所监测的全国十大城市的商品住宅成交量同比下滑46%，萎缩程度远远高于全国平均水平，这些城市商品住宅价格整体回落幅度达到13%。由于一、二、三线城市步入调整阶段的时期与幅度各有不同，其各自消化库存的时间也有长短差异，以北京、广州、深圳、上海四大一线城市为例，2006年至2008年的库存量分别为344、225、387、302万平方米，由于自2007年10月较早的步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存，预计未来库存消化的时间为6至7个月左右。而成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市由于调整略晚，调整尚需时日，这些城市2006年至2008年的库存量分别为612、272、486、781、399万平方米，库存消化预计需要12至16个月的时间，整体库存压力较大。2009年潜在供应量大有限的供应量一直被视作上海房价的一大支撑，然而在2009年，这一情况将发生逆转。易居中国统计数据显示，上海今年预期上市的新建住宅楼盘可达165个、共计2237万平方米，几乎比去年的1230万平方米翻了一番。更何况，上海去年的商品住宅销售量仅907万平方米，如果今年市场消化能力依然不强，楼市价格战可能更为激烈。据统计，预期上市的165个楼盘中，浦西9区加浦东的中心10区的楼盘占67个，闵行、宝山、嘉定等近郊6区的楼盘达71个，崇明、奉贤、金山远郊3区的楼盘有27个。开发商背负的巨大的存量压力被视作造成此种局面的主要原因之一。世茂、富力、万科、金地等龙头企业都曾表示今年的销售额要有较大的提高，事实上是去年积压在手上的大量房源需要在今明两年上市消化。如全国范围内，世茂未来要上市的楼盘有30个之多、富力更是达到38个。楼市的价格战已呈一触即发状态，实际上在春节前一个月就已经显露苗头，只是因为春节假期而休停，蓄势到春节之后，价格战可能更为激烈。目前看来，在市场对价格反应非常敏感的情况下，春节后开发商也不太敢轻举妄动。但一旦开年的营销失策，就可能影响到其整年的销售计划。政府收购空置房应把握好度近期，一些地方政府作出收购空置商品房的表态。值得注意的是，当前空置房面积增加的主要原因是房价过高、产品结构不合理等，地方政府收购空置商品房应把握好度。2008年以来，在楼市出现调整迹象时，房地产开发量延续了2006年以来的增长势头，而需求量却突然大幅萎缩，市场供求陷入严重失衡的状态。目前，商品房空置面积的增加不是传统意义上的市场供大于求，根本原因是缺乏有效的供求关系。当前，房价仍然偏高、住宅产品结构不合理、房地产投资功能被过分夸大等，才是造成商品房空置面积增加的真正原因。近日，福州市公开表示，鼓励政府部门或国有企业收购空置商品房，作为扩大保障性住房的房源；或采取现金补贴的方式，鼓励符合经济适用住房购买条件的市民去购买空置房。与此同时，北京、南京、广州、郑州等地也纷纷表示，考虑把空置商品房变成社会保障性住房。地方政府的这类表态引发争议。虽然地方政府出台收购空置房的做法，客观上有助于减轻各地楼市的供求矛盾，加快开发商的资金回笼。收购合适的空置房用作保障性住房，将大大缩短扩大保障性住房的建设周期，节省建设用地和开发成本。但也应该看到，政府收购空置商品房的做法可能会使部分开发商寄希望于政府救市政策，不主动改变房价高企的现状，进而造成房屋滞销加剧。因此，地方政府在出台收购空置商品房等救市措施时应把握好尺度，首先应正确评价商品房空置率问题，以免影响宏观决策。其次，地方政府如要收购空置商品房，操作方案必须经过全面研究。明确目的是“迅速扩大保障性住房的来源”，而不是替开发商买单，防止收购操作成为新的腐败温床，促进房地产市场健康持续发展。专 题 分 析公积金或帮助解决保障房资金难题本刊综述 公积金直接用于发放房地产建设贷款在叫停近10年后，将重返舞台。1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露，2008年全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作也将启动，高达6000亿元的闲置公积金开闸投放经济适用房等建设，将是2009年房产新政的一枚重要棋子。一、利用闲置公积金支持建设保障房试点住房公积金对于城市居民购房的支持功不可没，而开闸投放公积金在保障性住房上又将成为2009年房地产市场的一大亮点。事实上，2008年12月21日，国务院出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办131号文，以下简称“131号文”)。其中规定，探索闲置公积金用于经济适用房建设等。住房和城乡建设部部长姜伟新在上述建设工作会议上透露，关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案正在制定，待方案出台后，有关地方政府要积极配合开展此项工作。