新经济背景下,房地产投资对保险资金偿付能力的影响.docx

以房地产投资为例
分析险资运用面向新经济的必要
（上）
2016.06.10
说明：
1. 报告的研究方向，是分析是否有必要围绕新经济发展需要、按照新经济体系价值标准进行保险资金配置，并对保险资金配置新经济的实施思路进行初步分析。
2. 为什么选择房地产投资作为研究对象？一是资产“个性”突出，和证券、期货分属三大风险市场。二是属监管层投资许可范围中唯一具体的实物资产，对分析同一资产在新旧经济体系的价值变化更有针对性和操作性。三是互联网直接冲击的是实体空间，并将通过房地产的投资价值变化表现出来。四是中国险资已成全球最大房地产投资者，后续投资力度或将更激进。
3. 为什么现在做这个研究？因为自2012年以来，不同投资主体基于地产业未来不同的价值判断所实施的投资布局，目前已现成果，尤其是2016年第一季业绩报告。同时，新经济一词在2016年正式进入官方语系，并出台了系统性配套政策。为报告提供了较具说服力的论据。

摘要：
已有不少、还将有更多保险资金进入房地产。但互联网构建的虚拟空间，已在商贸办公等方面部分替代了地产业构建的实体空间。实体空间和虚拟空间的应用价值，整体处于此消彼长的态势中，并将最终传递至房地产的投资价值上。不动产是否还具有长期的保值增值功能？房企是否还值得作为战略投资对象？是值得思考的问题。
互联网的发展及创新科技万花筒式爆发，推动全球经济进入新经济2.0时代，并深刻改变着人类的生活方式，也因此改变了传统社会的价值秩序。新一届政府抓住新经济趋势主动应变，以供给侧改革为导向，一方面缓和抽离经济对房地产业的倚重，另一方面全力构建以科技创新为驱动的新经济。这两方面，都在推动房地产回归“房子是住人的”基本功能，削弱其投资品属性，有计划地挤破房地产业的庞大泡沫，把资本赋能方向转移到战略新兴产业上去。传统经济贬值，新经济升值，大势所趋。为此，无论着眼趋势方向还是经改导向，房地产投资在保险资金的结构配置和周期配置上，都不应再是最佳选择。
报告列举两个典型案例。2012年前后，在商业地产投资领域，以王健林为代表的大陆投资人，和以李嘉诚为代表的香港投资人，基于对商业地产未来价值截然相反的预判，分别以数千亿资金规模进行了截然相反的投资布局。时过4年，万达千座万达广场的商业地产投资布局已告搁浅，私有化摆上日程。近千亿资金布局的实体影院投资，在VR蓬勃势头中余日无多，2016年万达影业业绩向好反而股价四连跌。万达四大战略板块投资重心几乎均落点地产，其试图撬动的数万亿计社会融资或将终止。与之相反，李嘉诚在世纪重组后完成了对地产风险的完全隔离，并全球抛售房地产。回流资金一方面通过长和长地全面布局新经济底部投资，确保资产保值。另一方面通过维港平台，以私人资金大规模投向战略新兴企业，实现资产增值。虽然英国脱欧的黑天鹅事件及政商关系失和造成收购失败和资产重创。但，无干新经济趋势。
是否着眼新经济，是决定险资长期配置成败的关键，也是解决资产荒的根本。
以上是宏观分析。
传统经济结构调整和新经济侵蚀双重作用下，支撑地产投资价值持续走强的基础因素正在消失，推动地产投资价值全面走弱的基本因素正在显现，从供需结构、泡沫化指标、滴灌政策出台看，房地产投资价值下行压力逐步加大。当前，地产企业已出现转营互联网、多元化、轻资产、构建联合办公空间、运营社区网络、数千主体撤离等一系列转型现象。2016年，在房市走好情况下，上市房企出现了信用评级大面积下降、利润持续递减、负债率和亏损面持续维高、库存维高等新迹象。而商业地产的一系列营运指标，已和社会零售额等宏观经济走向呈弱相关，部分区域市场负相关，商业地产将率先进入不可逆的贬值通道中。互联网+两创推动下产生的海量新型企业组织，通过智能、虚拟、远程等办公方式及合弄、合伙、极客化等组织模式，锐减办公空间需求。办公地产一系列营运指标，和就业率和注册资本量等宏观数据也已呈轻微负相关势头，中长期上也将走向绝对贬值。随着人们生活工作上对商业和办公地产的依赖降低乃至消失，以及VR、AR对虚拟空间的功能强化，去城市化的进程最终将启动，住宅地产成为互联网最后一个围剿对象。实际上，投资收益性表现已呈平缓下行苗头在长期趋势上。
研究认为，在大趋势牵引，商业地产将率先出现量价双降。而如果当局调控继续有效，办公地产短期处于拉锯调整中，住宅地产中长期缓慢下行。为此，保险资金要重点关注商业地产和上市房企，观望办公地产。
以上是量化层面分析房地产投资。
新一届政府围绕新经济的需要，已从政策、资金各层面进行了大规模的“长期配置”。保险行业监管层也在同样层面，对保险资金的投资运用进行引导支持。目前已有约2000亿保险资金通过自设VC直投、或通过LP基金等方式进入新经济领域。
险资配置新经济需要把握互联网时代特有的结构模式和运行方式，尤其把握其在价值秩序上迭代加速的演进规律。新经济时代的险资配置，在大方向上着眼三个层面。保值层面以新旧经济在基础设施上共需的交集资产为主，侧重于电信、现代物流等新行业。增值层面又分两方面，分别以互联网和战略新兴产业为主。而作为生态平台的互联网投资，应着眼平台演进规律，以平台的互联互通能力作为唯一投资标准。而在新经济的物种投资，应以新材料、生物基因、脑科学、智能制造等科技创新价值突出的产业为主。
报告以平安为例说明生态层面投资。2012年开始，平安投资“医、食、住、行、玩”五大垂直门户集群平台，目前均可告失败。平安好车已停止运行，平安好房则停滞不进，平安好医生在先期10亿投资后又追加100亿投资，全国铺设万家诊所，活生生地从新经济特有的轻资产变成了重资产，从互联网+变成了+互联网，本质上已非互联网生态平台。而食和玩的平台在2014年停进。平安收购汽车之家，说明其并未意识到智能汽车对汽车垂直生态带来的长远冲击。为此，平安的新经济投资全面转向：一是由灵魂人物亲自捉刀，改为团队集体决策，并通过创投基金平台的方式分散投资。二是由互联网生态平台投资，重点转向高新科技物种投资，例如以色列投资。
保险资金能否有效配置新经济的根本，在于把握新经济特有的结构模式和运行方式的能力。是否具有这样的投资能力，决定着保险资金是否可以投资新经济。而能力的大小，又决定投资方式。短期着眼，可选择以LP身份参与基金间接投资，或以资管方式直投。而在长期，可考虑设立PE基金或VC直投。这是因为，在未来的互联网经济体系，拥有信息资本所获得的控制权重，远高于拥有金融资本的控制权重。随着合弄、合伙、企业极客化等企业组织形式的变革，企业的经营权比所有权更有控制力，或者说，知识与资本的对价会更高，共建、共享、共决的互联网社会正替代资本社会。孙正义退出阿里巴巴，李嘉诚是以私人资金投资新经济，均可说明趋势所在。

目录
1 险资的房地产投资 8
1.1 房地产投资界定及规模 8
1.2 保险资金的海外地产投资 10
1.3 险资将成地产市场最大买家 14
2 宏观分析 16
2.1 新经济已成经济改革靶向 16
2.2 新经济政策的生成脉络 19
2.3 险资-地产-新经济-经改之间的逻辑 24
2.4 险资配置为什么面向新经济 28
3 互联网使房地产进入绝对贬值 30
3.1 房地产业和互联网产业的关系 30
3.2 互联网冲击房地产的现实表现 31
3.3 互联网冲击地产投资价值的逻辑 38
3.4 互联网带来的系统性风险 43
3.4.1 一是地产将由相对贬值走向绝对贬值 45
3.4.2 二是互联网时代的系统性风险特征 46
3.4.3 三是互联网迭代周期短和险资负债久期长的矛盾 47
3.4.4 四是互联网时代需要新的研究方法 48
4 房地产投资的两个典型案例 52
4.1 为什么选择这俩案例？ 52
4.2 案例一：王健林面向地产业的投资 53
4.2.1 万达商业投资布局 53
4.2.2 万达广场投资已告失败 54
4.2.3 实体影院投资即将失败 56
4.2.4 总结： 58
4.3 案例二：李嘉诚面向新经济投资 59
4.3.1 李嘉诚投资布局 59
4.3.2 李嘉诚投资思路判析 62

摘要：房地产已成险资主投方向之一，险资还将加大地产投资。（建议跳过去看。）
1 险资的房地产投资
1.1 房地产投资界定及规模
监管层公布，截至2015年底，投资性房地产921.60亿元，占比0.82%。
这一数据不能全面反映有多少保险资金最终转为“不动产”资产，也不能反映房地产对保险资金安全性和收益性的根本影响。“投资性房地产”是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。盖指以直接购置模式或产品配置模式投资的房地产，而不包括以后上市股权或投资平台曲线进入地产的投资。
而本报告所指的房地产投资，是指通过股票、债券、基金、信托及非上市股权、资管产品等一切债权和股权投资方式（含平台投资），凡能将保险资金最终转化成的商业地产、办公地产、住宅地产等不动产项目的投资，均为房地产投资。其中重点指那些以长期投资或战略投资为目的，通过股息分红、债息、增值等获得收益的保险资金投资。