在1月9日举行的全国建设工作会议上，姜伟新透露，利用闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作也将启动。据初步统计，2008年全国住房公积金缴纳余额达到2.02万亿元，同比增长了24.9%；个人贷款余额达到6017亿元，同比增长了18.6%。如此巨额的资金如果能被有效使用，将有助于地方政府解决保障房建设资金紧张的问题。住房和城乡建设部公布的2007年全国住房公积金缴存使用情况显示，截至2007年末我国全国住房公积金缴存总额为16230.30亿元、缴存余额高达9605.11亿元，资金规模相当可观。全国公积金存在大规模的闲置资金，但地区分布很不均衡，适时调整政策，盘活这笔巨额政策性资金，运用这笔巨款直接建设保障性住房很有意义。再加上公积金由于当前金融危机，导致投资渠道缺乏，增值收益有限，同时，国家加大保障性住房的建设力度，急需资金，将公积金用于保障房建设虽是个先例，但比较符合当前实际。这表明公积金正回归其作为一种住房保障制度的初衷，在开发商不愿参与保障房建设的情况下，政府动用公积金是合理的。二、公积金嫁接保障住房益处多多1、可以帮助扩大建房渠道老百姓的住房问题是大事，政府必须尽最大努力保障。近年来，各地在加大对房地产开发监管力度，力求压低房价，让更多的人能买得起房子的同时，不断采取督促开发商多建低价房、政府自筹资金建设经济适用房等方式，多渠道为老百姓提供住房保障。而使用部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设，显然又新辟了一个建房渠道，如果真的实行和推广起来，必将惠及更多的百姓。同时，它也为我们提供了一个思路：建设经济适用房也罢，建设商品住房也罢，完全可以采取多种方式，而不必完全依赖房地产开发商。2、盘活了住房公积金住房公积金是长期住房储金，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。它实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房等，职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。这就等于说，已经有房或买不起房、不打算买房的人来说，它就失去了基本意义。而不管用不用得着，却都得按月缴存，这似乎也有点不合理。同时，大量住房公积金的闲置，对于各方、特别是缴纳者来说，也是一种浪费。如果将闲置的住房公积金用于建设经济适用房等，不仅可以进一步解决百姓住房难的问题，还可将由此产生的利润分配到公积金账户，对公积金缴纳者来说就像是一种投资，这么一来，意义显然更大。三、闲置公积金建保障房率先试点中西部2002年以前，公积金原本可以用于经济适用房和危旧房改造等项目开发建设的贷款，但由于当时经验不足，出现了一些问题，由此被全部“叫停”，只允许用于个人贷款余额与购买国债。而目前建设部谨慎提出来试点，是提高资金使用效率的积极表现。启动闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作可以拓宽我国保障性住房建设资金渠道，提高公积金使用效率。1、中西部城市公积金闲置率较低截至2007年末全国住房公积金闲置约4000亿元，即使放贷情况比较好的北京，住房公积金利用率也只有7成。比如，2008年上半年，北京住房公积金闲置就达300多亿元。根据住房和城乡建设部公布的2007年全国住房公积金缴存使用情况，截至2007年末我国全国住房公积金缴存总额为16230.30亿元、缴存余额为高达9605.11亿元，资金规模相当可观。但值得注意的是，当年我国公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)、运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)分别为74.58%、57.24%。并且，各地住房公积金运用率也有相当大差别。与北京、上海等经济和房地产市场发达城市相比，中西部一些城市的公积金使用率很低，确有相当提升空间。并且，各地住房公积金运用率也有相当大差别，以2004年为例，上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市超过60%，海南、西藏、河南、甘肃、河北、贵州和兵团的资金运用率不足30%，海南、西藏甚至不到12%。一方面，我国政府提出要加强保障房建设力度，但建设资金又不足，另一方面，事实上，在我国中西部城市的公积金使用非常不充分，闲置积压严重。在试点的重点城市，必将是那些住房公积金闲置严重的城市，对于北京、上海等房地产发达城市而言，并不是重点。