之所以如此限定不动产的范围，是因为这些地产项目和人们的生活方式息息相关。而互联网时代，最主要的是“人们的生活方式正在发生改变”。而这种改变，又将最终影响到这些不动产项目的使用价值上，必将使房地产的租金收入和内部回报率不动产投资基于不同的收益指标采用不同投资策略：一是租金收益率驱动型投资策略，主要投资成熟地段现金流稳定的核心资产，收益以租金收入为主，后期增值收益占比较少，核心指标包括初始净租金收益率和杠杆后的现金收益率等；二是内部回报率驱动型投资策略，主要对应于机会型投资，包括投资于开发、改造或翻新的增值型项目，以及反周期投资和受困资产收购等，核心指标包括全投资内部回报率、资本金内部回报率和资本金回报倍数等。

发生变化，将从根本上影响不动产的资产价值和投资收益，投资项目的风险和收益能够最终传递至保险资金的风险和收益上，进而影响保险资金偿付能力。另需补充的是，工业地产、农业地产、养老地产暂不在分析之列。
如按这种标准来划定来房地产投资，那么所涉保险资金量将极为惊人。例如，当时前海人寿举牌万科的资金就超过300亿元。按万得统计，2014年底133家A股上市的房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量就达21家，渗透率为15.8%。而截至2016年3月底，险资则共持有40只房地产个股，市值610.4亿元，仅险资持股市值最高的前3只房地产股（金地、万科A、保利），就分别被持有279.36亿元、208.05亿元和37.56亿元市值。
而从保监会对房地产投资比例的逐步放开来看，也能说明保险资金对房地产投资的倚重。2012年，保监会将中国保险公司总管理资产中投资房地产的份额由10%提高至20%。2014年，这一比例又提至30%。按照仲量联行2016年报告，保险资金已经是企业投资者之外的最大规模资金来源。
2015年大中华区不同类型投资者比例（来源：仲量联行）
但整个保险业究竟有多少保险资金进入房地产，目前无渠道可准确统计。但从各大保险公司对地产业的“热情”和中国经济特有的发展模式（地产是龙头产业）来看，则可保守按当前115438亿元保险资金余额的10%进行估算，那么应有10000亿元左右的保险资金转化成了地产资产，而《证券日报》援引外部估算是“至少超过6000亿元”。
这一估算可做定性结论。即：大量保险资金进入房地产，如果房地产价值大幅贬值，将影响保险资金的偿付能力。
而将来，还会有更多的保险资金进入地产行业。这一点，可以从过去一年险资投资海外地产的势头上看出来。而保险资金投资海外地产，也反映出中国资本在当前经济发展中寻求出路的困局。
1.2 保险资金的海外地产投资
1
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1.2.1 中国资本的海外地产投资
从2011年开始，境内资本的海外地产投资逐年加大。在2015年，中国已是美国地产市场的最大海外买家。
当前中国资本的境外地产投资已有过热之虞。以美国表现为例，从2011年到2016年上半年，美国地产已持续六年牛市。2015年地产交易势头整体放缓，交易额也较同期大幅下降，市场普遍认为已进入调整期。但包括保险资金在内的中国资本投入不缓反升。包括中国沿海企业主等高净值个体的投资主体，作为进军美国地产的第四波队伍，也在投资规模上呈现加速势头。机构测算，未来五年还将累计投资2180亿美元。
单位：亿美元

数据来源：RealCapitalAnalytics
境外主体对国内资金外投的看法。英美国家均鼓励并积极支持中资流入，同时谨慎应对其可能引发的风险。代表性的表现为：
ü 2015年9月，英国央行金融政策委员会会议纪要指出：来自中国等新兴市场的风险，可能会影响英国金融稳定性。新兴市场经济体尾部风险尾部风险是指在巨灾事件发生后，直到合约到期日或损失发展期的期末，巨灾损失金额或证券化产品的结算价格还没有被精确确定的风险。一般指或许会发生、但没有被普遍预料到的冲击，不太可能发生，但一旦发生则代价相当高的风险。
上升，市场还没充分意识到，可能造成流动性恶化；需要密切评估主权基金，保险基金，养老基金的运作，以及经常账户对商业房产的风险。
ü 2015年12月，美国总统奥巴马签署法案，35年来首次降低外国人在美投资不动产所承担的税率。为更多海外房地产投资者降低门槛。
ü 2016年5月2日巴菲在特股东大会预警：如果下次危机爆发，可能依然与房地产有关。（该条或与中资无关）
ü 2015年，中国地产投资为美国经纪人带来111.86亿元佣金。
1.2.2 保险资金境外投资概况
2015年末总计49家保险机构获准投资境外市场，投资余额为362.27亿美元，占上季末总资产的2.02%。这一数字与截止2014年12月末保险资金境外投资余额239.55亿美元相比，增幅为51.23%;与截至2012年12月末，保险资金境外投资余额97亿美元相比，增幅为273.47%。
截至2015年12月末，保险资金境外投资余额中，股票投资152.25亿美元，占比42.03%;股权投资（含股权和股权投资基金）89.9亿美元，占比24.82%;不动产投资44.88亿美元，占比12.39%;银行存款37.2亿美元，占比10.27%;债券投资16.2亿美元，占比4.47%;股票型基金13.7亿美元，占比3.78%;其他投资8.13亿美元，占比2.24%。（资料来源：曹德云）
1.2.3 保险资金海外房地产投资
保险资金后来居上，已经成为海外地产投资的主力军。截至2015年年底，险资在海外房地产市场累计投资额已达近60亿美元。来自第一太平戴维斯的数据显示，2016年第一季度，从亚太流入全球的房地产投资达到160亿，中国占比达到64%，其中，保险资金占比80%，而在2015年，这一数据是22%、60%，领衔中国资本出海力量。中国已成为亚太区域跨境不动产交易的主力，而保险资金成了主力中的主力。从这组数据可看出，全球跨境地产交易进一步放缓，中资却逆势挺进。
这组数据本来可能更大。2016年3月底，安邦撤回了联合其他两家资本机构以总价141.5亿美元收购喜达屋所有股票的要约，中国历史上最大的海外并购案中断。
逐步扩大的海外地产收购“军团”

1.2.4 保险资金将加大海外不动产投资规模
其表现在于：
一是由项目投资变为平台投资。例如，中国平安与Blumberg Investment Partners合资的地产组合平台，中国人寿与普洛斯(GLP)合作成立GLP US Income Partners II基金，安邦计划收购地产投资信托企业Strategic Hotels & Resorts Inc.等等，这些平台均为不动产投资而设立。目的是为了使保险资金规模化、系统化、高效化地进行境外地产投资。
二是投资标的选择开始向发达国家二线城市蔓延。以美国为例，圣地亚哥、西雅图、亚特兰大、比弗利山、波士顿等二线城市均列入地产投资的可选择城市。
三是可投资资金潜力仍然很大。2016年第一季度保险资金余额为115439亿元，可配置资金规模是4.5万亿。按照海外资金投资15%的比例上限计算，理论上可有6000亿元的增量资金进入不动产市场。
同时，国十条等政策出台使社会资金大规模的向保险资金集结，“保险业已呈加速度发展（项俊波）”。这意味着，保险资金仍然有巨大的潜力和空间投向不动产，尤其是商业不动产。戴德梁行报告指出：中国保险公司未来五年的海外房地产投资将达到730亿元，2024年将达到1540亿元。
1.2.5 保险资金强化海外不动产投资原因
一是国内资产荒。
二是美元升值及人民币贬值预期。人民币利率下降、美元进入加息周期，可抵抗经济周期和利率周期、分散风险。
三是收益考虑。股权、不动产、基础设施这三类资产的财务收益率和综合收益率大都高于当年的行业平均投资收益率。16年4月底，保险业投资收益率1.58%，而不动产投资收益率2.76%。（曹德云）
1.2.6 保险资金海外地产投资的风险
一是缺乏流动性。风险骤发难脱手，境内亦然。
二是大多溢价30-50%收购。复星把保险资金作为海外地产收购的重要来源。
三是属长期投资或战略性投资，或存短债长投，久期不匹配。
小结：由此可见，保险资金和地产机构及主权基金等国内资本在投资偏好上是趋同的，更多的是在寻求资金避风港，但保险资金在规模上更为激进突出。
1.3 险资将成地产市场最大买家
按仲量联行研究报告：无论境内还是境外，中国保险公司都有望成为最大的房地产投资者。报告内容：
报告接下来研究的问题是：
1. 保险资金配置房地产，所谓的尾部风险可能是什么？将来是否会抬升？
2. 险资已投资和即将投资的房地产，在全球经济复苏中是否会步入贬值通道？是否和当前推动的供给侧改革背道而驰。
3. 一言概至：房地产的投资价值在经济大趋势中是否还具有长期的保值增值功能？