预计首期试点的城市会选取公积金缴纳情况比较好、闲置规模比较大、房价泡沫比较小，而公积金利用率又比较低的二三线城市。2、北京上海踊跃申请试点公积金建经适房据了解，在国办“131号文”发出后，住房和城乡建设部就开始征求试点方案内容和试点城市。很多地方城市都很踊跃，因为经济适用房等保障房建设资金问题是地方政府比较头疼的问题，而住房公积金又是地方政府少数可以动用的金融资源。据悉，关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案正在制定。目前上海、北京等一些城市都有意申请试点城市，以将其用于廉租房建设。上海市公积金管理中心信息显示，上海市政府已在去年批准动用20亿元公积金增值收益收储约50万平方米（8000套）廉租房源，至今已完成了28.2万平方米房源的收储合同的签订。另外，北京将试点启动闲置公积金建设经适房，并将争取成为全国第一批试点城市，预计投入经适房建设的闲置公积金在100亿元以上。由于公积金内的存款是所有公民的钱，因此使用要非常谨慎。而对于公积金投建保障房的收益问题，有可能会采取财政补贴公积金贷款利息的方式。日前，在北京市政务咨询会上，副市长陈刚就表示，今年北京市将申请试点，使用部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。四、动用公积金建设贷款需防控风险1999年，当时国务院的公积金管理规定叫停了公积金发放建设贷款，主要是因为公积金建设的房屋重新进入了福利分房的体制，很多房子无偿分配下去，而公积金作为开发贷款却无法收回，由此造成了大量呆账、坏账。对比当初，今天的情形已经完全不同，当前房地产市场机制已经基本建立，保障性住房体系已经初步建立，参与保障性住房分配的人群也被准入门槛所限制。不过公积金用于建设贷款，或者更广泛地参与保障房建设，最大的担心还是风险防控问题。公积金闲置，不仅造成了社会资源极大的浪费，而且很容易被挤占和挪用。审计署发现，2006年45个城市住房公积金违规资金高达200亿元以上。可见，公积金即便“沉睡”也不安全，不如拿来改善民生。尽管拿闲置公积金建设经济适用房值得探索，但仍要注意三点。首先，只有在充分保证缴纳人提取公积金和个人购房贷款的前提下留足备付金，才能用于支持经济适用房建设。公积金被称之为百姓的“安居钱”，如果影响到公积金缴纳人的“安居梦”，他们就会有意见。其次，要保证公积金的安全。过去，公积金作为开发贷款由于无法收回，曾经造成了大量呆账、坏账。虽然经济适用房可以实现公积金的安全退出，但在投资过程中仍要有监管主体来保证公积金的安全，以避免在资金分配过程中有人寻租。公积金管理中心是公积金管理部门，代表广大公积金缴纳者管理、使用公积金，也担负着公积金保值增值和安全运营的职责，因此不可能只将公积金作为一种项目贷款发放出去，而是要履行全程监管的职能。而各地住房保障部门也可将公积金作为一种全程监管保障性住房产品建设、分配的工具，由此封闭式去管理保障性住房产品，避免分配中有人寻租。再者，拿闲置公积金建设经济适用房必须经过民主程序。如果将住房公积金闲置资源用于保障房建设，无疑可以帮助地方政府解决投入难的问题。但是此举也值得商榷，公积金的产权到底归谁曾经引起过争议，因为住房公积金属于个人缴纳。比如，就有一部分人认为公积金是一种私有财产，只有缴纳人才有权处置。其增值部分用于保障房建设已经引起争议，进一步动用本金，是否应该征求住房公积金缴纳人的意见？所以，即使拿闲置公积金建设经济适用房的理由十分充足，也需要经过民主程序，因为缴纳人有权知情，另一方面也能引导缴纳人监督公积金使用过程。趋 势 分 析2009年楼市或延续降价潮本刊综述 2008年中国的各地房价受宏观大势影响开始回落，2009年，中国房价或将延续去年的“降价潮”，最起码不会出现前几年那样大幅上涨。从供给方面看，未来两年商品房供给充足，空置率有所上升。另外，今后两年，大批经济适用房、两限房、廉租房的上市将直接增大住房供应量。从需求方面看，对房地产行业的宏观调控和信贷紧缩使所谓刚性需求有所减弱。投资需求受到极大抑制，在当前房市低迷以及投资成本提高的情况下，房地产投资性需求已被逼出市场。信贷紧缩导致购房需求的实际购买力下降。在目前房市低迷和信用紧缩的情况下，银行因担心断供的信用风险上升开始主动压缩住房按揭贷款，居民因担心房价持续下降导致购房意愿下降也减少了对住房按揭贷款的需求。住房按揭贷款供给和需求的减少将使房价上涨乏力。从以下四方面进行分析，也表明房价下降已经成为房地产市场主体的共同预期。一，中央要求开发商合理调价。2009年1月6日，国务院新闻办公室举行的新年首个新闻发布会便是针对房地产而开。住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行四大部委齐亮相。