摘要：新经济正成为当局经济改革的靶向，将逐步抽离地产在经济中的支撑作用。当局供给侧改革的去杠杆去库存，是在抑制削弱地产的投资价值。无论是否调控，地产价值最终走低乃至失去都是大势所趋，当局目标是软着陆。
2 宏观分析

对房地产投资的宏观分析，就是看房地产在未来经济大趋势中的价值走向，就是看是否符合当局的宏观政策导向。
2.1 新经济已成经济改革靶向
新经济是最大的宏观趋势。新经济的提出意味着经济正在发生系统性质变，系统内的一切要素也将因此生变。
1.新经济的提出
2016年2月，“新经济”一词第一次正式写入政府工作报告，并引发热议。报告指出：“当前我国发展正处于这样一个关键时期，必须培育壮大新动能，加快发展新经济。推动新技术、新产业、新业态加快成长，以体制机制创新促进分享经济发展，建设共享平台，做大高科技产业、现代服务业等新兴产业集群，打造动力强劲的新引擎。运用信息网络等现代技术，推动生产、管理和营销模式变革，重塑产业链、供应链、价值链，改造提升传统动能，使之焕发新的生机与活力。”意味着，新经济在理论层面获官方认同，在实践层面则成为施政的方针政策依据。李克强在国务院办公会议上指出“要培育壮大新动能，大力发展新经济。”也就是说，新经济成为中国经济转型的方向。2016年6月27日达沃斯论坛，李克强5000字发言五次提新经济，涉及新经济建设、发展、推动等。
李克强对“新经济”的内涵解释是：新经济的覆盖面和内涵很广泛，它涉及一、二、三产业，不仅仅指三产中的“互联网+”、物联网、云计算、电子商务等新兴产业和业态，也包括工业制造当中的智能制造、大规模的定制化生产等，还涉及到一产当中有利于推进适度规模经营的家庭农场、股份合作社，农村一二三产融合发展等。这个定义已经远远大于原来的新经济内涵和外延。
新经济是指建立在信息技术革命和制度创新百度百科定义。这一定义在2016年6月中旬被重新编辑，加入了制度创新，或许有其特殊用意。个人认为并不妥当，新经济应指以互联网为核心的一系列科技创新重构成的经济体系，范畴应限定在知识经济范围之内。因为制度只是知识（信息）的表现之一和作用结果。类似学术讨论较多，不议。
基础上的经济持续增长，且与低通胀率低失业率并存的经济现象。新经济和传统经济最大的区别是菲尔普斯曲线失灵，也即前面说的低通胀、低失业、高增速。
习近平在2014年6月10日的中科院院士大会上说：“老路走不通，新路在哪里？就在科技创新上，就在加快从要素驱动、投资规模驱动发展到主向以创新发展为主的转变上”。这句话可视为新经济的另一种表达。
2.新经济替代传统经济的模式
对于新经济替代传统经济的发展方式，或者说中国经济的未来整体发展框架，李克强总理用双S曲线理论“S型曲线”理论在生物学、社会学、管理学及经济学领域比较普遍的现象，最初由塔尔德提出。对经济发展来说，一项技术在导入期进步缓慢，一旦进入成长期就会呈现指数型增长，随着技术进入成熟期又走向曲线顶端，出现增长率放缓、动力缺乏的问题。那么会有新技术作为支撑因素，形成新的“S型曲线”，最终超越传统技术。因此，新旧技术的转换更迭，共同推动形成技术不断进步的高峰，从而带动“新经济”的发展。

来表述：当旧动能增长乏力的时候，新的动能异军突起，就能够支撑起新的发展。
中国经济在较长时间内保持L型增长的理论依据也或源于此。所谓L，就是在相当一段时间内，中国经济仍由第一条S曲线主导。当前则处于第一条S曲线后部，呈反L曲线状。也就是说，新经济体系还未发展壮大到能够起到支撑作用的程度，传统经济体系仍占据支配性地位。
但这一模型对新经济的发展前景预判偏于保守：
一是新经济发展的技术驱动来源不再是单一技术。既往大经济周期中的上升力量，是由单一技术驱动，例如“蒸汽机发明推动了资本主义的诞生”，电力技术使人类进入电气时代，电子科技使人类进入电子时代等等，不同技术的爆发在时间维度上是分散式分布。但当前，是“科技万花筒”时代，是几乎同时间的集中爆发，除了互联网和智能为代表的通信技术，还有新材料、脑科学、生物基因工程、新能源、航空等等。这些新技术，都是能引发全局质变的技术革命，也都属于知识经济的范畴，都是能够“带动以绿色、智能、泛在为特征的群体性重大技术变革” 习近平，2016年5月30日《中国科协第九次代表大会讲话》
。另一方面，是各种科技成果的交叉应用，使科技成果以几何倍数级增长，其表现是经济增长曲线的向上曲率非常大，而不是放缓。不仅经济领域如此，现代人类文明的各项成果都在以“涌现”的方式出现。我们甚至可以说，人类文明的发展是一个顺藤摸瓜的过程，而现在，到了“瓜”的部分。
二是新经济和传统经济对实体资源价值的影响方向相反。或者说，根本而言，传统经济对实体是锦上添花，新经济、尤其以互联网和智能制造为核心的新经济2.0,对实体价值的影响是雪上加霜。既往多次技术革命（机械革命和电力革命），都带动了实体经济的发展，土地、矿产、能源等实体资源的增值。但此轮技术革命相反，传统体系的实体要素越来越不值钱。随着相关性削弱，实体资源最终价值趋零。根因在于，除了信息引发的要素重组质变，对传统要素的价值挤出之外。更重要的是，既往是能量层面或物质层面的变革，而现在是信息层面的变革，信息是包括了能量和物质的（笔者认为，菲尔普斯曲线失灵的原因或在此，信息具有边际效应无限大的特征，例如G=mg这一知识成果的边际效益还在无限扩张。而物质和能量则是有限的、永远稀缺的。当科技发展到一定程度时，就能将后者的价值占比趋于无限小）。当前信息革命的最终指向，是实体脱媒，包括人。作为社会主体的“人”的极微小变化，都在引发社会的巨大变化。就当前而言，实体世界相对人类来说，已踏入了贬值通道。为此，以传统科技支撑的传统经济体系将会没落，而不是平缓上升。诸如钢材、纸张等实体资源类需求在新经济脱媒趋势中会逐步降低。
为此，未来经济发展方式的表现，更可能是一种开放的X型曲线，而未必是此前近于平行的双S曲线。是迭代加速，而非平缓匀速。但无论是S还是X，都不过是对新经济前景发展程度大小的判断，对本报告结论没有过大影响。
那么，新一届政府近年来出台的各项改革政策，究竟和新经济有什么内在逻辑关系？理清其逻辑关系，就能明确官方对地产业的处置态度和处置方式。
2.2 新经济政策的生成脉络
梳理新一届领导人在经济领域的一系列大政方针和讲话精神，可以得出明确的结论：即，新一届领导人的经济改革，就是一场围绕如何建成新经济体系的改革。以新经济为出发点，很容易理清新一届政府一系列经济改革理念的内在逻辑，以及各项改革措施之间一脉相承的呼应关系。
把经济改革的靶向最终指向了新经济，是一个由模糊到清晰、由笼统到精准的过程。新一届政府经改思路的系统性明确，以及具体措施的提出落实，是以2016的年初的十三五规划和供给侧改革的提出为标志，并在政府报告中以新经济来概括表述。这个思路的明确，经过了一个较为漫长的孕育过程。
1.序幕阶段：以新常态的提出为标志。新一届政府就任即提出新常态，新常态三字，就能说明一场体系性的巨变拉开了序幕，可以想象成由一种生态环境过渡到另一种生态环境，意味着将要确立新的游戏规则。结合到今天的经改方向，则可视为“走向新经济路上的常态”，实现传统经济体系向新经济体系过渡。这个过程显然是缓慢的，“改革只有进行时”，为此，新常态就是L型的底部区间。和新常态对应的，是提出了顶层设计思维和底线思维，政策开路和政策兜底并举。但，新常态只是一记响钟，预示着新经济时代拉开序幕。而新常态的具体内涵是什么？到底新到哪儿？落实到经济领域具体怎么做？是否走向新经济？这些均未明确。
2.理念阶段：以十八大提出的创新、协调、绿色、开放、共享发展理念为标志。既往相比，新理念耳目一新。本质上俩字：创新。创新开路，协调兜底，实现绿色、开放、共享。这五个词汇、尤其是后三个，完全是新经济特有的特征表现。为此，与其说是新一届政府的执政理念，不如说是全球经济的发展走向。这一理念虽在十八大提出，但却2016年3月出台的十三五发展规划中得以全面体现，此处不详述。理念只是一个笼统方向，起到框定的作用。
3.统筹阶段：以腾笼换鸟、凤凰涅槃的提出为标志。习近平以腾笼换鸟、凤凰涅槃来概括经济改革的统筹思路，预示着新经济开始进入政府推动的实践层面。
对于习提出的双鸟论，各地官媒都有解读，但多归于上届政府“调结构，转方式”经改方针的延续或重复表达，并未给予足够重视。而李嘉诚则解读为“以创新科技驱动经济增长”，并表示深为赞同支持。同样，胡春华的解读是“既要腾笼换鸟也要凤凰涅槃……世界经济进入深度转型调整期……要在还没有出现转变乖点时，推动经济结构优化调整，加快转型升级”。由此可见，习的双鸟论和上届政府的“调结构转方式”有着根本的不同。腾笼换鸟和凤凰涅槃之间是第一步和第二步的关系，而不是用凤凰涅槃来形容腾笼换鸟，即所谓的“通过腾笼换鸟实现凤凰涅槃”。也就是说，先实现腾笼换鸟，然后再实现凤凰涅槃。而腾笼换鸟，未必就能凤凰涅槃。这意味着，当前的经改是在两个层面同时推进、同时转型的改革：一是由当前的不可持续经济转型为可持续经济，即腾笼换鸟。