在新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，开发商会顺应市场变化，调价促销。二，一线城市地方政府的“不托市”态度明确。面对多空僵持房地产市场，北京、上海、深圳等市市领导均表示房价不能高，房地产不能违背价值规律，房地产价格要保持一个合理的浮动状态，房地产一定会回归到理性状态。三，购房人等待开发商降价促销。在央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑、以及最近四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列利好政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。政府接二连三的政策组合拳虽明确了楼市的支柱地位，却未能从根本上改变购房人持币待购的观望心理，但真正要有效地刺激观望的人们出手购房，则有赖于人们消费信心的逐渐恢复，有赖于开发商实实在在的降价促销。四，开发商们纷纷觉悟，认识要降价的必要性。在“楼市新政”不断出台的同时，以万科为代表的开发商也开始主动寻求价格的理性回归，积累多年的房地产泡沫有可能在开发商的降价声中被逐渐挤压，冰冻的房地产市场2009年面临着重新启动的契机。此外，人民币升值放缓也导致人民币资产吸引力下降。在中国经济增长开始趋于下降的背景下，人民币NDF价格已经出现贬值预期，相对美元资产而言人民币资产的吸引力正在降低，如果人民币升值预期改变将促使热钱抛售中国资产变现，进而对房价产生下降压力。总之，经济下行周期将使房地产市场出现供大于求的局面，对房价产生下降压力，但由于全国房地产市场整体来看泡沫程度不大，因此，全国平均房价未来调整幅度不会太深。延 伸 分 析海外资本纷纷涌入商业地产回报率为住宅类的一倍本刊综述 金融危机让很多外资自顾不暇，不过对于较早进入中国房地产市场的一些中长线外资机构，在已经适应中国投资环境之后，已开始转向前期的项目开发和股权投资。尤其是在如今的“抄底价”诱惑下。外资抄底商业地产一波接一波1月18日，在内地拥有40家百货的马来西亚百盛集团近日发布公告称，以11.287亿元的价格收购北京双全大厦，开设大型商场。与此同时，美国铁狮门公司在1月11日宣布，总投资25亿美元的上海杨浦区新江湾城F地块奠基开工。而在2008年底，成功以低于原收购价约1亿元的价格获得上海长寿商业广场的黑石集团，最近又新成立商业管理公司，意在商业地产领域继续“抄底”。实际上，在金融危机爆发后成功收购上海长寿商业广场的黑石集团，最近便新成立商业管理公司瀛石企业管理（上海）有限公司，旨在“抄底”中国商业物业。不过目前外资投资房地产市场的复苏只是局部现象，只有在国际金融市场稳定之后，外资才有可能大规模进入中国市场投资。政策“让路”鼓励外资投入房地产市场在房地产行业投资遇冷的背景下，中央和地方政府的新规客观上起到了鼓励外商投资国内房地产业的效果，预计2009年房地产投资市场中的外资交投将会趋于活跃。比如，天津市国土房管局日前表示，为吸引外商投资企业直接参与土地交易，2009年境外投资者可通过用地预申请方式，使用外币保证金参与天津国有建设用地使用权交易。这是天津第一次明确公开鼓励外资参与国有建设用地交易。2008年12月31日，国务院公布了第546号令：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。内外资房产税合并统一后，外资投资房屋租金收入税率将由此前的18%降为12%。商业地产回报率为住宅类一倍金融风暴下的中国房地产业有点“矛盾”：一面是住宅类房地产的深度低迷，而另一面却是以零售物业为代表的商业地产的暗潮涌动。中国政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致中国的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。目前，中国住宅地产的投资回报率大概为3%-5%，而商业地产的回报率则有6%-8%。另一个支撑点是，根据尼尔森2008年下半年消费者信心指数显示，金融危机截至目前并没有对中国消费者造成过多的压力和负面影响。投资股市的中国消费者比例高达尼尔森受访者的七成，而其中仅有4%的受访者会因为股价下跌削减日常生活开销。2009年楼市稳定性直接影响建材行业复苏保障房建设或能起到拉动作用本刊综述 新年伊始，伴随去年下半年紧锣密鼓的救市举措，人们开始不约而同地展望未来。虽然观点各异，但可以肯定的是，救市举措即将从根本上改变2009中国楼市的命运，不论是4万亿的经济刺激方案，还是9000亿的保障房计划出台，都注定2009年楼市将彻底颠覆以往格局，也暗示着新形势转变的到来。楼市低迷给家居建材行业带来打击回顾2008年，中国楼市的确遭遇了一场噩梦般的洗礼。