指的就是调结构转方式，把虚胖的病人治成健康人，免得挂了。方法是依照发达国家经济结构模式的葫芦来画瓢，重心在实现产业结构调整，提高第三产业和内需占比。改变自身在全球产业分工中的末端位置，改变别人吃肉咱喝汤的利益分配机制，也改变依赖资源投入支持经济发展然后煤烧光了等着冻死的发展模式。但更关键更重要的是第二步，即凤凰涅槃。凤凰涅槃是由传统经济走向新经济，重心在产业结构优化升级，实现由绵羊变成狮子的基因质变。发展驱动的来源也由资源和低廉劳动力变成了科技创新驱动，把握住了经济发展的根本推动力——科学技术是第一生产力。在新经济建设方面，我们已经无师可法，因为这是全球各国发展的共同方向。也意味着，中国经济不仅要把自己调理好，还要无师自通地赶上全球经济发展的节拍。但，与其说凤凰涅槃是把握机遇迎头追上，不如说是全球经济发展趋势和产业分工趋势的倒逼。因为，工业制造重心正重回欧美，知识经济时代特有的运行方式，使大部分实体资源和低廉劳动力几无作用，发达国家在新经济方面对中国的依赖度将大幅降低。这一点，习在讲话中也提到过。
为此，双鸟方针是从改革原点再出发的纠偏扶正，其意义可和邓的两只猫相提并论，并是前者的突破拔高，也是当局治国理政思维的巨大飞跃。也就是说，从两猫论的注重经济成果，变为了两鸟论的注重经济机能，是从注重鱼到注重渔的深刻转变。以前是饥不择食，所以就饮鸩止渴。而现在改革近四十年了，手中有了粮，就可以少饮点鸩，多吃点绿色健康食品了。
有必要补充的是，双鸟论也可视为邓小平理论的新时期践行，也是使改革回到正确基点上的再出发。邓小平改革开始就提出科学技术是第一生产力。也就是说，抛开体制层面的人为因素，科学技术才是引发系统变革的最关键、最有效变量因素。但当时改革不具备通过科技创新驱动经济发展的机制基础，饿着肚子就不能搞研发，而是要先去找吃的。
概括而言，发展新经济既是改革发展的必然需要，是各方共识，更是全球经济发展的必然趋势。
4.规划阶段：以供给侧改革和十三五发展规划为标志。
供给侧改革是经济改革的总方针，标志着改革进入系统性落实阶段。习近平对供给侧改革的说明是：推进供给侧改革，要从生产端入手，重点是促进产能过剩有效化解，促进产业优化重组，降低企业成本，发展战略新兴产业和现代服务业，增加公共产品和服务供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性。简言之，就是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。
凤凰涅槃，是指凤凰集香木自焚，然后死灰中复生。中国的供给侧改革同样是一个自灭自生的过程。一方面通过去产能、去库存、去杠杆卸掉传统经济的历史包袱，为新经济铺路清障，这是当前经济改革的重心。另一方面全力注入、培育、扩大新经济生成的新变量因素。也可以理解为，对传统经济是釜底抽薪，对新经济火上浇油。对传统经济是滴灌，对新经济是漫灌。从大方向上看，也相当于颠覆式创新或破坏式创新。当然，新经济还是幼苗，漫灌也满不到哪儿去，但却是饱和性的供给支持。也就是说，供给侧改革是传统经济改造和新经济培育的公约数。
新经济改革规划具体表现在十三五发展规划中，新经济是十三五规划的灵魂：其一，和既往相比，十三五规划有两个突出的地方：一是习近平牵头制定，把党建、军建、全球治理和国际安全等内容纳入进来。二对新经济的侧重表述。即明确了“以科技创新作为经济发展的驱动”；其二是规划提出的优进优出战略、网络强国战略、国家大数据战略、创新驱动发展战略等十四项战略中，和新经济直接相关的占四个，并居于前四位置；其三是规划明确提出，“实施互联网+行动计划，促进互联网深度广泛应用，带动生产模式组织方式变革，形成网络化智能化服务化协同化的产业发展新形态。”客观上承认了互联网对经济体制的重塑作用，也就是说，互联网就是新经济的体制、就是新经济的生态。
前美国国务卿奥尔布赖特在批评中国南海政策时，对十三五规划给予高度评价：“中国领导人提出一系列富有前瞻性的改革理念和改革计划，比如十三五规划”。这可能是唯一非软文性质的评价。从习李在2014年以来所有讲话来看，本届政府对互联网的认识极为深刻，甚至超过部分发达国家元首。例如，希拉里批评“Uber使出租司机失业是倒退”。但同期李克强表态在顶层上开放支持分享经济模式。而习近平就任后，第一个对具体行业的单独指示，就是“大力发展智能机器人”。当然，认识是一方面，能否做到是另一方面。
5.实施阶段：以互联网+双创的提出为标志。