行业下行周期明显，基础消费结构受到了严重破坏，整个市场将面临深度盘整。家具、建材、家装与房地产唇齿相依，楼市变冷，这些行业也难以独善其身。伴随着楼市的趋冷现象，因此给建材家居等行业造成了一定影响。受中国房地产整体现状影响，市民购房的愿望下降，导致交房数量减少，造成装修人群减少。而由于楼市低迷和精装修的普及等影响，大搞装修的消费者减少了，而且消费者购买商品日趋谨慎与理性。然而，悲观中并不是没有希望的曙光，就在楼市苦苦挣扎之际，政府重磅出击的救市举措令市场发生了奇妙的改变。在中央政府确定的“保增长”方针的指导下，楼市的救市暖冬计划不断深入。保障房建设或能起到拉动作用另外，据相关资料显示，保障体系建设的空前加大也将成为2009楼市的重头戏，对市场预期的影响同样不容小觑。在中央四季度追加的1000亿元投资中，对“保障性安居工程”追加的投资将近100亿元。综合算下来，2009-2011年，通过9000亿元住房保障投资及追加的100亿元，将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。更重要的是，加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。每年3000亿元的住房保障投资，对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用，经估算约为6000亿元，并创造200万-300万个就业机会。可以预见，伴随中央继续采取全面的救市措施，加大资金投入，直接给楼市打气、加压、输血，楼市发展将作为扩大内需的重要内容。挽回行业信心成首要问题在刚刚过去的2008年，经济上的不稳定因素严重压制了人民群众的消费信心，在某种意义上，本来在2008年打算买房的人，并不是因为CPI等因素而导致买不起房，而是对于市场的悲观预期让他们坚定了持币观望的决心，消费信心的缺失也是一个不容忽视的致命因素。而楼市与其上下游行业的连带关系密切。比如，建筑卫生陶瓷作为住房配套建设的产品，可以说楼市衰则陶市衰，楼市旺则陶市旺，随着2009年的到来，国家制订的楼市相关政策将主要是以稳定和扶持为主，加快保障性住房建设与救市政策将成为并驾齐驱的两辆马车，也将在一定程度上拉动2009建筑卫生陶瓷市场的回暖复兴。2008年来建材家居业的整体销售额急剧下滑，更严重的是，行业信心的下降。所以现在需要做的是政府和企业共同努力，挽回行业和消费者的信心。 本周重点 【政 策 指 向】国土资源部：坚决查处土地调查中弄虚作假行为2月1日，国土资源部印发关于做好第二次全国土地调查工作的若干意见(国土资发200910号)，针对第二次全国土地调查工作中存在的进展不平衡、少数地区调查工作滞后、地方上报数据有顾虑等主要问题，明确了相关政策措施，作出重点部署，全力推进工作，确保按时、保质完成第二次土地调查各项工作任务。意见要求按照国务院统一部署，2009年年底前上报汇总全国土地调查成果。对工作进度滞后地区，将约谈该地区土地调查领导小组负责人；对土地整理复垦开发增加的耕地，必须如实调查统计，符合条件的可用于今后的耕地占补平衡；县(市)级土地利用总体规划修编，要以经国家确定的第二次土地调查成果及政策为依据，校核规划修编基数；2010年1月1日起，土地管理各项工作以第二次土地调查结果及政策为依据。财税部发文制止地方越权减免税叫停购房减税日前，财政部和税务总局联合下发了关于坚决制止越权减免税 加强依法治税工作的通知(下称通知)。要求各级财税部门做好税收征收管理工作，不得随意改变税收优惠政策范围。并表示，各级财税部门将开始对本地区越权减免税、税收先征后返等变相减免税情况进行一次全面检查和清理，并于3月20日前上报清理检查情况。此次下发的通知称，一些地区仍存在越权减免税或先征后返等变相减免税问题。特别是最近一段时间以来，一些地区以应对国际金融危机、促进地方经济发展为名，违反国家财税法律规定，擅自出台减免税、缓缴税和豁免欠税，或返还已缴纳的税收等政策。这一通知叫停了当时地方上很“流行”的一些税收优惠政策，如为刺激房地产市场而制定的减免个人所得税政策、为招商引资而专门制定的开发区优惠政策等。北京农民住宅也能进行房屋登记获得产权证近日出台的房屋登记工作规范(试行)中，房屋登记的范围，除了国有土地范围内的房屋，还增加了集体土地范围内依法利用宅基地建造的村民住房和其他集体所有建设用地建造的房屋。这意味着农民在宅基地上的住房将可以进行房屋登记、获得产权证。新规范中规定，集体土地范围内的房屋如果申请登记，申请人首先要是集体土地使用权人，房屋占用的土地要在集体土地使用证记载的范围内。同时，房屋需已竣工验收合格且符合规划批准的用途、幢数、层数、建筑面积。申请村民住房登记的，申请人应是宅基地所在村的农村集体经济组织成员。如果申请人是农村集体经济组织的，房屋登记应得到村民会议