当前调控的主要对象是传统经济，因为传统经济仍占主导地位。但同时也在培育新经济，对新经济输入的变量要素分为两个方面：
一是生态层面。即互联网+。所谓互联网+，就是使互联网在体系的资源配置中起到决定性的作用，使互联网成为新经济培育并存续的生态环境。也就是说，互联网是新经济的核心和枢纽。
二是物种层面。即以智能制造为核心，培育先进制造业、现代服务业、战略性新兴产业。这些产业，都是互联网生态的适存物种，并能带来巨大的经济收益。
与之相对应的，是在十三五规划出台前，国务院发布了两个纲领性文件：一是《中国制造2025》，二是《国务院关于积极推进互联网+行动的指导意见》。两个文件对应的正是生态和物种的关系。
实现的手段：大众创业、万众创新。通过各方面，例如简政放权、商事改革、引导基金等在政策、人力、财力各方面给予支持，降低新经济入场门槛。
由此可见，新经济是能够串起新一届领导班子各项经济政策和理念的主线，也可以视为经济改革的出发点和落脚点。是一种实实在在的改革再出发。所谓的系统性变革也在此，即脱胎换骨。为了更清晰地表述变革的巨变性，有必要用这样一个比喻：当局做的，是让经济体系的生态，从陆地生态变成海洋生态。由此带来两方面变化：一方面产品性质、产业构成等变成水生物种，例如智能制造，这是要素质变。另一方面重构生态链，例如企业组织形式、产业融合等。这些链就是前面说的产业链、供应链、价值链，具体以合弄、共享等新形态组织来表现，这是模式质变。也就是说，此次改革是系统质变、要素质变和模式质变的全方位改革。
有必要补充的是，以上各阶段未必完全按照时间先后顺序推出，尤其是规划和实施阶段。而是边做边归纳，边归纳边摸索，因为归纳具有统领指导作用，谨慎起见，相对滞后也很正常。
新经济理论地位有待巩固
必须承认，新经济的理论地位还有待进一步拔高和巩固。毕竟目前只是国务院层面说新经济，十三五规划中并未提这一词汇。
其原因或概要如下（具体原因在保险资金配置新经济的制约一节详述）：
一是中国新经济的力量非常薄弱，薄弱到甚至不堪一提。
二是中国当前经济改革的主旋律仍然是对传统经济的调理。
三是新经济理论目前仍存在一定争议。
新经济能否明确作为改革的划时代方向，需要看明年秋季的十九大报告是否会纳入这一词汇，或有可能是“社会主义新经济”，“或社会主义新市场经济”。有待观察。
那么新经济和保险资金运用具体到房地产投资之间，究竟有什么联系呢？是抬高地产价值还是削弱地产价值？这需要理清当局在新经济趋势、金融资本、传统经济之间的政策关系。
2.3 险资-地产-新经济-经改之间的逻辑
理清全球化时代的经济发展趋势（去哪儿），理清中国经济的发展现状（在哪儿），理清当局根据经济发展趋势所设计的经改思路（战略上怎么去），理清当局各项经改措施之间的逻辑关系（策略上怎么走），是保险资金配置方向和策略的基本依据。出于篇幅考虑，对这些问题概括梳理如下：
趋势：全球经济正进一步向新经济迈进。新经济是全球经济的发展趋势和方向。次贷危机后，美国经济 诺贝尔经济学家克莱因教授认为，美国经济可以划分为三个部分，即传统经济，知识经济和“新经济”。传统经济指制造业；知识经济指教育、文化、科学技术研究与开发等产业；“新经济”指以网络、信息和通讯技术为主体的新兴产业。
个人认为，新经济2.0版并不必然造成就业上升，而是恰恰相反，更多的实体人将没有用处。而实体人被剥离出经济体系，取决于脑科学为代表的意识探索，以及智能制造对人替代性的实现程度，新经济2.0的方向是实体脱媒。但这未必是坏事情，社会制度可能因此演变。
复苏已表现出新经济特有的“高增速、低通胀、低失业”特征。次贷危机，可视为美国经济由传统可持续经济、完全走向新形态可持续经济（即新经济。“可持续”已不能涵盖新经济根本特征，例如边际成本的递减使长尾效益剧增）的一场洗礼，由此凤凰涅槃。和1995年-2001年的新经济不一样的地方在于，此次新经济是以互联网为代表的通信技术和智能制造为代表的工业技术为核心。也就是说，新经济1.0是传统经济生态+高新科技，新经济2.0是互联网生态+高新科技，系统发生了质变。
鉴于无论何种经济形态，资本都在根层起着能量供给的作用，为此有关注资本价格（体现在货币价格、利率方面）。作为全球货币，美元升息的原因错综复杂，但无疑和新经济有着紧密联系。前思科CEO钱伯斯曾告诫华为：“世界上的每一家公司无论位于地球的哪一个角落，在未来5年内87%都将遭遇重大资金短缺问题，只有约10%能够从中恢复元气